Remont w domu wykonany wadliwie – jak rozwiązać problem z sąsiadem?

Odpowiedź na Pani pytanie zacząć należy od dokonania analizy przepisów prawa mogących znaleźć zastosowanie w opisanej przez Panią sytuacji. Policja jednak w zasadzie nie ma kompetencji do nakazania sąsiadom jakiegokolwiek działania, chyba że ich zachowania byłyby ewidentnie złośliwe i skierowane na szykanowanie Pani.

Otóż zgodnie z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Opisane powyżej naruszenia należy interpretować w świetle art. 144 K.c., stosownie do którego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Takim właśnie działaniem zakłócającym korzystanie z nieruchomości sąsiednich jest emitowanie m.in. nadmiernych hałasów czy drgań gruntu, a nawet w określonych sytuacjach zwiększenie intensywności korzystania z tej nieruchomości, np. poprzez nadmierną ilość osób ją zamieszkujących lub ją odwiedzających. Są to tzw. immisje pośrednie.

O ile co do zasady immisje pośrednie, czyli nieskierowane bezpośrednio na naruszoną nieruchomość, np. poprzez przekierowanie na nią dymu lub wody albo częste odwiedziny innych osób, są dopuszczalne, o tyle również i one podlegają pewnym ograniczeniom.

Zachowanie osób zajmujących daną nieruchomość powinno być przede wszystkim oceniane w świetle stosunków miejscowych. Zgodnie zaś ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w orzeczeniu z dnia 03.07.1969 r., sygn. akt II CR 208/69, „ocena zakłóceń przy uwzględnieniu »stosunków miejscowych« powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów. Decydujące znaczenie ma charakter środowiska miejscowego: wieś, miasto, obszar przemysłowy, tereny uzdrowiskowe, rekreacyjne itp. Chodzi przy tym o ocenę obiektywną, a nie subiektywną wrażliwość danej osoby, o miarę zakłócenia, a nie działania czy zaniechania”.

Ponadto wskazane w treści art. 144 K.c. społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości – podobnie jak i stosunki miejscowe – jest cechą obu nieruchomości: wyjściowej i dotkniętej immisją. Zazwyczaj inna będzie ocena, czy granice zakłóceń zostały przekroczone w sytuacji, gdy na obu nieruchomościach prowadzona jest działalność przemysłowa, a zakłócenie występuje w postaci hałasu, niż w sytuacji, w której hałas dotyka nieruchomości o charakterze mieszkalnym czy rekreacyjnym, uniemożliwiając normalny wypoczynek właścicielowi lub jego bliskim. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru i jest określone w planach zagospodarowania przestrzennego, a niekiedy w decyzji administracyjnej.

Powyższe może mieć istotne znaczenie właśnie w Pani sprawie, skoro, jak Pani wskazuje, Pani sąsiad wykonał przebudowę podłogi w sposób rażąco niewłaściwy, pozbawiając Państwa izolacji dźwiękowej odgłosów dochodzących z jego mieszkania, co z kolei może być potraktowane właśnie jako korzystanie z nieruchomości w sposób wykraczający ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego jej przeznaczenia, tj. zapewnienie spokojnego i niezakłóconego zamieszkiwania. Taka sytuacja dawałaby Pani jako właścicielowi lokalu sąsiedniego, dotkniętego nieprawidłowym wykonywaniem prawa własności przez sąsiada, możliwość ubiegania się o zaprzestanie tych naruszeń, a więc w praktyce przebudowę podłogi lub zapewnienia innego rodzaju izolacji dźwiękowej.

