Eksmisja z lokalu komunalnego bez umowy a prawo do lokalu socjalnego

Podstawa prawna eksmisji z lokalu komunalnego

Jeżeli lokal komunalny jest zajmowany bez skutecznego tytułu prawnego, gmina jako właściciel może wystąpić z powództwem o opróżnienie lokalu. Podstawą jest art. 222 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby władającej rzeczą jej wydania, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Przy orzekaniu o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego, potocznie określanym jako prawo do lokalu socjalnego przy eksmisji, sąd bada przesłanki ustawowe i okoliczności konkretnej sprawy. W sprawach lokalowych znaczenie ma też ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. To właśnie ona określa zasady orzekania o eksmisji, prawie do najmu socjalnego lokalu i wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu.

Sam fakt wieloletniego zamieszkiwania w lokalu nie tworzy automatycznie prawa najmu. Może jednak mieć znaczenie dowodowe przy ocenie sytuacji życiowej, więzi z miejscem zamieszkania, sposobu korzystania z lokalu i zasadności przyznania ochrony socjalnej.

Kiedy sąd bada prawo do najmu socjalnego lokalu

W sprawie o opróżnienie lokalu sąd nie ogranicza się do odpowiedzi na pytanie, czy gmina może żądać wydania mieszkania. Musi też rozstrzygnąć, czy osobie, której dotyczy eksmisja, przysługuje prawo do najmu socjalnego lokalu. Wynika to z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 14 ust. 3 tej ustawy sąd bada z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania takiego uprawnienia, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób objętych eksmisją.

Jeżeli sąd przyzna prawo do najmu socjalnego lokalu, to zgodnie z art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów nakaże wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Zobacz również:

przebieg postępowania eksmisyjnego

Kto ma szczególną ochronę przed eksmisją bez lokalu socjalnego

Najważniejszy jest art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten stanowi, że sąd nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu wobec:

• kobiety w ciąży,
• małoletniego, osoby z niepełnosprawnością w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałej,
• obłożnie chorego,
• emeryta i rencisty spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osoby posiadającej status bezrobotnego,
• osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Ta ochrona nie działa automatycznie w każdej sprawie i wobec każdej osoby. Sąd bada, czy rzeczywiście zachodzi dana przesłanka oraz czy dana osoba może zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Takie zastrzeżenie wynika z art. 14 ust. 4 in fine ustawy o ochronie praw lokatorów.

W praktyce osoba starsza, przewlekle chora, samotna albo utrzymująca się z niskiej emerytury może mieć realne szanse na uzyskanie takiego uprawnienia, ale trzeba to wykazać dokumentami. Samo powołanie się na trudną sytuację zazwyczaj nie wystarcza.

Dochód, zdrowie i sytuacja życiowa – co ma znaczenie w sprawie

Przy ocenie prawa do najmu socjalnego lokalu sąd bierze pod uwagę całokształt sytuacji życiowej. Zwykle znaczenie mają:

• wysokość dochodu netto i jego źródło,
• wydatki stałe, zwłaszcza koszty leczenia, rehabilitacji i leków,
• orzeczenia o niepełnosprawności lub niezdolności do pracy,
• brak majątku lub innego lokalu,
• wiek, stan zdrowia i możliwość samodzielnego najmu na rynku prywatnym,
• obowiązki opiekuńcze wobec dzieci, osób starszych lub chorych.

Nie ma jednego ogólnopolskiego progu dochodowego, który zawsze przesądza o prawie do najmu socjalnego lokalu w wyroku eksmisyjnym. Znaczenie mogą mieć lokalne uchwały rady gminy, o których mowa w art. 21 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, ale sąd ocenia również realną możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Dlatego nawet dochód nieco wyższy od lokalnego limitu nie musi automatycznie przekreślać ochrony, jeżeli stan faktyczny pokazuje szczególną trudność życiową.

Znaczenie może mieć też dotychczasowy sposób korzystania z lokalu: czy były opłacane należności, czy nie dochodziło do dewastacji, zakłócania porządku lub rażącego naruszania obowiązków domowych. To właśnie element wskazany w art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zobacz również:

prawo do lokalu socjalnego oraz zasady wypowiedzenia umowy najmu

Jakie dowody warto złożyć do sądu

W sprawie o eksmisję warto złożyć wszystkie dokumenty, które potwierdzają brak realnej możliwości wynajęcia mieszkania na wolnym rynku oraz szczególną sytuację życiową. Najczęściej są to:

• decyzje ZUS lub KRUS o wysokości emerytury, renty albo innych świadczeń,
• zaświadczenia lekarskie, wypisy ze szpitala, orzeczenia o niepełnosprawności,
• zaświadczenie z urzędu pracy o statusie bezrobotnego,
• dokumenty potwierdzające koszty leczenia, rachunki za leki, rehabilitację,
• oświadczenia o stanie majątkowym i braku innego lokalu,
• potwierdzenia wpłat za czynsz lub opłaty eksploatacyjne, jeśli były regulowane,
• dokumenty z ośrodka pomocy społecznej, w tym decyzje, wywiad środowiskowy lub opinia.

Jeżeli sprawa dotyczy emeryta lub rencisty, szczególne znaczenie może mieć wykazanie, że spełnione są kryteria do korzystania z pomocy społecznej. Trzeba jednak pamiętać, że wymaga to odniesienia do aktualnej sytuacji dochodowej i rodzinnej, a nie tylko samego pobierania emerytury lub renty.

Apelacja od wyroku eksmisyjnego – terminy i tryb

Od wyroku sądu I instancji w sprawie o eksmisję przysługuje apelacja. Podstawę stanowi art. 367 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.

Obecnie praktyczny tryb działania jest następujący:

• w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyroku można złożyć wniosek o sporządzenie i doręczenie uzasadnienia - art. 328 § 1 oraz art. 329 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego,
• apelację wnosi się w terminie 14 dni od doręczenia wyroku z uzasadnieniem - art. 369 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego,
• jeżeli strona nie żądała uzasadnienia, termin do wniesienia apelacji biegnie co do zasady od dnia, w którym upłynął termin do żądania uzasadnienia - art. 369 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Apelację wnosi się do sądu II instancji za pośrednictwem sądu, który wydał wyrok. Jeżeli sprawę rozpoznawał sąd rejonowy, sądem II instancji będzie co do zasady sąd okręgowy. Nie składa się więc apelacji bezpośrednio do sądu odwoławczego.

W apelacji można kwestionować zarówno samo nakazanie opróżnienia lokalu, jak i rozstrzygnięcie o braku prawa do najmu socjalnego lokalu. W uzasadnieniu warto wskazać konkretne zarzuty, np. pominięcie dokumentacji medycznej, błędną ocenę sytuacji dochodowej albo niewłaściwe zastosowanie art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy eksmisja następuje od razu po wyroku

Nie. Najpierw wyrok musi się uprawomocnić, a następnie wierzyciel musi wszcząć postępowanie egzekucyjne. W sprawach o opróżnienie lokalu stosuje się przepisy art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten przewiduje szczególne zasady wykonania eksmisji, w tym ograniczenia dotyczące usuwania dłużnika „na bruk”.

Jeżeli w wyroku przyznano prawo do najmu socjalnego lokalu, komornik nie wykona eksmisji, dopóki gmina nie złoży oferty zawarcia umowy takiego najmu. Jeżeli sąd nie przyznał tego prawa, dalszy przebieg postępowania zależy m.in. od tego, czy osobie eksmitowanej przysługuje pomieszczenie tymczasowe oraz jaki jest konkretny stan faktyczny.

W praktyce bardzo ważne jest więc nie tylko to, czy zapadnie wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, ale również jakie dokładnie rozstrzygnięcie sąd zamieści w części dotyczącej najmu socjalnego lokalu.

Co zrobić praktycznie przed rozprawą i po wyroku

FAQ

Czy brak umowy najmu oznacza automatyczną eksmisję bez żadnej ochrony?

Nie. Brak tytułu prawnego pozwala gminie żądać wydania lokalu, ale sąd musi jeszcze zbadać, czy przysługuje Ci prawo do najmu socjalnego lokalu na podstawie art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy emeryt zawsze dostaje lokal socjalny?

Nie zawsze. Szczególna ochrona z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczy emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, a dodatkowo sąd bada, czy taka osoba może zamieszkać gdzie indziej.

Ile jest czasu na apelację od wyroku eksmisyjnego?

Zasadniczo 14 dni od doręczenia wyroku z uzasadnieniem, przy czym najpierw trzeba pilnować 7-dniowego terminu na złożenie wniosku o sporządzenie i doręczenie uzasadnienia.

Czy komornik może wykonać eksmisję od razu po wyroku?

Nie. Wyrok musi się uprawomocnić, a następnie konieczne jest postępowanie egzekucyjne. Jeżeli przyznano prawo do najmu socjalnego lokalu, eksmisja jest wstrzymana do czasu przedstawienia oferty przez gminę.

Czy warto równolegle składać wniosek do gminy?

Tak. Postępowanie sądowe i działania wobec gminy nie wykluczają się. W praktyce warto aktualizować wniosek mieszkaniowy i dokumenty dotyczące dochodów, zdrowia oraz sytuacji rodzinnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Ustawa z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej - Dz.U. 2004 nr 64 poz. 593
5. Ustawa z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych - Dz.U. 1997 nr 123 poz. 776