Zgoda na przejazd przez prywatną drogę – jak ją bezpiecznie uregulować?

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że właściciel sąsiedniej działki chce korzystać z drogi wewnętrznej należącej do spółdzielni, aby dojeżdżać do swojej posesji. W takiej sytuacji najważniejsze jest rozstrzygnięcie, czy chodzi o krótkotrwałą, odwoływalną zgodę, czy o trwałe uregulowanie prawa przejazdu.

To rozróżnienie ma duże znaczenie praktyczne. Zwykła zgoda lub umowa obligacyjna może być wystarczająca, gdy strony sobie ufają i zależy im na rozwiązaniu czasowym. Jeżeli jednak chcecie Państwo uniknąć sporów przy zmianie właściciela działki, remoncie drogi albo po kilku latach korzystania, bezpieczniejsze jest ustanowienie służebności gruntowej.

Czy wystarczy zwykła zgoda na wjazd?

Tak, ale tylko wtedy, gdy strony świadomie akceptują, że będzie to rozwiązanie słabsze niż służebność. Na podstawie zasady swobody umów z art. 353¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny strony mogą zawrzeć porozumienie regulujące sposób korzystania z drogi. Taka umowa może określać np. godziny przejazdu, zakaz wjazdu ciężkich pojazdów czy obowiązek partycypacji w kosztach utrzymania.

Trzeba jednak pamiętać, że sama umowa co do zasady wiąże jej strony, ale nie daje tak silnej ochrony wobec następców prawnych jak prawo rzeczowe. Jeżeli dojdzie do sprzedaży nieruchomości albo zmiany zarządu podmiotu będącego właścicielem drogi, może to prowadzić do sporu o dalsze korzystanie.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie: służebność gruntowa przejazdu i przechodu

W opisanej sytuacji zasadniczo najbardziej praktycznym rozwiązaniem jest służebność gruntowa, o której mowa w art. 285 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem polegającym na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.

Przy przejeździe do posesji chodzi zwykle o służebność przechodu i przejazdu. Uprawnienie jest wtedy związane z konkretną nieruchomością władnącą, a nie tylko z osobą obecnego właściciela. To oznacza większą trwałość i przewidywalność.

Służebność gruntowa powinna być ujawniona w księdze wieczystej. Wpis nie zastępuje samego ustanowienia prawa, ale ma bardzo duże znaczenie dowodowe i praktyczne, zwłaszcza przy sprzedaży nieruchomości, finansowaniu kredytem lub sporach z następcami prawnymi.

Zobacz również:

zabezpieczenie drogi koniecznej przed budową sąsiada

Kiedy wchodzi w grę droga konieczna

Jeżeli działka sąsiada nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, może pojawić się instytucja drogi koniecznej. Zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

To ważne, bo jeżeli sąsiad nie ma realnego dostępu do drogi publicznej, nie zawsze sprawa zależy wyłącznie od dobrej woli stron. W określonych przypadkach może on wystąpić do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sąd wyznacza trasę z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu oraz jak najmniejszego obciążenia gruntów, przez które droga ma przebiegać – art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli więc Państwo chcą zachować wpływ na przebieg trasy, sposób korzystania i wysokość wynagrodzenia, rozsądne jest zawarcie przemyślanej umowy dobrowolnie, zanim dojdzie do sporu sądowego.

Forma umowy – kiedy potrzebny jest notariusz

Jeżeli strony chcą ustanowić służebność gruntową, trzeba zachować wymaganą formę. Zgodnie z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego oświadczenie właściciela nieruchomości, który ustanawia ograniczone prawo rzeczowe, powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, więc ten wymóg dotyczy właściciela nieruchomości obciążonej.

W praktyce akt notarialny obejmuje całą umowę obu stron. Następnie notariusz składa zwykle elektroniczny wniosek o wpis służebności do księgi wieczystej. Jeżeli droga stanowi własność spółdzielni, wcześniej trzeba sprawdzić, kto jest umocowany do złożenia oświadczenia w jej imieniu i czy potrzebna jest odpowiednia uchwała lub zgoda organu spółdzielni wynikająca ze statutu oraz zasad reprezentacji ujawnionych w KRS.

Jeżeli strony chcą zawrzeć tylko zwykłą umowę o korzystanie z drogi, przepisy co do zasady nie wymagają aktu notarialnego. Taka umowa powinna jednak być sporządzona co najmniej na piśmie dla celów dowodowych.

Co koniecznie wpisać do umowy lub aktu notarialnego

Najczęstszy błąd polega na tym, że strony zapisują jedynie: „wyrażamy zgodę na przejazd”. To zdecydowanie za mało. Im bardziej precyzyjne postanowienia, tym mniejsze ryzyko konfliktu.

Warto też załączyć mapę z oznaczeniem pasa przejazdu. Jeżeli pojazdy mają przejeżdżać blisko budynków, chodników, szlabanów albo instalacji, opis powinien być jeszcze dokładniejszy.

Kto ponosi koszty i odpowiada za utrzymanie drogi

Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują ogólną zasadę dotyczącą wykonywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności. Zgodnie z art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń nie wynika z treści służebności, obciąża on właściciela nieruchomości władnącej. W praktyce oznacza to, że warto wprost ustalić, kto i w jakim zakresie finansuje utrzymanie drogi.

Jeżeli z przejazdu ma korzystać jeden sąsiad, częste jest rozwiązanie polegające na obciążeniu go kosztami napraw spowodowanych ponad zwykłe zużycie albo udziałem procentowym w kosztach bieżącego utrzymania. Jeżeli natomiast droga służy wielu osobom, rozsądniej jest rozpisać proporcje udziału w kosztach.

Gdy dojdzie do uszkodzenia drogi lub infrastruktury, odpowiedzialność może wynikać również z zasad ogólnych, w szczególności z art. 415 Kodeksu cywilnego, jeśli szkoda została wyrządzona z winy, albo z art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli naruszono obowiązki wynikające z umowy.

Zobacz również:

uregulowanie korzystania z infrastruktury na działce przez sąsiadów

Czy można ograniczyć zakres przejazdu

Tak. Treść służebności albo umowy można bardzo dokładnie zawęzić. Wynika to z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego, który mówi o korzystaniu „w oznaczonym zakresie” z nieruchomości obciążonej. Można więc wpisać, że przejazd dotyczy wyłącznie samochodów osobowych i pojazdów dostawczych do określonej masy, bez prawa postoju czy zawracania poza wyznaczonym miejscem.

Można też wprowadzić obowiązek zamykania bramy, zakaz wjazdu pojazdów budowlanych po zakończeniu inwestycji, ograniczenia godzinowe albo obowiązek wcześniejszego uzgadniania przejazdów ponadnormatywnych. Takie zapisy są szczególnie ważne, gdy droga wewnętrzna przebiega blisko zabudowy mieszkalnej lub jest intensywnie używana przez innych mieszkańców.

Czy służebność może być odpłatna

Tak. Służebność gruntowa może zostać ustanowiona odpłatnie albo nieodpłatnie – zależnie od ustaleń stron. Jeżeli sprawa trafi do sądu jako droga konieczna, art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego wprost przewiduje ustanowienie jej za wynagrodzeniem. W umowie dobrowolnej strony same decydują, czy wynagrodzenie będzie jednorazowe, okresowe czy powiązane z utrzymaniem drogi.

Warto przy tym od razu ustalić, czy kwota obejmuje także zgodę na przejazdy ekip remontowych, kurierów, gości, dostaw mediów czy służb komunalnych. Brak takich ustaleń często staje się źródłem późniejszych konfliktów.

Czy można później zmienić albo znieść służebność

Tak, ale nie zawsze jest to proste. Jeżeli służebność przestanie być potrzebna albo stała się szczególnie uciążliwa, znaczenie mogą mieć przepisy art. 294 i art. 295 Kodeksu cywilnego. Art. 294 przewiduje, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Z kolei art. 295 pozwala żądać zmiany treści albo sposobu wykonywania służebności przy zmianie stosunków, z uwzględnieniem interesów obu stron.

Dlatego już przy zawieraniu umowy warto przewidzieć mechanizm zmian, np. na wypadek przebudowy drogi, wykonania nowego zjazdu od strony drogi publicznej albo rozbudowy osiedla.

Jak zabezpieczyć interesy spółdzielni lub właściciela drogi

W praktyce najlepiej połączyć kilka zabezpieczeń:

• ustanowić służebność tylko w ściśle oznaczonym pasie gruntu,
• dołączyć mapę stanowiącą załącznik do aktu lub umowy,
• ograniczyć rodzaj pojazdów i sposób korzystania,
• wprowadzić obowiązek pokrywania kosztów napraw i utrzymania,
• uregulować odpowiedzialność za szkody i obowiązek posiadania ubezpieczenia OC, jeżeli korzystanie będzie intensywne,
• ujawnić służebność w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej i – jeśli to możliwe – w dziale I-Sp księgi nieruchomości władnącej.

Jeżeli droga należy do spółdzielni, trzeba też zadbać o prawidłową reprezentację przy podpisywaniu dokumentów. Wadliwe umocowanie może prowadzić do podważania skuteczności czynności.

FAQ

Czy zwykła pisemna zgoda wystarczy zamiast służebności?

Może wystarczyć jako rozwiązanie czasowe, ale jest słabsza niż służebność gruntowa. Nie daje takiej trwałości i może być mniej bezpieczna przy zmianie właściciela nieruchomości.

Czy ustanowienie służebności wymaga aktu notarialnego?

Tak, oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej powinno być złożone w formie aktu notarialnego – art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy sąsiad może żądać przejazdu przez sąd?

Tak, jeżeli jego nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, może dochodzić ustanowienia drogi koniecznej na podstawie art. 145 Kodeksu cywilnego.

Czy za przejazd można pobierać opłatę?

Tak. Strony mogą ustalić wynagrodzenie jednorazowe lub okresowe. Przy drodze koniecznej ustanawianej przez sąd wynagrodzenie wynika wprost z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego.

Kto powinien naprawiać drogę?

Najlepiej określić to wprost w umowie. Jeżeli brak odmiennych ustaleń, znaczenie ma art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczący urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności.

Źródła

• art. 145 § 1–2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 245 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 285 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 289 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 294–295 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 353¹, art. 415 i art. 471 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny