Eksmisja brata z domu – jak odzyskać nieruchomość?

Czy można eksmitować brata z domu należącego do matki?

Tak, eksmisja brata z domu jest możliwa, jeżeli brat nie ma skutecznego tytułu prawnego do dalszego zajmowania nieruchomości. Sam fakt pokrewieństwa nie daje prawa do mieszkania w cudzym domu bez zgody właściciela. Jeżeli dom jest wyłączną własnością matki, to ona decyduje, czy brat i jego rodzina mogą nadal tam mieszkać.

W opisanej sytuacji trzeba najpierw ustalić, na jakiej podstawie brat mieszka w domu. Jeżeli nie ma umowy najmu, nie płaci czynszu, a właściciel jedynie pozwolił mu mieszkać w nieruchomości, najczęściej mamy do czynienia z umową użyczenia. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego użyczenie polega na tym, że użyczający zezwala biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Użyczenie może wynikać także z dorozumianej zgody właściciela, a nie tylko z pisemnej umowy. Dlatego w sprawach rodzinnych, w których syn, brat, córka albo inny krewny mieszka „po rodzinie”, bez czynszu i bez formalnej umowy, trzeba zwykle najpierw zakończyć tę zgodę, a dopiero potem żądać opróżnienia lokalu.

Wypowiedzenie użyczenia i wezwanie do opuszczenia domu

Pierwszym praktycznym krokiem powinno być pisemne oświadczenie właścicielki domu. W piśmie warto wskazać, że właścicielka nie wyraża już zgody na dalsze bezpłatne korzystanie z domu, wypowiada użyczenie i wzywa brata oraz jego żonę do opuszczenia nieruchomości wraz z rzeczami w konkretnym terminie.

Termin powinien być realny. W sprawach rodzinnych często przyjmuje się termin miesięczny albo dwumiesięczny, ale wszystko zależy od okoliczności: długości zamieszkiwania, liczby domowników, obecności dzieci, sytuacji zdrowotnej, posiadania innego mieszkania oraz zachowania osób zajmujących dom.

Jeżeli umowa użyczenia była zawarta na czas nieoznaczony, właściciel może ją zakończyć przez wypowiedzenie. Jeżeli rzecz stała się potrzebna właścicielowi albo biorący używa jej sprzecznie z umową, właściwościami lub przeznaczeniem, zastosowanie może mieć także art. 716 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala żądać zwrotu rzeczy m.in. wtedy, gdy staje się ona potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

W piśmie można również zapowiedzieć, że po upływie terminu właścicielka wystąpi z pozwem o eksmisję i będzie dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Takie odszkodowanie zwykle odpowiada kwocie, jaką właściciel mógłby uzyskać, gdyby wynajął zajmowaną część domu na wolnym rynku.

Pozew o eksmisję brata i jego rodziny

Jeżeli brat i jego rodzina nie opuszczą domu dobrowolnie, właścicielka może wnieść pozew o opróżnienie lokalu lub części domu oraz o wydanie nieruchomości. Podstawą roszczenia jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne wobec właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W pozwie należy opisać, że dom stanowi własność matki, brat korzystał z niego wyłącznie za jej zgodą, zgoda została cofnięta, a mimo wezwania pozwani nie opuścili nieruchomości. Do pozwu warto dołączyć odpis księgi wieczystej, wypowiedzenie użyczenia, wezwanie do wyprowadzki, dowody doręczenia pism, korespondencję z bratem, potwierdzenia opłat za media oraz inne dokumenty pokazujące sposób korzystania z domu.

Powództwo składa się do właściwego sądu rejonowego. W sprawach dotyczących nieruchomości właściwy jest co do zasady sąd miejsca jej położenia. Opłata sądowa od pozwu o opróżnienie lokalu lub nieruchomości wynosi obecnie co do zasady 200 zł.

Matka może działać osobiście albo przez pełnomocnika. Jeżeli sprawę ma prowadzić siostra, powinna mieć odpowiednie pełnomocnictwo. W postępowaniu cywilnym pełnomocnikiem procesowym może być m.in. adwokat lub radca prawny, a w określonych sprawach również osoba bliska, jeżeli spełnia warunki z Kodeksu postępowania cywilnego. Przy sporze rodzinnym warto zadbać, aby pełnomocnictwo obejmowało zarówno czynności przedsądowe, jak i reprezentację przed sądem.

