.
Udzieliliśmy ponad 127,5 tys. porad prawnych i mamy 14 468 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Remont w domu wykonany wadliwie – jak rozwiązać problem z sąsiadem?

Mieszkamy w starym domu, w którym są drewniane stropy. Sąsiad nad naszym mieszkaniem kilka miesięcy temu wymienił podłogę, ale zrobił to wadliwie – bez izolacji akustycznej. Obecnie w naszym mieszkaniu słychać z dużym natężeniem i echem wszystkie odgłosy z lokalu sąsiadów, przez co po prostu nie da się żyć. Śpimy w słuchawkach, ale wszyscy jesteśmy nerwowi; dzieci nie mogą się uczyć, a jedno jest przewlekle chore i potrzebuje spokoju. Dzielnicowy umywa ręce, pismo do sąsiada (wezwanie do naprawy podłogi) nic nie dało. Gdzie powinnam się zgłosić, by ktoś pomógł mi rozwiązać problem? Może pomogłoby pismo podpisane przez adowkata? Sąsiad jest uparty i nieprzyjemny, nie chce rozmawiać o naprawie stropu.

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Odpowiedź na Pani pytanie zacząć należy od dokonania analizy przepisów prawa mogących znaleźć zastosowanie w opisanej przez Panią sytuacji. Policja jednak w zasadzie nie ma kompetencji do nakazania sąsiadom jakiegokolwiek działania, chyba że ich zachowania byłyby ewidentnie złośliwe i skierowane na szykanowanie Pani.

 

Otóż zgodnie z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

 

Opisane powyżej naruszenia należy interpretować w świetle art. 144 K.c., stosownie do którego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

 

Takim właśnie działaniem zakłócającym korzystanie z nieruchomości sąsiednich jest emitowanie m.in. nadmiernych hałasów czy drgań gruntu, a nawet w określonych sytuacjach zwiększenie intensywności korzystania z tej nieruchomości, np. poprzez nadmierną ilość osób ją zamieszkujących lub ją odwiedzających. Są to tzw. immisje pośrednie.

 

O ile co do zasady immisje pośrednie, czyli nieskierowane bezpośrednio na naruszoną nieruchomość, np. poprzez przekierowanie na nią dymu lub wody albo częste odwiedziny innych osób, są dopuszczalne, o tyle również i one podlegają pewnym ograniczeniom.

 

Zachowanie osób zajmujących daną nieruchomość powinno być przede wszystkim oceniane w świetle stosunków miejscowych. Zgodnie zaś ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w orzeczeniu z dnia 03.07.1969 r., sygn. akt II CR 208/69, „ocena zakłóceń przy uwzględnieniu »stosunków miejscowych« powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów. Decydujące znaczenie ma charakter środowiska miejscowego: wieś, miasto, obszar przemysłowy, tereny uzdrowiskowe, rekreacyjne itp. Chodzi przy tym o ocenę obiektywną, a nie subiektywną wrażliwość danej osoby, o miarę zakłócenia, a nie działania czy zaniechania”.

 

Ponadto wskazane w treści art. 144 K.c. społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości – podobnie jak i stosunki miejscowe – jest cechą obu nieruchomości: wyjściowej i dotkniętej immisją. Zazwyczaj inna będzie ocena, czy granice zakłóceń zostały przekroczone w sytuacji, gdy na obu nieruchomościach prowadzona jest działalność przemysłowa, a zakłócenie występuje w postaci hałasu, niż w sytuacji, w której hałas dotyka nieruchomości o charakterze mieszkalnym czy rekreacyjnym, uniemożliwiając normalny wypoczynek właścicielowi lub jego bliskim. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru i jest określone w planach zagospodarowania przestrzennego, a niekiedy w decyzji administracyjnej.

 

Powyższe może mieć istotne znaczenie właśnie w Pani sprawie, skoro, jak Pani wskazuje, Pani sąsiad wykonał przebudowę podłogi w sposób rażąco niewłaściwy, pozbawiając Państwa izolacji dźwiękowej odgłosów dochodzących z jego mieszkania, co z kolei może być potraktowane właśnie jako korzystanie z nieruchomości w sposób wykraczający ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego jej przeznaczenia, tj. zapewnienie spokojnego i niezakłóconego zamieszkiwania. Taka sytuacja dawałaby Pani jako właścicielowi lokalu sąsiedniego, dotkniętego nieprawidłowym wykonywaniem prawa własności przez sąsiada, możliwość ubiegania się o zaprzestanie tych naruszeń, a więc w praktyce przebudowę podłogi lub zapewnienia innego rodzaju izolacji dźwiękowej.

 

W tej sytuacji powinna Pani w pierwszej kolejności zwrócić się do sąsiada pisemnie (najlepiej nadając list polecony) o zaprzestanie tych naruszeń, czyli właśnie przywrócenia właściwej izolacji dźwiękowej Pani stropu (jego podłogi), gdyż w obecnym stanie rzeczy zakłócone jest spokojne korzystanie z Pani lokalu. Dobrze by było, gdyby w wezwaniu tym opisała Pani, na czym te zakłócenia polegają i co Pani zdaniem sąsiad powinien zrobić, aby one ustały. W wezwaniu tym należałoby także wyznaczyć sąsiadowi określony termin do zaniechania tych naruszeń oraz wskazać, że w przypadku jego uchybienia skieruje Pani sprawę na drogę postępowania sądowego, co narazi Pani sąsiada na wysokie koszty.

 

Niestety jedynym wyjściem w sytuacji, gdyby Pani sąsiad odmówił spełnienia Pani żądań i nie zaniechał wymienionych naruszeń, byłoby rozważenie wystąpienia na drogę sądową celem uzyskania orzeczenia nakazu przywrócenia właściwej izolacji dźwiękowej Pani stropu, a jego podłogi. Liczyć należy się także z tym, iż zapewne konieczne byłoby przeprowadzenie przez sąd dowodu z opinii biegłego sądowego do spraw budowlanych na okoliczność niewłaściwego wykonania podłogi przez Pani sąsiada i niedozwolonego usunięcia warstwy izolującej dźwięki.

 

Na marginesie tylko można także wskazać, iż dopuszczalne normy hałasu określa rozporządzenie Ministra ochrony środowiska z dnia 14 czerwca 2007 roku w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz. U. Nr 120 z dnia 5 lipca 2007 r., poz. 826 z późn. zm.), zgodnie z którym na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zamieszkania zbiorowego dopuszczalny poziom hałasu wynosi:

 

  1. 60 dB w porze dziennej i 50 dB w porze nocnej – gdy hałas pochodzi z dróg lub linii kolejowych;
  2. 50 dB w porze dziennej i 40 dB w porze nocnej – gdy hałas pochodzi z innych źródeł.

 

W drugim z tych przedziałów mieści się hałas spowodowany np. głośnym słuchaniem muzyki, jednak w przedstawionej przez Panią sprawie może zachodzić taka sytuacja, że dochodzące do Pani dźwięki z mieszkania sąsiada będą miały mniejsze natężenie, lecz swoją ciągłością i charakterem wciąż będą zakłócały Pani spokój – wtedy właściwa będzie właśnie droga sądowa, w której swoje roszczenia oparłaby Pani na cytowanym przepisie art. 144 K.c.

 

Jeśli jest Pani zainteresowana dalszą pomocą, to informuję, że nasz serwis świadczy również usługi w zakresie przygotowania pism, reprezentacji przed sądowej oraz sądowej.

 

Oczywiście mogłaby Pani też skorzystać z pomocy rzeczoznawcy do spraw budowlanych, który pomógłby Pani ocenić, czy działania sąsiadów nie naruszyły odpowiednich norm budowlanych, w szczególności zaś związanych z wymogiem odpowiedniego wygłuszenia podłóg i stropów. Jednakże liczyć należy się z tym, że rzeczoznawca będzie miał bardzo ograniczone pole działania bez możliwości oceny konstrukcji podłogi z poziomu mieszkania sąsiada, na którego pomoc w tym przedmiocie, jak Pani pisze, nie może Pani liczyć. Z kolei wyznaczony przez sąd biegły sądowy uprawniony będzie do wejścia do wszelkich pomieszczeń i dokonania niezbędnych pomiarów, w tym właśnie także w mieszkaniu sąsiada, co z pewnością da pełniejszy obraz istniejącego stanu rzeczy.

 

Jeżeli zaś chodzi o ewentualne sporządzenie pisma przez adwokata, to w zasadzie może ono mieć wydźwięk jedynie bardziej psychologiczny i niewykluczone, że skłoniłoby sąsiadów do podjęcia wymaganych działań, jednakże wnioskując po przedstawionym przez Panią opisie sprawy, niestety należy oczekiwać, iż sąsiedzi są tak bardzo przekonani o swoich racjach, że bez interwencji sądu Pani położenie się w tym przedmiocie nie zmieni.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Krzysztof Bigoszewski

Adwokat, absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. Aplikację adwokacką ukończył przy Pomorskiej Izbie Adwokackiej w Gdańsku. Doświadczenie zdobywał w renomowanych trójmiejskich kancelariach prawniczych oraz udzielając porad prawnych przez internet. Świadczy pomoc prawną z zakresu obrotu gospodarczego, w tym zamówień publicznych i procesu inwestycyjnego, prawa pracy, ubezpieczeń i odszkodowań oraz szeroko rozumianego prawa rzeczowego, rodzinnego, spadkowego i karnego, jak również egzekucji i spraw z zakresu prawa administracyjnego.


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu