Dzierżawa gruntu rolnego przed upływem 5 lat a darowizna od osoby bliskiej

Dzierżawa gruntów rolnych nabytych odpłatnie – skąd bierze się ograniczenie 5 lat?

Jeżeli nieruchomość rolna została nabyta na podstawie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, trzeba w pierwszej kolejności sprawdzić, czy do konkretnego nabycia miał zastosowanie art. 2b ust. 1 i 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Z kolei art. 2b ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, że w tym okresie nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Osobnym, ale powiązanym problemem jest zakup gospodarstwa rolnego a przeprowadzka z dzieckiem i obowiązki wobec KOWR.

To oznacza, że przy gruntach kupionych odpłatnie zwykła dzierżawa zawarta i wykonywana przed upływem 5 lat może naruszać ustawowy zakaz oddania nieruchomości w posiadanie innemu podmiotowi. Problemem nie jest więc wyłącznie podpisanie dokumentu, ale przede wszystkim to, czy dzierżawca uzyska prawo faktycznego władania gruntem.

W praktyce inwestycyjnej dotyczy to zwłaszcza umów pod farmy fotowoltaiczne, magazyny energii, turbiny wiatrowe, stacje transformatorowe lub infrastrukturę przesyłową. Często inwestor chce podpisać umowę kilka lat wcześniej, zanim zacznie budowę.

Czy można podpisać umowę wcześniej, ale nadal samemu uprawiać ziemię?

Takie rozwiązanie bywa stosowane, ale wymaga dużej ostrożności. Z punktu widzenia prawa nie wystarczy nazwać dokument „umową przedwstępną”, „umową dzierżawy warunkowej” albo „rezerwacją terenu”. Znaczenie ma rzeczywista treść zobowiązania i to, czy inwestor już od chwili podpisania uzyskuje posiadanie zależne gruntu w rozumieniu art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli właściciel nadal wyłącznie użytkuje grunt, sieje, zbiera plony i nie przekazuje inwestorowi faktycznego władztwa nad nieruchomością, ryzyko naruszenia art. 2b ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest mniejsze. Jeżeli jednak z umowy wynika, że dzierżawca od razu obejmuje teren, może prowadzić badania, grodzić grunt, wyłączać go z produkcji albo decydować o sposobie korzystania, to trudno bronić tezy, że do oddania w posiadanie jeszcze nie doszło.

Dlatego przy umowach inwestycyjnych kluczowe są zapisy określające:

• czy i od kiedy inwestor obejmuje grunt w posiadanie,
• czy właściciel zachowuje pełne prawo użytkowania rolnego do określonej daty lub zdarzenia,
• czy inwestor może wejść na grunt tylko incydentalnie, np. w celu pomiarów,
• kto pobiera pożytki z nieruchomości do czasu rozpoczęcia inwestycji,
• od kiedy należny jest czynsz dzierżawny właściwy dla fazy operacyjnej inwestycji.

Darowizna od osoby bliskiej – czy obowiązuje 5-letni zakaz?

W przypadku nabycia nieruchomości rolnej od osoby bliskiej sytuacja jest korzystniejsza. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przez osobę bliską rozumie się zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione. Brat mieści się więc w tej definicji wprost.

Najistotniejszy jest art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym przepisów art. 2b ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości rolnej nabytej przez osobę bliską zbywcy. W aktualnej praktyce interpretacyjnej oznacza to co do zasady, że przy darowiźnie od osoby bliskiej nabywcy nie wiąże ani obowiązek 5-letniego prowadzenia gospodarstwa, ani zakaz zbywania czy oddawania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom.

To stanowisko jest obecnie najsilniej uzasadnione językowo, ponieważ ustawa wyłącza stosowanie całych ustępów 1 i 2, a nie tylko ich części. W konsekwencji osoba, która dostała grunt rolny od brata, rodzica czy dziecka, może co do zasady wydzierżawić taki grunt bez oczekiwania 5 lat.

Podobne problemy pojawiają się też przy przekazaniu nieruchomości po darowiźnie działki rolnej kupionej od KOWR, gdzie oprócz samej dzierżawy trzeba zbadać także wcześniejsze ograniczenia wynikające z trybu nabycia.

Czy w tej kwestii istnieją jeszcze spory interpretacyjne?

Tak, choć dziś dominująca wykładnia jest korzystna dla nabywcy od osoby bliskiej. W starszej doktrynie i praktyce pojawiały się poglądy, że wyłączenie z art. 2b ust. 4 należy rozumieć węziej. Część autorów przyjmowała, że nabywca od osoby bliskiej nadal powinien prowadzić gospodarstwo, inni zaś – że nie musi prowadzić gospodarstwa, ale nadal nie może oddać gruntu w posiadanie.

Obecnie bezpieczniej jest przyjąć, że przepis wyłącza oba ograniczenia jednocześnie. Mimo to w indywidualnych sprawach warto sprawdzić całą historię nabycia nieruchomości, bo znaczenie mogą mieć również inne obciążenia umowne, wpisy w księdze wieczystej, zobowiązania wobec KOWR albo warunki wynikające z wcześniejszej umowy sprzedaży.

Jakie znaczenie ma zgoda sądu?

dzierżawa ziemi rolnej po darowiźnie przed upływem 5 lat wymaga ustalenia, czy do nabycia zastosowanie miał pięcioletni obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa i zakaz oddawania nieruchomości w posiadanie. Jeżeli do nieruchomości ma zastosowanie art. 2b ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wcześniejsze zbycie albo oddanie w posiadanie innemu podmiotowi może nastąpić po uzyskaniu zgody sądu. Podstawę stanowi art. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który przewiduje możliwość zezwolenia przez sąd na zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie przed upływem 5 lat, jeżeli jest to uzasadnione ważnym interesem nabywcy lub interesem publicznym.

W praktyce oznacza to, że przy gruntach kupionych odpłatnie pełne „obejście” zakazu przez standardową dzierżawę jest ryzykowne. Jeżeli inwestor chce już teraz objąć grunt i realnie z niego korzystać, a 5-letni termin jeszcze nie upłynął, trzeba rozważyć drogę sądową albo inną konstrukcję prawną dopasowaną do konkretnego stanu faktycznego.

Na co uważać przy umowie dzierżawy pod inwestycję?

Poza ograniczeniami z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego trzeba zwrócić uwagę również na cywilnoprawną treść umowy dzierżawy. Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Jeśli więc strony zawierają pełną dzierżawę, to z samej jej istoty wynika przekazanie szerokiego prawa korzystania z nieruchomości.

W umowie warto precyzyjnie określić:

• moment objęcia nieruchomości w posiadanie przez inwestora,
• zakres prawa wejścia na grunt przed rozpoczęciem budowy,
• zasady odpowiedzialności za szkody w uprawach,
• obowiązki podatkowe i koszty utrzymania gruntu,
• czy właściciel zachowuje dopłaty i pożytki rolne do określonego etapu,
• warunki rozwiązania umowy, jeżeli inwestycja nie dojdzie do skutku.

Jeżeli właściciel jest rolnikiem ubezpieczonym w KRUS, dzierżawa może wpływać również na sytuację ubezpieczeniową lub emerytalną. To trzeba badać odrębnie od samej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Kiedy szczególnie potrzebna jest indywidualna analiza?

Indywidualna analiza jest potrzebna zwłaszcza wtedy, gdy:

• część gruntów została kupiona, a część otrzymana w darowiźnie,
• nabycie nastąpiło od rodziny, ale nieruchomość była wcześniej objęta dodatkowymi zastrzeżeniami,
• grunt ma być przeznaczony pod inwestycję etapowaną,
• inwestor wymaga prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane już na wczesnym etapie,
• umowa przewiduje wieloletnią wyłączność lub kary umowne.

W takich sprawach jeden nieprecyzyjny zapis może przesądzić o tym, że organy lub druga strona uznają, iż doszło już do oddania nieruchomości w posiadanie.

Podsumowanie

Jeżeli grunt rolny został nabyty odpłatnie i obejmuje go art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, to przez 5 lat co do zasady nie wolno oddać go w posiadanie innemu podmiotowi. Sama umowa dzierżawy podpisana pod przyszłą inwestycję nie musi jeszcze automatycznie oznaczać naruszenia prawa, ale będzie bezpieczna tylko wtedy, gdy nie prowadzi do faktycznego przekazania posiadania przed upływem ustawowego terminu albo gdy wcześniej uzyskano zgodę sądu na podstawie art. 2b ust. 3.

Inaczej jest przy darowiźnie od osoby bliskiej. W takim przypadku, na podstawie art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, 5-letnie ograniczenia co do zasady nie obowiązują. To zwykle pozwala wydzierżawić grunt od razu, ale i tak trzeba sprawdzić treść całej umowy oraz historię nieruchomości.

FAQ

Czy mogę podpisać dzierżawę przed upływem 5 lat od zakupu ziemi?

Możesz podpisać dokument, ale jeżeli w praktyce prowadzi on do oddania gruntu w posiadanie innemu podmiotowi, może naruszać art. 2b ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Trzeba ocenić konkretną treść umowy i sposób jej wykonywania.

Czy wystarczy, że wpiszę w umowie, że nadal sam uprawiam grunt?

Nie zawsze. Taki zapis pomaga, ale nie przesądza sprawy, jeśli inne postanowienia dają inwestorowi realne władztwo nad nieruchomością. Liczy się całokształt uprawnień stron.

Czy darowizna od brata znosi obowiązek 5-letniego prowadzenia gospodarstwa?

Co do zasady tak. Wynika to z art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a w związku z art. 2 pkt 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jeśli brat był zbywcą nieruchomości.

Czy przy darowiźnie od osoby bliskiej mogę od razu wydzierżawić grunt?

Zwykle tak, bo ograniczenia z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady nie mają wtedy zastosowania. Warto jednak sprawdzić, czy nie ma innych ograniczeń wynikających z wcześniejszych umów lub wpisów.

Co oznacza „oddanie w posiadanie”?

Chodzi o faktyczne przekazanie innemu podmiotowi władztwa nad nieruchomością. Jeżeli druga strona może już korzystać z gruntu jak dzierżawca, zakaz może zostać uznany za naruszony.

Czy mogę uzyskać zgodę na wcześniejszą dzierżawę?

Tak, w określonych przypadkach można wystąpić do sądu o zezwolenie na podstawie art. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Sąd bada wtedy, czy przemawia za tym ważny interes nabywcy albo interes publiczny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

3. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.