Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uregulowanie korzystania z sieci kanalizacyjnej przez sąsiadów

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 21.11.2020

Kilka miesięcy temu kupiłam działkę m.in. z przyłączem do sieci kanalizacyjnej. Podczas budowy domu projektant sieci kanalizacyjnej poinformował mnie, że jest to studnia kanalizacyjna podciśnieniowa i do sieci kanalizacyjnej podłączone są 3 domy sąsiadów i będzie podłączony mój dom, jako czwarty. W KW nie ma żadnych służebności, a studnia znajduje się na mojej nieruchomości. Co mogę zrobić w kwestii uregulowania prawnego istniejącego stanu bezumownego korzystania ze studni, czyli z mojego terenu, eksploatacji itd.?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Uregulowanie korzystania z sieci kanalizacyjnej przez sąsiadów

Załączone przez (zwłaszcza foto fragmentu aktu notarialnego) przyczyniło się do zauważenia okoliczności, którą warto wyjaśnić – głównie w starostwie (przynajmniej w biurze zajmującym się ewidencja gruntów i budynków) oraz w organie administracji budowlanej (oraz być może w „nadzorze budowlanym).

 

Coś, co mnie bardzo zaskoczyło (w zestawieniu z opisem sytuacji), zauważyłem przy pomocy internetowego serwisu e–Mapa.net. Chodzi o to, co ukazane jest na załączonym do odpowiedzi „zrzucie ekranu” z odnośnego serwisu geodezyjnego; proszę zwrócić szczególną uwagę na przebieg instalacji (w tym instalacji kanalizacyjnej). Być może trzeba będzie zapoznać się z dokumentami u dostawcy wody lub w archiwum (np. organu administracji budowlanej lub podmiotu uzgadniającemu dokumentacje).

Brak służebności w księdze wieczystej działki

Rzeczywiście, w odnośnej księdze wieczystej, prowadzonej dla działki, działy III oraz IV są wolne od wpisów – a służebności wpisuje się w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej (w przypadku służebności gruntowych, służebność powinna być ujawniona także w dziale I–Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej). Para kategorii: „nieruchomość obciążona” oraz „nieruchomość władnąca” jest charakterystyczna dla służebności gruntowych – art. 285 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.); chodzi o konstrukcję prawną służebności gruntowych (art. 285 K.c.): dzięki obciążeniu nieruchomości obciążonej zwiększa się użyteczność nieruchomości władnącej. Kategoria „nieruchomość obciążona” właściwa jest każdemu rodzajowi służebności – również: służebnościom osobistym (art. 296 i następne K.c.) oraz służebności przesyłu (od art. 3051 do art. 3054 K.c.). Służebność przesyłu jest właściwa w przypadku urządzeń (np. Instalacji), które stanowią część składową przedsiębiorstwa (art. 49 K.c.) – na ogół chodzi o instalacje główne (aczkolwiek czasami także o przyłącza), zaś w praktyce (zwłaszcza dotyczącej podłączania tak zwanych mediów do budynków) w przypadku przyłącza na ogół właściwa jest służebność gruntowa.

Ujawnianie korzystania ze studni w KW

Brak ujawnienia służebności w dziale III księgi wieczystej (prowadzonej dla nieruchomości obciążonej) nie jest równoznaczne z tym, że służebności nie ustanowiono. Niestety, ujawnianie służebności w księgach wieczystych nie jest prawnie obowiązkowe; w związku z tym sporo osób wybiera „oszczędzanie” (np. na opłatach sądowych) i nie wnioskuje o dokonanie wpisu służebności we właściwej księdze wieczystej (we właściwych księgach wieczystych), wskutek czego faktycznie słabnie wiarygodność ksiąg wieczystych (ewentualnie proponuję lekturę początkowych artykułów Ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Być może w dokumentach księgi wieczystej (prowadzonej dla Państwa nieruchomości) znajduje się dokument „wskazujący” na ustanowienie służebności – służebności przesyłu albo służebności gruntowych (w przypadku przyłączy ważnych dla funkcjonowania paru innych nieruchomości); chodzi zwłaszcza o wypis aktu notarialnego lub o odpis orzeczenia sądowego (jeżeli do ustanowienia służebności doszło na drodze sądowej). Gdyby potrzebne okazało się skorzystanie z dokumentów księgi wieczystej prowadzonej dla cudzej nieruchomości, to należałoby wykazać się interesem prawnym w uzyskaniu dostępu do takich dokumentów. Względy praktyczne przemawiają za wcześniejszym uzgodnieniem z biurem sądu terminu przeglądania dokumentów księgi wieczystej – podobnie może być także w przypadku zasobów organu (organów) administracji publicznej (szczególnie z związku ze stanem epidemii).

