Czy można się sprzeciwić wpisowi do Gminnej Ewidencji Zabytków, prawa właściciela

Wpis do GEZ – co naprawdę oznacza dla właściciela nieruchomości?

Ujęcie nieruchomości w Gminnej Ewidencji Zabytków (dalej: GEZ)nie przesądza o ograniczeniu prawa własności do nieruchomości i działań z tym związanych. Zgodnie z orzecznictwem sądowo-administracyjnym: Sam fakt ograniczeń w korzystaniu z prawa własności przez skarżące, wynikających z konieczności zastosowania ochrony konserwatorskiej, przejawiających się chociażby w konieczności uzyskania uzgodnień w zakresie warunków zabudowy i pozwoleń na budowę, nie stanowi argumentu przemawiającego za uznaniem za wadliwy zarządzenia Prezydenta m. st. Warszawy realizującego ustawowe obowiązki w zakresie ww. ochrony. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że Skarżące nie są pozbawione możliwości realizacji inwestycji na spornym obszarze. Konieczne natomiast jest uzgodnienie charakteru i kształtu tych inwestycji z wyspecjalizowanym organem ochrony konserwatorskiej. (wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 lipca 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 1896/20).

Czy wpis musi być uzasadniony? Wymóg wykazania wartości zabytkowych

Niemniej jednak: Włączenie karty zabytku do ewidencji (gminnej, wojewódzkiej) musi wynikać ze stwierdzenia przez organ, że obiekt charakteryzuje się cechami, które uzasadniają objęcie go szczególną formą ochrony ze względu na posiadaną przez niego wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Aby czynność włączenia mogła być poddana kontroli zewnętrznej, podstawy jej dokonania także muszą być uzewnętrznione (wykazane). Potrzeba taka zachodzi z uwagi na jednostronny charakter czynności, niezależnej od woli właściciela danej nieruchomości oraz kształtowanie sfery praw i obowiązków właściciela zabytku. Skoro zatem organ stoi na stanowisku, że obiekt ma zabytkowy charakter, powinien kartę sporządzić w taki sposób, aby ten zabytkowy charakter odzwierciedlała. (wyrok WSA w Warszawie z dnia 10 sierpnia 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 2018/18).

Jakie zabytki trafiają do Gminnej Ewidencji? Przegląd przepisów

Generalnie w przepisach przewidziano kilka form ochrony zabytków, a jedną z nich jest m.in. Gminna Ewidencja Zabytków. W GEZ powinny być ujęte:

1. zabytki nieruchome wpisane do rejestru;
2. inne zabytki nieruchome znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków;
3. inne zabytki nieruchome wyznaczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że w  GEZ znajdują się zarówno zabytki rejestrowe, zabytki znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków, jak również inne zabytki nieruchome, wyznaczone odpowiednio przez wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2023 r. – co zmienił?

Następnie zwracam uwagę na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 maja 2023 roku, sygn. P 12/18, w którym stwierdzono niezgodność z Konstytucją art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Wyrok ten jednak nie uchyla instytucji Gminnej Ewidencji Zabytków. Zgodnie z orzeczeniem, wskazany przepis traci moc w zakresie, w jakim dopuszcza ujęcie nieruchomości w GEZ jako zabytku nieruchomego bez zapewnienia właścicielowi odpowiednich gwarancji ochrony prawnej przed takim ograniczeniem prawa własności.

Jednakże już sam: Brak zapewnienia współwłaścicielom nieruchomości gwarancji świadczy o zaistnieniu uchybień natury procesowej dotyczących postępowania w przedmiocie ujęcia nieruchomości w Gminnej Ewidencji Zabytków. (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 13 listopada 2023 r., sygn. akt II SA/Gl 1310/23).

Czy wadliwa procedura może unieważnić wpis?

Istotnym jest, że: Wskazane przez Trybunał Konstytucyjny pominięcie prawodawcze skutkować musi stwierdzeniem, że zastosowano wadliwą procedurę, która poprzedzała ujęcie przedmiotowego budynku w Gminnej Ewidencji Zabytków. Spowodowało to naruszenie prawa (w szczególności wskazanych przepisów Konstytucji RP), poprzez zastosowanie niedającej gwarancji ochrony właścicielskiej, procedury poprzedzającej wydanie zarządzenia Prezydenta w zaskarżonej części. Procedura ta nie tylko nie umożliwiła udziału w niej właściciela nieruchomości, ale też determinowała bardzo uproszczone postępowanie o charakterze dowodowym (co do ustalenia czy zabytek włączony do Gminnej Ewidencji Zabytków jest rzeczywiście zabytkiem w rozumieniu u.o.z.). Nie pozwalała na zapoznanie z wynikiem postępowania wyjaśniającego (ustalającego wartości ocenianej nieruchomości) podmiotu, którego prawo (poprzez ujęcie w Gminnej Ewidencji Zabytków) mogło zostać znacząco osłabione. (wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 lipca 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 1235/19).