Czy matka musi zapewnić bratu mieszkanie zastępcze?

Nie. Właściciel domu nie ma obowiązku zapewnienia bratu mieszkania zastępczego tylko dlatego, że żąda opróżnienia własnej nieruchomości. W wyroku eksmisyjnym sąd rozstrzyga natomiast, czy osobom eksmitowanym przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Jeżeli takie uprawnienie zostanie przyznane, obowiązek jego zapewnienia ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu.

Aktualne brzmienie ustawy posługuje się pojęciem „najmu socjalnego lokalu”, a nie dawnym skrótem „lokal socjalny”. W praktyce nadal mówi się potocznie o lokalu socjalnym, ale w piśmie procesowym i artykule prawnym warto używać obecnego określenia.

Sąd bierze pod uwagę m.in. dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną pozwanych. Ustawa wskazuje grupy osób szczególnie chronionych, np. kobiety w ciąży, małoletnich, osoby niepełnosprawne, obłożnie chore, bezrobotne, a także emerytów i rencistów spełniających kryteria pomocy społecznej. Ochrona ta nie działa jednak automatycznie w każdej sprawie dotyczącej prywatnego domu. Przepis art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów wyłącza stosowanie art. 14 ust. 4 wobec osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Jeżeli żona brata ma własne mieszkanie albo rodzina brata może realnie zamieszkać w innym lokalu, jest to bardzo istotny argument przeciwko przyznaniu najmu socjalnego. Sąd będzie jednak badał konkretny stan faktyczny, a nie tylko sam wpis własności w księdze wieczystej.

Czy meldunek przeszkadza w eksmisji?

Nie. Meldunek jest czynnością ewidencyjną i nie tworzy prawa do lokalu. Jeżeli brat jest zameldowany w domu matki, ale nie ma już tytułu prawnego do mieszkania, sam meldunek nie blokuje pozwu o eksmisję. Może natomiast powodować praktyczne nieporozumienia, bo osoby zameldowane często błędnie uważają, że meldunek daje im „prawo do mieszkania”.

W sprawach, w których problemem jest właśnie meldunek i odmowa wyprowadzki, pomocne może być omówienie zasad opisanych szerzej w materiale: eksmisja osoby zameldowanej.

Dlaczego nie wolno usuwać brata samodzielnie?

Nawet jeżeli właściciel ma rację, nie powinien samodzielnie wyrzucać rzeczy brata, wymieniać zamków, odcinać prądu, wody albo ogrzewania w celu wymuszenia wyprowadzki. Takie działania mogą zostać potraktowane jako naruszenie posiadania, naruszenie dóbr osobistych, a w skrajnych przypadkach mogą prowadzić także do odpowiedzialności karnej.

Bezpieczna droga wygląda następująco: pisemne wypowiedzenie użyczenia, wezwanie do opuszczenia domu, pozew, prawomocny wyrok, klauzula wykonalności i egzekucja prowadzona przez komornika. Dopiero komornik, działając na podstawie tytułu wykonawczego, może przymusowo wykonać eksmisję.

Jeżeli w domu dochodzi do przemocy, uporczywych awantur albo znęcania psychicznego, oprócz sprawy cywilnej o eksmisję mogą wchodzić w grę środki z zakresu prawa karnego lub przeciwdziałania przemocy domowej. Zobacz również: znęcanie psychiczne a lokal.

Jak wygląda wykonanie wyroku eksmisyjnego?

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku nakazującego opróżnienie lokalu właściciel powinien wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie złożyć wniosek do komornika. Komornik najpierw wzywa dłużników do dobrowolnego wykonania obowiązku, a dopiero po bezskutecznym upływie terminu podejmuje czynności eksmisyjne.

