Zwrot pieniędzy za zainstalowanie pieca i okien w mieszkaniu w prywatnej kamienicy

Ulepszenia w wynajmowanym lokalu

Przepisy dotyczące Pańskiej sytuacji prawnej jako najemcy lokalu należącego do osoby prywatnej zawarte są w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (art. 659-692) oraz w ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Na podstawie tych przepisów dokonane przez Pana w mieszkaniu inwestycje w postaci wymiany okien i zamontowania ogrzewania kominkowego należy zakwalifikować jako ulepszenia. Kodeks cywilny nie zawiera definicji ulepszeń. Wskazanie, że chodzi o ulepszenie, a nie o zwykłą naprawę lokalu, co obciąża najemcę, ma znaczenie przy dokonywaniu oceny w zakresie rozliczeń między stronami z tego tytułu. Za naprawy, które obciążają najemcę, wynajmujący nie zwraca mu kosztów. Co innego, jeżeli chodzi o ulepszenia. Ulepszeniem zaś przedmiotu najmu (podlegającemu pod art. 676 Kodeksu cywilnego – w skrócie K.c.) jest nadanie mu takich pożytecznych właściwości, których poprzednio nie miał, bądź zwiększenie jego wartości, chociaż przedmiot najmu zdatny był do umówionego użytku (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 18.01.1949 r.; sygn. akt C 1928/48; PP 49/11/130). Do urządzeń należących do ulepszeń należy także m.in. instalacja do odbioru telewizji, wodociągowa czy centralnego ogrzewania.

Art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych podlegających reżimowi ustawy o ochronie lokatorów, pewną modyfikację art. 684 Kodeksu cywilnego. Według wspomnianego wyżej art. 6d „najemca może dokonać ulepszeń w lokalu, ale jedynie za zgodą wynajmującego i także na podstawie pisemnej umowy przewidującej sposób rozliczeń z tego tytułu”.

Czy założenie urządzeń stanowiących ulepszenia o których mowa w art. 684 K.c., może być dokonane bez zgody wynajmującego?

Należy się w związku z tym zastanowić, czy w takim razie także założenie urządzeń stanowiących ulepszenia, o których mowa w art. 684 K.c., może być dokonane bez zgody wynajmującego, czy jednak najemca będzie musiał, ze względu na treść art. 6d ustawy o ochronie lokatorów, także i w tych wypadkach uzyskać zgodę wynajmującego. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów przepisy tej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw, które w sposób korzystniejszy dla lokatora regulują jego ochronę. Wypada stwierdzić, że z taką sytuacją mamy do czynienia właśnie w omawianym przypadku. Art. 684 K.c. przewiduje, że w zakresie urządzeń tam wymienionych, jednocześnie stanowiących ulepszenia, najemca nie musi uzyskiwać zgody na ich dokonanie. W związku z powyższym nie na każde ulepszenie najemca musi uzyskać zgodę wynajmującego. Art. 684 K.c. zezwala najemcy na założenie – bez zgody wynajmującego – wymienionych tam urządzeń, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom lub zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Z tego przykładowego wyliczenia wnosić należy, że zgoda wynajmującego nie jest potrzebna do zainstalowania przez najemcę w lokalu wszelkich podobnych do wymienionych w przepisie urządzeń zmierzających do uzyskania dzięki temu wyższego komfortu mieszkaniowego. Granicę dokonywanych ulepszeń jednak wyznaczają obowiązujące przepisy i bezpieczeństwo nieruchomości.

Rozliczenie ulepszeń dokonanych w wynajmowanym mieszkaniu

Dokonane ulepszenia strony mogą rozliczyć według własnej woli. Z art. 676 K.c. wynika, że jeżeli strony tej kwestii nie uregulują, wówczas wybór należy do wynajmującego, który może albo je zatrzymać i zwrócić najemcy kwotę odpowiadającą ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Jeżeli wynajmujący nie dokona w odpowiednim czasie wyboru, przyjąć należy, że najemca może mu wyznaczyć do tego odpowiedni termin (art. 365 § 3 K.c.). Jeżeli ten termin bezskutecznie upłynie, uprawnienie to przechodzi na najemcę. Ma to szczególne znaczenie, gdyż roszczenie o zwrot nakładów przedawnia się z upływem roku od zwrotu rzeczy (art. 677 K.c.). Przyjmuje się przy tym, że przepis art. 676 K.c. ma zastosowanie jedynie do ulepszeń, gdyż nakłady konieczne rozliczane mogą być w czasie trwania najmu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30.12.1971 r., sygn. akt III CRN 375/1971, niepublikowany). Należy odrzucić taką możliwość zwłaszcza w tych wypadkach, gdy usuniecie dokonanych ulepszeń jest po prostu niemożliwe albo niemożliwe z powodu braku materiałów, które najemca usunął, a które z powrotem miałby zainstalować. Istnieje też możliwość uznania za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego czy społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa (art. 5 K.c.) żądania wynajmującego przywrócenia do stanu poprzedniego, gdyby okazało się, że byłoby ono bardzo utrudnione.

Reasumując, w Pańskim przypadku dokonane inwestycje należy uznać za ulepszenia, które nie wymagały uzyskania wcześniejszej zgody właściciela. Ponieważ dokonane ulepszenia stały się częściami składowymi mieszkania – w związku z czym jest utrudnione ich zdemontowanie, właściciel lokalu po wygaśnięciu najmu nie może żądać ich odłączenia. Na tej podstawie po zakończeniu okresu najmu (w ciągu roku od jego zakończenia) przysługuje Panu roszczenie o zwrot ich wartości w chwili zakończenia najmu (nie oznacza to, że ta kwota ma być równa kwocie, jaką Pan za nie zapłacił). Nic nie stoi na przeszkodzie, by w umowie z właścicielem lub w uzgodnieniu z nim zamiast zwrotu wartości zainstalowanych przez Pana urządzeń po zakończeniu najmu już obecnie płacił Pan proporcjonalnie mniejszy czynsz.

Roszczenia o zwrot za ulepszenia

Właściciel ma obowiązek wydać lokal mieszkalny w stanie nadającym się do zamieszkania – powinno być w nim ogrzewanie. Można jednak uznać, że była możliwość ogrzewania mieszkania prądem, choć moim zdaniem w takim przypadku powinny być w tym mieszkaniu grzejniki lub piece akumulacyjne. Oczywiście zgodnie ze swobodą umów można uznać, że ktoś, decydując się na wynajem takiego mieszkania, wiedział, że jest tylko możliwość ogrzewania prądem i na taki stan przystał. Jeżeli po podpięciu np. grzejnika elektrycznego dochodziłoby do zwarcia instalacji elektrycznej, można by uznać, że mieszkanie nie nadawało się do użytku, gdyż nie dało się go ogrzewać w sposób, jaki był wiadomy najemcy w chwili zawierania umowy najmu.

Roszczenia o zwrot za ulepszenia dokonane przez Pana stają się wymagalne dopiero z dniem zakończenia najmu, w związku z tym bez zgody właściciela nie może Pan ich odliczać od czynszu.

Moim zdaniem, jeżeli nie było możliwości korzystania z okien w takim stanie, w jakim były (brak możliwości ich naprawy), ich wymianę można by uznać za nakłady konieczne, w takim przypadku jest możliwość odliczenia jej z czynszu już teraz. Sam fakt, że okna były stare, nie stanowi jednak przesłanki do uznania, że nie było możliwości korzystania z nich, w takim przypadku nie będzie to nakład konieczny i roszczenie o zwrot wartości będzie możliwe dopiero po zakończeniu okresu najmu.