Obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa a dzierżawa gruntu rolnego

Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej na gruncie UKUR

Podstawowe znaczenie ma art. 2b ust. 1-3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Z przepisu wynika, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, do którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna – prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym samym okresie nieruchomość co do zasady nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Zakaz „oddania w posiadanie” należy rozumieć szeroko. Obejmuje on nie tylko klasyczną dzierżawę, ale także inne konstrukcje, które w praktyce prowadzą do przekazania władztwa nad gruntem innemu podmiotowi. Dlatego oddanie ziemi pod farmę fotowoltaiczną na podstawie umowy dzierżawy co do zasady wchodzi w zakres art. 2b ust. 2 UKUR.

Dyrektor Generalny KOWR może wyrazić zgodę na zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie przed upływem 5 lat, jeżeli przemawia za tym ważny interes nabywcy albo interes publiczny – art. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgoda ma formę decyzji administracyjnej. Bez niej podejmowanie takich czynności jest obarczone istotnym ryzykiem.

Kto może nabyć nieruchomość rolną i czy zgoda KOWR zmienia obowiązki po zakupie?

Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny. Sama ustawa przewiduje jednak liczne wyjątki oraz możliwość nabycia nieruchomości za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR wydawaną w drodze decyzji administracyjnej.

To, że nabycie jest dopuszczalne na podstawie zgody KOWR, nie oznacza jeszcze swobody w dalszym rozporządzaniu gruntem. Jeżeli decyzja nie stanowi inaczej, po nabyciu nadal stosuje się art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Innymi słowy: zgoda na nabycie nie jest automatycznie zgodą na późniejszą dzierżawę czy oddanie gruntu inwestorowi.

Jeżeli planowana transakcja ma związek z inwestycją energetyczną, warto przeanalizować ją jeszcze przed zakupem. W praktyce problemem jest nie tylko samo nabycie, ale też późniejszy obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa i zakaz oddania gruntu w posiadanie.

Czy dzierżawa zawarta przed sprzedażą wiąże nowego właściciela?

Tak, może wiązać. Zastosowanie ma art. 678 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, który na mocy art. 694 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio do dzierżawy.

Z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że w razie zbycia rzeczy najętej nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Natomiast zgodnie z art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia umowy nie przysługuje wtedy, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. W dzierżawie działa to odpowiednio na podstawie art. 694 Kodeksu cywilnego.

W praktyce oznacza to, że jeżeli przed sprzedażą:

• zawarto umowę dzierżawy na czas oznaczony,
• umowa ma formę pisemną z datą pewną,
• grunt został wydany dzierżawcy,

to nabywca co do zasady wstępuje w miejsce dotychczasowego wydzierżawiającego i nie może swobodnie takiej umowy wypowiedzieć.

Jeżeli natomiast któryś z tych elementów nie został spełniony, sytuacja wymaga odrębnej oceny. Wtedy zakres związania nabywcy umową może być inny. Duże znaczenie ma zwłaszcza to, czy dzierżawca objął nieruchomość w posiadanie jeszcze przed przeniesieniem własności.

Kolizja: skuteczna dzierżawa a obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa

To najtrudniejszy punkt takich spraw. Może się zdarzyć, że z punktu widzenia prawa cywilnego nabywca jest związany skuteczną dzierżawą zawartą jeszcze przez poprzedniego właściciela, ale jednocześnie z punktu widzenia UKUR ciąży na nim obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa i zakaz oddania nieruchomości w posiadanie innemu podmiotowi.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie zawiera przepisu, który automatycznie usuwałby skutki wcześniej zawartej umowy dzierżawy po stronie cywilnoprawnej. To oznacza realną kolizję dwóch reżimów prawnych:

• cywilnoprawnego – wynikającego z art. 678 § 1-2 i art. 694 Kodeksu cywilnego,
• publicznoprawnego – wynikającego z art. 2b ust. 1-3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jeżeli nabywca będzie wykonywał umowę dzierżawy, może narazić się na zarzut naruszenia art. 2b ust. 2 UKUR. Jeżeli zaś odmówi wykonywania umowy, może odpowiadać wobec dzierżawcy na zasadach kontraktowych, zależnie od treści umowy, stanu faktycznego i ewentualnych klauzul zabezpieczających.

Dlatego przed zakupem trzeba ustalić nie tylko treść projektu aktu notarialnego, ale też dokładny status dzierżawy: czy jest już zawarta, na jaki czas, z jaką datą, czy grunt został wydany, czy inwestor objął posiadanie oraz czy uzyskano wymagane decyzje lub zgody.

Sankcje za naruszenie obowiązków z UKUR

Na gruncie art. 9 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego naruszenie obowiązków ustawowych może prowadzić do bardzo poważnych skutków. W określonych przypadkach KOWR może wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa za zapłatą ceny odpowiadającej wartości rynkowej.

To nie jest sankcja „automatyczna” w każdej sprawie, ale ryzyka nie wolno bagatelizować. Ocena zależy od konkretnego naruszenia, treści czynności prawnej, dat i dokumentów. Jeżeli więc nabywca świadomie kupuje grunt po to, by natychmiast oddać go inwestorowi w posiadanie, trzeba zakładać podwyższone ryzyko interwencji KOWR.

W sprawach dotyczących wydzierżawienia ziemi trzeba też osobno sprawdzić skutki dla ubezpieczenia społecznego rolników i świadczeń z KRUS, bo są to odrębne zagadnienia niż sama zgodność z UKUR.

Czy odrolnienie lub zmiana charakteru gruntu rozwiązuje problem?

Nie zawsze. W praktyce często pada stwierdzenie, że „wystarczy odrolnić grunt”. To zbyt duże uproszczenie. Dla oceny zastosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego znaczenie ma przede wszystkim to, czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który odsyła do art. 46¹ Kodeksu cywilnego, z uwzględnieniem wyłączeń ustawowych.

Sama planowana inwestycja fotowoltaiczna nie powoduje jeszcze automatycznie, że nieruchomość przestaje być rolna. Trzeba sprawdzić m.in. stan planistyczny, przeznaczenie gruntu, ewidencję, a w niektórych sytuacjach także decyzje dotyczące wyłączenia z produkcji rolnej. Dopiero pełna analiza dokumentów pozwala ocenić, czy UKUR nadal będzie miała zastosowanie.

W praktyce bezpieczniej jest nie zakładać z góry, że inwestycja OZE usuwa obowiązki z art. 2b UKUR. Najpierw trzeba zbadać dokumenty. To samo dotyczy sytuacji, w których rozważana jest późniejsza darowizna gruntu rolnego albo inne rozporządzenie nieruchomością.

Jak bezpiecznie zaplanować transakcję?

W opisanym typie spraw najbezpieczniejsze jest sprawdzenie wszystkich elementów jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży. W praktyce warto zweryfikować:

Jeżeli celem nabycia od początku jest realizacja inwestycji fotowoltaicznej przez inny podmiot, warto rozważyć wystąpienie o zgodę KOWR albo zmianę struktury transakcji jeszcze przed jej sfinalizowaniem. W przeciwnym razie kupujący może wejść jednocześnie w obowiązki wobec dzierżawcy i w spór z KOWR.

Podsumowanie

Jeżeli przed sprzedażą gruntu rolnego została skutecznie zawarta i wykonana w zakresie wydania nieruchomości umowa dzierżawy, nabywca może być nią związany na podstawie art. 678 § 1-2 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego. Jednocześnie po nabyciu nieruchomości rolnej co do zasady ciąży na nim obowiązek z art. 2b ust. 1-2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czyli osobistego prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat i zakaz oddania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom.

W takiej sytuacji nie ma prostej zasady, że „pierwszeństwo ma dzierżawa” albo „pierwszeństwo ma UKUR”. Z punktu widzenia prawa cywilnego umowa może wiązać nabywcę, ale z punktu widzenia prawa rolnego jej wykonywanie może generować istotne ryzyko. Dlatego każdą taką sprawę trzeba ocenić na podstawie konkretnych dokumentów, dat i zapisów umownych.

FAQ

Czy po zakupie gruntu rolnego zawsze trzeba prowadzić gospodarstwo osobiście?

Co do zasady tak, jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna. Wynika to z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wyjątki zależą od podstawy nabycia, treści ustawy i czasem od treści decyzji KOWR.

Czy mogę wydzierżawić grunt rolny przed upływem 5 lat od zakupu?

Co do zasady nie, ponieważ art. 2b ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zakazuje oddawania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom. Wyjątkiem może być sytuacja przewidziana w ustawie albo zgoda Dyrektora Generalnego KOWR z art. 2b ust. 3.

Czy umowa dzierżawy zawarta przez poprzedniego właściciela przechodzi na nabywcę?

Może przejść. Decydują przede wszystkim art. 678 § 1-2 i art. 694 Kodeksu cywilnego. Kluczowe są: czas oznaczony, forma pisemna z datą pewną i wydanie gruntu dzierżawcy.

Czy inwestycja fotowoltaiczna automatycznie wyłącza stosowanie UKUR?

Nie. Trzeba zbadać status nieruchomości, dokumenty planistyczne i ewentualne decyzje dotyczące wyłączenia z produkcji rolnej. Sama planowana farma PV nie oznacza jeszcze, że nieruchomość przestaje być rolna na potrzeby UKUR.

Jakie ryzyko grozi za naruszenie obowiązków z UKUR?

W określonych przypadkach KOWR może skorzystać z uprawnień przewidzianych w art. 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w tym wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa za wartość rynkową. Skala ryzyka zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – ISAP
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – link do przepisu