Rozbiórka budynku a mieszkanie komunalne

Rozbiórka budynku a wypowiedzenie najmu lokalu komunalnego

Jeżeli budynek, w którym znajduje się lokal komunalny, został przeznaczony do rozbiórki, gmina jako właściciel albo wynajmujący może doprowadzić do zakończenia dotychczasowego stosunku najmu. Nie dzieje się to jednak dowolnie. Ustawa o ochronie praw lokatorów wymaga, aby wypowiedzenie było dokonane na piśmie i wskazywało konkretną przyczynę wypowiedzenia.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w ustawie. W przypadku rozbiórki znaczenie ma art. 11 ust. 2 pkt 4, który pozwala wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator używa lokalu wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

W praktyce trzeba odróżnić sytuację rozbiórki od czasowego remontu. Przy koniecznej naprawie lokator może być obowiązany czasowo opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, ale co do zasady na czas nie dłuższy niż rok. Przy rozbiórce budynku powrót do dotychczasowego lokalu zwykle nie będzie możliwy, dlatego najważniejsze staje się ustalenie, czy i na jakiej podstawie gmina ma zaproponować lokal zamienny albo inny lokal z zasobu mieszkaniowego.

Jeżeli chodzi tylko o czasową naprawę, a najemca rozważa inne miejsce pobytu zamiast zaproponowanego lokalu zamiennego, warto sprawdzić zasady dotyczące wyprowadzki z mieszkania komunalnego na czas remontu.

Podobny problem z lokalem zamiennym może powstać po zdarzeniu losowym; osobno omawiamy mieszkanie komunalne po pożarze i obowiązki gminy.

Kto jest uprawniony do lokalu zamiennego?

Lokal zamienny to lokal położony w tej samej miejscowości, wyposażony co najmniej w takie urządzenia techniczne, jakie miał lokal dotychczasowy, oraz mający odpowiednią powierzchnię pokoi. Ustawa przyjmuje, że warunek powierzchni jest spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² łącznej powierzchni pokoi, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 m².

Nie każda osoba zameldowana w lokalu ma jednak samodzielne roszczenie o lokal zamienny. Najpierw należy ustalić, kto jest najemcą albo współnajemcą, kto faktycznie mieszka w lokalu i kto tworzy z najemcą gospodarstwo domowe. Meldunek ma charakter ewidencyjny i nie zastępuje umowy najmu ani innego tytułu prawnego do lokalu. Więcej o znaczeniu takiego uprawnienia wyjaśnia artykuł dotyczący tego, czym jest tytuł prawny do lokalu komunalnego.

W sprawach komunalnych istotne są też przepisy miejscowe. Rada gminy musi określić zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy, w tym kryteria dochodowe, warunki zamieszkiwania uzasadniające poprawę sytuacji mieszkaniowej, pierwszeństwo zawarcia umowy oraz tryb rozpatrywania wniosków. Dlatego odpowiedź na pytanie, czy rodzina otrzyma jeden lokal, dwa lokale czy będzie mogła złożyć dodatkowy wniosek, zależy od uchwały konkretnej rady gminy i od stanu faktycznego.

Czy małżeństwo daje prawo do osobnego mieszkania komunalnego?

Samo zawarcie małżeństwa z osobą zameldowaną w lokalu komunalnym nie powoduje automatycznie powstania prawa do osobnego mieszkania. Jeżeli głównym najemcą jest ojciec narzeczonego, a narzeczony jest jedynie domownikiem albo osobą zameldowaną, to zawarcie przez niego małżeństwa nie tworzy po stronie małżonków samodzielnego prawa do lokalu zamiennego.

Trzeba też uważać na art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że małżonkowie są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Nie oznacza to jednak, że małżonek osoby zameldowanej u rodziców automatycznie staje się współnajemcą mieszkania komunalnego wynajmowanego wcześniej przez ojca lub matkę.

Jeżeli młode małżeństwo chce uzyskać własne mieszkanie komunalne, najczęściej musi złożyć osobny wniosek i spełnić kryteria wynikające z uchwały rady gminy. Gmina może badać między innymi dochody, faktyczne warunki mieszkaniowe, brak innego lokalu, okres zamieszkiwania na terenie gminy oraz szczególne okoliczności rodzinne lub zdrowotne.

Co sprawdzić w uchwale gminy?

Najważniejszym dokumentem praktycznym jest uchwała rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. To w niej należy szukać odpowiedzi, czy w razie rozbiórki budynku gmina przewiduje lokal zamienny, jakie osoby są uwzględniane przy ustalaniu gospodarstwa domowego i czy dopuszczalne jest przyznanie dwóch lokali zamiast jednego.

Uchwała powinna określać między innymi wysokość dochodu uzasadniającą oddanie lokalu w najem, warunki zamieszkiwania kwalifikujące do poprawy, kryteria pierwszeństwa, zasady zamiany lokali, tryb rozpatrywania wniosków oraz zasady postępowania wobec osób, które pozostały w lokalu po najemcy albo nie wstąpiły w najem po śmierci najemcy. Ten ostatni temat warto odróżnić od rozbiórki budynku, bo wstąpienie w najem po najemcy opiera się na innych przesłankach niż przydział lokalu zamiennego przy opróżnieniu budynku.

Jeżeli uchwała nie przewiduje przyznania oddzielnego lokalu dorosłemu dziecku najemcy i jego przyszłemu małżonkowi, gmina może zaproponować jeden lokal dla dotychczasowego gospodarstwa domowego. Dorosłe dziecko może natomiast próbować złożyć własny wniosek o lokal komunalny na zasadach ogólnych, ale powinno liczyć się z kolejką, kryteriami dochodowymi i oceną realnych potrzeb mieszkaniowych.

Co zrobić po otrzymaniu pisma z gminy?

Po otrzymaniu wypowiedzenia albo informacji o planowanej rozbiórce warto najpierw ustalić, czy pismo jest formalnym wypowiedzeniem umowy najmu, czy tylko zawiadomieniem organizacyjnym. Formalne wypowiedzenie powinno być pisemne, wskazywać podstawę i przyczynę oraz zachowywać właściwy termin. Jeżeli pismo jest niejasne, warto zwrócić się do gminy o pisemne wyjaśnienie, jaki lokal ma zostać zaproponowany i kogo gmina traktuje jako członków gospodarstwa domowego.

Jeżeli gmina odmawia zawarcia umowy albo żąda opuszczenia lokalu bez zapewnienia realnej alternatywy, sprawa może zakończyć się postępowaniem o opróżnienie lokalu. Wtedy znaczenie mają także przepisy o eksmisji, w tym przebieg postępowania eksmisyjnego oraz ewentualne prawo do lokalu socjalnego. Nie należy natomiast samowolnie zajmować pustostanu ani przenosić się do lokalu bez podstawy prawnej.

FAQ

Podsumowanie

Rozbiórka budynku komunalnego może uzasadniać wypowiedzenie najmu, ale gmina musi działać w granicach ustawy i prawa miejscowego. Najważniejsze jest ustalenie, kto jest najemcą, kto faktycznie należy do gospodarstwa domowego i jakie zasady przydziału lokali obowiązują w danej gminie. Zawarcie małżeństwa przez osobę zameldowaną w lokalu nie daje automatycznie prawa do oddzielnego mieszkania komunalnego. Osobny lokal można uzyskać zasadniczo po spełnieniu warunków określonych w uchwale rady gminy i po pozytywnym rozpatrzeniu odrębnego wniosku.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - tekst aktu w ELI oraz dane aktu w ISAP.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - dane aktu w ISAP, w szczególności art. 680¹ i art. 691 Kodeksu cywilnego.