Przepisanie gospodarstwa a obowiązek opieki nad babcią

Co trzeba ustalić z aktu notarialnego z 1986 r.?

W sprawach dotyczących przekazania gospodarstwa rolnego podstawowe znaczenie ma treść aktu notarialnego. Inne skutki wywołuje zwykła umowa przenosząca własność z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania, inne umowa dożywocia z art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, a jeszcze inne umowa zawarta w dawnym reżimie przekazywania gospodarstw rolnych następcom, między innymi na podstawie przepisów ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin.

Jeżeli w akcie notarialnym zapisano wyłącznie, że babci przysługuje prawo korzystania z jednego pokoju i kuchni, jest to co do zasady służebność osobista mieszkania. Taka służebność wynika z art. 296 w zw. z art. 297 Kodeksu cywilnego, a jej zakres i sposób wykonywania ustala się według art. 298 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa nie zawiera bardziej szczegółowych postanowień.

Jeżeli natomiast w akcie notarialnym zapisano, że nabywca ma przyjąć babcię jako domownika, dostarczać jej wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić pogrzeb, może to wskazywać na umowę dożywocia z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego albo na podobne obowiązki umowne. Wtedy ocena sytuacji jest zupełnie inna niż przy samej służebności mieszkania.

Służebność osobista mieszkania a obowiązek opieki

Z art. 296 Kodeksu cywilnego wynika, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem odpowiadającym treści służebności gruntowej. Z art. 297 Kodeksu cywilnego wynika natomiast, że do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, z zachowaniem przepisów szczególnych o służebnościach osobistych.

Przy służebności mieszkania najważniejszy jest art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala osobie mającej służebność mieszkania przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez nią utrzymywane albo są potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Oznacza to, że przy zaawansowanym wieku lub niepełnosprawności babcia może co do zasady korzystać z pomocy osoby potrzebnej przy prowadzeniu gospodarstwa domowego, ale nie oznacza to jeszcze, że właściciel domu ma obowiązek osobiście sprawować całodobową opiekę.

Art. 298 Kodeksu cywilnego stanowi, że zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Ten przepis może mieć znaczenie przy ustalaniu, jak babcia ma korzystać z pokoju, kuchni, dojścia, mediów czy pomieszczeń koniecznych do normalnego mieszkania. Nie tworzy jednak samodzielnie obowiązku karmienia, leczenia, pielęgnacji i finansowania wszystkich potrzeb osoby uprawnionej.

Art. 299 Kodeksu cywilnego przewiduje, że służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, a art. 300 Kodeksu cywilnego stanowi, że służebności osobiste są niezbywalne i nie można przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Babcia nie może więc sprzedać swojej służebności ani przenieść jej na inną osobę, ale może wykonywać swoje prawo w granicach ustalonych w akcie i w Kodeksie cywilnym.

Kiedy wnuk może mieć obowiązek opieki nad babcią?

Obowiązek opieki może wynikać przede wszystkim z treści umowy. Jeżeli akt notarialny nakłada na wnuka obowiązek zapewnienia babci utrzymania, pomocy w chorobie, pielęgnacji, opału, wyżywienia albo innych świadczeń, są to zobowiązania umowne, których można dochodzić na zasadach ogólnych, w szczególności na podstawie art. 353 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić.

Jeżeli umowa ma charakter dożywocia, zastosowanie ma art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Z tego przepisu wynika, że nabywca nieruchomości powinien, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Jeżeli stosunki między stronami dożywocia są tak złe, że nie można wymagać bezpośredniego kontaktu, art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia z dożywocia na dożywotnią rentę. W wyjątkowych wypadkach art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi rozwiązać umowę dożywocia. Te przepisy nie mają jednak zastosowania do każdej służebności mieszkania, lecz do stosunku dożywocia.

Jeżeli w akcie notarialnym z 1986 r. nie ma obowiązków opiekuńczych, a zapisano wyłącznie służebność pokoju i kuchni, wnuk co do zasady nie staje się z tego powodu prawnym opiekunem babci. Może mieć obowiązek alimentacyjny, ale tylko wtedy, gdy spełnione są przesłanki z Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Alimenty od rodziny, gdy babcia jest w niedostatku

Niezależnie od służebności mieszkania babcia może korzystać z ochrony alimentacyjnej. Art. 128 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy stanowi, że obowiązek alimentacyjny obciąża krewnych w linii prostej oraz rodzeństwo. Wnuk jest krewnym w linii prostej, ale kolejność osób zobowiązanych określa art. 129 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Z art. 129 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika, że obowiązek alimentacyjny obciąża zstępnych przed wstępnymi, a wstępnych przed rodzeństwem. Jeżeli jest kilku zstępnych, bliżsi stopniem są zobowiązani przed dalszymi. W praktyce najpierw odpowiadają dzieci babci, a dopiero gdy nie mogą spełniać obowiązku albo uzyskanie od nich alimentów jest niemożliwe lub nadmiernie utrudnione, znaczenie może mieć odpowiedzialność wnuków na podstawie art. 132 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Art. 133 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że poza relacją rodziców wobec niesamodzielnych dzieci uprawniony do świadczeń alimentacyjnych jest tylko ten, kto znajduje się w niedostatku. Zakres alimentów ustala się według art. 135 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, czyli z uwzględnieniem usprawiedliwionych potrzeb uprawnionej oraz zarobkowych i majątkowych możliwości zobowiązanego.