Wyjaśniam także, że w wyroku Trybunału Konstytucyjnego nie wskazano, iż wpisy do GEZ dokonane na podstawie częściowo niekonstytucyjnego przepisu nie podlegają wzruszeniu na podstawie art. 190 ust. 4 Konstytucji, co oznacza, iż orzeczenie to stanowi podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego wszystkich wpisów do GEZ dokonanych na gruncie przepisu uznanego przez Trybunał za częściowo niekonstytucyjny. Bowiem zgodnie z art. 190 ust. 4 Konstytucji RP orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego o niezgodności z Konstytucją, umową międzynarodową lub z ustawą aktu normatywnego, na podstawie którego zostało wydane prawomocne orzeczenie sądowe, ostateczna decyzja administracyjna lub rozstrzygnięcie w innych sprawach, stanowi podstawę do wznowienia postępowania, uchylenia decyzji lub innego rozstrzygnięcia na zasadach i w trybie określonych w przepisach właściwych dla danego postępowania.

Od kiedy obowiązują obecne przepisy? Znaczenie daty wpisu

Ponieważ możliwość wyznaczenia zabytku nieruchomego do GEZ przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków została wprowadzona nowelizacją z 2010 roku, czyli ustawą z dnia 18 marca 2010 r. o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 75, poz. 474), w praktyce oznacza to, że wzruszalne będą wpisy dokonane dopiero po wejściu w życie tejże nowelizacji i na jej podstawie, tj. po 5 czerwca 2010 r.

Jak reagować na obwieszczenie o zamiarze wpisu? Terminy i działania

Termin 14 dni wskazany w obwieszczeniu burmistrza oznacza, że jest ono umieszczane na co najmniej 14 dni przed datą włączenia karty adresowej do GEZ. Generalnie po ukazaniu się obwieszczenia warto przedłożyć pismo, w którym przedstawi Pan swoje stanowisko co do ewentualnego włączenia do GEZ całego obszaru. Gdyby to nie odniosło skutku, wtedy pozostaje tryb skargowy jako naruszenie interesu właścicieli danej nieruchomości.

Fakt opublikowania obwieszczenia jest równoznaczny z obowiązkiem poinformowania właścicieli, co nie wyklucza, że w jakimś stopniu wpis do GEZ może naruszać prawa własności. Niestety są również orzeczenia, że sam wpis do GEZ nie jest tożsamy z naruszeniem prawa własności. Zatem, aby zaskarżyć zarządzenie do WSA, trzeba wskazać konkretne argumenty, na czym polega w danym przypadku naruszenie prawa własności.

Jakie działania warto podjąć? Rekomendacja dla właściciela

Zalecam Panu złożenie stosownego pisma do urzędu gminy z argumentacją wskazującą na brak posiadania walorów zabytkowych przez obiekt, który ma być wpisany do GEZ. Jeżeli to nie poskutkuje i karta zostanie włączona do ewidencji zabytków, wtedy w mojej opinii pozostanie wezwać gminę do usunięcia obiektu z GEZ, a w przypadku bezskuteczności wezwania – złożenie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. W świetle obecnych przepisów prawa doprowadzenie do usunięcia danego zabytku nieruchomego z GEZ może nastąpić w trybie skargi do sądu administracyjnego, który jest władny unieważnić zarządzenie, na podstawie którego doszło do ujęcia danego obiektu w GEZ (ze skutkiem od chwili wydania zarządzenia) bądź stwierdzić niezgodność z prawem takiego zarządzenia (ze skutkiem od daty uprawomocnienia się orzeczenia).

W przypadku wniesienia skargi do WSA należy uiścić wpis sądowy od takiej skargi w wysokości 300 zł. Zobligowana jestem również poinformować Pana, że w przypadku ewentualnej przegranej sąd zobowiąże Pana do zwrotu kosztów postępowania stronie przeciwnej. Zaś w przypadku wygranej koszty postępowania, w tym wniesionego wpisu od skargi, będzie musiał zwrócić Panu organ.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami - Dz.U. 2003 nr 162 poz. 1568

2. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 maja 2023 roku, sygn. P 12/18
3. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. - Dz.U. 1997 nr 78 poz. 483

4. Ustawa z dnia 18 marca 2010 r. o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. 2010 nr 75 poz. 474