Dzierżawa gruntów rolnych a obowiązek prowadzenia gospodarstwa – co przy darowiźnie od osoby bliskiej?

Dzierżawa gruntów nabytych odpłatnie

Powszechną praktyką jest zawieranie umów dzierżawy pod inwestycje (np. fotowoltaiczne lub wiatrowe), w których realizacja przedsięwzięcia następuje znacznie później niż podpisanie umowy. W takich przypadkach kluczowe znaczenie ma odpowiednie uregulowanie treści umowy.

Możliwe jest zagwarantowanie wydzierżawiającemu prawa do dalszego użytkowania gruntów do momentu rozpoczęcia inwestycji. W praktyce oznacza to, że do czasu pisemnego zawiadomienia przez dzierżawcę o planowanym rozpoczęciu prac, właściciel może nadal prowadzić działalność rolniczą na tych gruntach.

Jeżeli jednak w umowie nie zostanie wyraźnie przewidziane takie uprawnienie, to od momentu zawarcia umowy dzierżawy wyłączne prawo do korzystania z nieruchomości przysługuje dzierżawcy, a wydzierżawiający powinien powstrzymać się od ingerencji w grunt.

Darowizna od osoby bliskiej a obowiązek prowadzenia gospodarstwa

Brat stanowi osobę bliską w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 2 pkt 6).

Zgodnie z art. 2b ust. 1 nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a zgodnie z ust. 2 w tym okresie nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Jednak art. 2b ust. 4 wskazuje, że przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości rolnej zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie bliskiej.

Sporne interpretacje przepisów

W doktrynie występują trzy poglądy dotyczące stosowania tego wyłączenia wobec nabywcy będącego osobą bliską:

„Kontrowersje budzi natomiast kwestia, czy omawiane wyłączenie odnosi się do nabywcy (biorcy) nieruchomości rolnej, gdy jest on osobą bliską (...). W tej mierze wyróżnić można trzy poglądy.”

Pierwszy pogląd zakłada, że wyłączenie obejmuje również nabywcę – nie obowiązują go ani nakazy, ani zakazy wynikające z art. 2b ust. 1 i 2.

Drugi pogląd przyjmuje, że nabywca nadal podlega obowiązkowi prowadzenia gospodarstwa i ograniczeniom w rozporządzaniu nieruchomością.

Trzeci pogląd wskazuje, że nabywca nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa, ale nadal obowiązuje go zakaz zbywania lub oddawania nieruchomości w posiadanie.

Właściwa interpretacja przepisów

Najbardziej uzasadniony jest pogląd pierwszy. Artykuł 2b ust. 4 pkt 1 lit. a u.k.u.r. wyłącza stosowanie przepisów ust. 1 i 2 w całości, również wobec nabywcy będącego osobą bliską.

Przemawia za tym wykładnia językowa („Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się”), historyczna (brak zamiaru zaostrzenia przepisów wobec osób bliskich), systemowa oraz funkcjonalna.

Ponadto należy uwzględnić konstytucyjną ochronę prawa własności (art. 64 Konstytucji RP) oraz zasadę proporcjonalności (art. 31 ust. 3 Konstytucji RP), które przemawiają przeciwko nadmiernym ograniczeniom wobec osób bliskich.

W konsekwencji osoba, która nabyła nieruchomość rolną w drodze darowizny od osoby bliskiej, nie jest zobowiązana do prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat ani objęta zakazem oddania jej w posiadanie innym podmiotom.

FAQ

Czy mogę podpisać umowę dzierżawy i nadal uprawiać grunt do czasu inwestycji?

Tak, ale tylko jeśli umowa wyraźnie to przewiduje. W praktyce stosuje się zapis, zgodnie z którym właściciel może korzystać z nieruchomości do momentu pisemnego zawiadomienia przez dzierżawcę o rozpoczęciu inwestycji. Bez takiego postanowienia prawo korzystania przechodzi na dzierżawcę już od dnia zawarcia umowy.

Czy dzierżawa przed upływem 5 lat od zakupu gruntów jest dopuszczalna?

Co do zasady nie – oddanie nieruchomości w posiadanie innemu podmiotowi narusza art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jednak odpowiednio skonstruowana umowa (bez faktycznego przekazania posiadania do czasu inwestycji) może ograniczyć ryzyko naruszenia przepisów.

Co oznacza „oddanie w posiadanie” w kontekście dzierżawy?

To faktyczne przekazanie możliwości korzystania z nieruchomości innemu podmiotowi. Jeżeli dzierżawca nie obejmuje gruntu w posiadanie (np. do czasu inwestycji), a właściciel nadal go użytkuje, można argumentować, że nie doszło do naruszenia zakazu.

Czy darowizna od osoby bliskiej znosi obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat?

Zgodnie z dominującą interpretacją – tak. Art. 2b ust. 4 ustawy wyłącza stosowanie obowiązku prowadzenia gospodarstwa i zakazu rozporządzania nieruchomością w przypadku obrotu między osobami bliskimi.

Kim jest „osoba bliska” według przepisów?

To m.in. małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo (np. brat), dzieci rodzeństwa, osoby przysposabiające i przysposobione.

Czy mogę od razu wydzierżawić grunt otrzymany w darowiźnie od brata?

Tak, przy przyjęciu dominującej wykładni – nie obowiązuje Cię ani 5-letni obowiązek prowadzenia gospodarstwa, ani zakaz oddania nieruchomości w posiadanie innym.

Czy istnieje ryzyko odmiennej interpretacji przepisów?

Tak. W doktrynie występują różne stanowiska. Choć przeważa pogląd korzystny dla właściciela, w praktyce (np. przy kontroli KOWR lub sporze sądowym) możliwe jest przyjęcie bardziej restrykcyjnej interpretacji.

Jak zabezpieczyć się przy umowie dzierżawy pod inwestycję?

Najważniejsze elementy to:

• brak przekazania posiadania do czasu rozpoczęcia inwestycji,
• precyzyjne określenie momentu wejścia dzierżawcy na grunt,
• prawo właściciela do dalszego użytkowania,
• jasne warunki wypowiedzenia lub rozwiązania umowy.

Czy każda umowa dzierżawy pod fotowoltaikę lub wiatraki jest bezpieczna?

Nie. Kluczowe znaczenie ma jej treść. Błędne zapisy mogą skutkować naruszeniem ustawy i poważnymi konsekwencjami prawnymi.

Czy warto skonsultować umowę przed podpisaniem?

Zdecydowanie tak. Umowy inwestycyjne są złożone i często wieloletnie – ich analiza pozwala uniknąć utraty kontroli nad nieruchomością lub naruszenia przepisów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592