Sprzedaż gospodarstwa a prawo babci do mieszkania

Sprzedaż gospodarstwa albo jego części nie oznacza automatycznie wygaśnięcia służebności mieszkania. Jeżeli służebność obciąża konkretną nieruchomość, co do zasady obciąża ją także po zmianie właściciela. Wynika to z rzeczowego charakteru ograniczonego prawa rzeczowego, którym jest służebność, uregulowanego w art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego oraz w przepisach art. 296 i następnych Kodeksu cywilnego.

Jeżeli wnuk sprzedał pola, ale pozostawił dom, w którym babcia ma zastrzeżony pokój i kuchnię, kluczowe jest ustalenie, czy służebność obciąża nieruchomość z domem i czy jest ujawniona w księdze wieczystej. Jeżeli właściciel utrudnia wykonywanie służebności, na przykład odcina dostęp do kuchni, uniemożliwia dojście albo próbuje usunąć babcię z domu, możliwe jest roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, stosowanego odpowiednio do ochrony ograniczonych praw rzeczowych.

W sytuacji, w której istnieje ryzyko rozporządzenia nieruchomością z pokrzywdzeniem osoby uprawnionej, warto rozważyć działania procesowe i wieczystoksięgowe. Praktyczne znaczenie może mieć zwłaszcza zabezpieczenie spadku przed sprzedażą, jeżeli problem łączy się ze spadkiem albo rozporządzaniem nieruchomością po śmierci właściciela.

Co może zrobić osoba, która faktycznie opiekuje się babcią?

Osoba, która obecnie faktycznie opiekuje się babcią, powinna w pierwszej kolejności zebrać dokumenty: akt notarialny z 1986 r., aktualny odpis księgi wieczystej, dokumenty potwierdzające stan zdrowia babci, orzeczenie o niepełnosprawności, rachunki za opiekę, leki, żywność i media. Dokumenty te będą potrzebne zarówno przy rozmowie z właścicielem nieruchomości, jak i przy ewentualnym postępowaniu sądowym.

Jeżeli z aktu wynika tylko służebność mieszkania, można domagać się przede wszystkim respektowania prawa babci do korzystania z pokoju, kuchni oraz dojścia i normalnego używania mieszkania. Jeżeli właściciel narusza to prawo, podstawą żądania może być art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 251 Kodeksu cywilnego, który przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności do ochrony ograniczonych praw rzeczowych.

Jeżeli babcia nie ma środków na utrzymanie, należy rozważyć pozew o alimenty. W pozwie trzeba wykazać niedostatek w rozumieniu art. 133 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, usprawiedliwione potrzeby babci oraz możliwości majątkowe i zarobkowe osób zobowiązanych według art. 135 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Trzeba też uwzględnić kolejność z art. 129 § 1 i art. 132 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli z aktu wynika dożywocie albo podobny obowiązek opieki, można wezwać zobowiązanego do wykonywania świadczeń, a w razie sporu wystąpić do sądu. Przy dożywociu możliwe jest także żądanie zamiany obowiązków na rentę na podstawie art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli bezpośrednie relacje stron uniemożliwiają normalne wykonywanie umowy.

Wniosek dla opisanej sprawy

Jeżeli akt notarialny z 1986 r. przewiduje wyłącznie prawo babci do korzystania z jednego pokoju i kuchni, to z samej służebności osobistej mieszkania nie wynika automatyczny obowiązek wnuka do osobistej opieki, żywienia, leczenia i pielęgnowania babci. Wnuk ma natomiast obowiązek znosić wykonywanie służebności i nie może utrudniać babci korzystania z przyznanych pomieszczeń.

Jeżeli jednak akt notarialny zawiera dodatkowe obowiązki albo w rzeczywistości była to umowa dożywocia, babcia może żądać świadczeń opisanych w umowie, a przy dożywociu także świadczeń wynikających z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Sprzedaż gospodarstwa nie przesądza jeszcze o braku odpowiedzialności wnuka, ale może wpływać na to, od kogo i w jakim trybie dochodzić roszczeń.

Jeżeli babcia znajduje się w niedostatku, niezależnie od służebności można analizować alimenty od rodziny. Wtedy trzeba jednak badać kolejność zobowiązanych według art. 129 § 1 i art. 132 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a nie tylko fakt, że jeden z wnuków otrzymał kiedyś gospodarstwo.

FAQ

Źródła

• Art. 244 § 1, art. 251, art. 296, art. 297, art. 298, art. 299, art. 300, art. 301, art. 302, art. 353 § 1, art. 908 § 1, art. 913 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: ISAP.
• Art. 128, art. 129 § 1, art. 132, art. 133 § 2 i art. 135 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy: ISAP.
• Ustawa z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin: ISAP.