 

Sytuacja jest złożona, więc tym bardziej trudno jest dawać jednoznaczne wskazówki, a zwłaszcza wytyczne; chodzi (w znacznym stopniu) o poszanowanie Państwa uprawnień właścicielskich – osoba prywatna (w tym prawnik usługowy) powinna pamiętać o tym, że jest inną osobą (w rozumieniu art. 140 K.c.).

Bezumowne korzystanie ze studni

W ujęciu modelowym: właścicielowi nieruchomości przysługuje (między innymi) uprawnienie do pobierania pożytków ze swej własności (art. 140 K.c.). Z tym mogą wiązać się roszczenia związane ze znajdowaniem się cudzych urządzeń (np. instalacji) na nieruchomości; zarówno w przypadku ustanowienia służebności, zawarcia umowy (np. umowy dzierżawy lub innej umowy), jak i w przypadku korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego – czyli tak zwanego bezumownego korzystania z rzeczy (art. 224 i następne K.c.). Ustawodawca nie ustalił (choć to zapowiadał) odgórnie ani wysokości wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości, ani sposobu regulowania takiego wynagrodzenia – jednorazowo albo cyklicznie. Trzeba więc mieć w miarę dobrą orientację w cenach nieruchomości lub korzystać z usług rzeczoznawców majątkowych. Wiele osób wybiera jednorazowe wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości, chociaż z tym wiążą się różne nieporozumienia (a nawet spory) – problem może dotyczyć np.: refundowania części „kosztów podatkowych” lub ceny nieruchomości przy zawieraniu umowy sprzedaży (zdarzają się roszczenia o obniżenie ceny nieruchomości, a nawet powiadomienia organów ścigania o podejrzeniu przestępstwa wyłudzenia/oszustwa.

Wynagrodzenie za korzystanie z gruntu

Państwo (jako współwłaściciele nieruchomości) są uprawnieni żądać wynagrodzenia za korzystanie z gruntu, być może żądać usunięcia cudzych instalacji – w ramach ochrony własności (art. 222 K.c.). Wystąpienie szkody (szkód) uzasadniałby roszczenia odszkodowawcze.

 

Prawdopodobnie odnośne urządzenia (studnię oraz fragmenty instalacji) istnieją dość krótko, więc zapewne nie doszło jeszcze do zasiedzenia służebności (art. 292 K.c. w związku z art. 172 i następnymi K.c.). Regułą jest zasiedzenie albo zasiedzenie służebności w złej wierze – w takim przypadku dochodzi do zasiedzenia albo do zasiedzenia służebności po 30 latach. Jeżeli nie ustanowiono służebności albo nie doszło do zasiedzenia służebności, to znajdowanie się cudzych urządzeń na Państwa nieruchomości ma cechy posiadania służebności (w rozumieniu art. 352 K.c.). Również w przypadku zasiedzenia służebności lub posiadania służebności mogą przysługiwać roszczenia – w tym roszczenie o cechach pobierania pożytków ze swej własności; zaznaczam to, ponieważ może spotkać się ze stanowiskiem, jakoby nieodpłatne zasiedzenie służebności było równoznaczne z brakiem innych roszczeń (poza ewentualnymi odszkodowaniami za szkody, np. powstałe przy remontach lub konserwacji urządzeń).

 

W opracowywaniu Państwa strategii działania proponuję uwzględnianie potencjalnych ryzyk – z Państwa perspektywy.

Sprawdzenie stanu faktycznego instalacji

Wskazana wyżej mapa (której obraz umieszczony jest niżej) pozwala przypuszczać, że stan faktyczny (rzeczywisty przebieg instalacji) jest odmienny od układu przyłączy (przynajmniej kanalizacyjnych) na mapie ewidencyjnej. Wobec tego nie można wykluczyć samowoli budowlanej – np. przy tworzeniu określonych odcinków instalacji. Jeżeli w przeszłości doszło do samowoli budowlanej, to łatwiejsze mogłoby okazać się skuteczne żądanie usunięcia określonych odcinków instalacji z Państwa nieruchomości. Ze względów praktycznych, zapewne mogłoby do tego dojść dopiero po niezbyt krótkim czasie (legalna budowa instalacji wymaga czasu). Proponuje unikać samowolnego usuwania odcinków instalacji (znajdujących się na Państwa nieruchomości), ponieważ posiadanie – w tym posiadanie służebności (art. 352 K.c.) – znajduje się pod ochroną prawa (od art. 342 do art. 344 K.c.); z bezprawnym naruszeniem posiadania mogłyby wiązać się roszczenia (w tym, być może, roszczenia odszkodowawcze).

 

O ile poprawnie zrozumiałem Pani słowa, o tyle przedmiotowa studia została zbudowana bez Państwa udziału finansowego. Wprawdzie można ją traktować jako budowlę trwale z gruntem związaną (art. 47 K.c., art. 48 K.c.) – czyli należąca do właściciela nieruchomości gruntowej – ale proszę liczyć się z ewentualnością wystąpienia przez kogoś innego (jako posiadacza rzeczy) z roszczeniami (art. 224 i następne K.c.). Wprawdzie Państwu przysługują uprawnienia właścicielskie, ale inni ludzie są wolni od obowiązku prawnego rezygnowania z przysługujących im roszczeń lub finansowania urządzenia (np. studni zbiorczej), która miałaby być wyłącznie przez Państwa używana.

Zachęta do porozumienia w sprawie korzystania ze studni

Złożoność sytuacji przemawia przynajmniej za rozważeniem dążenia do zawarcia ugody; ustawowa konstrukcja ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada wzajemne ustępstwa. Ugoda mogłaby zostać zawarta także poza właściwością sądów (ugodę pozasądową przydałoby się poddania zatwierdzeniu sądu). Osiągnięciu ugody może służyć zawezwanie do próby ugodowej – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego. Proponuję rozważyć spokojne (a nie „w biegu”) porozmawianie z sąsiadami; być może udałoby się osiągnąć porozumienie (unikając sporów).

 

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże Państwu opracować oraz właściwie realizować dobrą strategię działania w związku z Państwa nieruchomością.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • III - 4 =

»Podobne materiały

Zwolnienie dyscyplinarne podczas opieki nad dzieckiem chorym

Od kilku miesięcy pracodawca szukał pretekstu, by mnie zwolnić. Kilka dni temu wzięłam tzw. opiekę nad dzieckiem chorym. Pracodawca przeprowadził kontrolę – wysłał do mojego domu pracownika, który mnie nie zastał (byłam z dzieckiem u lekarza). Potem pracownik poszedł do mojego saloniku (który

 

Niewykonanie dzieła w terminie

Podpisałam umowę (21.12.2012 r.) z firmą, która miała wykonać film ze ślubu i wesela. Film miał być gotowy miesiąc od ślubu, który odbył się 15.03.2013 r. Do tej pory nie został on wykonany. Wynagrodzenie zostało określona na 1000 zł. W umowie jest zapis o karze umownej, w razie gdyby firm

 

Cofnięcie wniosku o ściganie

Złożyłam na Policji zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa przez mojego brata (który wyzywał mnie i mi groził). Prokurator wniósł o wydanie wyroku skazującego bez przeprowadzenia rozprawy za popełnienie przestępstwa z art. 190 § 1 Kodeksu karnego, dostaliśmy wezwanie na rozprawę, która ma się

 

Podrobienie podpisu przez listonosza

Jestem listonoszem. Jedna z pań bardzo czekała na list z sądu, jednak w dniu doniesienia nie było jej w domu. Pozwoliłem sobie podpisać się za nią na tablecie. Później list z jej skrzynki wykradł sąsiad i go przeczytał. Teraz pani straszy mnie policją za fałszywy podpis na tablecie. Co mi grozi? Co

 

Wynajem świetlicy wiejskiej i pobieranie opłat

Moje pytanie dotyczy działalności samorządu, a konkretnie zasad wynajmu świetlic wiejskich i pobierania za to opłat. W mojej gminie przewodniczący rady gminy i zarazem sołtys miejscowości, w której mieszkam, odpowiada za wynajem sali wiejskiej na różne uroczystości. Gminny regulamin przewiduje opłat

 

Praca w Zjednoczonych Emiratach Arabskich i emerytura w Polsce

W bieżącym roku osiągnąłem wiek emerytalny i wystąpiłem o emeryturę na postawie: ukończonych studiów, służby wojskowej oraz mojej pracy w Polsce w latach 1978 do 1988. Mój wniosek do ZUS-u został przyjęty do realizacji. Od lat 90. ubiegłego wieku przebywam i pracuję w Zjednoczonych Emiratach Arabski

 

Przewóz gazów chłodniczych z Ukrainy

Mam pytanie dotyczące przejazdu przez granicę z Ukrainy. Na Ukrainie gazy chłodnicze są sporo tańsze, potrzebuję ich na własny użytek (mam duże chłodnie). Co może się wydarzyć, jeżeli codziennie będę przewoził po 40 kg tego materiału, czyli cztery butle? Czy celnik może zabrać towar? Czy jest jakoś

 

Powrót z USA i zamieszkanie w Polsce na stałe a mienie przesiedleńcze, emerytura i podatki

Posiadam podwójne obywatelstwo – polskie i amerykańskie, planuję budowę domu w Polsce oraz przesiedlenie po uzyskaniu pełnego wieku emerytalnego w USA. Chciałbym znać wszystkie konsekwencje i zobowiązania prawne, które mnie i moją rodzinę czekają w Polsce, jeśli zdecyduję się na stały pobyt w

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »