Remont mieszkania w bloku a skargi sąsiadów

Remont mieszkania w bloku a prawa sąsiadów

Właściciel lokalu ma prawo korzystać ze swojego mieszkania, w tym przeprowadzać remont, ale nie jest to prawo nieograniczone. W praktyce trzeba uwzględnić trzy grupy zasad: przepisy Kodeksu cywilnego o korzystaniu z nieruchomości, ustawę o własności lokali oraz regulamin porządku domowego obowiązujący w danej wspólnocie lub spółdzielni.

Najważniejszy w takich sprawach jest art. 144 Kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że właściciel powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Ocenia się więc nie tylko sam fakt hałasu, ale także jego intensywność, czas trwania, porę dnia, charakter budynku, częstotliwość prac i to, czy remont jest prowadzony rozsądnie.

Jeżeli prace trwają w godzinach dopuszczonych przez regulamin, gruz jest na bieżąco usuwany, winda i korytarz są zabezpieczone, a remont ma charakter czasowy, samo niezadowolenie jednej sąsiadki nie oznacza jeszcze naruszenia prawa. Inaczej byłoby, gdyby prace odbywały się nocą, wbrew regulaminowi, powodowały zniszczenia części wspólnych albo były wykonywane w sposób rażąco uciążliwy.

Podobne problemy pojawiają się przy innych źródłach hałasu sąsiedzkiego, np. gdy lokatorzy pytają, jak głośno można muzyki w dzień. W każdej takiej sytuacji decyduje konkret: pora, natężenie, powtarzalność i wpływ na korzystanie z sąsiednich lokali.

Czy trzeba zapewnić sąsiadce hotel albo lokal zastępczy?

Co do zasady nie. Jeżeli remont jest prowadzony zgodnie z prawem, regulaminem i zasadami współżycia społecznego, nie ma ogólnego obowiązku finansowania sąsiadce hotelu, lokalu zastępczego ani innego miejsca pobytu. Zwykłe, czasowe uciążliwości związane z legalnym remontem mieszkania w budynku wielorodzinnym są elementem normalnego korzystania z lokali.

Taki obowiązek mógłby pojawić się wyjątkowo, ale nie jako automatyczna konsekwencja hałasu. Przykładowo wchodziłaby w grę odpowiedzialność odszkodowawcza, gdyby doszło do zawinionego wyrządzenia szkody, zalania, uszkodzenia lokalu, trwałego uniemożliwienia korzystania z mieszkania albo prowadzenia robót w sposób bezprawny. Sama uciążliwość remontowa w godzinach dziennych zwykle nie wystarcza.

Godziny remontu, regulamin wspólnoty i praktyczne obowiązki właściciela

W polskich przepisach nie ma jednej ogólnokrajowej godziny, od której i do której wolno prowadzić remont w bloku. W praktyce znaczenie mają regulamin porządku domowego, uchwały wspólnoty, regulamin spółdzielni, ewentualnie informacje zarządcy o godzinach prac głośnych. Często spotyka się zakaz szczególnie hałaśliwych robót w godzinach nocnych, wczesnym rankiem, późnym wieczorem, a czasem także w niedziele i święta.

Warto zachować pisemną zgodę lub potwierdzenie administratora, a także sprawdzić, czy remont nie ingeruje w elementy nieruchomości wspólnej, instalacje, piony, ściany konstrukcyjne lub wentylację. Przy takich pracach sama zgoda administratora może nie wystarczyć, bo mogą być potrzebne dodatkowe uchwały, zgłoszenia, pozwolenia albo opinie techniczne.

Dobrym standardem jest wcześniejsze powiadomienie sąsiadów o przewidywanym terminie i godzinach najgłośniejszych prac, zabezpieczenie windy i klatki schodowej, codzienne sprzątanie części wspólnych oraz szybkie usuwanie gruzu. Takie działania nie tylko ograniczają konflikt, ale też pomagają wykazać, że remont był prowadzony odpowiedzialnie.

Czy hałas remontowy może być wykroczeniem?

Hałas remontowy może być oceniany także przez pryzmat art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń. Przepis ten dotyczy zakłócania spokoju, porządku publicznego, spoczynku nocnego albo wywołania zgorszenia przez krzyk, hałas, alarm lub inny wybryk. Nie każdy hałas spełnia jednak znamiona tego wykroczenia.

Istotne jest to, czy zachowanie ma charakter wybryku, czyli odbiega od przyjętych norm zachowania i wskazuje na lekceważenie porządku. Sąd Najwyższy w wyroku z 30 września 2002 r., sygn. III KKN 327/02, podkreślał, że istota wybryku z art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń wiąże się ze szczególnymi znamionami strony podmiotowej, polegającymi na umyślnym okazaniu lekceważenia dla norm zachowania.

