Plany wyburzenia budynku a prawo do mieszkania komunalnego

Konieczność rozbiórki budynku w którym znajdują się lokale komunalne

Konieczność rozbiórki budynku, w którym znajduje się lokal komunalny wynajmowany przez rodzinę Pani narzeczonego, powoduje, że gmina jako właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu.

Jak wskazuje art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), „jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia”.

Do sytuacji rodziny Pani narzeczonego zastosowanie będzie miał art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy, stosownie do którego „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4”.

Z kolei art. 32 ustawy wskazuje, iż „w razie wypowiedzenia najmu, na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4, najemcy opłacającemu w dniu poprzedzającym dzień wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa, do dnia 31 grudnia 2015 r., na właściwej gminie”.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego z powodu konieczności rozbiórki budynku

Z powyższych przepisów wynika, że z powodu konieczności rozbiórki lokalu gmina może wypowiedzieć najemcy umowę najmu.

Gmina ma obowiązek dostarczenia rodzinie Pani narzeczonego lokalu zamiennego. Uprawnionymi do zamieszkania w tym lokalu będą osoby tworzące z najemcą jedno gospodarstwo domowe (co traktowane jest przez gminy jako osoby wspólnie zamieszkujące z najemcą).

Lokal zamienny to według ustawy „lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni”.

Lokal zamienny w przypadku konieczności rozbiórki budynku

Analizując przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, należy stwierdzić, iż w przypadku konieczności rozbiórki budynku gmina zapewnia osobom zamieszkującym w lokalu tam znajdującym się lokal zamienny, którego powierzchnia może być uzależniona od liczby osób – członków gospodarstwa domowego.

Żaden przepis ustawy nie daje Pani i narzeczonemu prawa do ubiegania się o oddzielny lokal mieszkalny niezależnie od tego, czy związek małżeński będzie zawarty, czy też nie.

Warunki i zasady wynajmowania przez każdą gminę lokali komunalnych zawarte są w stosownych uchwałach rad gmin, które każda gmina ma obowiązek uchwalenia.

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy

„Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, ustalone w uchwale rady gminy powinny określać w szczególności:

1. wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu,
2. warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy,
3. kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,
4. warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach,
5. tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej,
6. zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy,
7. kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m²” (art. 21 ust. 3).

Jeżeli stosowne przepisy prawa miejscowego przewidują możliwość przyznania dwóch lokali zamiennych w przypadku konieczności przeprowadzki z powodu rozbiórki budynku, to możecie się Państwo ubiegać o taki lokal.

Jeżeli nie ma możliwości wynajęcia przez gminę dwóch lokali mieszkalnych zamiennych (w większości gmin tak jest), to pozostanie Państwu możliwość ubiegania się o najem lokalu komunalnego na zasadach ogólnych, na podstawie których gmina wynajmuje lokale.

Jak już wspomniałem, kryteria wynajmowania lokali zawarte są w stosownych uchwałach rad gmin.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733