Przekazanie gospodarstwa rolnego za dożywocie

Na czym polega przekazanie gospodarstwa za dożywocie?

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powstaje umowa o dożywocie. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowa dożywocia dotycząca gospodarstwa rolnego przenosi własność nieruchomości, dlatego musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości wymagają formy aktu notarialnego.

Dożywocie nie jest darowizną. Nabywca nie otrzymuje nieruchomości za darmo, lecz w zamian za osobiste i majątkowe obowiązki wobec dożywotnika. Z tego powodu przed podpisaniem aktu trzeba dokładnie opisać, jakie świadczenia mają być spełniane, gdzie dożywotnik będzie mieszkał i czy ma otrzymywać także świadczenia pieniężne albo rzeczowe. Art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala włączyć do treści prawa dożywocia między innymi służebność mieszkania, użytkowanie albo powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub rzeczach.

Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych

Przy gospodarstwach rolnych kluczowe znaczenie ma ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Z art. 2a ust. 1 tej ustawy wynika zasada, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Umowa dożywocia jest czynnością między żyjącymi, więc przy przeniesieniu własności gospodarstwa rolnego ograniczenia z tej ustawy trzeba uwzględnić tak samo jak przy innych umowach przenoszących własność.

Nie każda działka objęta ewidencyjnie oznaczeniem rolnym będzie jednak podlegała wszystkim ograniczeniom. Art. 1a pkt 1 lit. b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Dodatkowo art. 2a ust. 3 pkt 1a tej ustawy wyłącza wymóg nabywania przez rolnika indywidualnego przy nabyciu nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. W praktyce notariusz powinien jednak zbadać cały stan prawny nieruchomości, jej powierzchnię, położenie, przeznaczenie i ewentualne uprawnienia KOWR.

Jeżeli gospodarstwo ma powierzchnię co najmniej 1 ha, nabywca nie jest osobą bliską zbywcy i nie spełnia warunków rolnika indywidualnego, najczęściej potrzebna będzie zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Podstawą jest art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Kto jest rolnikiem indywidualnym?

Samo wykształcenie rolnicze nie zawsze wystarcza do nabycia gospodarstwa bez zgody KOWR. Definicja rolnika indywidualnego znajduje się w art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jej gospodarstwa rolnego, i przez ten okres osobiście prowadzi to gospodarstwo.

Osoba z wykształceniem rolniczym, która nie prowadzi obecnie gospodarstwa i nie spełnia warunku 5-letniego zamieszkania oraz osobistego prowadzenia gospodarstwa, nie jest jeszcze rolnikiem indywidualnym w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Może natomiast powoływać się na kwalifikacje rolnicze przy wniosku do KOWR, jeżeli zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne.

Kiedy można uzyskać zgodę KOWR?

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR jest wydawana w formie decyzji administracyjnej na podstawie art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W praktyce wniosek powinien być przygotowany przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność gospodarstwa.

Jeżeli nabywca jest osobą fizyczną zamierzającą utworzyć gospodarstwo rodzinne, podstawą wniosku może być art. 2a ust. 4 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabywca powinien wykazać między innymi kwalifikacje rolnicze, zamiar prowadzenia działalności rolniczej oraz złożyć zobowiązania wymagane przez ustawę, w tym dotyczące zamieszkania i prowadzenia gospodarstwa przez wskazany okres.

W konkretnym przypadku duże znaczenie mają: powierzchnia gospodarstwa, położenie działek, kwalifikacje nabywcy, dotychczasowy sposób wykorzystywania gruntów, treść umowy dożywocia oraz to, czy zbywca ma osoby bliskie w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Osobą bliską są między innymi zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione, pasierbowie, ojczym, macocha oraz teściowie. Sam fakt sprawowania opieki nad starszą osobą nie czyni opiekuna osobą bliską w rozumieniu tego przepisu.

Obowiązki nabywcy po przejęciu gospodarstwa

Po nabyciu nieruchomości rolnej trzeba pamiętać o art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z art. 2b ust. 1 tej ustawy nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, gospodarstwo powinno być prowadzone osobiście.

Art. 2b ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje również zakaz zbywania nabytej nieruchomości i oddawania jej w posiadanie innym podmiotom w okresie 5 lat od dnia nabycia, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek albo zostanie uzyskana właściwa zgoda. Dlatego przed zawarciem umowy dożywocia należy ocenić, czy nabywca rzeczywiście będzie mógł prowadzić gospodarstwo i wykonywać obowiązki wobec dożywotnika.

Jeżeli planowane jest późniejsze inwestowanie w gospodarstwo, warto uregulować nie tylko własność gruntów, ale także dostęp do budynków, korzystanie z maszyn, ewentualne służebności, rozliczenia nakładów i obowiązki wobec osoby przekazującej gospodarstwo.

Czy zbywca odzyska emeryturę z KRUS?

W przypadku emerytury rolniczej trzeba odróżnić samo przeniesienie własności gospodarstwa od zasad wypłaty świadczenia przez KRUS. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników wypłata emerytury lub renty rolniczej ulega częściowemu zawieszeniu, jeżeli emeryt lub rencista prowadzi działalność rolniczą. Art. 28 ust. 3 tej ustawy wskazuje, że zawieszenie dotyczy części uzupełniającej świadczenia.

Art. 28 ust. 4 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników przewiduje, kiedy uznaje się, że emeryt lub rencista zaprzestał prowadzenia działalności rolniczej. Co do zasady chodzi o sytuację, w której ani emeryt lub rencista, ani jego małżonek nie jest właścicielem, współwłaścicielem lub posiadaczem gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów o podatku rolnym i nie prowadzi działu specjalnego produkcji rolnej, z uwzględnieniem wyjątków wskazanych w tym przepisie.

Jeżeli starsza osoba przeniesie własność całego gospodarstwa w umowie dożywocia, przestanie je posiadać i nie będzie nadal prowadziła działalności rolniczej, może powstać podstawa do wznowienia wypłaty części uzupełniającej emerytury. Wymaga to jednak zgłoszenia do KRUS i przedstawienia dokumentów, w szczególności aktu notarialnego oraz odpisu z księgi wieczystej po dokonaniu wpisów. Ostateczna ocena zależy od decyzji KRUS oraz od tego, czy zbywca albo jego małżonek nie zachowali innych gruntów lub działu specjalnego produkcji rolnej.

Jeżeli KRUS odmawia wypłaty części uzupełniającej, mimo że emeryt faktycznie nie prowadzi gospodarstwa, sprawę można analizować indywidualnie. Znaczenie mogą mieć stan zdrowia, wiek, faktyczne zaprzestanie pracy w gospodarstwie, treść umów dzierżawy oraz posiadanie gruntów przez małżonka. Od decyzji KRUS przysługuje odwołanie do sądu na zasadach wskazanych w pouczeniu decyzji.

Co powinno znaleźć się w akcie notarialnym?

Akt notarialny powinien precyzyjnie wskazywać nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa, ich księgi wieczyste, powierzchnię, sposób korzystania oraz zobowiązania nabywcy wobec dożywotnika. Na podstawie art. 908 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego strony mogą doprecyzować zakres utrzymania, miejsce zamieszkania dożywotnika, prawo korzystania z konkretnych pomieszczeń, opiekę w chorobie, koszty mediów, leki, transport do lekarza i pochówek.

Prawo dożywocia obciąża nieruchomość. Art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia powoduje odpowiednie obciążenie nieruchomości prawem dożywocia. Warto zadbać, aby prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej, ponieważ zwiększa to bezpieczeństwo dożywotnika.

Jeżeli między stronami dojdzie później do poważnego konfliktu, art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę. W wyjątkowych wypadkach art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi rozwiązać umowę dożywocia. Są to jednak rozwiązania sądowe, stosowane po ocenie konkretnego stanu faktycznego.

Podatki i koszty przy umowie dożywocia

Umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Wynika to z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku przy przeniesieniu własności nieruchomości wynosi 2% podstawy opodatkowania na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a tej ustawy. W praktyce podatek pobiera notariusz jako płatnik.

Do kosztów należy doliczyć taksę notarialną, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz koszty dokumentów potrzebnych do aktu, takich jak wypisy z rejestru gruntów, zaświadczenia planistyczne, dokumenty podatkowe i odpisy ksiąg wieczystych. Lista dokumentów zależy od konkretnej nieruchomości i wymagań notariusza.

FAQ

Źródła

• Art. 158, art. 908, art. 910 i art. 913 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 1a, art. 2 pkt 6, art. 2a, art. 2b i art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
• Art. 28 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e oraz art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.