Tytuł prawny do lokalu komunalnego a mieszkanie małżonka

Czy małżeństwo z właścicielem mieszkania odbiera prawo do lokalu komunalnego?

Co do zasady samo zawarcie małżeństwa z osobą, która ma mieszkanie własnościowe, nie powoduje automatycznego wygaśnięcia ani wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego. Umowa najmu nadal obowiązuje, dopóki nie zostanie skutecznie rozwiązana albo wypowiedziana zgodnie z ustawą.

Jeżeli umowa najmu lokalu komunalnego została zawarta przed ślubem, małżonek najemcy nie staje się z tego powodu automatycznie współnajemcą. Wynika to z art. 680¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli najem powstał wcześniej, przepis ten z reguły nie tworzy współnajmu po stronie drugiego małżonka.

Osobno trzeba ocenić mieszkanie należące do małżonka. Jeżeli mąż kupił lokal przed ślubem, to zgodnie z art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy mieszkanie stanowi jego majątek osobisty, chyba że małżonkowie dokonali później czynności zmieniających ten stan, na przykład rozszerzyli wspólność majątkową albo przenieśli udział we własności. Najemca lokalu komunalnego nie staje się więc właścicielem tego mieszkania tylko dlatego, że zawarł małżeństwo z właścicielem.

Nie oznacza to jednak, że mieszkanie małżonka jest zawsze obojętne dla gminy. Art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. W praktyce gmina może badać, czy najemca ma realną możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w lokalu małżonka, zwłaszcza gdy lokal znajduje się w tej samej miejscowości, ma odpowiedni standard i powierzchnię oraz faktycznie może być używany przez rodzinę.

Kiedy gmina może wypowiedzieć umowę najmu lokalu komunalnego?

Podstawowe znaczenie ma art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala właścicielowi lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokator może używać tego lokalu, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Wypowiedzenie nie powinno opierać się wyłącznie na ogólnym stwierdzeniu, że małżonek najemcy jest właścicielem mieszkania. Dla oceny sprawy istotne są w szczególności: kto jest właścicielem drugiego lokalu, czy najemca ma do niego tytuł prawny albo ustawowe uprawnienie do korzystania, czy lokal można faktycznie używać, gdzie jest położony, jaka jest jego powierzchnia i czy spełnia warunki lokalu zamiennego.

W praktyce podobne problemy pojawiają się także przy innych sprawach mieszkaniowych, na przykład gdy gmina bada zasady wypowiedzenia umowy najmu z powodu posiadania lub możliwości używania innego lokalu.

Czym jest lokal zamienny?

Definicję lokalu zamiennego zawiera art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której położony jest lokal dotychczasowy, wyposażony co najmniej w takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym.

Ten sam art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy wskazuje, że warunek powierzchni uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 m² tej powierzchni. Jeżeli lokal małżonka nie spełnia tych wymagań albo nie może być realnie używany, argument gminy o istnieniu innego lokalu może być słabszy.

Znaczenie uchwały rady gminy

Lokale komunalne należą do mieszkaniowego zasobu gminy. Art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na gminę obowiązek tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, a art. 4 ust. 2 tej ustawy wskazuje, że gmina zapewnia lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne oraz zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Zgodnie z art. 21 ust. 3 tej ustawy uchwała określa m.in. wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie lokalu w najem, warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy, kryteria wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być zawierane w pierwszej kolejności, oraz tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków.

Dlatego w konkretnej sprawie trzeba sprawdzić uchwałę rady gminy właściwej dla lokalu. W wielu gminach odmowa zawarcia nowej umowy, odmowa zamiany lokalu albo negatywna weryfikacja sytuacji mieszkaniowej może nastąpić, gdy wnioskodawca, jego małżonek lub osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkiwania ma tytuł prawny do innego lokalu i może go używać. Brzmienie takich uchwał różni się między gminami, dlatego nie da się bez ich analizy przesądzić wyniku sprawy.

Czy meldunek ma znaczenie dla tytułu prawnego?

Meldunek nie tworzy prawa do lokalu. Obowiązek meldunkowy ma charakter ewidencyjny, co wynika z przepisów ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Sam fakt zameldowania albo wymeldowania nie przesądza więc o tym, kto jest najemcą, właścicielem albo osobą uprawnioną do używania lokalu.

W praktyce gmina może jednak badać, kto faktycznie mieszka w lokalu komunalnym i czy lokal jest używany zgodnie z umową. Jeżeli problem dotyczy zameldowania lub wymeldowania, warto odróżnić te kwestie od samego prawa najmu; szerzej omawiają to sprawy dotyczące kwestii meldunkowych lokatora.

Co zrobić po otrzymaniu pisma z gminy?

Jeżeli gmina pyta o sytuację mieszkaniową albo wzywa do złożenia oświadczeń, nie należy ignorować pisma. Warto w terminie przedstawić dokumenty potwierdzające stan faktyczny, w szczególności umowę najmu lokalu komunalnego, akt małżeństwa, dokument nabycia mieszkania przez małżonka, informację o powierzchni lokalu małżonka, liczbie osób w gospodarstwie domowym oraz ewentualnych przeszkodach w zamieszkaniu w tym lokalu.

Jeżeli gmina wypowie umowę, należy sprawdzić, czy wypowiedzenie zostało sporządzone na piśmie i czy wskazuje przyczynę wypowiedzenia. Wymóg pisemności oraz wskazania przyczyny wynika z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Brak konkretnej, rzeczywistej i zgodnej z ustawą przyczyny może być argumentem przeciwko skuteczności wypowiedzenia.

Warto pamiętać, że inne zasady mogą mieć znaczenie przy lokalach TBS, gdzie nie chodzi o klasyczny lokal komunalny, lecz o odrębny model najmu i partycypacji; przykładowo inne problemy wywołuje przeniesienie praw do lokalu TBS. W sprawach komunalnych znaczenie ma również sytuacja po śmierci najemcy, w tym wstąpienie w najem komunalny.

FAQ

Źródła

• Art. 2 ust. 1 pkt 6, art. 4 ust. 1 i 2, art. 11 ust. 1, art. 11 ust. 3 pkt 2, art. 21 ust. 1 pkt 2 i art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 680¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 28¹ i art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.