Dziedziczenie mieszkania wykupionego od gminy

Czy mieszkanie wykupione od gminy wchodzi do spadku?

Tak. Jeżeli ojciec jako najemca wykupi od gminy lokal mieszkalny i dojdzie do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, mieszkanie stanie się jego majątkiem prywatnym. Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców. Własność mieszkania jest takim prawem majątkowym.

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy na podstawie art. 924 Kodeksu cywilnego, a spadkobierca nabywa spadek z tą samą chwilą zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, o których mowa w art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, potwierdzają nabycie spadku, ale nie tworzą go dopiero od daty dokumentu.

Jeżeli ojciec nie sporządzi testamentu, dziedziczenie nastąpi według ustawy. W pierwszej kolejności dziedziczą dzieci oraz małżonek spadkodawcy, co wynika z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli ojciec chce inaczej uregulować następstwo po sobie, może sporządzić testament na podstawie art. 941 Kodeksu cywilnego.

Wykup mieszkania komunalnego a przeniesienie własności

Sprzedaż lokalu mieszkalnego przez gminę następuje na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w uchwałach właściwej rady gminy. Najemca lokalu mieszkalnego może korzystać z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Sprzedaż na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo, może nastąpić w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 1 tej ustawy.

Do przeniesienia własności nieruchomości konieczny jest akt notarialny. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a to samo dotyczy umowy przenoszącej własność.

Własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Stanowi o tym art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że jeżeli gmina i najemca podpiszą skuteczną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, kupujący staje się właścicielem lokalu, a mieszkanie nie „przepada” po jego śmierci.

Zobacz również:
wstąpienie w najem komunalny – kiedy rodzina może kontynuować najem po śmierci najemcy.

Co, jeśli najemca umrze przed wykupem mieszkania?

Jeżeli ojciec umrze przed podpisaniem aktu notarialnego wykupu, lokal nie będzie jeszcze jego własnością. W takiej sytuacji nie dojdzie do dziedziczenia mieszkania jako nieruchomości, ponieważ w spadku nie może znaleźć się prawo własności, którego zmarły nie miał.

Możliwe może być natomiast wstąpienie w stosunek najmu. Art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Zgodnie z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego osoby te wstępują w najem tylko wtedy, gdy stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Samo wstąpienie w najem nie oznacza automatycznego prawa do wykupu. Warunki sprzedaży lokali komunalnych, wysokość bonifikaty, dokumenty i ograniczenia wynikają z uchwał danej gminy oraz z praktyki jej organów. Dlatego w razie śmierci najemcy przed wykupem trzeba sprawdzić lokalne przepisy i aktualną umowę najmu.

Bonifikata przy wykupie mieszkania od gminy

Bonifikata przy sprzedaży lokalu mieszkalnego jest uregulowana w art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten pozwala właściwemu organowi udzielić bonifikaty od ceny nieruchomości, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny. Nie jest to jednak obowiązek ustawowy w każdej sprawie. Konkretna wysokość bonifikaty i szczegółowe warunki wynikają z uchwały rady gminy oraz z treści umowy sprzedaży.

W praktyce gmina często udziela wysokiej bonifikaty najemcy, który od wielu lat zajmuje lokal. Trzeba jednak pamiętać, że bonifikata wiąże się z ustawowymi ograniczeniami dotyczącymi szybkiego zbycia lokalu lub wykorzystania go na inne cele.

Kiedy gmina może żądać zwrotu bonifikaty?

Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca zbył nieruchomość albo wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Dla mieszkań wykupionych od gminy najważniejszy jest więc termin 5 lat liczony od dnia nabycia lokalu, czyli najczęściej od dnia aktu notarialnego sprzedaży. Jeżeli w tym czasie właściciel sprzeda lokal, daruje go albo zacznie wykorzystywać niezgodnie z celem mieszkaniowym, gmina może analizować podstawy do żądania zwrotu bonifikaty.

