Gospodarstwo agroturystyczne – czy może je prowadzić dzierżawca?

Czy dzierżawca może prowadzić gospodarstwo agroturystyczne?

Tak, co do zasady dzierżawca może prowadzić gospodarstwo agroturystyczne, jeżeli na podstawie umowy dzierżawy faktycznie włada gospodarstwem rolnym i świadczy usługi w tym gospodarstwie. Przepisy o agroturystyce nie wymagają, aby rolnik był właścicielem gruntu. Istotne jest posiadanie i faktyczne prowadzenie gospodarstwa, a nie sam tytuł własności.

Podstawowe znaczenie ma art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców. Przepis ten wyłącza stosowanie Prawa przedsiębiorców do działalności rolników polegającej między innymi na wynajmowaniu pokoi, sprzedaży posiłków domowych i świadczeniu w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów. Oznacza to, że typowa agroturystyka rolnicza nie musi być automatycznie rejestrowana jako działalność gospodarcza w CEIDG.

Trzeba jednak pamiętać, że pojęcie „rolnika” może być różnie oceniane w zależności od sprawy: inaczej na potrzeby podatku rolnego, inaczej przy dopłatach, ubezpieczeniu w KRUS, a jeszcze inaczej przy zezwoleniu na sprzedaż alkoholu. Jeżeli dzierżawa jest fikcyjna, krótkotrwała albo nie obejmuje realnego gospodarowania, urząd może zakwestionować korzystanie z uproszczeń właściwych dla agroturystyki.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność albo znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej. Grunty zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza nie korzystają z tego reżimu w zakresie podatku rolnego.

Umowa dzierżawy gospodarstwa pod agroturystykę

Umowa dzierżawy jest uregulowana w art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić czynsz. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, jeżeli przepisy o dzierżawie nie stanowią inaczej, co wynika z art. 694 Kodeksu cywilnego.

Dla bezpieczeństwa umowa dzierżawy gospodarstwa powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli dzierżawa nieruchomości ma trwać dłużej niż rok, forma pisemna ma praktyczne znaczenie z uwagi na art. 660 Kodeksu cywilnego w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego: niezachowanie formy pisemnej powoduje traktowanie umowy jako zawartej na czas nieoznaczony. Poświadczenie podpisów przez notariusza nie jest warunkiem ważności umowy, ale bywa pomocne przy rozliczeniach, dopłatach, sporach z właścicielem lub wykazywaniu tytułu prawnego przed urzędem.

W umowie warto wprost wpisać, że dzierżawca może prowadzić w gospodarstwie usługi agroturystyczne, wynajmować pokoje, przygotowywać posiłki dla gości, korzystać z części budynków mieszkalnych i gospodarczych, oznaczać obiekt oraz dokonywać niezbędnych adaptacji za zgodą właściciela. Jeżeli dzierżawca planuje sprzedaż alkoholu, organizację imprez, ognisk, kuligów albo korzystanie z obiektów gospodarczych jako noclegowych, zakres zgody właściciela powinien być szczególnie precyzyjny.

Umowy dzierżawy nie rejestruje się w jednym centralnym rejestrze tylko dlatego, że ma służyć agroturystyce. W praktyce jej kopia może być jednak potrzebna w gminie, w urzędzie skarbowym, w ARiMR, w KRUS albo przy zgłoszeniu obiektu noclegowego. Jeżeli dzierżawione są grunty prywatne, podatnikiem podatku rolnego często pozostaje właściciel; przy gruntach Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego sytuację należy oceniać według art. 3 ustawy o podatku rolnym.

Zgłoszenie obiektu agroturystycznego w gminie

Świadczenie noclegów w agroturystyce jest usługą hotelarską w innym obiekcie niż hotel, pensjonat czy motel. Zgodnie z art. 35 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych usługi hotelarskie mogą być świadczone także w innych obiektach, jeżeli obiekty spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia oraz wymagania określone w odrębnych przepisach, w szczególności sanitarnych, przeciwpożarowych i budowlanych.

