Czy małżeństwo i dwa mieszkania komunalne pozwalają gminie wypowiedzieć najem?

Kiedy gmina może wypowiedzieć umowę najmu lokalu komunalnego?

Podstawą prawną jest art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, lokator może używać tego lokalu, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

To oznacza, że wypowiedzenie jest dopuszczalne tylko przy łącznym spełnieniu wszystkich przesłanek. Brak choćby jednej z nich powoduje, że wypowiedzenie może być nieskuteczne.

Nie chodzi więc o samo stwierdzenie, że najemca „ma gdzie mieszkać”. Gmina musi wykazać konkretnie:

• istnienie tytułu prawnego do innego lokalu,
• położenie tego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości,
• realną możliwość korzystania z tego lokalu,
• spełnianie przez ten lokal warunków lokalu zamiennego.

Co oznacza tytuł prawny do innego lokalu?

Pojęcie tytułu prawnego nie zostało w art. 11 ust. 3 pkt 2 ograniczone wyłącznie do własności. W praktyce może chodzić np. o własność, współwłasność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, inny stosunek najmu albo sytuację, w której dana osoba może legalnie władać lokalem na podstawie konkretnego prawa.

W sprawach komunalnych szczególnie ważne jest jednak to, że sam związek małżeński nie powoduje automatycznie „przeniesienia” prawa najmu jednego lokalu komunalnego na drugiego małżonka. Jeżeli lokal w Gdyni jest wynajmowany wyłącznie przez żonę, to trzeba odrębnie ocenić, czy mąż rzeczywiście ma własny tytuł prawny do korzystania z tego lokalu. Zależy to od treści umowy najmu, faktycznego zamieszkania, zgłoszenia do gminy oraz konkretnych okoliczności sprawy.

Warto odróżnić tę sytuację od przypadków takich jak wstąpienie w najem komunalny, gdzie źródłem prawa do lokalu jest przepis albo określone zdarzenie prawne, a nie sam fakt pozostawania w małżeństwie.

Czy lokal żony w innym mieście to „pobliska miejscowość”?

Definicję „pobliskiej miejscowości” zawiera art. 2 ust. 1 pkt 13 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jest to miejscowość położona w powiecie, w którym znajduje się lokal, albo w powiecie graniczącym z tym powiatem.

To bardzo ważne ograniczenie. Jeżeli jeden lokal komunalny znajduje się w Katowicach, a drugi w Gdyni, to nie są to ta sama ani pobliska miejscowość w rozumieniu ustawy. Sama odległość życiowa, dojazd czy argument, że po ślubie małżonkowie powinni mieszkać razem, nie zastępują ustawowej definicji.

W opisanym stanie faktycznym już ta jedna okoliczność przemawia zasadniczo przeciwko skutecznemu wypowiedzeniu najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy.

Zobacz również: zasady wypowiedzenia umowy najmu

Czy trzeba mieć realną możliwość korzystania z drugiego lokalu?

Tak. Z samego przepisu wynika, że lokator musi móc używać innego lokalu. Jeżeli lokal jest zajęty przez inne osoby, nie nadaje się do zamieszkania, wymaga generalnego remontu albo najemca nie ma faktycznej możliwości wprowadzenia się do niego, przesłanka z art. 11 ust. 3 pkt 2 nie jest spełniona.

Ta ocena zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego. W sporze sądowym znaczenie mogą mieć dokumenty, zdjęcia lokalu, treść umowy, liczba osób stale mieszkających w drugim lokalu, jego metraż i standard.

W opisanej sprawie dodatkowo istotne jest, że żona dopiero przeprowadza się do Katowic. Jeżeli więc faktyczny plan małżonków jest odwrotny niż sugeruje gmina, argument o obowiązku opuszczenia Pana mieszkania na rzecz lokalu żony jest jeszcze słabszy.

Jakie warunki musi spełniać inny lokal?

Oprócz położenia i możliwości korzystania drugi lokal musi spełniać warunki lokalu zamiennego. Definicję zawiera art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem lokal zamienny powinien:

• znajdować się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy,
• być wyposażony co najmniej w takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas,
• mieć powierzchnię pokoi taką jak lokal dotychczas używany, przy czym warunek uważa się za spełniony, gdy na członka gospodarstwa domowego przypada co najmniej 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w gospodarstwie jednoosobowym 20 m2.

W praktyce oznacza to, że nawet gdyby najemca miał prawo do innego lokalu, gmina nie powinna skutecznie wypowiedzieć najmu, jeśli tamten lokal jest zbyt mały albo ma gorszy standard techniczny.

Czy w opisanej sytuacji gmina ma mocną podstawę do wypowiedzenia?

Na podstawie przedstawionych informacji – raczej nie. Najważniejszy argument jest prosty: lokal żony znajduje się w Gdyni, a Pana lokal w Katowicach, więc nie chodzi o tę samą ani pobliską miejscowość w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 13 ustawy o ochronie praw lokatorów.

