Wygórowana faktura za remont – czy trzeba płacić?

Czy bez pisemnej umowy trzeba płacić za remont?

Tak, samo to, że strony nie podpisały umowy, nie oznacza, że wykonawca nie ma żadnego roszczenia. Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oświadczenie woli może być wyrażone przez każde zachowanie, które ujawnia wolę osoby w sposób dostateczny. Jeżeli więc właściciel mieszkania dopuścił ekipę remontową do prac, uzgodnił zakres robót i odebrał rezultat, najczęściej dochodzi do zawarcia umowy, mimo braku dokumentu.

Przy pracach takich jak zerwanie tapet, przygotowanie ścian i tapetowanie zasadniczo mamy do czynienia z umową o dzieło, jeżeli istotny jest konkretny, oznaczony rezultat. Wynika to z art. 627 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. W konkretnym stanie faktycznym rodzaj umowy może jednak zależeć od tego, czy strony umawiały się na osiągnięcie rezultatu, czy tylko na wykonywanie określonych czynności.

Co oznacza faktura, jeżeli cena nie była uzgodniona?

Faktura nie jest jednostronną umową o cenę. Może stanowić dowód tego, jakiej kwoty żąda wykonawca, ale nie przesądza automatycznie, że zamawiający musi zapłacić całość. Obowiązek zapłaty wynika z umowy i przepisów Kodeksu cywilnego, a nie z samego wystawienia faktury.

Jeżeli strony nie ustaliły wynagrodzenia, decydujące znaczenie ma art. 628 § 1 Kodeksu cywilnego:

Oznacza to, że przy braku uzgodnionej ceny trzeba ustalić rynkową wartość takich prac w danym miejscu, czasie i zakresie. Jeżeli kwota 1400 zł znacząco odbiega od stawek za podobne prace, zamawiający może zakwestionować fakturę i wskazać, jaką kwotę uznaje za należną.

Jak ustalić zwykłe wynagrodzenie za remont?

Najbezpieczniej zebrać dowody pokazujące realną cenę rynkową. Mogą to być pisemne oferty innych firm, korespondencja e-mailowa, cenniki usług remontowych, ogłoszenia z podaniem stawek, a w razie sporu sądowego także opinia biegłego. Im dokładniej opisze się zakres prac, metraż, materiały i stan ścian, tym łatwiej porównać ceny.

Warto przygotować krótkie zestawienie:

Co zrobić po otrzymaniu zawyżonej faktury?

Nie warto pozostawiać faktury bez odpowiedzi. Najlepiej wysłać do wykonawcy pismo albo e-mail, w którym zamawiający:

• wskazuje, że kwestionuje fakturę w części przekraczającej zwykłe wynagrodzenie za takie prace, powołując art. 628 § 1 Kodeksu cywilnego,
• opisuje, jaka kwota jest bezsporna i z czego wynika jej wysokość,
• załącza oferty lub inne dowody rynkowej ceny,
• wzywa wykonawcę do korekty faktury albo wystawienia dokumentu odpowiadającego uznanej kwocie,
• w razie wad – zgłasza reklamację i określa żądanie, np. usunięcia wady albo obniżenia wynagrodzenia.

Jeżeli zamawiający uznaje część wynagrodzenia, może zapłacić kwotę bezsporną z wyraźnym tytułem przelewu, np. zapłata bezspornej części wynagrodzenia za prace remontowe, z zastrzeżeniem kwestionowania pozostałej części faktury. Taki opis ogranicza ryzyko, że wykonawca będzie twierdził, iż zamawiający zaakceptował całą fakturę.

Termin wymagalności wynagrodzenia przy umowie o dzieło określa art. 642 § 1 Kodeksu cywilnego: w braku odmiennej umowy wynagrodzenie należy się w chwili oddania dzieła. Jeżeli strony nie ustaliły terminu zapłaty, znaczenie może mieć również art. 455 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

Wady remontu a obniżenie wynagrodzenia

Jeżeli prace zostały wykonane wadliwie, zamawiający może korzystać z uprawnień z rękojmi. Podstawą jest art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.

W praktyce najczęściej wchodzą w grę następujące uprawnienia:

• żądanie usunięcia wady – odpowiednio na podstawie art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego,
• oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia – odpowiednio na podstawie art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 560 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego,
• odstąpienie od umowy, jeżeli wada jest istotna – odpowiednio na podstawie art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 560 § 1 i § 4 Kodeksu cywilnego,
• żądanie odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązania, jeżeli powstała szkoda – na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego.

Obniżenie wynagrodzenia nie powinno być dowolne. Zgodnie z art. 560 § 3 Kodeksu cywilnego obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Przy umowie o dzieło przepis stosuje się odpowiednio, dlatego trzeba wykazać, jak wada wpływa na wartość prac.

Czego nie robić w sporze z wykonawcą?

Największym błędem jest całkowite ignorowanie korespondencji. Jeżeli wykonawca skieruje sprawę do sądu, może zostać wydany nakaz zapłaty. W postępowaniu upominawczym art. 502 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje, że pozwany ma co do zasady 2 tygodnie od doręczenia nakazu na zapłatę albo wniesienie sprzeciwu. Zgodnie z art. 505 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego sprzeciw wnosi się do sądu, który wydał nakaz zapłaty.

Jeżeli pozwany nie zareaguje w terminie, nakaz może się uprawomocnić, a sprawa trafić do egzekucji komorniczej. Wtedy kwota może wzrosnąć o koszty procesu, odsetki za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego oraz koszty egzekucyjne.

Przedawnienie roszczenia o zapłatę za remont

Roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem 2 lat od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane – od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane. Wynika to z art. 646 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli zamawiający jest konsumentem, znaczenie ma także art. 117 § 2¹ Kodeksu cywilnego. Po upływie terminu przedawnienia przedsiębiorca co do zasady nie może domagać się zaspokojenia roszczenia przeciwko konsumentowi. Sąd powinien uwzględnić przedawnienie w sprawie przeciwko konsumentowi, ale w praktyce warto i tak wyraźnie podnieść ten argument w sprzeciwie od nakazu zapłaty lub odpowiedzi na pozew. Jeżeli zamawiający nie jest konsumentem, zarzut przedawnienia powinien zostać podniesiony przez pozwanego, ponieważ sąd nie bierze go pod uwagę z urzędu w zwykłym sporze między przedsiębiorcami.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli wykonawca wystawił fakturę za remont na kwotę, której strony wcześniej nie uzgodniły, zamawiający nie jest bezbronny. Powinien ustalić zwykłą rynkową cenę takich prac, zebrać dowody, pisemnie zakwestionować zawyżoną część faktury i zapłacić tylko kwotę, którą rzeczywiście uznaje. Jeżeli prace mają wady, należy równolegle zgłosić roszczenia z rękojmi i wskazać, czy chodzi o naprawę, obniżenie wynagrodzenia czy inne roszczenie.

Najważniejsze jest działanie na piśmie i zachowanie dowodów. W razie pozwu trzeba terminowo odpowiedzieć na nakaz zapłaty albo pozew, ponieważ brak reakcji może być znacznie droższy niż sam spór o fakturę.

Źródła

• Art. 60, art. 117 § 2¹, art. 455, art. 471, art. 481 § 1 i § 2, art. 627, art. 628 § 1, art. 638 § 1, art. 642 § 1, art. 646, art. 560 § 1, § 3 i § 4 oraz art. 561 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 502 § 1 i art. 505 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.