Samowolne prace remontowe w lokalu a nadzór budowlany

Czy zamurowanie drzwi i wstawienie okna to remont czy przebudowa?

Kluczowe jest odróżnienie remontu od przebudowy. Zgodnie z art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane przebudowa oznacza wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem takich parametrów charakterystycznych jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość albo liczba kondygnacji.

Remont, zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, polega na odtworzeniu stanu pierwotnego w istniejącym obiekcie budowlanym, przy czym można użyć wyrobów budowlanych innych niż użyte pierwotnie. Jeżeli więc nie tylko wymienia się stolarkę, ale zmienia układ, wielkość albo funkcję otworów w ścianie zewnętrznej, organ nadzoru budowlanego może uznać takie roboty za przebudowę.

W orzecznictwie przyjmuje się, że zamurowanie otworu drzwiowego i wykonanie w jego miejscu otworu okiennego może stanowić przebudowę budynku. Tak wskazał m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 22.09.2017 r., sygn. akt II SA/Wr 560/16. Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15.02.2013 r., sygn. akt II OSK 1946/11, uznał, że wykonanie otworu drzwiowego w miejsce otworu okiennego wykracza poza zwykły remont.

W opisanej sytuacji szczególnie istotne jest to, czy doszło do ingerencji w ścianę zewnętrzną, nadproże, elementy nośne albo izolacje. Jeżeli prace dotyczyły wyłącznie wymiany stolarki w istniejącym otworze, ocena byłaby łagodniejsza. Jeżeli jednak zamurowano jedne drzwi, zmieniono charakter drugiego otworu i wykonano okno, ryzyko kwalifikacji jako przebudowa jest realne. Jeżeli takie nieuregulowane prace wychodzą na jaw dopiero po sprzedaży lokalu, znaczenie mają także prawa kupującego mieszkanie po nielegalnej przebudowie.

Czy takie prace wymagały zgłoszenia albo pozwolenia?

Nie da się tego przesądzić wyłącznie na podstawie informacji, że lokal ma osobną księgę wieczystą. Dla prawa budowlanego istotne są: rodzaj budynku, funkcja lokalu, zakres robót, wpływ na konstrukcję i elewację oraz to, czy prace zwiększają obszar oddziaływania obiektu.

Jeżeli chodzi o budynek mieszkalny jednorodzinny, art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane przewiduje zgłoszenie dla przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile przebudowa nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany.

Jeżeli natomiast roboty dotyczą innego budynku albo lokalu niemieszkalnego w budynku wielolokalowym, sama regulacja dotycząca budynków mieszkalnych jednorodzinnych może nie wystarczyć. Wtedy przebudowa przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych może wymagać pozwolenia na budowę na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, o ile nie ma zastosowania szczególne zwolnienie z art. 29 tej ustawy.

Wylewka wykonana mixokretem wewnątrz pomieszczenia najczęściej nie będzie samodzielnie wymagała zgłoszenia ani pozwolenia, jeżeli nie zmienia elementów konstrukcyjnych, nie przeciąża stropu, nie narusza izolacji i nie wpływa na bezpieczeństwo budynku. Jeżeli jednak zwiększyła obciążenie stropu, zmieniła warstwy podłogi albo doprowadziła do zawilgocenia sąsiedniego lokalu, organ może żądać oceny technicznej lub ekspertyzy.

Jeżeli roboty obejmują elementy wspólne budynku, należy oddzielić wymogi prawa budowlanego od zgody właścicieli. Z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wynika, że nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ściany zewnętrzne, elewacja, elementy konstrukcyjne i często fragmenty stropów są zazwyczaj częścią wspólną. W takim przypadku - niezależnie od Prawa budowlanego - remont a zgoda wspólnoty może decydować o legalności prac wobec pozostałych właścicieli.

Jeżeli nie funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, a budynek jest współwłasnością kilku osób, znaczenie może mieć art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku można żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Co może zrobić nadzór budowlany po zawiadomieniu sąsiadki?

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może przeprowadzić kontrolę, ustalić zakres robót i zażądać dokumentów. Jeżeli roboty nadal trwają i zachodzi jedna z przesłanek z art. 50 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, organ może postanowieniem wstrzymać ich prowadzenie. Dotyczy to m.in. robót wykonywanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia.

W postanowieniu wydanym na podstawie art. 50 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane organ wskazuje przyczynę wstrzymania robót i wymagania dotyczące zabezpieczeń. Na podstawie art. 50 ust. 3 tej ustawy może również zobowiązać inwestora do przedstawienia w terminie 30 dni inwentaryzacji wykonanych robót, ocen technicznych albo ekspertyz.

Jeżeli roboty zostały już zakończone, zastosowanie ma przede wszystkim art. 51 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Przepis ten pozwala odpowiednio stosować art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz art. 51 ust. 3 tej ustawy także wtedy, gdy roboty wykonano w warunkach opisanych w art. 50 ust. 1, ale nie są już prowadzone.

Na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane organ może nakazać zaniechanie dalszych robót, rozbiórkę części obiektu albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 tej ustawy może natomiast nałożyć obowiązek wykonania określonych czynności lub robót w celu doprowadzenia wykonanych prac do stanu zgodnego z prawem.

Jeżeli mimo wstrzymania robót inwestor kontynuuje prace, art. 50a pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane pozwala organowi nakazać rozbiórkę części obiektu wykonanej po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Dlatego po otrzymaniu postanowienia o wstrzymaniu robót nie należy wykonywać żadnych dalszych prac bez wyjaśnienia sprawy z organem.

Jak przygotować się do kontroli PINB?

Najbezpieczniej przygotować krótkie, rzeczowe wyjaśnienie: co dokładnie wykonano, kiedy, w jakim zakresie, z jakich materiałów i czy prace dotyczyły elementów nośnych. Warto dołączyć zdjęcia, dokumentację techniczną budynku, dokument potwierdzający tytuł do lokalu oraz informację, czy uzyskano zgodę współwłaścicieli albo wspólnoty.

Jeżeli roboty obejmowały ścianę zewnętrzną albo nadproże, praktycznie przydatna może być opinia konstruktora. Szczególnie problematyczna jest ingerencja w konstrukcję nośną, bo wtedy sama argumentacja, że prace były niewielkie, zwykle nie wystarcza.

Trzeba też sprawdzić, czy zmiana okna lub zamurowanie drzwi nie narusza przepisów techniczno-budowlanych. Znaczenie mogą mieć m.in. przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zwłaszcza dotyczące bezpieczeństwa konstrukcji, ochrony przeciwpożarowej, wentylacji, wilgotności i doświetlenia pomieszczeń.

Jeżeli sprawa dotyczy elewacji i otworów w ścianie zewnętrznej, warto porównać stan z dokumentacją archiwalną. Generalne zmiany otworów w elewacji mogą być oceniane surowiej, zwłaszcza gdy wpływają na wygląd budynku, części wspólne, bezpieczeństwo albo warunki użytkowania lokali sąsiednich.

Czy można zalegalizować wykonane prace?

W przypadku takich robót najczęściej nie chodzi o klasyczną legalizację samowoli budowlanej z art. 48 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, lecz o postępowanie naprawcze z art. 50-51 tej ustawy. Jeżeli organ uzna, że prace można doprowadzić do stanu zgodnego z prawem, może zobowiązać inwestora do przedstawienia dokumentów, wykonania określonych robót, usunięcia nieprawidłowości albo uzyskania wymaganych uzgodnień.

Nie zawsze kończy się to nakazem rozbiórki. Jeżeli prace nie zagrażają bezpieczeństwu, są zgodne z przepisami techniczno-budowlanymi i można uzupełnić dokumentację, organ może wybrać rozwiązanie naprawcze. Jeżeli jednak roboty naruszają konstrukcję, przepisy przeciwpożarowe, prawa współwłaścicieli albo nie da się ich zalegalizować w aktualnym stanie, realny jest nakaz przywrócenia stanu poprzedniego.

Uproszczona procedura z art. 49f ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane dotyczy co do zasady starszych samowoli, gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat i spełnione są ustawowe warunki. Nie jest to typowa ścieżka dla świeżo wykonanych prac w lokalu. Gdy upłynęło 20 lat, warto osobno sprawdzić, czy możliwa jest uproszczona legalizacja samowoli.

Roszczenia sąsiadki za grzyb i pleśń

Zawiadomienie do nadzoru budowlanego nie przesądza jeszcze, że właściciel lokalu odpowiada cywilnie za szkody w mieszkaniu sąsiadki. Jeżeli sąsiadka twierdzi, że grzyb lub pleśń powstały wskutek wykonanych prac, powinna wykazać szkodę, zawinione albo bezprawne działanie oraz związek przyczynowy. Podstawą roszczeń odszkodowawczych może być art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

W sprawach sąsiedzkich znaczenie może mieć również art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, który nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Jeżeli zawilgocenie rzeczywiście jest skutkiem naruszenia izolacji, wentylacji albo sposobu odprowadzenia wilgoci po wykonanych pracach, sąsiadka może domagać się usunięcia przyczyny, a w razie szkody także odszkodowania.

W praktyce spór o grzyb często wymaga opinii technicznej. Przyczyną może być mostek termiczny, brak wentylacji, przeciek, wadliwa izolacja, przemarzanie ściany albo sposób użytkowania lokalu. Dlatego przed przyjęciem odpowiedzialności warto ustalić rzeczywiste źródło zawilgocenia.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sprawie największe ryzyko dotyczy nie samej wylewki, lecz zamurowania drzwi i wstawienia okna w ścianie zewnętrznej. Takie roboty mogą zostać uznane za przebudowę na podstawie art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. W zależności od rodzaju budynku i zakresu ingerencji mogły wymagać zgłoszenia albo pozwolenia.

Przed kontrolą PINB warto uporządkować dokumenty i rozważyć uzyskanie opinii technicznej. Jeżeli prace nie naruszają konstrukcji i da się je doprowadzić do stanu zgodnego z prawem, sprawa nie musi zakończyć się rozbiórką. Jeżeli jednak doszło do ingerencji w część wspólną, elementy nośne albo przepisy techniczno-budowlane, organ może nakazać wykonanie robót naprawczych albo przywrócenie stanu poprzedniego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 22.09.2017 r., sygn. akt II SA/Wr 560/16.
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15.02.2013 r., sygn. akt II OSK 1946/11.
7. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 05.12.2017 r., sygn. akt II SA/Op 322/17.