Zakup działki rolnej a obowiązek prowadzenia gospodarstwa i KOWR

Najpierw trzeba ustalić, czy ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w ogóle ma zastosowanie

W opisanej sytuacji nie wystarczy odpowiedź, że „grunt jest rolny, więc zawsze trzeba prowadzić gospodarstwo przez 5 lat”. Najpierw trzeba sprawdzić, czy do planowanej transakcji stosuje się ustawę z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgodnie z art. 1a pkt 1 lit. b tej ustawy jej przepisów nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha. To bardzo ważne, bo w praktyce decyduje nie łączny areał wszystkich działek kupowanych „w pakiecie”, lecz to, czy przedmiotem nabycia jest jedna nieruchomość rolna o powierzchni co najmniej 1 ha albo kilka odrębnych nieruchomości, z których każda ma mniej niż 1 ha.

Jeżeli kupuje Pan kilka odrębnych nieruchomości rolnych, z których każda ma powierzchnię poniżej 1 ha, to co do zasady ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie będzie miała do nich zastosowania na podstawie art. 1a pkt 1 lit. b. W takim wariancie nie powstaje obowiązek z art. 2b ust. 1 tej ustawy.

Inaczej może być wtedy, gdy w sensie prawnym nabywana jest jedna nieruchomość rolna o powierzchni co najmniej 1 ha albo gdy stan faktyczny jest bardziej złożony, np. kilka działek ewidencyjnych tworzy jedną nieruchomość ujawnioną w jednej księdze wieczystej. Wtedy konieczna jest analiza aktu własności, księgi wieczystej i sposobu opisania przedmiotu sprzedaży w akcie notarialnym.

Kiedy powstaje obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat?

Jeżeli dana transakcja podlega ustawie, zastosowanie ma art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z tym przepisem nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a osoba fizyczna ma prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Ten sam przepis stanowi także, że w tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Wyjątek wymaga zgody sądu. Wynika to wprost z art. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym sąd, z przyczyn losowych niezależnych od nabywcy, może wyrazić zgodę na zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie innym podmiotom przed upływem 5 lat.

Jeżeli więc ustawa ma zastosowanie, obowiązek dotyczy gospodarstwa rolnego, do którego weszła nabyta nieruchomość. W praktyce nie można przyjąć, że wystarczy „utrzymać” tylko 1 ha, a resztę swobodnie przeznaczyć na inne cele. Zakres obowiązku zależy od tego, jak wygląda konkretne gospodarstwo i jaki status prawny mają poszczególne grunty.

Odrębnie trzeba pamiętać, że pojęcie gospodarstwa rolnego wynika z art. 55³ Kodeksu cywilnego, a pojęcie nieruchomości rolnej z art. 46¹ Kodeksu cywilnego. To właśnie te przepisy, razem z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, tworzą podstawę oceny.

Zobacz również: osobiste prowadzenie

Czy decyzja o warunkach zabudowy znosi ograniczenia rolne?

Nie. Sama decyzja o warunkach zabudowy co do zasady nie powoduje, że grunt przestaje być nieruchomością rolną na potrzeby ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Wynika to z art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne. Przepis odwołuje się więc do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie do decyzji o warunkach zabudowy.

Oznacza to, że jeżeli na danym terenie nie ma planu miejscowego, samo uzyskanie decyzji WZ nie wyłącza automatycznie stosowania ustawy. Taki kierunek potwierdza także orzecznictwo, w tym postanowienie Sądu Najwyższego z 27 października 2022 r., sygn. akt II CSKP 271/22, w którym wskazano, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy samo przez się nie zmienia rolnego charakteru nieruchomości.

Praktycznie oznacza to, że można mieć jednocześnie decyzję o warunkach zabudowy i nadal podlegać ograniczeniom wynikającym z ustawy rolnej.

Rola KOWR przy zakupie gruntu rolnego

KOWR nie „zwalnia” z obowiązku prowadzenia gospodarstwa na podstawie zwykłego wniosku inwestora. Trzeba odróżnić kilka instytucji prawnych:

W praktyce KOWR jest ważny przede wszystkim na etapie obrotu nieruchomością rolną. Natomiast rozpoczęcie inwestycji wymaga także analizy przepisów planistycznych i budowlanych oraz, w razie potrzeby, przepisów o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Jeżeli inwestorem jest nie-rolnik, analiza powinna objąć również to, czy w ogóle może skutecznie nabyć dany grunt bez dodatkowych ograniczeń i w jakim trybie.

Czy można rozpocząć budowę obiektu sportowego od razu po zakupie?

To zależy od kilku odrębnych kwestii. Po pierwsze, trzeba ustalić, czy grunt nadal jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów cywilnych i ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Po drugie, trzeba ocenić, czy dla inwestycji wystarczy decyzja o warunkach zabudowy, czy konieczne są dodatkowe zgody. Po trzecie, w wielu przypadkach potrzebne będzie formalne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej na podstawie ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

W praktyce zakup ziemi rolnej a obowiązek prowadzenia gospodarstwa trzeba oceniać przez pryzmat art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz wyjątków dotyczących konkretnej nieruchomości i sposobu jej nabycia. Samo wyłączenie z produkcji rolnej nie jest tym samym co ustanie obowiązku z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dlatego przy inwestycji planowanej w ciągu 5 lat od nabycia trzeba zbadać, czy nie powstanie kolizja między celem inwestycyjnym a obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Jeżeli planuje Pan budowa albo inny obiekt na gruncie rolnym, bezpieczne działanie wymaga skoordynowania kilku procedur, a nie tylko uzyskania WZ.

Jak liczyć powierzchnię: każda działka osobno czy wszystkie razem?

To jest kluczowy punkt i zarazem najczęstsze źródło błędów. Ustawa posługuje się pojęciem nieruchomości rolnej, a nie samej „działki ewidencyjnej”. Działka ewidencyjna i nieruchomość w sensie prawnym to nie zawsze to samo.

Dlatego przy ocenie, czy działa wyłączenie z art. 1a pkt 1 lit. b ustawy, trzeba sprawdzić:

• czy każda kupowana działka ma własną księgę wieczystą i stanowi odrębną nieruchomość,
• czy kilka działek jest objętych jedną księgą wieczystą i tworzy jedną nieruchomość,
• czy sprzedaż następuje jednym aktem, ale obejmuje kilka prawnie odrębnych nieruchomości,
• jak notariusz kwalifikuje przedmiot umowy na potrzeby ustawy rolnej.

Jeżeli każda nieruchomość jest odrębna i ma mniej niż 1 ha, argument za niestosowaniem ustawy jest mocny. Jeżeli jednak przedmiotem nabycia jest jedna nieruchomość rolna przekraczająca 1 ha, wtedy ograniczenia mogą się uruchomić.

Zobacz również: 5 lat

Umowa warunkowa i KOWR – czy zawsze są konieczne?

Nie zawsze. Umowa warunkowa pojawia się wtedy, gdy z przepisów wynika prawo pierwokupu wykonywane przez KOWR. To jednak nie jest automatyczny element każdej sprzedaży gruntu rolnego.

Jeżeli dana nieruchomość w ogóle nie podlega ustawie z uwagi na art. 1a pkt 1 lit. b, mechanizmy związane z KOWR co do zasady nie powinny mieć zastosowania. Jeżeli natomiast ustawa ma zastosowanie, notariusz oceni, czy w konkretnej transakcji występuje prawo pierwokupu, prawo nabycia albo obowiązek zawiadomienia KOWR.

W praktyce przed podpisaniem umowy warto poprosić notariusza o jednoznaczne stanowisko na piśmie albo przynajmniej o projekt aktu, z którego będzie wynikało, czy sprzedaż ma być bezwarunkowa, czy warunkowa.

Jakie są realne ryzyka przy planowanej inwestycji?

Najważniejsze ryzyka to:

• błędne założenie, że decyzja o warunkach zabudowy „odrolnia” grunt,
• pominięcie analizy, czy nabywane działki są odrębnymi nieruchomościami,
• rozpoczęcie inwestycji bez sprawdzenia obowiązków z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
• zawarcie umowy w niewłaściwym trybie, mimo że KOWR powinien zostać zawiadomiony,
• oddanie gruntu w dzierżawę lub inne posiadanie przed upływem 5 lat, mimo zakazu z art. 2b ust. 1 ustawy.

Jeżeli po zakupie planowane jest np. osobiste prowadzenie tylko „na papierze”, a faktycznie grunt miałby przejąć inny podmiot, to może to zostać ocenione jako naruszenie ustawowych obowiązków.

FAQ

Czy liczy się łączna powierzchnia wszystkich kupowanych działek?

Nie zawsze. Kluczowe jest to, czy kupowane grunty są odrębnymi nieruchomościami rolnymi, czy jedną nieruchomością w sensie prawnym. Sama suma hektarów z kilku działek ewidencyjnych nie daje jeszcze pełnej odpowiedzi.

Czy działka poniżej 1 ha zawsze jest poza ustawą rolną?

Co do zasady tak wynika z art. 1a pkt 1 lit. b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ale trzeba upewnić się, że rzeczywiście chodzi o odrębną nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Czy decyzja o warunkach zabudowy odrolnia grunt?

Nie. Decyzja WZ nie zastępuje miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i sama nie wyłącza rolnego charakteru nieruchomości na potrzeby ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Czy KOWR może zwolnić z obowiązku prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat?

Nie wprost. Jeżeli ustawa ma zastosowanie, obowiązek wynika z art. 2b ust. 1. Natomiast zgodę na wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie innym podmiotom wydaje sąd na podstawie art. 2b ust. 3.

Czy można wydzierżawić grunt przed upływem 5 lat?

Jeżeli obowiązuje art. 2b ust. 1 ustawy, co do zasady nie. Oddanie nieruchomości w posiadanie innemu podmiotowi jest objęte zakazem, chyba że sąd wyrazi zgodę w trybie art. 2b ust. 3.

Czy budowa obiektu sportowego jest możliwa na gruncie rolnym?

Może być możliwa, ale wymaga odrębnej analizy planistycznej, budowlanej i często także związanej z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej. Sama WZ nie rozwiązuje wszystkich problemów.

Podsumowanie

W przedstawionej sprawie najważniejsze jest rozróżnienie między działką ewidencyjną a nieruchomością w sensie prawnym. Jeżeli każda nabywana nieruchomość rolna ma mniej niż 1 ha, to na podstawie art. 1a pkt 1 lit. b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przepisy tej ustawy co do zasady nie znajdą zastosowania, a więc nie powstanie obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat.

Jeżeli jednak przedmiotem zakupu będzie jedna nieruchomość rolna o powierzchni co najmniej 1 ha, ograniczenia z ustawy mogą już działać. Wtedy decyzja o warunkach zabudowy nie znosi automatycznie obowiązku z art. 2b ust. 1, a planowana inwestycja wymaga dodatkowej analizy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 46¹ i art. 55³.

3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

4. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

5. Postanowienie Sądu Najwyższego z 27 października 2022 r., sygn. akt II CSKP 271/22.

6. Postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi z 31 sierpnia 2021 r., sygn. akt III Ca 377/21.