Ustawowe wyjątki od obowiązku zwrotu przewiduje art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przypadku lokali mieszkalnych znaczenie mają zwłaszcza:

• zbycie na rzecz osoby bliskiej, o którym mowa w art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
• zamiana lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe, o której mowa w art. 68 ust. 2a pkt 4 tej ustawy,
• sprzedaż lokalu mieszkalnego, jeżeli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 5 tej ustawy.

Osobą bliską w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest między innymi dziecko, rodzic, rodzeństwo, małżonek, osoba przysposobiona oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu.

Zobacz również:
zwrot bonifikaty przy sprzedaży – co zrobić, gdy gmina wzywa do złożenia wyjaśnień.

Czy śmierć właściciela powoduje zwrot bonifikaty?

Sama śmierć właściciela nie jest zbyciem mieszkania w rozumieniu art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dziedziczenie następuje z mocy prawa z chwilą śmierci spadkodawcy na podstawie art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego. Nie jest to umowa sprzedaży ani darowizny zawarta przez nabywcę lokalu.

Jeżeli zatem ojciec wykupi mieszkanie, a następnie umrze, mieszkanie co do zasady przejdzie na spadkobierców i nie powinno „wrócić” do gminy tylko dlatego, że zostało nabyte z bonifikatą. Jeżeli przed śmiercią ojca nie powstał obowiązek zwrotu bonifikaty, sam fakt dziedziczenia nie tworzy takiego obowiązku automatycznie.

Ostrożności wymaga natomiast dalsze rozporządzanie mieszkaniem przez spadkobiercę przed upływem 5 lat od pierwotnego nabycia od gminy. Art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje odpowiednie stosowanie zasad zwrotu bonifikaty do osoby bliskiej, która zbyła nieruchomość albo wykorzystała ją na inne cele. W konkretnym stanie faktycznym znaczenie mogą mieć: data wykupu, treść aktu notarialnego, uchwała rady gminy, sposób nabycia przez spadkobiercę oraz planowana czynność.

Czy lepsza będzie darowizna mieszkania dla dziecka?

Darowizna mieszkania jest możliwa, ale nie zawsze jest potrzebna. Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Ponieważ przedmiotem byłaby nieruchomość, umowa darowizny musiałaby zostać zawarta w formie aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli dziecko i tak dziedziczy po ojcu, darowizna może generować dodatkowe koszty notarialne i sądowe. Może też mieć znaczenie dla rozliczeń spadkowych, w tym dla zaliczenia darowizny na schedę spadkową na podstawie art. 1039 § 1 Kodeksu cywilnego oraz dla ewentualnego zachowku uregulowanego w art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego.

Darowizna lokalu wykupionego z bonifikatą na rzecz osoby bliskiej co do zasady mieści się w wyjątku z art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności dalszej sprzedaży przez obdarowanego. Art. 68 ust. 2b tej ustawy może mieć znaczenie, jeżeli osoba bliska po otrzymaniu mieszkania zbywa je przed upływem okresu ochronnego.

Co powinien zrobić spadkobierca po śmierci właściciela?

Po śmierci ojca spadkobierca powinien uzyskać dokument potwierdzający nabycie spadku. Może to być postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia, o których mowa w art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego. Następnie należy ujawnić prawo własności w księdze wieczystej.

Jeżeli spadkobierców jest kilku, mieszkanie będzie objęte wspólnością majątku spadkowego. Do definitywnego przyznania lokalu jednej osobie potrzebny może być dział spadku. Podstawą działu spadku są art. 1035 i następne Kodeksu cywilnego oraz art. 680 i następne ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

FAQ

Źródła

• Art. 157 § 1, art. 158, art. 888 § 1, art. 922 § 1, art. 924, art. 925, art. 931 § 1, art. 941, art. 991 § 1, art. 1025 § 1, art. 1035 i art. 1039 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 4 pkt 13, art. 34 ust. 1 pkt 3, art. 37 ust. 2 pkt 1, art. 68 ust. 1 pkt 7, art. 68 ust. 2, art. 68 ust. 2a i art. 68 ust. 2b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 680 i następne ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.