Zakup gospodarstwa rolnego a przeprowadzka z dzieckiem i obowiązki wobec KOWR

Co jest tu największym problemem prawnym?

W opisanej sytuacji nakładają się na siebie dwa odrębne porządki prawne:

• prawo rodzinne – czyli potrzeba uzyskania rozstrzygnięcia sądu co do zmiany miejsca pobytu dziecka, jeżeli drugi rodzic nie wyraża zgody albo jest spór co do istotnej sprawy dziecka,
• prawo rolne – czyli ograniczenia dotyczące nabycia nieruchomości rolnej oraz obowiązki wobec KOWR po zakupie.

Największe ryzyko nie polega wyłącznie na samym braku natychmiastowego zamieszkania, lecz na tym, że po zakupie nieruchomość rolna nie powinna zostać oddana w posiadanie innym osobom bez podstawy zgodnej z ustawą. Wynika to wprost z art. 2b ust. 1–3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Obowiązki nabywcy po zakupie gospodarstwa rolnego

Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna – prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Z kolei art. 2b ust. 2 tej ustawy stanowi, że w tym 5-letnim okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

To właśnie sformułowanie „oddana w posiadanie” jest kluczowe. Obejmuje ono nie tylko dzierżawę, ale również inne konstrukcje, które faktycznie pozwalają innej osobie władać nieruchomością. Dlatego próba „obejścia” problemu przez nazwanie umowy inaczej niż dzierżawa nie daje bezpieczeństwa, jeżeli w praktyce zbywcy nadal mieliby korzystać z gospodarstwa jak dotychczas.

W praktyce trzeba więc bardzo ostrożnie odróżnić:

• krótki, techniczny termin na wydanie nieruchomości po sprzedaży,
• od realnego pozostawienia zbywców w posiadaniu domu lub całego gospodarstwa przez wiele miesięcy.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie: najpierw umowa przedwstępna

Jeżeli nie masz pewności, czy i kiedy będziesz mogła legalnie przenieść dziecko do nowego miejsca, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zwykle nie przyspieszać aktu przenoszącego własność, tylko zawrzeć umowę przedwstępną. Pozwala to zabezpieczyć transakcję, a jednocześnie nie uruchamia jeszcze 5-letnich obowiązków z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Umowa przedwstępna jest uregulowana w art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że przez umowę przedwstępną jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej.

W praktyce można rozważyć:

• umowę przedwstępną z odpowiednio określonym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej,
• zadatek albo zaliczkę,
• precyzyjne opisanie, jakie dokumenty i warunki mają być spełnione przed aktem końcowym.

To rozwiązanie jest szczególnie logiczne wtedy, gdy postępowanie rodzinne może potrwać kilka miesięcy. Dzięki temu nie kupujesz jeszcze gospodarstwa w momencie, w którym nie możesz go faktycznie objąć i prowadzić zgodnie z wymogami ustawy.

Zobacz również:

zakup działek rolnych a obowiązek prowadzenia gospodarstwa

Czy można kupić od razu i wprowadzić się później?

Takie rozwiązanie jest prawnie bardziej ryzykowne. Sam fakt, że po zakupie nie mieszkasz jeszcze na miejscu, nie musi automatycznie oznaczać naruszenia ustawy, ale znaczenie ma cały stan faktyczny: kto faktycznie włada nieruchomością, kto podejmuje decyzje gospodarcze, kto wykonuje prace, gdzie znajduje się ośrodek prowadzenia gospodarstwa i czy nie doszło do oddania nieruchomości w posiadanie innej osobie.

Jeżeli przez kilka miesięcy dawni właściciele mieliby pozostać na miejscu i dalej korzystać z gospodarstwa, to ryzyko naruszenia art. 2b ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest realne. Dotyczy to zwłaszcza dzierżawy, użyczenia albo innej umowy dającej im faktyczne władztwo nad nieruchomością.

Właśnie dlatego twierdzenie, że „KOWR zapewne nie zdąży skontrolować”, nie powinno być traktowane jako rozwiązanie prawne. Kontrola może nastąpić później, a znaczenie mają rzeczywiste okoliczności po nabyciu, nie tylko moment wizyty kontrolnej.

Czy zbywcy mogą zostać jeszcze przez kilka miesięcy?

To zależy od tego, w jakim zakresie mieliby pozostać i na jakiej podstawie. Inaczej ocenia się krótki termin techniczny na wydanie nieruchomości, a inaczej półroczne pozostawienie zbywców w domu i w gospodarstwie.

Bezpieczniej jest:

• w akcie notarialnym przewidzieć konkretny termin wydania nieruchomości,
• ograniczyć ten termin do niezbędnego minimum,
• unikać tworzenia sytuacji, w której zbywcy nadal faktycznie prowadzą gospodarstwo po sprzedaży.

Im dłuższy okres i im szerszy zakres korzystania przez sprzedających, tym większe ryzyko uznania, że doszło do oddania nieruchomości w posiadanie innemu podmiotowi w rozumieniu art. 2b ust. 2 ustawy.

Jeżeli miałoby chodzić tylko o sam budynek mieszkalny, ocena również wymaga ostrożności. W praktyce nie ma jednej bezwzględnej odpowiedzi dla każdej sytuacji, bo liczy się to, czy wraz z domem nie dochodzi do faktycznego przekazania części składowej gospodarstwa w sposób sprzeczny z celem ustawowego ograniczenia.

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na czasowe oddanie nieruchomości w posiadanie

Jeżeli po zakupie rzeczywiście potrzebujesz czasowo oddać nieruchomość w posiadanie innemu podmiotowi, trzeba rozważyć wniosek na podstawie art. 2b ust. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z tym przepisem Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę – w drodze decyzji administracyjnej – na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2, przed upływem 5 lat od dnia przeniesienia własności, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

W opisanym stanie faktycznym argumentem może być to, że bez rozstrzygnięcia sądu rodzinnego nie możesz bezpiecznie i legalnie przenieść miejsca pobytu dziecka. To może stanowić ważny interes nabywcy, ale nie działa automatycznie – trzeba to przekonująco wykazać.

Do wniosku warto dołączyć w szczególności:

• dokumenty potwierdzające toczące się postępowanie rodzinne,
• uzasadnienie, dlaczego przeprowadzka nie może nastąpić od razu,
• opis planowanego okresu przejściowego,
• projekt umowy lub założenia dotyczące czasowego korzystania z nieruchomości,
• wyjaśnienie, że po ustaniu przeszkody gospodarstwo będzie prowadzone osobiście przez nabywcę.

Nie warto jednak zakładać, że sama trudna sytuacja rodzinna zawsze wystarczy. Organ bada konkretny przypadek, a decyzja ma charakter uznaniowy w granicach ustawowych przesłanek.

Zobacz również:

osobiste prowadzenie gospodarstwa a dzierżawa

Sprawa dziecka – czy sam zakup musi nastąpić wcześniej?

Nie ma ogólnej zasady, że sąd rodzinny zawsze musi zobaczyć już podpisany akt notarialny. W sprawach dotyczących dziecka sąd ocenia przede wszystkim, czy planowana zmiana miejsca pobytu jest zgodna z dobrem dziecka. Znaczenie mają więc warunki mieszkaniowe, szkoła, organizacja opieki, sytuacja rodziców i realność planu przeprowadzki.

Jeżeli drugi rodzic nie wyraża zgody na zmianę miejsca pobytu dziecka, zastosowanie ma art. 97 § 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym o istotnych sprawach dziecka rodzice rozstrzygają wspólnie, a w braku porozumienia rozstrzyga sąd opiekuńczy. Dodatkowo sąd kieruje się dobrem dziecka jako zasadą nadrzędną, wynikającą m.in. z art. 95 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W praktyce dla sądu rodzinnego mogą być wystarczające różne dokumenty potwierdzające realność planu przeprowadzki, np. umowa przedwstępna, projekt umowy, oświadczenia stron, warunki mieszkaniowe czy informacje o szkole. To jednak zależy od konkretnego stanu faktycznego i stanowiska sądu w danej sprawie.

Jak praktycznie ułożyć transakcję, żeby ograniczyć ryzyko?

Najbezpieczniejsza kolejność działań w podobnych sprawach wygląda zwykle tak:

Czego lepiej nie robić?

• Nie warto kupować gospodarstwa tylko w nadziei, że przez kilka miesięcy „nikt tego nie sprawdzi”.
• Nie należy zawierać pozornych umów, które mają ukryć faktyczne pozostawienie zbywców w posiadaniu gospodarstwa.
• Nie należy zakładać, że sama przejściowa przeszkoda rodzinna zawsze usprawiedliwi naruszenie art. 2b ust. 2 ustawy.
• Nie warto wielokrotnie modyfikować ustnych ustaleń ze sprzedającymi bez odzwierciedlenia ich w dokumentach notarialnych i towarzyszących.

W sprawach rolnych dokumenty muszą odpowiadać rzeczywistemu przebiegowi transakcji. W przeciwnym razie ryzyko sporu z KOWR oraz problemów dowodowych rośnie.

Jakie mogą być konsekwencje naruszenia obowiązków wobec KOWR?

Konsekwencje zależą od rodzaju naruszenia i konkretnego stanu faktycznego. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje instrumenty nadzoru i kontroli, a KOWR może badać wykonywanie obowiązków wynikających z art. 2b tej ustawy, w szczególności na podstawie art. 8a.

Nie należy jednak upraszczać tego do stwierdzenia, że „każda dzierżawa powoduje unieważnienie umowy”. Takie ujęcie jest zbyt daleko idące. Skutki prawne zależą od tego, jaki obowiązek został naruszony, w jakiej formie, czy była zgoda organu i jakie środki przewiduje ustawa w danym przypadku. Dlatego przed podpisaniem aktu trzeba ocenić konkretną konstrukcję planowanej transakcji.

Zobacz również:

sprzedaż działek rolnych przed upływem 5 lat od nabycia

Wnioski praktyczne

1. Jeżeli termin przeprowadzki z dzieckiem jest niepewny, najbezpieczniej najpierw zawrzeć umowę przedwstępną, a nie od razu umowę przenoszącą własność.
2. Po nabyciu nieruchomości rolnej trzeba liczyć się z obowiązkami z art. 2b ust. 1–2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w tym z 5-letnim zakazem oddawania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom bez wymaganej zgody.
3. Pozostawienie sprzedających na gospodarstwie przez pół roku może być ryzykowne, zwłaszcza jeżeli obejmuje nie tylko techniczne wydanie nieruchomości, ale faktyczne dalsze korzystanie z niej.
4. Jeżeli czasowe oddanie nieruchomości w posiadanie jest konieczne, należy rozważyć wniosek do Dyrektora Generalnego KOWR na podstawie art. 2b ust. 3 ustawy i dobrze udokumentować ważny interes nabywcy.
5. W sprawie rodzinnej trzeba działać równolegle z prawnikiem rodzinnym, bo ocena, czy sąd zaakceptuje umowę przedwstępną jako wystarczającą podstawę planowanej zmiany miejsca pobytu dziecka, zależy od konkretnego stanu faktycznego.

FAQ

Czy KOWR wymaga, żeby po zakupie od razu zamieszkać w gospodarstwie?

Ustawa nie posługuje się prostym wymogiem „natychmiastowego zamieszkania”, lecz obowiązkiem osobistego prowadzenia gospodarstwa przez osobę fizyczną i zakazem oddania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom przez 5 lat. Podstawą jest art. 2b ust. 1–2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Czy dawni właściciele mogą po sprzedaży jeszcze mieszkać na miejscu?

Mogą tylko w takim zakresie, który nie spowoduje naruszenia art. 2b ust. 2 ustawy. Krótki termin na wydanie nieruchomości bywa dopuszczalny, ale dłuższe pozostawienie w faktycznym posiadaniu jest ryzykowne i może wymagać zgody KOWR.

Czy można zawrzeć dzierżawę na kilka miesięcy po zakupie?

Co do zasady oddanie nieruchomości w dzierżawę w ciągu 5 lat od nabycia jest objęte zakazem z art. 2b ust. 2 ustawy. Wyjątkiem może być zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wydana na podstawie art. 2b ust. 3 tej ustawy.

Czy sprawa o dziecko może uzasadniać zgodę KOWR?

Tak, może stanowić ważny interes nabywcy, ale wymaga wykazania i udokumentowania. Nie jest to przesłanka automatyczna, a decyzja zapada indywidualnie.

Czy lepiej podpisać akt notarialny czy umowę przedwstępną?

Jeżeli nie masz pewności co do terminu przeprowadzki i objęcia gospodarstwa, zwykle bezpieczniejsza jest umowa przedwstępna. Pozwala zabezpieczyć zakup bez uruchamiania od razu obowiązków z art. 2b ustawy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.