Zgoda na wjazd na posesję przez sąsiada - jak się zabezpieczyć?

Z przedstawionych w pytaniu informacji wynika, że spółdzielnia zamierza umożliwić właścicielowi sąsiedniej posesji korzystanie z jej drogi wewnętrznej.

W przedmiotowej sprawie proponuję więc skorzystać z instytucji stosownej służebności drogowej polegającej na służebności przejazdu i przechodu przez daną działkę – drogę wewnętrzną. Służebność polega na tym, że określona nieruchomość (zwana nieruchomością obciążoną) zostaje obciążona prawem, polegającym w szczególności na tym, że określony podmiot może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. W odniesieniu do opisanego w pytaniu przypadku owo korzystanie będzie polegało na możliwości przejazdu i przechodu przez nieruchomość obciążoną. Jej właściciel nie będzie mógł się sprzeciwiać takiemu korzystaniu, mimo że – co do zasady – ma on prawo żądać, by nikt nie wkraczał na działkę będącą przedmiotem jego własności. W zależności od sposobu wyznaczenia podmiotów uprawnionych do korzystania z nieruchomości obciążonej możemy mieć do czynienia ze:

1. Służebnością gruntową, gdy uprawnionym jest każdorazowy właściciel określonej nieruchomości (zwanej nieruchomością władnącą) – przykładowo nieruchomości położonej w drugim rzędzie działek od drogi publicznej. Służebności tego typu są uregulowane w art. 285 i następnych Kodeksu cywilnego.
2. Służebnością osobistą, gdy uprawnionym jest konkretna osoba fizyczna. Regulacja dotycząca służebności tego typu znajduje się w art. 296 i następnych Kodeksu cywilnego.

Umowa ustanowienia służebności drogowej zawierana jest pomiędzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości władnącej a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości obciążonej. Swoją wolę właściciel nieruchomości obciążanej służebnością musi potwierdzić aktem notarialnym – konieczna jest więc wizyta u notariusza. Inaczej umowa będzie nieważna. Natomiast oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej nie wymaga formy aktu notarialnego i może być złożone w każdy sposób.

Do notariusza powinny udać się jednak obie strony umowy, zaopatrzone w odpowiednie dokumenty dotyczące ich nieruchomości, m.in. wyrysy z mapy ewidencyjnej, wypisy z rejestru gruntów, odpisy z ksiąg wieczystych. Najczęściej strony ograniczają się do ustalenia przebiegu szlaku drogowego oraz wysokości ewentualnej odpłatności za ustanowienie służebności. Tymczasem w umowie warto uregulować również inne wzajemne prawa i obowiązki, związane chociażby z remontem istniejącej drogi, jej konserwacją, odśnieżaniem czy też naprawą.