Kanalizacja sąsiadów na działce – jak uregulować korzystanie?

Od czego zacząć, gdy kanalizacja sąsiadów znajduje się na działce?

W pierwszej kolejności trzeba oddzielić dwie kwestie: stan faktyczny oraz stan prawny. Samo to, że studnia kanalizacyjna znajduje się na Pani nieruchomości i że korzystają z niej sąsiedzi, nie przesądza jeszcze, kto jest właścicielem urządzenia, kto odpowiada za jego utrzymanie i czy korzystanie z gruntu ma podstawę prawną.

Podstawą analizy powinny być przede wszystkim: akt notarialny nabycia nieruchomości, treść księgi wieczystej, dokumenty z akt księgi wieczystej, mapa zasadnicza i mapa do celów projektowych, dokumentacja przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, warunki techniczne wydane przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne oraz ewentualne decyzje, zgłoszenia lub projekty znajdujące się w starostwie albo urzędzie miasta.

Warto zwrócić się pisemnie do przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego z pytaniem, czy studnia podciśnieniowa oraz przewody na działce są elementem sieci kanalizacyjnej przedsiębiorstwa, czy jedynie przyłączem albo urządzeniem służącym kilku nieruchomościom prywatnym. Ma to podstawowe znaczenie, ponieważ art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny stanowi, że urządzenia służące między innymi do doprowadzania lub odprowadzania płynów nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Brak służebności w księdze wieczystej

Służebności wpisuje się w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej. Wynika to z art. 25 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. W przypadku służebności gruntowej informacja o prawie może być widoczna również przy nieruchomości władnącej, ale brak wpisu nie zawsze wystarcza do uznania, że żadnego prawa nie ustanowiono.

Księgi wieczyste służą ujawnieniu stanu prawnego nieruchomości, co wynika z art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Z art. 3 ust. 1 tej ustawy wynika domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli jednak służebność została ustanowiona, ale nie została wpisana, trzeba sprawdzić dokumenty źródłowe, zwłaszcza akty notarialne, orzeczenia sądu, decyzje administracyjne oraz dokumentację inwestycyjną.

Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, w tym służebności, co do zasady potrzebne jest oświadczenie właściciela nieruchomości złożone w formie aktu notarialnego, o czym stanowi art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego. Służebność może jednak powstać również na podstawie orzeczenia sądu albo przez zasiedzenie, jeżeli spełnione są ustawowe warunki.

Służebność przesyłu czy służebność gruntowa?

Jeżeli studnia kanalizacyjna i przewody są częścią infrastruktury przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, najczęściej należy rozważać służebność przesyłu. Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a służebność jest konieczna do właściwego korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia za jej ustanowienie na podstawie art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego. W praktyce wynagrodzenie ustala się z uwzględnieniem między innymi powierzchni pasa eksploatacyjnego, ograniczeń w zabudowie, wpływu urządzeń na wartość nieruchomości oraz zakresu dostępu do urządzeń.

Jeżeli natomiast instalacja służy głównie sąsiadom i nie jest elementem przedsiębiorstwa, odpowiedniejsza może być służebność gruntowa. Art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala obciążyć nieruchomość na rzecz właściciela innej nieruchomości w taki sposób, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Wtedy trzeba precyzyjnie określić, którzy sąsiedzi są uprawnieni, z jakich urządzeń mogą korzystać, kto ponosi koszty napraw, konserwacji, przeglądów i usuwania awarii.

Czy można żądać wynagrodzenia za korzystanie z gruntu?

Tak, jeżeli sąsiedzi albo przedsiębiorstwo korzystają z Pani nieruchomości bez skutecznego tytułu prawnego, można rozważyć roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. W odniesieniu do właściciela podstawowe znaczenie ma art. 140 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa i rozporządzać rzeczą w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.

Roszczenia uzupełniające właściciela wobec posiadacza wynikają z art. 224 § 2 oraz art. 225 Kodeksu cywilnego. Przepisy te pozwalają żądać między innymi wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków lub ich wartości oraz naprawienia szkody, przy czym zakres odpowiedzialności zależy od dobrej albo złej wiary korzystającego. W sprawach dotyczących służebności stosuje się również art. 352 Kodeksu cywilnego, który reguluje posiadanie służebności.

W praktyce wysokość wynagrodzenia bywa ustalana na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Przy większym sporze warto wycenić osobno: wynagrodzenie za dotychczasowe korzystanie, wynagrodzenie za ustanowienie służebności na przyszłość oraz ewentualne odszkodowanie za szkody powstałe przy budowie, naprawach lub awariach.

Roszczenie o usunięcie urządzeń

Właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. W sprawach o urządzenia kanalizacyjne trzeba jednak zachować ostrożność. Sąd będzie badał, czy urządzenia są legalne, od kiedy istnieją, kto z nich korzysta, czy możliwa jest przebudowa oraz czy żądanie usunięcia nie stanowi nadużycia prawa w rozumieniu art. 5 Kodeksu cywilnego.

Nie należy samodzielnie usuwać studni, zasypywać przewodów ani odcinać sąsiadów od kanalizacji. Art. 342 Kodeksu cywilnego zakazuje samowolnego naruszania posiadania, a art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego przyznaje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń. Ochrona posesoryjna może przysługiwać także posiadaczowi służebności, ponieważ art. 352 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje posiadanie służebności.

Legalność budowy studni i przyłączy

Jeżeli z map albo dokumentów wynika, że przebieg instalacji jest inny niż w dokumentacji, trzeba sprawdzić, czy budowa została przeprowadzona zgodnie z prawem. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 23 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane budowa przyłączy, między innymi wodociągowych i kanalizacyjnych, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Inwestor nadal powinien działać zgodnie z przepisami technicznymi, uzgodnieniami, mapami oraz prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jeżeli dane postępowanie tego wymaga.

W praktyce należy wystąpić o wgląd do dokumentacji w starostwie albo urzędzie miasta oraz, jeżeli są wątpliwości co do legalności wykonania urządzeń, rozważyć zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Trzeba jednak liczyć się z tym, że postępowania administracyjne w sprawach starych urządzeń bywają długie i wymagają ustalenia daty budowy, inwestora oraz zakresu wykonanych robót.

Czy mogło dojść do zasiedzenia służebności?

Zasiedzenie służebności gruntowej jest możliwe tylko wtedy, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Wynika to z art. 292 Kodeksu cywilnego. Do terminów zasiedzenia stosuje się odpowiednio art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: 20 lat przy dobrej wierze oraz 30 lat przy złej wierze.

W przypadku urządzeń przesyłowych trzeba dodatkowo uwzględnić, że służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r. Przed tą datą w orzecznictwie dopuszczano zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu, ale każdorazowo wymaga to szczegółowej analizy dat, dokumentów i sposobu korzystania z nieruchomości.

Jeżeli studnia i przewody istnieją od niedawna, zasiedzenie jest mało prawdopodobne. Jeżeli jednak urządzenia funkcjonują od kilkudziesięciu lat, trzeba szczegółowo ustalić, od kiedy sąsiedzi albo przedsiębiorstwo faktycznie korzystają z urządzeń oraz czy korzystanie było jawne, trwałe i wykonywane jak służebność.

Jak uregulować sytuację bez procesu?

Najbezpieczniejszą drogą jest pisemne wezwanie sąsiadów i ewentualnie przedsiębiorstwa do przedstawienia dokumentów potwierdzających tytuł prawny do korzystania z Pani nieruchomości. W wezwaniu można zaproponować zawarcie umowy, ustanowienie służebności za wynagrodzeniem oraz rozliczenie kosztów utrzymania i napraw.

Jeżeli strony chcą uniknąć procesu, mogą zawrzeć ugodę. Zgodnie z art. 917 Kodeksu cywilnego przez ugodę strony czynią sobie wzajemne ustępstwa w zakresie istniejącego między nimi stosunku prawnego, aby uchylić niepewność co do roszczeń, zapewnić ich wykonanie albo uchylić spór. Art. 918 Kodeksu cywilnego określa natomiast skutki uchylenia się od ugody zawartej pod wpływem błędu.

Można też skorzystać z zawezwania do próby ugodowej. Procedurę tę regulują art. 184–186 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Wniosek składa się do sądu rejonowego, a jego celem jest doprowadzenie do zawarcia ugody przed sądem. Trzeba jednak pamiętać, że dla skutków przedawnienia znaczenie ma realny cel dochodzenia roszczenia, a nie samo formalne złożenie wniosku. Art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego przewiduje przerwanie biegu przedawnienia przez czynność przed sądem przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia albo zabezpieczenia roszczenia.

Co powinno znaleźć się w umowie albo akcie notarialnym?

Jeżeli strony zdecydują się uregulować sprawę polubownie, dokument powinien być szczegółowy. Przy służebności potrzebny będzie co do zasady akt notarialny obejmujący oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej, zgodnie z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego. W umowie warto określić co najmniej:

• dokładny przebieg urządzeń na mapie, najlepiej z załącznikiem geodezyjnym,
• zakres prawa wstępu na działkę w celu kontroli, konserwacji i usuwania awarii,
• obowiązek przywrócenia terenu do poprzedniego stanu po pracach,
• zasady ponoszenia kosztów napraw, modernizacji, przeglądów i energii, jeżeli ma to znaczenie,
• wynagrodzenie jednorazowe albo okresowe,
• odpowiedzialność za szkody powstałe przy eksploatacji urządzeń,
• zakaz rozbudowy instalacji bez pisemnej zgody właściciela gruntu,
• zasady ujawnienia prawa w księdze wieczystej.

Jeżeli urządzenie jest częścią przedsiębiorstwa, stroną umowy powinno być przedsiębiorstwo, a nie tylko sąsiedzi. Jeżeli natomiast jest to wspólne przyłącze prywatne, stronami powinni być właściciele nieruchomości korzystających z instalacji.

FAQ

Czy brak wpisu w księdze wieczystej oznacza, że sąsiedzi korzystają bezprawnie?

Nie zawsze. Brak wpisu jest ważnym argumentem, ale trzeba sprawdzić akty notarialne, akta księgi wieczystej, dokumentację budowlaną i dokumenty przedsiębiorstwa. Służebność mogła powstać także na podstawie orzeczenia sądu albo przez zasiedzenie.

Czy mogę żądać opłat od sąsiadów za studnię kanalizacyjną na mojej działce?

Tak, jeżeli sąsiedzi nie mają tytułu prawnego do korzystania z gruntu. Roszczenia mogą wynikać z art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego, a na przyszłość można żądać ustanowienia służebności albo zawarcia umowy.

Czy mogę zamknąć albo odciąć kanalizację używaną przez sąsiadów?

Nie jest to bezpieczne. Samowolne odcięcie instalacji może naruszać posiadanie chronione przez art. 342 i art. 344 Kodeksu cywilnego oraz prowadzić do roszczeń odszkodowawczych. Najpierw należy wezwać do uregulowania stanu prawnego, a w razie sporu skorzystać z drogi sądowej.

Kto powinien być stroną umowy: sąsiedzi czy przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne?

To zależy od statusu urządzeń. Jeżeli urządzenie wchodzi w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, stroną powinna być co do zasady spółka lub przedsiębiorstwo. Jeżeli jest to prywatne wspólne przyłącze, stronami powinni być właściciele nieruchomości, które z niego korzystają.

Czy służebność musi być wpisana do księgi wieczystej?

Wpis jest bardzo zalecany, bo porządkuje stan prawny nieruchomości i zabezpiecza interesy stron. Samo ustanowienie służebności wymaga jednak właściwej podstawy prawnej, najczęściej aktu notarialnego zgodnie z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego, a wpis w księdze wieczystej ujawnia to prawo.

Podsumowanie

Problem określany jako kanalizacja sąsiada przez działkę wymaga najpierw ustalenia, czy instalacja jest prywatnym przyłączem, czy elementem sieci przedsiębiorstwa. W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, czy studnia kanalizacyjna i przewody są elementem sieci przedsiębiorstwa, czy prywatnym urządzeniem wykorzystywanym przez sąsiadów. Dopiero potem można wybrać właściwą drogę: służebność przesyłu, służebność gruntową, umowę cywilną, żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie albo roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Najlepiej rozpocząć od pisemnego zebrania dokumentów i wezwania zainteresowanych do wyjaśnienia podstaw korzystania z działki. Jeżeli nie ma porozumienia, warto rozważyć zawezwanie do próby ugodowej albo pozew o ustanowienie służebności, zapłatę wynagrodzenia lub ochronę własności.

Źródła

• Art. 140, art. 222 § 2, art. 224 § 2, art. 225, art. 245 § 2, art. 285 § 1, art. 292, art. 305¹–305⁴, art. 342–344, art. 352, art. 49 § 1–2, art. 917–918 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 184–186 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1, art. 25 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 2 pkt 5 oraz art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.
• Art. 28 oraz art. 29 ust. 1 pkt 23 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.