Budowa domu na działce rolnej, kiedy to możliwe i jak przejść procedury?

Budowa „przez rolnika”: co naprawdę dopuszcza prawo?

Na pytanie, czy mogłaby się Pani budować na działce za pośrednictwem mamy (rolnika), odpowiedź jest twierdząca, ale pod pewnymi warunkami.

Warunki zabudowy siedliskowej – kto może zostać inwestorem?

Zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

• jeśli teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) albo MPZP przewiduje zabudowę zagrodową, rolnik posiadający grunty rolne może uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na budynek mieszkalny w ramach zabudowy zagrodowej;
• warunkiem jest, aby inwestorem była osoba prowadząca gospodarstwo rolne, a planowany budynek miał funkcjonalny związek z gospodarstwem.

W praktyce oznacza to, że:

• Pani mama jako rolnik może wystąpić o warunki zabudowy na zabudowę zagrodową;
• Pani, jako córka, może działać z pełnomocnictwa (najlepiej notarialnego), składać wnioski i prowadzić sprawy jako pełnomocnik, ale nie może być stroną decyzji – stroną musi być mama będąca rolnikiem w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Uwaga: Organy administracyjne oraz sądy administracyjne (np. WSA w Poznaniu, II SA/Po 555/20) przyjmują, że zabudowę zagrodową może realizować wyłącznie rolnik prowadzący gospodarstwo w danej gminie lub powiecie. Może to być problematyczne, jeśli Pani mama prowadzi gospodarstwo rolne w województwie małopolskim, a inwestycja miałaby powstać w województwie lubuskim. Gminy podchodzą do tego zagadnienia różnie – część akceptuje gospodarstwo położone w innej gminie, część nie. Dlatego wskazane jest bezpośrednie ustalenie tego z gminą właściwą dla planowanej inwestycji.

Czy ta działka w ogóle może być siedliskiem? Analiza dokumentów

Czy z raportu wynika, że działka spełnia warunki pod działkę siedliskową? – Załączony raport ma charakter lotniczy i nie zawiera informacji o przeznaczeniu działki w MPZP. Z Pani wiadomości wynika jednak, że część działki jest oznaczona jako teren rolny, a w gminie poinformowano, że konieczne będzie złożenie:

• wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo
• wniosku o warunki zabudowy (WZ).

Wskazuje to, że działka nie jest objęta obowiązującym MPZP albo plan nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej. W takiej sytuacji decyzja o warunkach zabudowy jest konieczna.

Kryteria siedliskowe: powierzchnia, klasa gruntu i dobre sąsiedztwo

Aby działkę można było traktować jako siedliskową, powinna spełniać m.in.:

• klasę gruntu IV, V lub VI (klasy I–III są trudne do odrolnienia),
• odpowiednią powierzchnię – dla zabudowy zagrodowej co do zasady minimum ok. 0,3 ha,
• lokalizację w sąsiedztwie istniejącej zabudowy (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Aby jednoznacznie ocenić spełnienie tych warunków, konieczny jest wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz analiza uwarunkowań urbanistycznych.

Co zrobić krok po kroku, aby budowa stała się realna?

Podsumowując:

1. Tak, możliwe jest prowadzenie spraw budowlanych „przez mamę”, ale to mama musi być inwestorem i stroną postępowania, jako właściciel gruntu i rolnik. Pani może występować jako pełnomocnik, najlepiej z pełnomocnictwem notarialnym, skoro sprawy dotyczą nieruchomości.

2. Raport lotniczy nie pozwala ocenić możliwości zabudowy siedliskowej – konieczny jest wypis z rejestru gruntów oraz analiza MPZP (jeśli istnieje).

3. Kluczowym etapem jest złożenie wniosku o warunki zabudowy. To od tej decyzji zależy możliwość realizacji inwestycji. Przed złożeniem wniosku warto ustalić w gminie klasę gruntu oraz ewentualną konieczność odrolnienia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592