To oznacza, że jedna z podstawowych przesłanek z art. 11 ust. 3 pkt 2 nie jest spełniona. Już z tego powodu gmina nie powinna skutecznie wypowiedzieć najmu z powołaniem się na istnienie drugiego lokalu.

Dodatkowo z opisu wynika, że ma Pan decyzję urzędu miasta potwierdzającą legalne zajmowanie lokalu i brak przeciwwskazań do zamieszkania żony z Panem. Taki dokument może mieć duże znaczenie dowodowe, zwłaszcza jeśli gmina później twierdziłaby coś przeciwnego.

W praktyce warto też uporządkować kwestie meldunkowe lokatora, bo choć meldunek sam w sobie nie tworzy prawa do lokalu, bywa mylony przez strony z tytułem prawnym albo dowodem miejsca stałego pobytu.

Czy gmina może od razu „kazać się wyprowadzić”?

Nie. Nawet jeśli gmina uważa, że są podstawy do zakończenia najmu, musi działać zgodnie z ustawą. Co do zasady potrzebne jest prawidłowe wypowiedzenie na piśmie, z zachowaniem wymogów ustawowych i wskazaniem przyczyny. Wynika to z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie oraz powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia.

Jeżeli lokator nie opuści mieszkania dobrowolnie, sama zapowiedź skierowania sprawy do sądu nie oznacza jeszcze utraty mieszkania. Gmina musiałaby dochodzić swoich racji w postępowaniu sądowym, a sąd oceniłby, czy przesłanki ustawowe rzeczywiście zostały spełnione.

Jeżeli spór dotyczy lokali należących do gminy lub szczególnych zasad zamieszkiwania po śmierci najemcy czy zmianie sytuacji rodzinnej, pomocne mogą być też materiały o tym, kiedy dochodzi do wstąpienia w najem komunalny oraz jak wygląda przeniesienie praw do lokalu TBS w odmiennych modelach najmu publicznego.

Jak zachować się praktycznie w sporze z gminą?

W takiej sytuacji najlepiej:

• nie podpisywać ugody ani oświadczeń o opuszczeniu lokalu bez analizy ich skutków,
• zażądać od gminy wskazania podstawy prawnej i konkretnych zarzutów na piśmie,
• zachować decyzję urzędu i całą korespondencję,
• zgromadzić dokumenty potwierdzające, że centrum życia rodzinnego ma być w Katowicach,
• w razie wypowiedzenia sprawdzić, czy pismo spełnia wymagania z art. 11 ust. 1 i ust. 3 pkt 2 ustawy.

Jeżeli gmina skieruje sprawę do sądu, warto w odpowiedzi podnieść przede wszystkim brak spełnienia przesłanki tej samej lub pobliskiej miejscowości, a w razie potrzeby także brak realnej możliwości korzystania z drugiego lokalu i niespełnianie wymagań lokalu zamiennego.

FAQ

Czy sam ślub powoduje utratę mieszkania komunalnego?

Nie. Żaden przepis nie stanowi, że zawarcie małżeństwa automatycznie pozbawia prawa do lokalu komunalnego. Gmina musi wykazać przesłanki z art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy lokal małżonka w innym województwie może być podstawą wypowiedzenia?

Z reguły nie, jeżeli nie jest położony w tej samej albo pobliskiej miejscowości w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 13 ustawy. Odległe miasta, takie jak Katowice i Gdynia, nie spełniają tej przesłanki.

Czy meldunek w drugim lokalu oznacza, że gmina może wypowiedzieć najem?

Nie. Meldunek ma znaczenie ewidencyjne i sam w sobie nie tworzy tytułu prawnego do lokalu. Dla wypowiedzenia najmu decydują przesłanki ustawowe, a nie sam wpis meldunkowy.

Czy gmina może żądać podpisania ugody o opuszczeniu lokalu?

Może proponować ugodę, ale najemca nie ma obowiązku jej podpisywać. Przed złożeniem podpisu warto sprawdzić, czy dokument nie oznacza zrzeczenia się praw albo zgody na dobrowolne opróżnienie lokalu.

Co zrobić, jeśli gmina zapowiada pozew?

Warto zachować spokój, zebrać dokumenty i przeanalizować, czy pismo gminy spełnia wymogi ustawy. W sądzie zasadnicze znaczenie będą miały konkretne przesłanki z art. 11 ust. 3 pkt 2 oraz dowody dotyczące położenia i standardu drugiego lokalu.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji obawy przed automatyczną utratą mieszkania komunalnego nie wydają się uzasadnione. Gmina może wypowiedzieć najem tylko w granicach określonych w ustawie, a lokal żony położony w Gdyni nie spełnia przesłanki tej samej lub pobliskiej miejscowości względem lokalu w Katowicach. Sam ślub nie nakłada na Pana obowiązku przeprowadzki do innego miasta ani oddania obecnego lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.