Wynajem domu jednorodzinnego krótkoterminowo – obowiązki i ryzyka

Dom jednorodzinny a wynajem krótkoterminowy

Budynek mieszkalny jednorodzinny został zdefiniowany w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Jest to budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i jednego lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Zbliżonym zagadnieniem jest najem mieszkania na salon beauty.

To jednak nie oznacza automatycznie, że każdy najem turystyczny w takim budynku będzie zgodny z prawem budowlanym i planistycznym. W praktyce organ ocenia nie samą nazwę obiektu, lecz sposób jego faktycznego używania. Jeżeli domek jest stale lub powtarzalnie udostępniany gościom na krótkie pobyty, pojawia się pytanie, czy nadal realizuje funkcję mieszkalną, czy już funkcję zbliżoną do usługowej.

Jeżeli chcesz porównać podobny stan faktyczny, gdzie analizowane było zgłoszenie zmiany SU dla najmu, opisaliśmy to szerzej w osobnym materiale.

Kiedy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania

Kluczowy jest art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie lub zaniechanie działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń.

To oznacza, że sam wynajem jeszcze nie przesądza o obowiązku zgłoszenia. Decyduje to, czy sposób korzystania z budynku realnie zmienia warunki jego użytkowania. W praktyce znaczenie mają m.in.:

• częsta rotacja gości,
• udostępnianie obiektu wielu niespokrewnionym osobom,
• organizacja pobytów w sposób zbliżony do usług noclegowych,
• większe obciążenie instalacji,
• zmiana wymagań przeciwpożarowych i sanitarnych.

Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania dokonuje się przed jej wprowadzeniem – art. 71 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane. Jeżeli organ w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, można rozpocząć nowy sposób użytkowania – art. 71 ust. 4 tej ustawy. Zgłoszenie wygasa, jeżeli zmiana nie nastąpi w ciągu 2 lat od doręczenia zgłoszenia – art. 71 ust. 4a.

Do zgłoszenia co do zasady dołącza się dokumenty wskazane w art. 71 ust. 2 pkt 1–6 ustawy – Prawo budowlane, w tym opis i rysunek określający usytuowanie obiektu, zwięzły opis techniczny, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w zależności od sprawy także zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z ustaleniami planu miejscowego albo decyzję o warunkach zabudowy.

Plan miejscowy i warunki zabudowy

Przed uruchomieniem najmu trzeba sprawdzić, czy planowany sposób korzystania z obiektu jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, znaczenie ma decyzja o warunkach zabudowy oraz charakter inwestycji, dla której była wydana. W sprawach ze zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania zgodność z planem lub warunkami zabudowy jest istotna właśnie na gruncie art. 71 ust. 2 pkt 4 ustawy – Prawo budowlane.

Jeżeli decyzja WZ przewidywała zabudowę jednorodzinną, a faktyczne wykorzystanie obiektu przybiera cechy stałej funkcji noclegowej lub usługowej, organ może uznać, że doszło do odejścia od pierwotnego przeznaczenia. Nie w każdym przypadku będzie to naruszenie, ale wymaga to oceny konkretnego stanu faktycznego i lokalnych ustaleń planistycznych.

Szerszy temat, czym w praktyce jest zmiana sposobu użytkowania, opisaliśmy osobno.

Czy najem krótkoterminowy to usługi hotelarskie

W wielu przypadkach najem krótkoterminowy ma cechy usług hotelarskich. Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych usługi hotelarskie polegają na krótkotrwałym, ogólnie dostępnym wynajmowaniu domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także na świadczeniu w obrębie obiektu usług z tym związanych. Osobnym, ale powiązanym problemem jest wynajem krótkoterminowy w bloku a zgoda wspólnoty i obowiązki właściciela.

Jeżeli usługi hotelarskie są świadczone w obiekcie innym niż obiekt hotelarski, zastosowanie mają wymagania określone dla takich obiektów w przepisach wykonawczych, w szczególności w rozporządzeniu Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie.

W praktyce trzeba zweryfikować przede wszystkim:

• minimalne wymagania co do wyposażenia,
• bezpieczeństwo pożarowe,
• wymogi sanitarne,
• czy gmina prowadzi ewidencję obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, i czy dany obiekt powinien zostać do niej zgłoszony.

Jeżeli wynajem ma typowo turystyczny charakter, warto też przeanalizować podobne zagadnienia dotyczące budynków turystycznych.

Kiedy najem może zostać uznany za działalność gospodarczą

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

W praktyce o ryzyku uznania najmu za działalność gospodarczą mogą świadczyć m.in.:

• stała oferta publikowana w serwisach rezerwacyjnych,
• powtarzalne przyjmowanie gości,
• zorganizowany system rezerwacji, sprzątania i obsługi pobytów,
• cennik sezonowy, regulaminy pobytu, reklama,
• nastawienie na regularny zysk.

Sporadyczny najem nie zawsze będzie działalnością gospodarczą, ale wynajem powtarzalny, profesjonalnie zorganizowany i prowadzony w celu zarobkowym często już tak. Ocena zależy od całości okoliczności, a nie od samej deklaracji właściciela, że „nie prowadzi firmy”.

Jeżeli zamiast pobytów turystycznych rozważasz inny model korzystania z obiektu, zobacz też materiał o wynajmie długoterminowym w formule kwater pracowniczych.

Skutki podatkowe i ewidencyjne

Pod względem podatkowym trzeba odróżnić klasyczny najem prywatny od usług zakwaterowania. Jeżeli sposób świadczenia ma cechy usług krótkotrwałego zakwaterowania, organy podatkowe mogą traktować takie przychody inaczej niż zwykły najem mieszkalny. Wtedy znaczenie mają nie tylko ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz także zasady PKWiU, ewentualny VAT oraz obowiązki ewidencyjne.

W zależności od skali przedsięwzięcia trzeba przeanalizować w szczególności:

• czy przychód może być rozliczany jako najem prywatny, czy jako działalność gospodarcza,
• czy powstaje obowiązek rejestracji działalności,
• czy występuje obowiązek stosowania kasy fiskalnej, zależnie od sposobu zapłaty i rodzaju usług,
• czy gmina pobiera opłatę miejscową lub uzdrowiskową i czy właściciel staje się inkasentem na podstawie lokalnej uchwały.

Tu bardzo dużo zależy od modelu działania, liczby rezerwacji, kanałów sprzedaży i dodatkowych usług. Dlatego przy krótkoterminowym wynajmie warto ocenić sprawę równolegle pod kątem prawa budowlanego i podatków.

Jakie dokumenty warto sprawdzić przed startem

Przed rozpoczęciem najmu warto skompletować i przeanalizować:

Jakie mogą być konsekwencje naruszeń

Jeżeli organ nadzoru budowlanego uzna, że doszło do zmiany sposobu użytkowania bez wymaganego zgłoszenia, stosuje się art. 71a ustawy – Prawo budowlane. Organ może wstrzymać użytkowanie obiektu lub jego części i wszcząć postępowanie legalizacyjne.

Jeżeli nie zostaną spełnione wymagania legalizacyjne, organ może nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania – art. 71a ust. 4 ustawy – Prawo budowlane. Dodatkowo naruszenia mogą ujawnić inne problemy: brak zgodności z planem miejscowym, braki przeciwpożarowe, sanitarne albo nieprawidłowe rozliczenia podatkowe.

W praktyce ryzyko wzrasta wtedy, gdy obiekt działa jak miniobiekt noclegowy, choć formalnie został przewidziany do innego celu.

Wnioski praktyczne

Najem krótkoterminowy niewielkiego domu na prywatnej działce nie jest z góry zakazany. Nie ma jednak jednej reguły, że „skoro to mój dom, mogę go wynajmować turystom bez żadnych formalności”. O legalności decydują łącznie: dokumenty inwestycyjne, sposób faktycznego korzystania z obiektu, lokalne akty planistyczne, skala najmu oraz model podatkowy.

Jeżeli wynajem ma być okazjonalny i rzeczywiście uboczny, ryzyka są zwykle mniejsze. Im bardziej przypomina on stałą, zorganizowaną usługę noclegową, tym większe znaczenie mają przepisy o zmianie sposobu użytkowania, usługach hotelarskich i działalności gospodarczej.

FAQ

Czy każdy najem krótkoterminowy domu wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania?

Nie. Obowiązek zależy od tego, czy planowany sposób korzystania z obiektu powoduje zmianę warunków wskazanych w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. Ocenia się konkretny stan faktyczny.

Czy mogę wynajmować domek turystom bez zakładania działalności gospodarczej?

Czasem tak, ale tylko wtedy, gdy najem nie ma cech zorganizowanej, ciągłej i zarobkowej działalności w rozumieniu art. 3 ustawy – Prawo przedsiębiorców. Przy stałej ofercie i regularnych pobytach ryzyko uznania najmu za działalność gospodarcza rośnie.

Czy decyzja o warunkach zabudowy dla zabudowy jednorodzinnej blokuje wynajem turystyczny?

Nie automatycznie, ale może mieć istotne znaczenie. Jeżeli faktyczne korzystanie z obiektu odbiega od funkcji przewidzianej w WZ, organ może zakwestionować taki sposób użytkowania.

Czy przy najmie krótkoterminowym potrzebna jest zgoda sanepidu i straży pożarnej?

Nie zawsze w formie odrębnej decyzji wydawanej na start, ale wymagania sanitarne i przeciwpożarowe muszą być spełnione, jeśli charakter obiektu i usługi tego wymaga. To zależy od skali przedsięwzięcia i rodzaju obiektu.

Co najpierw sprawdzić przed uruchomieniem najmu?

Najpierw dokumenty inwestycyjne, MPZP albo WZ, a potem ocenę, czy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania, czy model najmu nie wchodzi w usługi hotelarskie oraz jak rozliczyć podatki.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – ISAP
2. Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców – ISAP
3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych – ISAP
4. Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 16 sierpnia 2012 r., II SA/Po 427/12
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 kwietnia 2011 r., II OSK 333/11