Małżeństwo i dwa mieszkania komunalne, czy gmina może wypowiedzieć najem?

Kiedy gmina może wypowiedzieć umowę najmu lokalu komunalnego?

Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (w skrócie „ustawa o ochronie praw lokatorów) – gmina jako właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. W kontekście powyższego przepisu należy wyjaśnić wszystkie pojęcia, o których mowa powyżej. Większość z nich stanowi definicje legalne, co oznacza, że wyjaśnienia tych pojęć zawarte są w ustawie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że posiadanie innego tytułu prawnego do lokalu to np. odziedziczenie prawa do tego lokalu w drodze testamentu. W Pana przypadku prawo do przebywania w innym mieszkaniu wynika z faktu zawarcia małżeństwa.

Czy lokal żony w Gdyni spełnia kryteria „pobliskiej miejscowości”?

Ważne jest, aby lokal, położony był w tej samej miejscowości lub w pobliskiej miejscowości. Zatem jeżeli np. posiada Pan lokal komunalny we Wrocławiu i drugi lokal również jest położony we Wrocławiu, to spełni się jeden z warunków ustawowych pozwalających na wypowiedzenie umowy najmu, gdyż posiadać będzie Pan tytuł prawny do lokalu położonego w tej samej miejscowości. Jeżeli drugi lokal jest położony w innej miejscowości niż miejscowość, w której posiada Pan lokal komunalny, to należy sprawdzić, czy miejscowość, w której położony jest drugi lokal, jest położony w tzw. miejscowości pobliskiej. Definicja legalna (tj. ustawowa) pobliskiej miejscowości znajduje się w art. 2 ust. 1 pkt. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym należy przez nią rozumieć miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem, np. lokal komunalny położony jest we Wrocławiu, a drugi lokal na Bielanach Wrocławskich.

Dodatkowo, aby gmina mogła wypowiedzieć umowę najmu, gdy posiada Pan tytuł prawny do innego lokalu, musi Pan jeszcze mieć możliwość używania, czyli korzystania z tego lokalu. Jeśli mimo posiadania tytułu prawnego do lokalu nie może Pan go używać, to nie spełni się warunek ustawowy, od którego uzależniona jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego.

Nadto drugi lokal musi spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, przez który należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej, jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni [art. 2 ust. 1 pkt. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów].

Czy w Twoim przypadku gmina ma prawo wypowiedzieć umowę najmu?

Tylko kumulatywne, tj. łączne, spełnienie tych przesłanek pozwoli gminie na wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego. Podkreślić należy, że powyższe stanowi uprawnienie gminy, a nie jej obowiązek, co oznacza, że gmina może, ale wcale nie musi korzystać z tego uprawnienia, a więc nie musi wypowiadać stosunku najmu. To, czy skorzysta z tego uprawnienia, zależy od gminy. W praktyce wygląda to różnie. Istnieją gminy, które nie korzystają z tego uprawnienia, a są i takie, które to czynią.

Analizując Pana sprawę należy wskazać, że nie zostały spełnione przesłanki, aby gmina mogła wypowiedzieć umowę najmu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93