W tej sytuacji powinna Pani w pierwszej kolejności zwrócić się do sąsiada pisemnie (najlepiej nadając list polecony) o zaprzestanie tych naruszeń, czyli właśnie przywrócenia właściwej izolacji dźwiękowej Pani stropu (jego podłogi), gdyż w obecnym stanie rzeczy zakłócone jest spokojne korzystanie z Pani lokalu. Dobrze by było, gdyby w wezwaniu tym opisała Pani, na czym te zakłócenia polegają i co Pani zdaniem sąsiad powinien zrobić, aby one ustały. W wezwaniu tym należałoby także wyznaczyć sąsiadowi określony termin do zaniechania tych naruszeń oraz wskazać, że w przypadku jego uchybienia skieruje Pani sprawę na drogę postępowania sądowego, co narazi Pani sąsiada na wysokie koszty.

Niestety jedynym wyjściem w sytuacji, gdyby Pani sąsiad odmówił spełnienia Pani żądań i nie zaniechał wymienionych naruszeń, byłoby rozważenie wystąpienia na drogę sądową celem uzyskania orzeczenia nakazu przywrócenia właściwej izolacji dźwiękowej Pani stropu, a jego podłogi. Liczyć należy się także z tym, iż zapewne konieczne byłoby przeprowadzenie przez sąd dowodu z opinii biegłego sądowego do spraw budowlanych na okoliczność niewłaściwego wykonania podłogi przez Pani sąsiada i niedozwolonego usunięcia warstwy izolującej dźwięki.

Na marginesie tylko można także wskazać, iż dopuszczalne normy hałasu określa rozporządzenie Ministra ochrony środowiska z dnia 14 czerwca 2007 roku w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz. U. Nr 120 z dnia 5 lipca 2007 r., poz. 826 z późn. zm.), zgodnie z którym na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zamieszkania zbiorowego dopuszczalny poziom hałasu wynosi:

1. 60 dB w porze dziennej i 50 dB w porze nocnej – gdy hałas pochodzi z dróg lub linii kolejowych;
2. 50 dB w porze dziennej i 40 dB w porze nocnej – gdy hałas pochodzi z innych źródeł.

W drugim z tych przedziałów mieści się hałas spowodowany np. głośnym słuchaniem muzyki, jednak w przedstawionej przez Panią sprawie może zachodzić taka sytuacja, że dochodzące do Pani dźwięki z mieszkania sąsiada będą miały mniejsze natężenie, lecz swoją ciągłością i charakterem wciąż będą zakłócały Pani spokój – wtedy właściwa będzie właśnie droga sądowa, w której swoje roszczenia oparłaby Pani na cytowanym przepisie art. 144 K.c.

Jeśli jest Pani zainteresowana dalszą pomocą, to informuję, że nasz serwis świadczy również usługi w zakresie przygotowania pism, reprezentacji przed sądowej oraz sądowej.

Oczywiście mogłaby Pani też skorzystać z pomocy rzeczoznawcy do spraw budowlanych, który pomógłby Pani ocenić, czy działania sąsiadów nie naruszyły odpowiednich norm budowlanych, w szczególności zaś związanych z wymogiem odpowiedniego wygłuszenia podłóg i stropów. Jednakże liczyć należy się z tym, że rzeczoznawca będzie miał bardzo ograniczone pole działania bez możliwości oceny konstrukcji podłogi z poziomu mieszkania sąsiada, na którego pomoc w tym przedmiocie, jak Pani pisze, nie może Pani liczyć. Z kolei wyznaczony przez sąd biegły sądowy uprawniony będzie do wejścia do wszelkich pomieszczeń i dokonania niezbędnych pomiarów, w tym właśnie także w mieszkaniu sąsiada, co z pewnością da pełniejszy obraz istniejącego stanu rzeczy.

Jeżeli zaś chodzi o ewentualne sporządzenie pisma przez adwokata, to w zasadzie może ono mieć wydźwięk jedynie bardziej psychologiczny i niewykluczone, że skłoniłoby sąsiadów do podjęcia wymaganych działań, jednakże wnioskując po przedstawionym przez Panią opisie sprawy, niestety należy oczekiwać, iż sąsiedzi są tak bardzo przekonani o swoich racjach, że bez interwencji sądu Pani położenie się w tym przedmiocie nie zmieni.