Jak przekazać mieszkanie komunalne dziecku?

Czy można przekazać dziecku przydział na mieszkanie komunalne?

Nie ma prostego trybu „przekazania przydziału” na mieszkanie komunalne dziecku. Umowa najmu lokalu komunalnego łączy najemcę z gminą lub innym właścicielem lokalu. Najemca nie jest właścicielem mieszkania, lecz korzysta z niego na podstawie umowy najmu. Zgodnie z art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny najemca jest posiadaczem zależnym, czyli włada rzeczą jak najemca, a nie jak właściciel.

O tym, komu gmina wynajmie lokal z mieszkaniowego zasobu, decydują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz uchwała rady gminy. Art. 21 ust. 1 pkt 2 tej ustawy zobowiązuje radę gminy do uchwalenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W praktyce uchwała określa m.in. kryteria dochodowe, mieszkaniowe, pierwszeństwo zawarcia umowy, zasady zamiany lokali oraz procedurę składania wniosków.

Jeżeli zatem córka ma zostać najemcą lokalu, co do zasady potrzebne jest działanie po stronie gminy: zgoda na zawarcie nowej umowy, zamianę lokalu, dopisanie do umowy albo inna procedura przewidziana w lokalnej uchwale. Sama wola dotychczasowego najemcy nie wystarcza.

Czy córka może zamieszkać w mieszkaniu komunalnym?

To zależy od treści umowy najmu, uchwały rady gminy i rzeczywistego sposobu korzystania z lokalu. Zasadą wynikającą z art. 688² ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny jest to, że najemca nie może bez zgody wynajmującego oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana tylko względem osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

W przypadku dorosłego dziecka trzeba zachować ostrożność. Obowiązek alimentacyjny rodziców wobec dziecka nie wynika automatycznie z samego pokrewieństwa w każdej sytuacji. Art. 133 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje obowiązek alimentacyjny rodziców względem dziecka, które nie jest jeszcze w stanie utrzymać się samodzielnie, chyba że dochody z majątku dziecka wystarczają na jego utrzymanie i wychowanie. Przy dorosłym, samodzielnym dziecku ocena może być więc inna niż przy dziecku małoletnim albo niesamodzielnym.

Jeżeli najemca wyprowadzi się do innego miasta, a córka będzie faktycznie jedyną osobą korzystającą z lokalu, gmina może uznać, że doszło do niedozwolonego oddania lokalu do używania albo że najemca przestał zaspokajać w tym lokalu swoje potrzeby mieszkaniowe. W takiej sytuacji znaczenie ma nie tylko meldunek, ale przede wszystkim faktyczne zamieszkiwanie.

Zakup innego mieszkania a ryzyko utraty lokalu komunalnego

Zakup mieszkania własnościowego nie zawsze automatycznie kończy najem lokalu komunalnego, ale może istotnie zwiększać ryzyko wypowiedzenia umowy. Szczególne znaczenie ma art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Przepis ten pozwala wypowiedzieć najem lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, może on używać tego lokalu, a lokal spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Jeżeli kupowane mieszkanie znajduje się w innym, odległym mieście, zastosowanie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów może wymagać szczegółowej oceny, czy jest to „ta sama lub pobliska miejscowość”. Nie wyklucza to jednak innych podstaw działania gminy. Art. 11 ust. 3 pkt 1 tej ustawy przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Osobnym, ale powiązanym problemem jest mieszkanie komunalne a praca w innym mieście.

Dodatkowo lokalne uchwały często uzależniają najem lokalu komunalnego od zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy, nieposiadania innego lokalu, limitów dochodowych lub innych kryteriów. Dlatego przed zakupem mieszkania i wyprowadzką warto sprawdzić aktualną uchwałę rady gminy, umowę najmu oraz ewentualny regulamin zarządcy.

Oddanie mieszkania córce bez zgody gminy

Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy najemca wyprowadza się, a lokal zaczyna zajmować córka bez pisemnej akceptacji gminy. Art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów pozwala właścicielowi wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

W praktyce znaczenie mają dowody: kto faktycznie mieszka w lokalu, kto ponosi opłaty, gdzie najemca ma centrum spraw życiowych, czy lokal został oddany córce samodzielnie do używania, czy też córka jedynie zamieszkuje wspólnie z najemcą. Meldunek nie tworzy prawa do lokalu i nie zastępuje umowy najmu. Zameldowanie potwierdza pobyt pod adresem, ale nie przesądza o prawie do lokalu.

