Zgubienie aktu własności mieszkania

Zagubienie aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. 

Jak wynika z powyższego, odrębna własność lokalu może powstać w nieruchomości gruntowej o uregulowanym tytule prawnym – własności lub użytkowaniu wieczystym – ujawnionym w księdze wieczystej, zabudowanej zasadniczo domem wielomieszkaniowym (domami), tj. w którym istnieją przynajmniej dwa samodzielne lokale mieszkalne lub lokale o innym przeznaczeniu.

Aktem ustanawiającym odrębną własność lokalu może być: umowa, jednostronne oświadczenie woli właściciela, postanowienie sądu znoszące współwłasność oraz wyrok sądu nakazujący właścicielowi nieruchomości złożenie oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesienie jej na uprawnionego (powoda), jeżeli właściciel nie wykonał swego obowiązku dobrowolnie (umownie).

Powstanie odrębnej własności lokalu wymaga – co przesądził Sąd Najwyższy w uchwale z 21 lutego 2008 r. (III CZP 152/2007, LexPolonica nr 1836077,OSNC 2009, nr 2, poz. 24) – wpisu do księgi wieczystej.

Obowiązek ujawnienia swego prawa do lokalu w księdze wieczystej oraz zgłoszenia danych koniecznych do oznaczenia nieruchomości

Wpis do księgi wieczystej jako konstytutywny warunek powstania prawa odrębnej własności lokalu nie dotyczy powstania własności z mocy prawa. Jednakże właściciele lokali są obowiązani do ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej oraz zgłoszenia danych koniecznych do oznaczenia nieruchomości. Natomiast jeżeli dotychczasowe własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu (mieszkalnego, użytkowego) miało urządzoną księgę wieczystą, księga ta staje się księgą wieczystą dla nieruchomości lokalowej (odrębnej własności lokalu), a wpisana w tej księdze hipoteka na ograniczonym prawie rzeczowym staje się hipoteką na nieruchomości.

Własność lokalu, poza wskazanym wyjątkiem, powstaje nie w dacie zawarcia umowy (złożenia oświadczenia, prawomocności orzeczenia sądowego), lecz w chwili złożenia przez notariusza wniosku o wpis, o czym informuje tzw. wzmianka o wniosku, w dacie wpływu wniosku, jeżeli wpis zostanie dokonany. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 lutego 2003 r. (IV CK 109/2002, LexPolonica nr 1630430): „Przepisy prawa materialnego mogą przewidywać wpis do księgi wieczystej jako przesłankę powstania określonego prawa. Zasada mocy wstecznej wpisu, wyrażona w art. 29 ustawy z 6 lipca 1982 r., oznacza, że skutki prawne prawa powstałego w dacie wpisu aktualizują się od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu”. Mimo że samo prawo powstaje w dacie wpisu, wcześniejsza jego ekspektatywa nabywa cech właściwych temu prawu z mocą wsteczną z chwilą dokonania wpisu. Por. także uchwałę składu siedmiu sędziów (mająca moc zasady prawnej) z 16 grudnia 2009 r. (III CZP 80/2009, LexPolonica nr 2110707, Biul. SN 2009, nr 12, poz. 8).

Nie pisze Pan, o jaki lokal chodzi, jednak jeśli zgubił Pan dokument potwierdzający Pański tytuł prawny do lokalu, należałoby przede wszystkim udać się do sądu, który prowadzi księgę wieczystą dla Pana nieruchomości, i uzyskać księgę wieczystą lokalu.

Na jakiej podstawie ustala się właściciela danej nieruchomości?

Pamiętajmy, że akt notarialny (akt własności w formie aktu notarialnego) nie przesądza o Pana własności, lecz jest jedynie namacalnym potwierdzeniem przysługującego Panu prawa. Ważniejszą wartość ma treść księgi wieczystej i to na jej podstawie ustala się właściciela danej nieruchomości.

Moim zdaniem już przynajmniej ok. 30 lat temu przy każdym obrocie nieruchomością był sporządzany wniosek o założenie księgi wieczystej. Poza tym w sądzie rejonowym nie tylko są przechowywane księgi wieczyste, lecz także znajduje się archiwum aktów notarialnych sporządzanych przez notariuszy w okręgu danego sądu.

Zgodnie bowiem z art. 90 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie dokumenty obejmujące dokonane czynności notarialne, po upływie 10 lat od ich sporządzenia, notariusz przekazuje na przechowanie do archiwum ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego.

Jeżeli w archiwum takiego sądu nie będzie Pańskiego notarialnego aktu własności, należy udać się do notariusza, który sporządzi odpowiedni dokument świadczący o Pana własności, za zapłatą określonej kwoty.

W opisanym przypadku nie ma innego sposobu na odtworzenie zgubionego aktu własności mieszkania.