Odpowiedzialność za długi spółdzielni mieszkaniowej

Czy członek spółdzielni odpowiada za jej długi?

Podstawowa zasada jest korzystna dla mieszkańca: spółdzielnia mieszkaniowa jest osobą prawną, a jej zobowiązania są zobowiązaniami spółdzielni, nie automatycznie zobowiązaniami członków. Wynika to z art. 19 § 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze, zgodnie z którym członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.

Oznacza to, że bank, dostawca mediów, wykonawca remontu albo inny wierzyciel spółdzielni nie może żądać od Pana prywatnej spłaty części długu tylko dlatego, że jest Pan członkiem spółdzielni albo przysługuje Panu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje:

• odpowiedzialność osobistą za długi spółdzielni - co do zasady jej nie ma wobec wierzycieli spółdzielni,
• obowiązek ponoszenia opłat za lokal i nieruchomość - istnieje na zasadach określonych w art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jeżeli więc spółdzielnia ma długi, członkowie nie stają się przez to współdłużnikami banku. Mogą natomiast odczuć skutki złej sytuacji finansowej spółdzielni przez wzrost legalnie uchwalonych i prawidłowo rozliczonych opłat, jeżeli są one związane z kosztami utrzymania zasobów mieszkaniowych.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a upadłość spółdzielni

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jego istotę i zasady zbywania określa art. 17¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Prawo to może mieć własną księgę wieczystą, może być sprzedane, dziedziczone i obciążone hipoteką.

W razie likwidacji, postępowania upadłościowego albo egzekucji z nieruchomości spółdzielni szczególne znaczenie ma art. 17¹⁸ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten stanowi, że jeżeli nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

Jeżeli natomiast nabywcą budynku lub udziału w budynku będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, art. 17¹⁸ ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przyznaje byłemu członkowi roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni. W praktyce oznacza to, że ustawodawca przewidział mechanizm ochrony osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Jeżeli chce Pan szerzej przeanalizować skutki przekształcenia prawa do lokalu, pomocne może być omówienie zagadnienia: odrębna własność lokalu.

Co z hipoteką wpisaną w księdze wieczystej budynku?

Wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości spółdzielni nie oznacza sam przez się, że bank może pozwać poszczególnych członków o zapłatę kredytu spółdzielni. Hipoteka jest zabezpieczeniem rzeczowym na nieruchomości, a nie automatycznym przejęciem długu przez mieszkańców.

Zasada ogólna z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece polega na tym, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką bez względu na to, czyją stała się własnością. Nie jest to jednak to samo, co osobista odpowiedzialność członka spółdzielni za kredyt.

Przy wyodrębnianiu lokali znaczenie może mieć również art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który jako zasadę przewiduje powstanie hipoteki łącznej w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. W sprawach spółdzielczych działa jednak szczególna regulacja ochronna z art. 44 ust. 1¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, w określonych przypadkach przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu hipoteka łączna nie powstaje, jeżeli hipoteka istniejąca w dniu wejścia w życie ustawy zabezpieczała kredyt, którego środki przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości, a osoba nabywająca lokal dokonała wymaganych spłat.

Inaczej trzeba ocenić hipotekę ustanowioną bezpośrednio na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Art. 45 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że z chwilą zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu hipoteki ustanowione na tym spółdzielczym prawie obciążają nieruchomość lokalową powstałą w wyniku przeniesienia własności. To dotyczy jednak hipoteki obciążającej konkretne prawo do konkretnego lokalu, a nie ogólnego długu spółdzielni.

Jakie opłaty może pobierać spółdzielnia mimo swoich długów?

Brak osobistej odpowiedzialności za długi spółdzielni nie zwalnia z opłat dotyczących lokalu. Art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na członków, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz zobowiązań spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Osoby niebędące członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, ponoszą opłaty na podstawie art. 4 ust. 1¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Właściciele lokali wyodrębnionych ponoszą opłaty na podstawie art. 4 ust. 2 i 4 ust. 4 tej ustawy, zależnie od członkostwa i zakresu korzystania z mienia spółdzielni.

Spółdzielnia tworzy także fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych. Wynika to z art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Obowiązek świadczenia na ten fundusz dotyczy zarówno członków spółdzielni, jak i właścicieli lokali niebędących członkami, w zakresie określonym tym przepisem. Więcej o praktycznych sporach wokół tej opłaty omawia artykuł: fundusz remontowy spółdzielni.

Co zrobić, gdy spółdzielnia jest zadłużona?

W pierwszej kolejności warto ustalić, czy problem dotyczy realnej niewypłacalności spółdzielni, sporu o wysokość opłat, czy jedynie wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Każda z tych sytuacji wymaga innej reakcji.

Praktycznie należy:

• pobrać aktualny odpis księgi wieczystej nieruchomości i ewentualnej księgi wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• sprawdzić dział IV księgi wieczystej, czyli hipoteki, oraz podstawę wpisu obciążenia,
• zażądać od spółdzielni rozliczenia opłat i podstawy prawnej podwyżek,
• przeanalizować statut spółdzielni i uchwały dotyczące opłat,
• ustalić, czy wobec spółdzielni toczy się likwidacja, egzekucja z nieruchomości albo postępowanie upadłościowe.

Jeżeli przedmiotem sprawy nie jest prawo własnościowe, lecz najem lokalu spółdzielczego, skutki prawne mogą być inne i trzeba analizować treść umowy oraz przepisy dotyczące najmu.

Czy spółdzielnia może przerzucić stare długi na mieszkańców?

Spółdzielnia nie może dowolnie przerzucić na mieszkańców całego swojego zadłużenia tylko dlatego, że znajduje się w trudnej sytuacji finansowej. Każda opłata musi mieć podstawę w ustawie, statucie, regulaminach i uchwałach oraz musi pozostawać w związku z kosztami, które zgodnie z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mogą obciążać daną grupę osób.

Jeżeli spółdzielnia podwyższa opłaty, powinna wykazać kalkulację. Zgodnie z art. 4 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych o zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby zobowiązane co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że zmiana dotyczy opłat niezależnych od spółdzielni, w szczególności za energię, gaz, wodę oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. W takim przypadku stosuje się krótszy termin wskazany w art. 4 ust. 7¹ tej ustawy.

Na podstawie art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osoba zobowiązana do opłat może kwestionować zasadność zmiany ich wysokości bezpośrednio na drodze sądowej. W razie sporu to spółdzielnia powinna wykazać zasadność zmiany opłat.

FAQ

Podsumowanie

Członek spółdzielni mieszkaniowej nie staje się osobistym dłużnikiem banku ani innych wierzycieli spółdzielni tylko dlatego, że spółdzielnia jest zadłużona. Wynika to wprost z art. 19 § 3 ustawy - Prawo spółdzielcze. Nie oznacza to jednak, że zadłużenie spółdzielni jest całkowicie obojętne dla mieszkańców. Może wpływać na opłaty, sytuację nieruchomości, wpisy hipoteczne oraz sposób dalszego funkcjonowania budynku.

Najważniejsze jest ustalenie, jaki tytuł prawny przysługuje do lokalu, jakie obciążenia widnieją w księdze wieczystej i czy opłaty naliczane przez spółdzielnię mają prawidłową podstawę. Dopiero po takiej analizie można ocenić realne ryzyko i zdecydować, czy należy kwestionować opłaty, żądać dokumentów, czy podjąć działania w postępowaniu dotyczącym spółdzielni.

Źródła

• art. 19 § 2 i § 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze,
• art. 4 ust. 1, ust. 1¹, ust. 2, ust. 4, ust. 7, ust. 7¹ i ust. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
• art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
• art. 17¹, art. 17¹⁸, art. 44 ust. 1¹ i art. 45 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
• art. 65 ust. 1 i art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
• ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe.