Niedopłata za ogrzewanie po zakupie mieszkania – kto płaci?

Kto odpowiada za niedopłatę po poprzednim właścicielu?

Co do zasady długi poprzedniego właściciela nie przechodzą automatycznie na nabywcę mieszkania. W prawie cywilnym obowiązuje zasada, że zobowiązanie obciąża dłużnika, który je zaciągnął albo którego dotyczy dany stosunek prawny. Samo nabycie lokalu nie oznacza przejęcia cudzych długów, chyba że szczególny przepis stanowi inaczej albo doszło do wyraźnego przejęcia długu zgodnie z art. 519 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

W sprawach spółdzielczych trzeba jednak odróżnić zaległość poprzedniego właściciela od rozliczenia kosztów dotyczących lokalu za okres przejściowy. To rozróżnienie ma kluczowe znaczenie.

Podstawą obowiązku ponoszenia opłat wobec spółdzielni jest art. 4 ust. 1, ust. 1¹, ust. 2 i ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Z przepisów tych wynika, że opłaty obciążają osoby, którym przysługują prawa do lokalu albo właścicieli lokali. Nie oznacza to jednak, że nowy właściciel ma płacić za okres, gdy nie był jeszcze właścicielem lokalu.

W przypadku odrębnej własności lokalu znaczenie ma także art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu i uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Również ten przepis odnosi obowiązek do właściciela z danego okresu, a nie do osoby, która nabyła lokal później.

Dlaczego spółdzielnia mimo to obciąża nowego właściciela?

Najczęściej dzieje się tak dlatego, że roczne albo kwartalne rozliczenie centralnego ogrzewania jest sporządzane już po zmianie właściciela. Spółdzielnia kieruje wtedy dokument do aktualnego właściciela lokalu, bo to on figuruje w ewidencji. Nie przesądza to jeszcze, że obciążenie jest prawidłowe.

Jeżeli rozliczenie obejmuje okres sprzed dnia zakupu mieszkania, należy sprawdzić:

• za jaki dokładnie okres naliczono niedopłatę,
• czy w dniu wydania lokalu sporządzono protokół zdawczo-odbiorczy,
• czy wpisano stany podzielników, liczników lub innych urządzeń pomiarowych,
• czy regulamin rozliczania kosztów ciepła w spółdzielni przewiduje sposób rozliczenia przy zmianie użytkownika lub właściciela lokalu,
• czy w akcie notarialnym albo osobnym porozumieniu sprzedający zobowiązał się pokryć wszelkie niedopłaty za okres do dnia sprzedaży.

W praktyce szczególne znaczenie ma regulamin rozliczeń stosowany przez spółdzielnię. Na podstawie art. 45a ust. 9-12 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne użytkowników lokali rozlicza się według zasad przyjętych dla budynku lub lokali, a sposób rozliczeń powinien wynikać z wewnętrznych zasad stosowanych przez zarządcę albo spółdzielnię. Jeżeli regulamin przewiduje rozliczenie przy zmianie właściciela według protokołu, spółdzielnia powinna się do niego stosować.

Protokół zdawczo-odbiorczy ma duże znaczenie

Jeżeli przy przekazaniu mieszkania spisano protokół ze stanami liczników albo podzielników, jest to podstawowy dowód na to, od jakiego momentu powinno nastąpić rozliczenie nowego właściciela. Taki dokument warto dołączyć do reklamacji składanej do spółdzielni.

Jeżeli lokal został kupiony na rynku wtórnym, warto także zachować akt notarialny, potwierdzenie daty wydania lokalu oraz rozliczenia przekazane przez sprzedającego. W relacji między kupującym a sprzedającym znaczenie ma art. 535 Kodeksu cywilnego oraz ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej z art. 471 Kodeksu cywilnego. Jeżeli sprzedający zobowiązał się pokryć opłaty za okres do dnia wydania lokalu, a następnie tego nie zrobił, nabywca może dochodzić od niego zwrotu zapłaconej kwoty.

Zobacz również:

uregulowanie niedopłaty za ogrzewanie w spółdzielni mieszkaniowej

Czy istnieją wyjątki?

Tak, ale zależą od konkretnego stanu faktycznego. Trzeba uważać zwłaszcza na trzy sytuacje.

1. Przejęcie długu wprost. Jeżeli nabywca wyraźnie zgodził się przejąć zobowiązanie sprzedającego, może odpowiadać na podstawie art. 519 § 2 Kodeksu cywilnego. W praktyce musi to wynikać z umowy i zwykle wymaga zgody wierzyciela.
2. Brak możliwości technicznego podziału rozliczenia. Jeżeli sposób rozliczania kosztów w danym budynku nie pozwala łatwo wyodrębnić zużycia według dnia przejęcia lokalu, spółdzielnia może twierdzić, że rozlicza lokal jako całość. To jednak nie zamyka drogi do dochodzenia zwrotu od sprzedającego, jeżeli niedopłata dotyczy jego okresu korzystania.
3. Postanowienia umowy sprzedaży. Często w akcie notarialnym strony wpisują, że wszelkie opłaty związane z lokalem do dnia wydania obciążają sprzedającego, a od dnia wydania – kupującego. Taki zapis ułatwia późniejsze rozliczenie między stronami.

