Uregulowanie niedopłaty za ogrzewanie w spółdzielni mieszkaniowej

Czego dotyczy niedopłata za ogrzewanie w spółdzielni?

Niedopłata za centralne ogrzewanie powstaje wtedy, gdy zaliczki pobierane w trakcie okresu rozliczeniowego nie pokryły przypadających na dany lokal kosztów dostarczenia ciepła. W praktyce spółdzielnia po zakończeniu sezonu lub okresu rozliczeniowego porównuje wpłacone zaliczki z kosztami przypisanymi do lokalu według regulaminu rozliczania ciepła.

Obowiązek ponoszenia opłat związanych z używaniem lokalu w spółdzielni mieszkaniowej wynika przede wszystkim z art. 4 ust. 1, art. 4 ust. 1¹, art. 4 ust. 2 i art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepisy te obejmują między innymi członków spółdzielni, właścicieli lokali, osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali oraz osoby niebędące członkami, jeżeli korzystają z lokali w zasobach spółdzielni.

Sposób rozliczania kosztów ciepła w budynkach wielolokalowych wynika również z art. 45a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne. Zgodnie z art. 45a ust. 8 tej ustawy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale. Szczegółowe zasady powinny być określone w regulaminie rozliczeń, o którym mowa w art. 45a ust. 10 Prawa energetycznego.

Jaki jest termin przedawnienia niedopłaty za ogrzewanie?

W typowej sprawie roszczenie spółdzielni mieszkaniowej o uregulowanie niedopłaty za ogrzewanie przedawnia się po 3 latach. Podstawą jest art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata.

Opłaty eksploatacyjne i zaliczki na media mają charakter powtarzalny, są naliczane cyklicznie i pozostają w ścisłym związku z zarządzaniem nieruchomością przez spółdzielnię. Niedopłata z rocznego rozliczenia ogrzewania jest najczęściej traktowana jako element tych powtarzalnych rozliczeń, dlatego w praktyce stosuje się 3-letni termin przedawnienia z art. 118 Kodeksu cywilnego.

Znaczenie ma także art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który nakłada na spółdzielnię obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub mienie jej członków nabyte na podstawie tej ustawy. Roszczenia związane z takim zarządzaniem są co do zasady roszczeniami związanymi z działalnością spółdzielni.

Od kiedy liczyć przedawnienie?

Zgodnie z art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. W sprawach o niedopłatę za ogrzewanie wymagalność zależy od treści rozliczenia, regulaminu spółdzielni i ewentualnego wezwania do zapłaty.

Jeżeli spółdzielnia doręczyła rozliczenie i wskazała, że niedopłatę trzeba zapłacić w terminie 30 dni od doręczenia, roszczenie staje się wymagalne następnego dnia po upływie tego 30-dniowego terminu. Od tego dnia należy liczyć początek biegu przedawnienia.

Jeżeli termin płatności nie został określony w regulaminie ani w rozliczeniu, zastosowanie może mieć art. 455 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, gdy termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony i nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

Trzeba pamiętać o drugiej części art. 118 Kodeksu cywilnego. Jeżeli termin przedawnienia wynosi co najmniej 2 lata, jego koniec przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Oznacza to, że przy 3-letnim terminie przedawnienia nie zawsze kończy się on dokładnie po upływie 3 lat od wymagalności.

Co może przerwać bieg przedawnienia?

Sam upływ czasu nie zawsze wystarczy, aby skutecznie powołać się na przedawnienie. Bieg przedawnienia może zostać przerwany. Zgodnie z art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego przedawnienie przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym właściwym organem przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia albo zabezpieczenia roszczenia, przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje, oraz przez wszczęcie mediacji.

W praktyce przerwanie biegu przedawnienia może nastąpić między innymi przez wniesienie pozwu o zapłatę niedopłaty, złożenie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, zawarcie ugody albo jednoznaczne uznanie długu przez lokatora. Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo, co wynika z art. 124 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli roszczenie zostanie stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu albo ugodą zawartą przed sądem lub mediatorem i zatwierdzoną przez sąd, zastosowanie ma art. 125 § 1 Kodeksu cywilnego. Tak stwierdzone roszczenie przedawnia się co do zasady po 6 latach, natomiast roszczenia o świadczenia okresowe należne w przyszłości przedawniają się po 3 latach.

Co daje zarzut przedawnienia?

Przedawnienie nie powoduje automatycznego wygaśnięcia długu. Zgodnie z art. 117 § 2 Kodeksu cywilnego po upływie terminu przedawnienia osoba, przeciwko której przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne.

Jeżeli dłużnikiem jest konsument, istotne znaczenie ma art. 117 § 2¹ Kodeksu cywilnego. Po upływie terminu przedawnienia nie można domagać się zaspokojenia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi. Sąd powinien więc uwzględnić przedawnienie w sprawie przeciwko konsumentowi, choć art. 117¹ Kodeksu cywilnego pozwala w wyjątkowych przypadkach, po rozważeniu interesów stron, nie uwzględnić upływu terminu przedawnienia.

Jeżeli dłużnik nie jest konsumentem, bezpieczniej jest wyraźnie podnieść zarzut przedawnienia w odpowiedzi na pozew, sprzeciwie od nakazu zapłaty albo innym piśmie procesowym. Brak reakcji na nakaz zapłaty może doprowadzić do uprawomocnienia się orzeczenia, a następnie do egzekucji.

Czy trzeba płacić sporną niedopłatę?

Możliwość kwestionowania rozliczenia nie oznacza automatycznego zwolnienia z płatności. Zgodnie z art. 4 ust. 6⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami, właściciele lokali oraz osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej, ale wystąpienie do sądu nie zwalnia ich z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości.

Jeżeli rozliczenie jest niejasne, warto wystąpić do spółdzielni o przedstawienie podstawy naliczenia niedopłaty: regulaminu rozliczania kosztów ciepła, zestawienia kosztów budynku, danych z podzielników lub liczników, powierzchni przyjętej do rozliczeń oraz informacji o metodzie podziału kosztów. W zależności od statutu i regulaminów spółdzielni możliwe jest także złożenie reklamacji albo odwołania do właściwego organu spółdzielni.

Za opóźnienie w zapłacie spółdzielnia może żądać odsetek na podstawie art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli stopa odsetek nie została określona inaczej, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 481 § 2 Kodeksu cywilnego, z ograniczeniem wynikającym z art. 481 § 2¹ Kodeksu cywilnego dotyczącym odsetek maksymalnych za opóźnienie.

FAQ

Czy niedopłata za ogrzewanie zawsze przedawnia się po 3 latach?

W typowych rozliczeniach spółdzielczych stosuje się 3-letni termin z art. 118 Kodeksu cywilnego, ponieważ chodzi o roszczenia okresowe lub związane z działalnością spółdzielni. W nietypowych stanach faktycznych, zwłaszcza po wyroku, ugodzie albo uznaniu długu, termin może wymagać osobnej oceny.

Czy spółdzielnia może żądać zapłaty przedawnionej niedopłaty?

Może wysłać wezwanie, ale po upływie terminu przedawnienia dłużnik może uchylić się od zapłaty na podstawie art. 117 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli dłużnik jest konsumentem, zastosowanie ma także art. 117 § 2¹ Kodeksu cywilnego.

Czy zapłata przedawnionej niedopłaty podlega zwrotowi?

Co do zasady nie. Art. 411 pkt 3 Kodeksu cywilnego stanowi, że nie można żądać zwrotu świadczenia spełnionego w celu zadośćuczynienia przedawnionemu roszczeniu. Dlatego przed zapłatą starego długu warto sprawdzić przedawnienie.

Czy samo złożenie reklamacji w spółdzielni przerywa przedawnienie?

Sama reklamacja lokatora co do zasady nie jest czynnością spółdzielni zmierzającą do dochodzenia roszczenia przed sądem ani uznaniem długu. Może jednak mieć znaczenie dowodowe. Trzeba uważać, aby w reklamacji nie potwierdzić jednoznacznie długu, jeżeli kwestionuje się jego zasadność lub wysokość.

Czy spółdzielnia może naliczać odsetki od niedopłaty?

Tak, jeżeli niedopłata nie została zapłacona w terminie. Podstawą jest art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego. Odsetki również przedawniają się odrębnie, najczęściej w terminie 3 lat jako świadczenie okresowe na podstawie art. 118 Kodeksu cywilnego.

Podsumowanie

Roszczenie spółdzielni o niedopłatę za ogrzewanie najczęściej przedawnia się po 3 latach. Kluczowe jest ustalenie daty wymagalności, czyli dnia następującego po terminie płatności wynikającym z rozliczenia, regulaminu albo wezwania. Przy 3-letnim terminie przedawnienia trzeba dodatkowo uwzględnić zasadę końca roku kalendarzowego z art. 118 Kodeksu cywilnego.

Nie należy jednak oceniać przedawnienia wyłącznie na podstawie roku, którego dotyczy rozliczenie. Znaczenie mają doręczenie rozliczenia, termin płatności, ewentualny pozew, ugoda, mediacja, zawezwanie do próby ugodowej, uznanie długu oraz status dłużnika jako konsumenta.

Źródła

• Art. 117, art. 117¹, art. 118, art. 119, art. 120 § 1, art. 123 § 1, art. 124 § 1, art. 125 § 1, art. 455, art. 481 § 1–2¹ oraz art. 411 pkt 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 1 ust. 3 oraz art. 4 ust. 1, ust. 1¹, ust. 2, ust. 4 i ust. 6⁴ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 45a ust. 8–12 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2012 r., sygn. akt IV CSK 490/11.