Takie obiekty wpisuje się do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Wynika to z art. 38 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. W praktyce należy złożyć w urzędzie gminy zgłoszenie obiektu, podać liczbę miejsc noclegowych, położenie obiektu, dane prowadzącego i zakres usług. Gmina może żądać informacji niezbędnych do wpisu do ewidencji, a wzory formularzy są zwykle publikowane w BIP danej gminy.

Jeżeli dzierżawca adaptuje budynek gospodarczy na pokoje dla turystów albo istotnie zmienia sposób korzystania z budynku, trzeba sprawdzić przepisy budowlane. Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części może wymagać zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w której zmieniają się warunki bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarne, pracy, zdrowotne albo układ obciążeń.

Najważniejsze obowiązki w praktyce

Limit 5 pokoi a podatki

Limit 5 pokoi jest bardzo ważny, ale nie z tego powodu, który często pojawia się w nieaktualnych poradach. Obecnie art. 6 ust. 1 pkt 2 Prawa przedsiębiorców nie uzależnia samego wyłączenia z reżimu Prawa przedsiębiorców od liczby pokoi. Limit 5 pokoi wynika przede wszystkim z przepisów podatkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od PIT są dochody uzyskane z wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku, oraz dochody ze sprzedaży posiłków domowych tym osobom, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5. Jeżeli warunek ten nie jest spełniony, przychody trzeba rozliczyć na zasadach właściwych dla danego modelu działalności.

Znaczenie może mieć także podatek od nieruchomości. Zgodnie z art. 1a ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych za działalność gospodarczą nie uważa się wynajmu turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza 5. Przy większej skali gmina może stosować stawki właściwe dla działalności gospodarczej.

W VAT należy odrębnie ustalić, czy rolnik korzysta ze zwolnienia podmiotowego. Art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług przewiduje zwolnienie dla podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym 200 000 zł. Usługi noclegowe co do zasady mogą podlegać VAT, dlatego przy większych obrotach, rezygnacji ze zwolnienia albo świadczeniu dodatkowych usług warto sprawdzić rozliczenia z księgowym.

Posiłki dla gości i obowiązki sanitarne

Sprzedaż posiłków domowych turystom mieści się w wyłączeniu przewidzianym w art. 6 ust. 1 pkt 2 Prawa przedsiębiorców, ale nie oznacza zwolnienia z wymagań sanitarnych. Jeżeli w gospodarstwie przygotowuje się i podaje żywność gościom, zastosowanie mają przepisy prawa żywnościowego.

Zgodnie z art. 61 i art. 63 ustawy z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia podmioty działające na rynku spożywczym co do zasady podlegają wpisowi do rejestru zakładów albo zatwierdzeniu przez właściwego państwowego powiatowego inspektora sanitarnego. Szczegóły zależą od zakresu działalności: inaczej wygląda okazjonalne wydawanie śniadań dla nocujących gości, a inaczej restauracja otwarta dla osób z zewnątrz.

Jeżeli w gospodarstwie mają odbywać się przyjęcia, wesela, większe imprezy plenerowe albo regularna gastronomia dla osób niebędących gośćmi noclegowymi, może to już wykraczać poza typową agroturystykę. W takim przypadku potrzebna może być rejestracja działalności gospodarczej, zmiana sposobu użytkowania obiektu i odrębne uzgodnienia sanitarne oraz przeciwpożarowe.

Sprzedaż alkoholu w gospodarstwie agroturystycznym

Sprzedaż alkoholu w gospodarstwie agroturystycznym nie korzysta z uproszczeń właściwych dla wynajmu pokoi. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu sprzedaży albo poza miejscem sprzedaży może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży.