Nie można więc automatycznie założyć, że każde pismo spółdzielni jest bezskuteczne. Trzeba ocenić, czy chodzi o cudzy dług, czy o techniczne rozliczenie lokalu po zmianie właściciela.

Jak napisać do spółdzielni?

Najlepiej złożyć reklamację albo wezwanie do skorygowania rozliczenia na piśmie. W piśmie warto:

• wskazać datę nabycia i wydania lokalu,
• podać, że niedopłata obejmuje okres sprzed tej daty,
• powołać się na protokół zdawczo-odbiorczy,
• zażądać szczegółowego rozliczenia za okres od dnia przejęcia lokalu,
• zażądać korekty salda i niewykazywania zaległości dotyczących poprzedniego właściciela.

Praktyczna formuła może wyglądać następująco: „Nie uznaję obciążenia mnie niedopłatą za okres poprzedzający nabycie lokalu. Na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia … wnoszę o sporządzenie korekty rozliczenia i rozdzielenie kosztów według stanu na dzień wydania lokalu.”

Jeżeli spółdzielnia nadal żąda zapłaty, proszę wystąpić o:

• kopię regulaminu rozliczania kosztów ciepła,
• szczegółową kalkulację rozliczenia,
• wskazanie podstawy prawnej, z której spółdzielnia wywodzi odpowiedzialność nowego właściciela za okres sprzed nabycia lokalu.

Co jeśli spółdzielnia naliczy zaległość na koncie lokalu?

W praktyce spółdzielnie czasem księgują niedopłatę na koncie lokalu i wykazują ją jako saldo do zapłaty. To nadal nie oznacza, że mają rację co do osoby zobowiązanej. Jeżeli z tego powodu pojawi się wezwanie do zapłaty, odsetki lub groźba pozwu, trzeba odpowiedzieć pisemnie i zakwestionować roszczenie co do okresu sprzed nabycia lokalu.

Jeżeli sprawa trafiłaby do sądu, spółdzielnia musiałaby wykazać podstawę prawną roszczenia wobec nowego właściciela zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Zobacz również:

nowy właściciel mieszkania a spółdzielnia

Czy trzeba najpierw zapłacić, a potem dochodzić zwrotu?

Nie zawsze. Jeżeli z dokumentów jasno wynika, że niedopłata dotyczy wyłącznie poprzedniego właściciela, można odmówić zapłaty i żądać korekty. Jeżeli jednak spółdzielnia uporczywie obciąża konto lokalu, a zależy Pani na uniknięciu narastania sporu, czasem z przyczyn praktycznych właściciele płacą kwotę „bez uznania długu”, a następnie dochodzą jej zwrotu od sprzedającego. Taki krok warto jednak poprzedzić analizą dokumentów, bo skutki zależą od treści umowy sprzedaży i regulaminu rozliczeń.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce rozdziela się odpowiedzialność między sprzedającego, kupującego i spółdzielnię.

FAQ

Czy spółdzielnia może wpisać na moje konto dług poprzedniego właściciela?

Może technicznie wykazać saldo dotyczące lokalu, ale nie oznacza to automatycznie, że może skutecznie żądać od Pani zapłaty za okres sprzed nabycia mieszkania. Trzeba sprawdzić podstawę prawną i okres, którego dotyczy należność.

Czy protokół zdawczo-odbiorczy wystarczy, aby wygrać spór?

To bardzo ważny dowód, ale nie jedyny. Znaczenie mają też regulamin rozliczeń spółdzielni, akt notarialny, data wydania lokalu i szczegółowa kalkulacja niedopłaty.

Czy mam obowiązek zapłacić niedopłatę za CO, jeśli rozliczenie przyszło już po zakupie mieszkania?

Nie zawsze. Jeżeli niedopłata dotyczy zużycia sprzed dnia przejęcia lokalu, można żądać podziału rozliczenia i odmówić zapłaty w części odnoszącej się do poprzedniego właściciela.

Lustrzany problem występuje po stronie sprzedającego, gdy rozliczenie przychodzi już po transakcji — chodzi o koszty ogrzewania po sprzedaży mieszkania.

Od kogo dochodzić zwrotu, jeśli zapłacę dla świętego spokoju?

Zwykle od sprzedającego, jeżeli to jego okresu dotyczyła należność. Podstawą są wtedy postanowienia umowy sprzedaży i art. 471 Kodeksu cywilnego.

W jakim terminie złożyć reklamację do spółdzielni?

Najlepiej niezwłocznie po otrzymaniu rozliczenia lub wezwania do zapłaty. Szczegółowy termin może wynikać z regulaminu spółdzielni, dlatego warto sprawdzić jego treść.

Źródła

• art. 4 ust. 1, ust. 1¹, ust. 2 i ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
• art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 45a ust. 9-12 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne
• art. 6, art. 471, art. 519 § 1 i § 2, art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny