Czy można zbyć udział w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli?

Stan prawny: 4 lipca 2026 r.

Czy współwłaściciel może zbyć udział bez zgody pozostałych?

Tak. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego: „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Oznacza to, że współwłaściciel może swój udział sprzedać, darować, obciążyć albo przenieść na inną osobę bez pytania pozostałych współwłaścicieli o zgodę.

Przy nieruchomości taka czynność musi jednak zachować wymaganą formę. Sprzedaż lub darowizna udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Samo ustne uzgodnienie albo zwykła pisemna umowa nie przenosi własności udziału w nieruchomości.

Jeżeli natomiast sformułowanie „zapisała udział” oznacza testament, trzeba odróżnić zapis testamentowy od skutecznego przeniesienia własności. Testament nie przenosi udziału za życia testatora. Skutek następuje dopiero po śmierci, a prawa spadkobiercy lub zapisobiercy trzeba oceniać według przepisów spadkowych i treści testamentu.

Co do zasady pozostali współwłaściciele nie mają ogólnego prawa sprzeciwu wobec zbycia udziału. Wyjątki mogą wynikać z przepisów szczególnych, np. przy sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej, albo z odrębnych, ważnych umów między stronami. W typowej współwłasności domu mieszkalnego sam fakt, że pozostali współwłaściciele nie wyrażają zgody, nie blokuje sprzedaży lub darowizny udziału.

Udział w nieruchomości a sprzedaż całego domu

Trzeba odróżnić rozporządzanie własnym udziałem od rozporządzania całą nieruchomością. Współwłaściciel może samodzielnie przenieść tylko swój udział. Nie może natomiast sam sprzedać całego domu, działki ani ustanowić skutecznie praw dotyczących całej nieruchomości, jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd.

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

W praktyce oznacza to, że sprzedaż udziału przez jednego współwłaściciela jest dopuszczalna, ale sprzedaż całej nieruchomości wymaga współdziałania wszystkich. Podobny problem pojawia się przy sprzedaży przy dwóch właścicielach, gdy jeden z nich chce sprzedać całość, a drugi się sprzeciwia.

Jeżeli chodzi o czynności zwykłego zarządu, art. 201 Kodeksu cywilnego przewiduje zasadę większości współwłaścicieli liczonej według wielkości udziałów. W braku zgody większości każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Czy nabywca udziału musi respektować dotychczasowy podział domu?

W opisanej sytuacji istotne jest to, że dom był od lat używany według ustalonego podziału: teściowie korzystali z parteru, siostra z piętra, a części wspólne obejmowały m.in. wejście, strych, piwnicę i podwórko. Taki podział korzystania z rzeczy wspólnej określa się często jako podział quoad usum.

Podział do korzystania nie znosi współwłasności i nie powoduje, że piętro lub parter stają się automatycznie odrębną własnością. Jest to jednak porozumienie określające, kto i w jakim zakresie korzysta z poszczególnych części wspólnej nieruchomości.

Znaczenie ma tutaj art. 221 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej odnoszą skutek także wobec nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział albo z łatwością mógł się dowiedzieć. W sprawie rodzinnego domu, w którym faktyczny podział korzystania był widoczny i utrwalony przez lata, istnieją mocne argumenty, że nowy współwłaściciel powinien taki podział respektować.

Nie oznacza to jednak, że wcześniejszy podział jest absolutnie niezmienny. Jeżeli okoliczności się zmieniły albo dotychczasowy sposób korzystania prowadzi do konfliktów, współwłaściciele mogą zawrzeć nowe porozumienie, a w razie braku zgody wystąpić do sądu o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Korzystanie z domu, koszty i remonty po zmianie współwłaściciela

Nowy nabywca udziału wchodzi do współwłasności w miejsce poprzedniego współwłaściciela. Ma więc prawa wynikające z udziału, ale musi też liczyć się z obowiązkami współwłaściciela oraz z prawami pozostałych osób.

Art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli jednak współwłaściciele ustalili konkretny podział korzystania, to właśnie ten podział powinien być punktem wyjścia do oceny, kto z czego może korzystać.

Współwłaściciel nie powinien samowolnie zmieniać sposobu używania wspólnego wejścia, piwnicy, strychu czy podwórka, jeżeli naruszałoby to prawa pozostałych. Podobnie ostrożnie należy podchodzić do udostępniania części nieruchomości osobom trzecim. W wielu sytuacjach potrzebna będzie zgoda współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu, o czym szerzej piszemy w materiale o tym, kiedy potrzebna jest użyczenie wspólnej nieruchomości - zgoda sądu.

Wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną rozlicza się co do zasady według udziałów. Wynika to z art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary. W praktyce problemy pojawiają się zwłaszcza przy remontach, naprawach instalacji, dachu, klatki schodowej lub wspólnych przyłączy. Podobne zasady omawiamy w artykule o tym, kto ponosi koszty za remont nieruchomości spadkowej.

Co zrobić, gdy współwłaściciel sprzedał udział i pojawił się konflikt?

W pierwszej kolejności warto ustalić, czy doszło do skutecznego przeniesienia udziału. Przy nieruchomości należy sprawdzić księgę wieczystą oraz dokument, na podstawie którego nowa osoba twierdzi, że jest współwłaścicielem. Samo oświadczenie rodzinne, nieformalna umowa albo zapowiedź przepisania udziału nie wystarczy do przeniesienia własności nieruchomości.

Jeżeli przeniesienie udziału jest skuteczne, warto pisemnie wezwać nowego współwłaściciela do respektowania dotychczasowego sposobu korzystania z domu. W piśmie dobrze jest opisać, jaki podział obowiązywał, od kiedy, kto z jakich części korzystał i dlaczego nabywca powinien o tym wiedzieć.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, współwłaściciele mogą rozważyć kilka dróg prawnych:

• wniosek do sądu o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej,
• wniosek dotyczący zarządu rzeczą wspólną, jeżeli spór dotyczy konkretnych czynności,
• roszczenia związane z naruszeniem posiadania lub bezprawnym utrudnianiem korzystania,
• wniosek o zniesienie współwłasności, jeżeli dalsze współposiadanie jest niemożliwe.

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 Kodeksu cywilnego, o ile uprawnienie to nie zostało czasowo wyłączone ważną czynnością prawną. Zniesienie współwłasności może polegać m.in. na fizycznym podziale rzeczy, przyznaniu nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo sprzedaży i podziale ceny. W sprawach budynków wielorodzinnych lub domów faktycznie podzielonych do używania warto wcześniej ocenić, czy możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokali.

Odpowiedź w opisanej sprawie

Jeżeli siostra teściowej skutecznie sprzedała albo darowała swój udział bratu, mogła to zrobić bez zgody Pani teściów. Wynika to wprost z art. 198 Kodeksu cywilnego. Pozostali współwłaściciele nie musieli wyrażać zgody na samo zbycie udziału.

Nie oznacza to jednak, że brat może automatycznie narzucić nowy sposób korzystania z całego domu. Jeżeli przez lata obowiązywał ustalony podział, zgodnie z którym teściowie korzystali z parteru, a siostra z piętra, to nabywca udziału może być związany tym sposobem korzystania, zwłaszcza jeżeli o nim wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. W rodzinnej nieruchomości, w której podział był jawny i faktycznie wykonywany, taka wiedza nabywcy jest bardzo prawdopodobna.

Teściowie nie mogą więc skutecznie podważyć samego zbycia udziału tylko dlatego, że nie pytano ich o zgodę. Mogą natomiast bronić dotychczasowego sposobu korzystania z domu, sprzeciwiać się samowolnym zmianom oraz żądać sądowego uregulowania korzystania z nieruchomości, jeżeli nowy współwłaściciel narusza ustalone zasady. W razie szerszego konfliktu warto rozważyć także zniesienie współwłasności albo uregulowanie relacji między współwłaścicielami w pisemnej umowie. W podobnych sprawach praktyczne znaczenie ma również sprzedaż udziałów w kamienicy, gdzie nabycie udziału nie zawsze oznacza swobodne korzystanie z dowolnej części budynku.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 166, 198, 199, 201, 206, 207, 210 i 221, tekst jednolity: Dz. U. 2026 poz. 795.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity i przepisy dotyczące ograniczeń oraz praw pierwokupu przy nieruchomościach rolnych.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 26 maja 2022 r., III CZP 18/22, dotyczące skutków podziału do korzystania i art. 221 Kodeksu cywilnego.