Dlatego legalny remont prowadzony w dzień, w godzinach zaakceptowanych przez regulamin lub administratora, zwykle nie powinien być automatycznie traktowany jako wykroczenie. Policja może jednak interweniować, jeżeli prace są prowadzone w sposób rażąco uciążliwy, w porze nocnej, mimo wcześniejszych upomnień albo z oczywistym lekceważeniem sąsiadów.

Co zrobić, gdy sąsiadka ciągle wzywa policję?

Najrozsądniej działać spokojnie i dokumentować fakty. Nie warto wdawać się w ostre rozmowy, wysyłać wiadomości z pretensjami ani grozić sąsiadce odpowiedzialnością. W razie kolejnej interwencji należy rzeczowo pokazać policji zgodę administratora, regulamin i wskazać godziny prowadzenia prac.

Można też zwrócić się do administracji lub zarządu wspólnoty o potwierdzenie, że remont został zgłoszony i jest prowadzony w dopuszczalnych godzinach. Jeżeli sprawa powtarza się uporczywie, pomocna bywa rozmowa z dzielnicowym, który może wyjaśnić obu stronom granice dopuszczalnego remontu i bezpodstawnego wzywania służb.

Trzeba jednak uważać z powoływaniem się wobec sąsiadki na art. 66 Kodeksu wykroczeń. Przepis ten dotyczy m.in. wprowadzania w błąd organu ochrony porządku publicznego w celu wywołania niepotrzebnej czynności oraz umyślnego, bez uzasadnionej przyczyny blokowania numeru alarmowego. O tym, czy doszło do wykroczenia, decydują konkretne okoliczności, w tym świadomość osoby zgłaszającej i treść przekazanej informacji.

Czego sąsiadka może realnie żądać?

Sąsiadka może zgłaszać naruszenia do administracji, zarządu wspólnoty, spółdzielni lub policji, jeżeli uważa, że remont przekracza dopuszczalne granice. Może także domagać się zaniechania działań ponad przeciętną miarę na podstawie przepisów o ochronie własności, w szczególności art. 144 oraz art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. W skrajnych przypadkach możliwe są również roszczenia odszkodowawcze, ale wymagają wykazania szkody, bezprawności, winy lub innej podstawy odpowiedzialności oraz związku przyczynowego.

Właściciel remontowanego lokalu powinien natomiast pamiętać o art. 13 ustawy o własności lokali. Właściciel ma obowiązek korzystać z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, przestrzegać porządku domowego, utrzymywać swój lokal w należytym stanie i nie utrudniać korzystania z innych lokali oraz nieruchomości wspólnej. Ten przepis działa więc w obie strony: chroni sąsiadów przed nadużyciami, ale nie zakazuje zwykłego remontu.

Jeżeli spór dotyczy także części wspólnych, takich jak klatka schodowa, korytarz, piwnica lub dojścia do lokali, warto osobno uporządkować zasady korzystania z tych przestrzeni. W podobnych sprawach przydatny może być materiał o tym, jak rozwiązywać kłopoty ze wspólnym korytarzem.

Jak zabezpieczyć się przed zarzutami sąsiadki?

Przede wszystkim należy doprowadzić do tego, aby remont był możliwie łatwy do obrony dowodowo. Warto mieć:

Warto również zadbać, aby ekipa remontowa nie zostawiała materiałów na klatce, nie blokowała przejścia, nie brudziła windy i nie prowadziła najgłośniejszych prac poza ustalonymi godzinami. Jeżeli hałas jest szczególnie intensywny, rozsądne bywa skumulowanie najgłośniejszych robót w krótszych blokach czasowych.

FAQ

Podsumowanie

Remont mieszkania w bloku jest dopuszczalny, ale powinien być prowadzony w sposób możliwie najmniej uciążliwy dla innych mieszkańców. Właściciel nie musi co do zasady wynajmować sąsiadce hotelu tylko dlatego, że legalny remont powoduje czasowy hałas. Powinien jednak przestrzegać regulaminu, ograniczać kurz i zabrudzenia, zabezpieczać części wspólne oraz dokumentować prawidłowy przebieg prac. Gdy spór dotyczy konkretnych godzin lub dni wolnych, trzeba dodatkowo sprawdzić regulamin budynku i zwyczaje przyjęte w danej wspólnocie.

Jeżeli sąsiadka uporczywie wzywa policję, najlepiej nie eskalować konfliktu. Bezpieczniejsze jest spokojne okazanie dokumentów, kontakt z administracją i ewentualna rozmowa z dzielnicowym niż bezpośrednie grożenie sąsiadce konsekwencjami. Gdy z kolei remont rzeczywiście przekracza dopuszczalne granice, sąsiad może korzystać z ochrony cywilnej i porządkowej.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 144 i art. 222 § 2.
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 13.
• Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń, w szczególności art. 51 § 1 i art. 66.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2002 r., sygn. III KKN 327/02.