Art. 18 ust. 2 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi wskazuje, że zezwolenie wydaje się na podstawie pisemnego wniosku przedsiębiorcy. Oznacza to, że rolnik prowadzący wyłącznie agroturystykę bez działalności gospodarczej co do zasady nie uzyska zwykłego zezwolenia na stałą sprzedaż alkoholu, dopóki nie wystąpi jako przedsiębiorca spełniający warunki ustawowe.

Zezwolenia są wydawane odrębnie dla trzech kategorii napojów alkoholowych, o których mowa w art. 18 ust. 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi: do 4,5% zawartości alkoholu oraz piwa, powyżej 4,5% do 18% z wyjątkiem piwa oraz powyżej 18%. We wniosku trzeba wskazać konkretny punkt sprzedaży. Zgodnie z art. 18 ust. 6 tej ustawy do wniosku dołącza się między innymi dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu stanowiącego punkt sprzedaży, zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, oraz decyzję właściwego państwowego inspektora sanitarnego o zatwierdzeniu zakładu, jeżeli jest wymagana.

Nie można legalnie sprzedawać alkoholu w gospodarstwie tylko dlatego, że inna firma ma zezwolenie na sprzedaż alkoholu w innym miejscu. Zezwolenie jest związane z konkretnym przedsiębiorcą i konkretnym punktem sprzedaży. Taka firma mogłaby prowadzić sprzedaż w gospodarstwie tylko wtedy, gdy posiadałaby właściwe zezwolenie obejmujące ten punkt albo uzyskała zezwolenie jednorazowe na daną imprezę, jeżeli spełnia warunki ustawowe.

Alkohol na imprezach plenerowych

Jeżeli gospodarstwo organizuje imprezę na otwartym powietrzu, trzeba uwzględnić art. 14 ust. 5 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Przepis ten stanowi, że sprzedaż, podawanie i spożywanie napojów zawierających więcej niż 4,5% alkoholu może odbywać się na imprezach na otwartym powietrzu tylko za zezwoleniem i tylko w miejscach do tego wyznaczonych.

Zezwolenia jednorazowe reguluje art. 18¹ ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Mogą być one wydawane między innymi przedsiębiorcom posiadającym zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych oraz określonym jednostkom, na okres do 2 dni. Z kolei art. 18⁴ tej ustawy przewiduje zezwolenia dla przedsiębiorców, których działalność polega na organizacji przyjęć; mogą być one wydawane na okres do 2 lat. W obu przypadkach trzeba spełnić warunki ustawowe i lokalne wymogi określone w uchwałach rady gminy.

Kiedy agroturystyka staje się zwykłą działalnością gospodarczą?

Ocenę trzeba przeprowadzić według konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli dzierżawca wynajmuje pokoje w gospodarstwie rolnym, podaje posiłki domowe nocującym gościom i oferuje usługi związane z pobytem turystów, zwykle mieści się w art. 6 ust. 1 pkt 2 Prawa przedsiębiorców. Jeżeli jednak prowadzi hotel, restaurację, domki letniskowe niezwiązane z gospodarstwem, sale weselne, sprzedaż alkoholu, komercyjne eventy lub usługi dla szerokiego kręgu klientów niezależnie od pobytu w gospodarstwie, może powstać obowiązek rejestracji działalności gospodarczej.

Dla rolników ubezpieczonych w KRUS dodatkowe znaczenie ma ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników. Jeżeli rolnik rozpoczyna pozarolniczą działalność gospodarczą, art. 5a tej ustawy przewiduje szczególne warunki dalszego podlegania ubezpieczeniu rolniczemu. Dlatego przed rejestracją działalności w CEIDG warto sprawdzić skutki dla KRUS.

FAQ

Źródła

• Art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców.
• Art. 693 § 1, art. 694 i art. 660 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 2 ust. 1 i art. 3 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym.
• Art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 1a ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
• Art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
• Art. 35 ust. 2 i art. 38 ust. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych.
• Art. 61 i art. 63 ustawy z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia.
• Art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• Art. 14 ust. 5, art. 18, art. 18¹ i art. 18⁴ ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi.
• Art. 5a ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników.