Zakup działek rolnych a obowiązek prowadzenia gospodarstwa i warunki zabudowy

Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego

Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (zwanej dalej: u.k.u.r.) nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej – prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Ponadto: „Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.” (Postanowienie SO w Łodzi z dnia 31 sierpnia 2021 r., sygn. akt III Ca 377/21).

Oznacza to, że co do zasady po zakupie nieruchomości rolnej istnieje obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat.

Wpływ decyzji o warunkach zabudowy

W doktrynie wskazuje się, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy i przeznaczenie nieruchomości na cele nierolne nie wpływa na obowiązek wynikający z art. 2b ust. 1 u.k.u.r.

Dodatkowo, zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy, przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Istotne jest, że decyzja o warunkach zabudowy nie ma takiego skutku jak plan miejscowy.

Potwierdza to orzecznictwo:
„Przeznaczenie nieruchomości objętej postępowaniem w studium na inne cele niż rolne nie wyklucza jej kwalifikacji jako rolnej w rozumieniu art. 461 k.c. (…) Rolnego przeznaczenia nieruchomości (…) nie zmienia także to, że w odniesieniu do nieznacznej części tej nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy (…)” (Postanowienie SN z dnia 27 października 2022 r., sygn. akt II CSKP 271/22).

W praktyce oznacza to, że mimo uzyskania warunków zabudowy grunt nadal pozostaje nieruchomością rolną.

Zakres obowiązku prowadzenia gospodarstwa

Przepisy wskazują, że należy prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego wchodzi nabyta nieruchomość. Oznacza to, że obowiązek dotyczy całego nabytego areału, a nie jedynie jego części.

Jeżeli grunt zostałby formalnie wyłączony z produkcji rolnej, prowadzenie gospodarstwa na nim byłoby niemożliwe, co może rodzić konsekwencje prawne.

Możliwość zmiany przeznaczenia gruntów

Przepisy nie regulują jednoznacznie sytuacji, w której tylko część nieruchomości objęta jest warunkami zabudowy. W praktyce przyjmuje się, że przez okres 5 lat nie powinno się zmieniać przeznaczenia gruntu bez zgody.

W takiej sytuacji zasadne jest wystąpienie do KOWR o zgodę na zmianę przeznaczenia nieruchomości. Dopiero po jej uzyskaniu możliwe byłoby bezpieczne dokonanie takiej zmiany.

Rola KOWR w analizowanej sytuacji

W przypadku zamiaru zmiany przeznaczenia gruntów rolnych należy liczyć się z koniecznością uzyskania zgody KOWR. Praktyka organu może być różna, jednak w wielu przypadkach taka zgoda jest wymagana, zwłaszcza gdy zmiana dotyczy części nieruchomości w okresie obowiązywania ustawowych ograniczeń.

FAQ

Czy kupując kilka działek rolnych poniżej 1 ha każda, ale powyżej łącznego 1 ha, muszę prowadzić gospodarstwo rolne?
Tak. Kluczowa jest łączna powierzchnia nabytych gruntów. Jeśli stanowią one nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów, powstaje obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat.

Czy obowiązek prowadzenia gospodarstwa dotyczy całego areału czy tylko części (np. 1 ha)?
Obowiązek obejmuje całe gospodarstwo rolne, w skład którego weszły nabyte nieruchomości. Nie można ograniczyć go wyłącznie do części gruntów.

Czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy zwalnia z obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego?
Nie. Decyzja o warunkach zabudowy nie zmienia charakteru nieruchomości na nierolny i nie znosi obowiązku wynikającego z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Czy można rozpocząć inwestycję budowlaną na gruncie rolnym w okresie 5 lat od zakupu?
Co do zasady jest to ryzykowne bez uzyskania zgody KOWR. Zmiana przeznaczenia gruntu w tym okresie może wymagać uprzedniej zgody tego organu.

Czy KOWR zawsze musi wyrazić zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu?
Nie zawsze, ale w praktyce w wielu przypadkach jest to konieczne, zwłaszcza gdy zmiana dotyczy okresu obowiązkowego prowadzenia gospodarstwa.

Czy warunki zabudowy mają taki sam skutek jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Nie. Tylko miejscowy plan może formalnie zmienić przeznaczenie gruntu na nierolne. Warunki zabudowy nie wywołują takiego skutku.

Czy można sprzedać lub wydzierżawić grunt w ciągu 5 lat od zakupu?
Nie, co do zasady jest to zabronione. Nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez spełnienia określonych warunków lub uzyskania zgody.

Czy wyłączenie gruntu z produkcji rolnej znosi obowiązek prowadzenia gospodarstwa?
Nie automatycznie. Może to prowadzić do kolizji z obowiązkami ustawowymi i wymaga analizy oraz często zgody KOWR.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592