Wynajem domu jednorodzinnego, najem krótkoterminowy, ryzyka prawne i obowiązki właściciela

Charakter budynku jednorodzinnego a najem

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku (Dz. U. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.), art. 3 pkt 2a, przez budynek mieszkalny jednorodzinny rozumie się budynek wolno stojący albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Sama kwalifikacja obiektu jako budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie wyklucza możliwości wykorzystywania części budynku do wynajmu, o ile zachowana zostaje jego podstawowa funkcja mieszkalna.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu

Jeżeli najem ma charakter marginalny i nie powoduje istotnej zmiany warunków użytkowania budynku, w szczególności w zakresie standardów higieniczno-sanitarnych czy bezpieczeństwa, nie zawsze dochodzi do zmiany sposobu użytkowania wymagającej zgłoszenia.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego:
„Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.”

Każdorazowo należy ocenić, czy skala i sposób wynajmu powodują taką zmianę warunków.

Usługi hotelarskie i wymagania formalne

Krótkotrwały wynajem domów, mieszkań lub pokoi mieści się w pojęciu usług hotelarskich. Świadczenie takich usług w obiektach innych niż typowo hotelowe wymaga spełnienia wymagań określonych w Załączniku nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, wydanego na podstawie art. 45 ustawy o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych z dnia 24 listopada 2017 roku (Dz. U. z 2017 r., poz. 2361 z późn. zm.).

Spełnienie tych wymagań dokumentuje się m.in. decyzjami budowlanymi, opiniami Państwowej Straży Pożarnej oraz Państwowej Inspekcji Sanitarnej.

Plan miejscowy i warunki zabudowy

Warunkiem dopuszczalności zmiany sposobu użytkowania jest zgodność planowanego najmu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku znaczenie ma decyzja o warunkach zabudowy. Zgodność tę potwierdza odpowiednio wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Jeżeli planowana działalność narusza ustalenia planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy lub innych aktów prawa miejscowego, organ administracji może wstrzymać użytkowanie obiektu i nałożyć sankcje.

Ryzyko uznania najmu za działalność gospodarczą

Zgodnie z ustawą Prawo przedsiębiorców z dnia 6 marca 2018 roku (Dz. U. z 2018 r., poz. 646 z późn. zm.), art. 3:
„Działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.”

Ciągłość działalności rozumiana jest jako zamiar jej powtarzalnego i regularnego wykonywania w celu osiągnięcia dochodu, co potwierdza bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, m.in. wyrok WSA w Poznaniu z 16.8.2012 r., II SA/Po 427/12, oraz wyrok NSA z 28.4.2011 r., II OSK 333/11. Sporadyczny, incydentalny najem może nie spełniać tych przesłanek, natomiast regularny i nastawiony na zarobek może zostać zakwalifikowany jako działalność gospodarcza, niezależnie od faktycznie osiąganego zysku.

Konsekwencje naruszeń

W przypadku stwierdzenia samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu organ administracji publicznej może wstrzymać jego użytkowanie, ustalić opłatę legalizacyjną oraz nałożyć grzywnę. Organy gminy oraz marszałek województwa mają prawo kontrolować obiekty świadczące usługi hotelarskie, również te nieujęte w ewidencji.