Eksmisja niechcianego lokatora z odziedziczonego domu

Odziedziczony dom z niechcianym lokatorem – od czego zacząć?

Jeżeli w odziedziczonym domu od lat mieszka kuzyn, a współwłaściciele chcą nieruchomość sprzedać, trzeba rozdzielić dwie kwestie: meldunek oraz prawo do dalszego zajmowania domu. Meldunek nie tworzy prawa do lokalu, nie chroni przed eksmisją i nie blokuje sprzedaży. Problem praktyczny polega jednak na tym, że sprzedaż domu z osobą faktycznie tam mieszkającą jest trudniejsza, obniża cenę i może odstraszyć kupujących.

Właściciele mają zasadniczo trzy możliwości: sprzedać nieruchomość z lokatorem, doprowadzić do jego dobrowolnego wyprowadzenia się albo uzyskać wyrok nakazujący opróżnienie domu i przeprowadzić egzekucję przez komornika. Nie wolno natomiast usuwać lokatora siłą, wymieniać zamków w celu pozbawienia go dostępu do miejsca zamieszkania, wynosić jego rzeczy ani odcinać mediów jako sposobu nacisku. Takie działania mogą wywołać odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach także karną.

Jeżeli kuzyn korzystał z domu za zgodą rodziny, nawet tylko dorozumianą, najbezpieczniej jest najpierw pisemnie odwołać tę zgodę, wezwać go do opuszczenia nieruchomości i wyznaczyć rozsądny termin. Dopiero bezskuteczny upływ terminu uzasadnia pozew o eksmisję oraz żądanie odszkodowania za dalsze zajmowanie domu bez tytułu prawnego.

Meldunek a prawo do domu

Zameldowanie jest czynnością ewidencyjną. Potwierdza fakt pobytu pod danym adresem, ale nie daje prawa własności, prawa najmu, użyczenia ani innego tytułu do lokalu. Tak samo wymeldowanie nie powoduje automatycznie, że osoba traci prawo do przebywania w domu, jeśli faktycznie nadal tam mieszka albo twierdzi, że ma tytuł do korzystania z nieruchomości.

W orzecznictwie utrwalono pogląd, że zameldowanie jest wyłącznie rejestracją faktycznego pobytu. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 lutego 2012 r., sygn. akt II OSK 2313/10, wskazał, że gdy osoba opuściła miejsce pobytu, nie ma podstaw do podtrzymywania fikcji jej zamieszkiwania. Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z 20 marca 2012 r., sygn. akt III SA/Lu 29/12, podkreślił, że zameldowanie ani nie tworzy prawa do lokalu, ani go nie odbiera.

Wymeldowanie kuzyna będzie możliwe przede wszystkim wtedy, gdy opuścił dom, nie mieszka w nim i nie dopełnił obowiązku wymeldowania się. Wtedy właściciel albo inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu może złożyć wniosek do organu gminy o wydanie decyzji w sprawie wymeldowania. Jeżeli jednak kuzyn nadal koncentruje w domu swoje sprawy życiowe, przechowuje tam rzeczy, nocuje albo regularnie korzysta z nieruchomości, samo postępowanie meldunkowe nie zastąpi eksmisji.

Właściciel może być stroną postępowania meldunkowego. WSA w Olsztynie w wyroku z 24 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Ol 935/11, wskazał, że postępowanie o wymeldowanie ma doprowadzić ewidencję ludności do zgodności ze stanem faktycznym, ale dotyczy także interesu prawnego właściciela lokalu.

Wezwanie do opuszczenia nieruchomości

Przed wniesieniem pozwu warto wysłać do kuzyna pisemne wezwanie do opuszczenia domu. Pismo powinno wskazywać właścicieli, adres nieruchomości, podstawę żądania, termin dobrowolnego wydania domu, obowiązek usunięcia rzeczy oraz informację, że po bezskutecznym upływie terminu sprawa zostanie skierowana do sądu. Jeżeli kuzyn mieszkał w domu za zgodą poprzedniego właściciela albo spadkobierców, w piśmie należy wyraźnie odwołać zgodę na dalsze bezpłatne korzystanie z nieruchomości.

Dla celów dowodowych wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, doręczyć przez komornika albo przekazać w inny sposób pozwalający wykazać datę doręczenia. Gdy adres pobytu kuzyna jest niepewny, trzeba zebrać dowody, że faktycznie zajmuje dom albo że nie można ustalić miejsca jego pobytu. W procesie może to mieć znaczenie dla doręczeń, ewentualnego ustanowienia kuratora i wykazania, że właściciele nie działali pochopnie.

Pozew o eksmisję z odziedziczonego domu

Jeżeli wezwanie nie przyniesie skutku, właściwą drogą jest pozew o opróżnienie i wydanie nieruchomości. Podstawą roszczenia właściciela jest co do zasady art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby władającej jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne wobec właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Pozew może wnieść każdy ze współwłaścicieli, jeżeli działa w celu zachowania wspólnego prawa. Wynika to z art. 209 Kodeksu cywilnego. W praktyce lepiej jednak, aby w sprawie wystąpili wszyscy współwłaściciele albo aby pozostali udzielili jednemu z nich pełnomocnictwa. Ogranicza to ryzyko procesowych zarzutów i ułatwia późniejsze czynności sprzedażowe.

Pozew o opróżnienie lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł. Wnosi się go do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W pozwie należy dokładnie opisać stan własności, sposób zajmowania domu przez kuzyna, brak opłat, brak tytułu prawnego albo wypowiedzenie dotychczasowej zgody na korzystanie z domu oraz załączyć dowody, np. odpis księgi wieczystej, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, korespondencję, zdjęcia, zeznania świadków i wezwanie do opuszczenia domu.

Najem socjalny lokalu, lokal zamienny i tymczasowe pomieszczenie

Właściciele prywatnego domu nie muszą z własnych środków zapewniać kuzynowi mieszkania, aby móc żądać opróżnienia nieruchomości. Trzeba jednak odróżnić kilka pojęć: najem socjalny lokalu, lokal zamienny i tymczasowe pomieszczenie. To, czy sąd przyzna osobie eksmitowanej uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, zależy od jej sytuacji oraz podstawy zajmowania domu.

W sprawie o opróżnienie lokalu sąd co do zasady orzeka, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu, sytuację materialną i rodzinną pozwanego, a także to, czy lokal należy do publicznego zasobu mieszkaniowego. W przypadku lokalu prywatnego znaczenie ma art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów: katalog osób szczególnie chronionych z art. 14 ust. 4 nie działa automatycznie wobec osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem określonych przypadków dotyczących spółdzielni mieszkaniowych i społecznych inicjatyw mieszkaniowych.

Jeżeli sąd przyzna prawo do najmu socjalnego lokalu, wstrzyma wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Jeżeli z wyroku nie wynika prawo do najmu socjalnego albo lokalu zamiennego, komornik przy wykonywaniu eksmisji z lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych będzie działał według art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Co do zasady wstrzyma czynności do czasu wskazania tymczasowego pomieszczenia przez gminę albo znalezienia go przez dłużnika. Komornik nie może jednak wstrzymać czynności, jeżeli wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymaganiom tymczasowego pomieszczenia.

Nie każdemu dłużnikowi przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia. Przykładowo art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów wyłącza je m.in. wtedy, gdy z tytułu wykonawczego wynika, że opróżnienie lokalu orzeczono z powodu przemocy, rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego. W takich sytuacjach komornik może usunąć dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki wskazanej przez gminę.

Wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ograniczenie to nie działa jednak w sprawach, w których powodem opróżnienia lokalu jest m.in. przemoc, rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.

Jeżeli w sprawie pojawia się pojęcie lokal zastępczy, trzeba ustalić, czy chodzi o lokal zamienny, najem socjalny lokalu czy tylko tymczasowe pomieszczenie na etapie egzekucji. Te pojęcia mają różne podstawy prawne i różne skutki dla właściciela.

Odszkodowanie za zajmowanie domu bez tytułu prawnego

Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego ma obowiązek co miesiąc uiszczać odszkodowanie aż do dnia opróżnienia lokalu. Zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli taka kwota nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.

Jeżeli sąd przyzna osobie eksmitowanej uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, a gmina nie dostarczy lokalu, właściciel może mieć roszczenie odszkodowawcze także wobec gminy na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów i art. 417 Kodeksu cywilnego. W praktyce wymaga to wykazania wysokości szkody, okresu niemożności korzystania z nieruchomości i związku z zaniechaniem gminy.

Roszczenie o odszkodowanie bywa trudne do wyegzekwowania od osoby niewypłacalnej, ale warto je rozważyć, zwłaszcza gdy lokator nie płaci za media, podatki, opłaty eksploatacyjne albo blokuje sprzedaż domu. Dobrze przygotowane wezwanie do zapłaty i dokumentacja rynkowej stawki czynszu mogą później ułatwić dochodzenie pieniędzy.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 209, art. 222 § 1 i art. 417 – tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046 – tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14, art. 16, art. 17, art. 18 i art. 25d – tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, w szczególności art. 35 – tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 27 pkt 11 – tekst aktu w ELI.
• Wyrok NSA z 22 lutego 2012 r., sygn. akt II OSK 2313/10; wyrok WSA w Lublinie z 20 marca 2012 r., sygn. akt III SA/Lu 29/12; wyrok WSA w Olsztynie z 24 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Ol 935/11.