Jeżeli wyrok przyznaje uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji co do zasady czeka na ofertę gminy. Jeżeli takiego uprawnienia nie ma, komornik bada, czy eksmitowany ma tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać. Gdy takiego miejsca nie ma, zastosowanie mogą mieć przepisy o tymczasowym pomieszczeniu albo o usunięciu do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

Czas sprawy zależy od obciążenia sądu, liczby pozwanych, sposobu doręczeń, ewentualnych dowodów oraz apelacji. Prosta sprawa może zakończyć się w kilka miesięcy, ale przy sporze rodzinnym, problemach z doręczeniem lub oczekiwaniu na działania gminy całość może potrwać znacznie dłużej.

Kto powinien płacić rachunki za użyczony dom?

Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Do takich kosztów należą w szczególności media zużywane przez osoby mieszkające w domu: prąd, gaz, woda, ścieki, odpady, ogrzewanie i inne bieżące opłaty związane z korzystaniem z nieruchomości.

Jeżeli brat i jego rodzina nie płacą rachunków, właściciel albo osoba, która faktycznie te rachunki uregulowała, może żądać zwrotu odpowiedniej części kosztów. Najlepiej gromadzić faktury, potwierdzenia przelewów, rozliczenia liczników i korespondencję, bo w razie sporu trzeba będzie wykazać wysokość roszczenia.

Po ustaniu użyczenia właściciel może dodatkowo dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Takie roszczenie warto sformułować osobno od żądania zwrotu mediów, ponieważ ma inną podstawę i inną funkcję.

FAQ

Czy można eksmitować brata, który nie ma umowy najmu?

Tak. Jeżeli brat mieszkał tylko za zgodą właściciela, właściciel może tę zgodę cofnąć, wypowiedzieć użyczenie i po bezskutecznym wezwaniu wnieść pozew o opróżnienie lokalu.

Czy wypowiedzenie użyczenia musi być pisemne?

Dla celów dowodowych powinno być pisemne. W razie sporu trzeba wykazać, że brat otrzymał wypowiedzenie i znał termin, w którym miał opuścić dom.

Czy właściciel musi zapewnić eksmitowanemu inne mieszkanie?

Nie. Właściciel prywatnego domu nie ma obowiązku zapewnienia bratu mieszkania zastępczego. Sąd może natomiast rozstrzygnąć o uprawnieniu do najmu socjalnego lokalu, a obowiązek jego zapewnienia obciąża gminę.

Czy sąd zawsze przyzna najem socjalny rodzinie z dziećmi?

Nie zawsze. Sąd bada konkretną sytuację rodzinną, majątkową i mieszkaniową pozwanych. Przy prywatnym domu istotne jest także ograniczenie z art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz to, czy rodzina może zamieszkać w innym lokalu.

Czy można wymienić zamki, gdy brat nie chce się wyprowadzić?

Nie należy tego robić bez wyroku i egzekucji komorniczej. Samowolna wymiana zamków albo usunięcie rzeczy może narazić właściciela na roszczenia cywilne, a w skrajnych przypadkach także na odpowiedzialność karną.

Kto płaci media, gdy dom jest użyczony?

Osoba korzystająca z rzeczy użyczonej ponosi zwykłe koszty jej utrzymania. W praktyce brat i jego rodzina powinni płacić za zużyte media oraz inne bieżące opłaty związane z korzystaniem z domu.

Ile może potrwać eksmisja brata?

To zależy od sądu, doręczeń, liczby pozwanych, dowodów i ewentualnej apelacji. Sama sprawa sądowa może potrwać kilka miesięcy, ale wykonanie wyroku może się wydłużyć, zwłaszcza gdy pojawi się kwestia najmu socjalnego lokalu albo tymczasowego pomieszczenia.

Podsumowanie

Eksmisja brata z domu należącego do matki jest prawnie możliwa, ale powinna zostać przeprowadzona formalnie. Najpierw trzeba zakończyć podstawę zamieszkiwania, najczęściej przez wypowiedzenie użyczenia i wezwanie do opuszczenia domu. Dopiero gdy brat i jego rodzina nie wyprowadzą się dobrowolnie, właściciel może dochodzić opróżnienia lokalu przed sądem.

Matka jako właścicielka nie musi zapewniać bratu mieszkania zastępczego. Sąd oceni natomiast, czy pozwanym przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Jeżeli brat lub jego żona mają inne mieszkanie albo realną możliwość zamieszkania gdzie indziej, jest to ważny argument dla właściciela. Równolegle można dochodzić zwrotu mediów i odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398