Spłata zadłużenia mieszkania komunalnego i jego wykup

Z opisu wynika, iż mieszkanie jest zadłużone, nie wiem, czy jest Pani odpowiedzialna za zadłużenie, czy gmina może je od Pani egzekwować. Nie tego jednak dotyczy główny wątek pytania.

Czy zameldowany w mieszkaniu może starać się o jego wykup?

Sam fakt zameldowania nie czyni z Pani ani najemcy, ani osoby zamieszkującej lokal. To tylko czynność administracyjna. Nie daje to Pani prawa do wykupu lokalu. Na Pani nazwisko – na pewno nie.

Kwestie związane z zasadami wykupu mieszkań komunalnych regulują stosowne uchwały rady miasta w tym zakresie.

Wykup zadłużonego mieszkania 

Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nie­oznaczony. Według art. 34 ust. 4 i 5 osoby te zawiadamia się na piśmie o przeznacze­niu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w naby­ciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu, a uprawnieni korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie. Wreszcie zgodnie z art. 34 ust. 6 wojewoda w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Pań­stwa, a odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości stanowią­cych własność jednostki samorządu terytorialnego, mogą przyznać, odpowied­nio w drodze zarządzenia lub uchwały, pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom, z wyłączeniem nieruchomości.

Pierwszeństwo nabycia mieszkania przez najemcę

Pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości oznacza, że osobie korzystającej z takiego uprawnienia zbywający – gmina — powinien w pierwszej kolejności złożyć oświadczenie o zamiarze zbycia nieruchomości w celu umożliwienia jej złożenia oświadczenia o skorzystaniu lub z prawa pierwszeństwa i woli nabycia nieruchomości. Przysługiwanie prawa pierwszeństwa osobie uprawnionej, w szczególności najemcy lokalu mieszkalnego, nie oznacza jednakże istnienia po jej stronie roszczenia o nabycie własności nieruchomości oraz istnienia po stronie zbywającego bezwzględnego zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości na tę osobę uprawnioną. Najemca komunalnego lokalu mieszkalnego może jedynie wyrazić wolę nabycia lokalu od gminy, jeżeli gmina przeznaczy lokal do sprzedaży i zawiadomi najemcę o przysługiwaniu mu prawa pierwszeństwa. Jednakże sama decyzja o sprzedaży lokalu objęta jest swobodą gminy i nie jest obowiązkiem wynikającym z natury umowy najmu (chyba że umowa ta zawierałaby wyraźne postanowienie nakładające na wynajmującego tego rodzaju zobowiązanie). Brak przeniesienia własności lokalu na najemcę, a nawet brak zawiadomienia go o przeznaczeniu lokalu na sprzedaż, jeżeli lokal w ogóle nie został do sprzedaży przeznaczony, nie stanowi naruszenia zobowiązania po stronie wynajmującego, gdyż elementu stosunku najmu nie stanowi obowiązek zbycia rzeczy najętej.

Najemcom lokali komunalnych przysługują też z reguły – przewidziane przepisami prawa miejscowego, tj. uchwał podejmowanych przez organy uchwałodawcze właściwych gmin – prawa do nabycia lokalu na zasadach preferencyjnych, tj. przede wszystkim z uwzględnieniem ewentualnej bonifikaty od ceny wyjściowej odpowiadającej wartości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Uprawniony z tytułu pierwszeństwa w nabyciu lokalu winien wyrazić zgodę na nabycie za cenę zaproponowaną przez sprzedającego, natomiast może oczekiwać ustalenia tej ceny z uwzględnieniem przysługującej mu bonifikaty. Jednakże sama możliwość uzyskania takiej bonifikaty ceny nabycia również nie oznacza istnienia po stronie wynajmującego obowiązku zbycia lokalu.

Wykup zadłużonego lokalu a zameldowanie

Po pierwsze gmina musi więc przeznaczyć lokal do zbycia, dopóki nie ma takiej oferty – nie ma co liczyć na jakiekolwiek nabycie lokalu.

Co więcej – jeśli już gmina przeznacza lokal do zbycia, to prawo jego nabycia przysługuje ciotce. Jako wyłącznemu najemcy. Niestety jeśli ciotka umrze, nie dziedziczy się prawa do wykupu lokalu. Ma do tego prawo tylko najemca.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741