Wstąpienie dziecka w najem po śmierci najemcy

Od zwykłego „przepisania” mieszkania należy odróżnić wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy. Art. 691 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny wskazuje osoby, które mogą wstąpić w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy. Są to: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego wprowadza dodatkowy warunek: osoby te wstępują w najem, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Jeżeli ten warunek nie jest spełniony, samo pokrewieństwo, meldunek albo okresowe przebywanie w mieszkaniu nie wystarcza. Zgodnie z art. 691 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli nie ma osób uprawnionych do wstąpienia w najem, stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Jeżeli córka mieszka z matką tylko formalnie albo sporadycznie, może mieć problem z wykazaniem stałego zamieszkiwania. Jeżeli natomiast rzeczywiście prowadzi tam centrum życiowe, płaci opłaty, odbiera korespondencję, ma rzeczy osobiste i faktycznie mieszka z najemcą, jej sytuacja jest mocniejsza, choć nadal zależy od dowodów.

Czy wykup mieszkania komunalnego rozwiązuje problem?

Jeżeli gmina prowadzi sprzedaż lokali komunalnych najemcom, wykup mieszkania może dać znacznie większą swobodę dysponowania lokalem. Właściciel może korzystać z rzeczy i nią rozporządzać w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, co wynika z art. 140 Kodeksu cywilnego. Po wykupie można co do zasady pozwolić dziecku mieszkać w lokalu, wynająć lokal albo przenieść własność, o ile nie narusza to szczególnych ograniczeń.

Trzeba jednak pamiętać o bonifikacie. Art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przewiduje obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca lokalu przed upływem 5 lat od dnia nabycia zbył lokal albo wykorzystał go na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty. Przepis przewiduje wyjątki, m.in. dotyczące zbycia na rzecz osoby bliskiej, ale szczegóły wymagają sprawdzenia w aktualnym stanie faktycznym oraz w akcie notarialnym.

Najemca lokalu komunalnego może mieć pierwszeństwo w nabyciu lokalu w przypadkach określonych w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a sprzedaż na rzecz najemcy może nastąpić w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 1 tej ustawy. Nie oznacza to jednak obowiązku sprzedaży każdego lokalu. Decyzja zależy od polityki mieszkaniowej gminy, uchwał rady gminy oraz statusu konkretnego mieszkania.

Jak bezpiecznie postąpić krok po kroku?

Najbezpieczniejsza strategia zależy od tego, czy najemca chce nadal mieszkać w lokalu komunalnym, czy planuje trwałą wyprowadzkę, oraz czy córka spełnia kryteria lokalowe i dochodowe przewidziane w uchwale gminy. Warto działać w następującej kolejności:

1. Sprawdzić umowę najmu i ustalić, czy jest to zwykły lokal komunalny, najem socjalny lokalu, lokal zamienny albo lokal związany ze stosunkiem pracy.
2. Pobrać aktualną uchwałę rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy, najlepiej z Biuletynu Informacji Publicznej.
3. Ustalić, czy córka spełnia kryteria do zawarcia umowy najmu, zamiany lokalu lub dopisania do umowy, jeżeli taka procedura jest w gminie przewidziana.
4. Nie przekazywać lokalu faktycznie córce bez pisemnego stanowiska gminy, jeżeli najemca zamierza się wyprowadzić.
5. Przed zakupem innego mieszkania ocenić, czy powstanie podstawa do wypowiedzenia najmu albo utraty uprawnień wynikających z lokalnej uchwały.

Jeżeli gmina odmawia zgody na rozwiązanie korzystne dla rodziny, warto poprosić o wskazanie podstawy prawnej oraz rozważyć formalny wniosek o zamianę, zawarcie umowy z córką albo inną procedurę przewidzianą w prawie miejscowym.

FAQ

Źródła

• Art. 11, art. 20, art. 21 i art. 25 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 140, art. 158, art. 336, art. 688² i art. 691 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 133 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 34, art. 37 i art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.