Obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa a dzierżawa gruntu rolnego

Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej na gruncie UKUR

Zgodnie z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

„1. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej – prowadzić to gospodarstwo osobiście.
2. W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
3. Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy, może wyrazić zgodę na dokonanie tych czynności przed upływem 5 lat, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy lub interesem publicznym.”

Oznacza to, że co do zasady po nabyciu gruntu rolnego powstaje bezwzględny obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa oraz zakaz oddawania nieruchomości w dzierżawę, chyba że zachodzi jeden z ustawowych wyjątków albo zostanie uzyskana zgoda KOWR.

Możliwość nabycia nieruchomości rolnej i zgoda KOWR

Art. 2a UKUR stanowi, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątki. Ustawa szczegółowo wymienia przypadki, w których możliwe jest nabycie gruntu rolnego przez inne podmioty lub bez spełnienia wszystkich wymogów, a także sytuacje, w których wymagana jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wydawana w drodze decyzji administracyjnej.

Jeżeli nabycie następuje na podstawie takiej zgody, obowiązek wynikający z art. 2b ust. 1 UKUR nadal wiąże nabywcę, o ile decyzja nie stanowi inaczej.

Skuteczność umowy dzierżawy zawartej przed sprzedażą

Umowa dzierżawy zawarta przez dotychczasowego właściciela przed sprzedażą nieruchomości może wywoływać skutki wobec nowego właściciela tylko przy spełnieniu określonych warunków. Zastosowanie mają tu przepisy Kodeksu cywilnego.

Art. 678 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego stanowi:

„§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
§ 2. Uprawnienie do wypowiedzenia nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”

Zgodnie z art. 694 Kodeksu cywilnego przepisy o najmie stosuje się odpowiednio do dzierżawy.

Oznacza to, że jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną, a dzierżawca objął grunt w posiadanie przed sprzedażą, nowy właściciel co do zasady wstępuje w ten stosunek prawny.

Kolizja dzierżawy z obowiązkiem osobistego prowadzenia gospodarstwa

W opisanej sytuacji dochodzi do kolizji dwóch reżimów prawnych. Z jednej strony obowiązuje umowa dzierżawy, z drugiej – bezwzględny obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa wynikający z art. 2b ust. 1 UKUR. Wykonywanie dzierżawy może prowadzić do naruszenia przepisów ustawy, natomiast jej niewykonywanie naraża właściciela na odpowiedzialność kontraktową wobec dzierżawcy.

Art. 9 UKUR przewiduje sankcje za naruszenie obowiązków nabywcy, w tym możliwość wystąpienia przez KOWR do sądu o nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa za zapłatą jej wartości rynkowej.

Znaczenie odrolnienia nieruchomości

Jedynym rozwiązaniem pozwalającym na pogodzenie interesów nabywcy i inwestora jest nabycie gruntu, który utracił charakter rolny. W przypadku gruntów odrolnionych przepisy UKUR, w tym art. 2b, nie znajdują zastosowania. W innym wypadku obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa ma charakter bezwzględnie obowiązujący.