Zwrot pieniędzy za piec i okna w wynajmowanym mieszkaniu

Ulepszenia, naprawy i nakłady konieczne w wynajmowanym lokalu

W sprawie zwrotu pieniędzy za piec, instalację ogrzewania albo wymianę okien trzeba najpierw ustalić, z jakim rodzajem nakładu mamy do czynienia. Inne zasady dotyczą zwykłych napraw i konserwacji, inne nakładów koniecznych, a jeszcze inne ulepszeń podnoszących standard mieszkania.

Podstawowe znaczenie mają art. 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny oraz przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W najmie lokalu mieszkalnego ustawa o ochronie praw lokatorów w wielu kwestiach doprecyzowuje obowiązki wynajmującego i najemcy.

Ulepszeniem jest co do zasady takie działanie najemcy, które zwiększa wartość albo użyteczność lokalu ponad stan, w jakim lokal miał służyć do umówionego użytku. Do ulepszeń może należeć na przykład montaż nowego systemu ogrzewania, nowoczesnego pieca, klimatyzacji albo wymiana sprawnych, ale starych elementów na lepsze. W orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 1949 r., sygn. C 1928/48, wskazano, że ulepszenie polega na nadaniu rzeczy pożytecznych właściwości, których wcześniej nie miała, albo na zwiększeniu jej wartości.

Jeżeli natomiast okna były w takim stanie, że lokal nie nadawał się do normalnego mieszkania, a ich naprawa była niemożliwa albo ekonomicznie nieuzasadniona, wymiana może być oceniana jako nakład konieczny. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego trzeba jednak uwzględnić art. 6a ust. 3 pkt 3 lit. b ustawy o ochronie praw lokatorów, który zalicza do obowiązków wynajmującego między innymi wymianę stolarki okiennej i drzwiowej, a także wymianę pieców grzewczych, o ile obowiązek ten nie został prawidłowo przeniesiony albo zmodyfikowany w granicach prawa.

Czy właściciel musi zapewnić ogrzewanie mieszkania?

Zgodnie z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeżeli przedmiotem najmu jest mieszkanie, powinno ono nadawać się do zamieszkania, a więc powinno dać się ogrzać w sposób bezpieczny i zgodny z przeznaczeniem lokalu.

Art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na wynajmującego obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie między innymi z ciepła, energii elektrycznej, wody i gazu. Natomiast art. 6a ust. 3 pkt 3 lit. a tej ustawy wskazuje, że do obowiązków wynajmującego należy naprawa lub wymiana wewnętrznej instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, jeżeli taka instalacja istnieje i nie chodzi o elementy obciążające najemcę.

Nie oznacza to automatycznie, że właściciel prywatnej kamienicy zawsze musi sfinansować wybrany przez najemcę rodzaj ogrzewania, na przykład ogrzewanie gazowe zamiast elektrycznego. Jeżeli przy zawieraniu umowy strony wiedziały, że w lokalu nie ma centralnego ogrzewania, a lokal można było bezpiecznie ogrzać innym sposobem przewidzianym w umowie albo wynikającym ze stanu lokalu, żądanie wykonania przez właściciela nowej instalacji może być trudniejsze. Inaczej będzie, gdy w praktyce lokalu nie da się ogrzać bezpiecznie, instalacja elektryczna nie pozwala na używanie grzejników albo lokal z powodu braku ogrzewania nie nadaje się do normalnego zamieszkania.

Jeżeli brak ogrzewania albo wadliwa instalacja stanowią wadę lokalu ograniczającą jego przydatność do umówionego użytku, najemca może powołać się na art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego i żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady. Jeżeli wada uniemożliwia przewidziane w umowie używanie lokalu albo zagraża zdrowiu najemcy lub domowników, znaczenie może mieć także art. 664 § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego, które przewidują możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w określonych sytuacjach.

Czy montaż pieca lub instalacji gazowej wymaga zgody właściciela?

Przy lokalu mieszkalnym szczególnie ważny jest art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten stanowi, że najemca może wprowadzić ulepszenia w lokalu za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Dlatego przy większych pracach, takich jak montaż pieca, wykonanie ogrzewania gazowego, przeróbka instalacji albo wymiana okien, najbezpieczniejsze jest uzyskanie pisemnej zgody właściciela jeszcze przed rozpoczęciem robót.

Art. 684 Kodeksu cywilnego pozwala najemcy założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Przy lokalu mieszkalnym ten przepis trzeba jednak stosować ostrożnie i łącznie z art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów, zwłaszcza gdy prace mają charakter trwałej ingerencji w substancję lokalu lub budynku.

W przypadku instalacji gazowej dochodzą także wymagania administracyjno-budowlane i techniczne. Zgodnie z art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu instalacji gazowych wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Trzeba też spełnić wymagania rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności przepisy dotyczące instalacji gazowych, przewodów kominowych i wentylacji.

Jeżeli najemca wykonał prace bez zgody właściciela, bez wymaganych zgłoszeń albo w sposób zagrażający bezpieczeństwu budynku, właściciel może kwestionować rozliczenie, żądać przywrócenia stanu poprzedniego, a w skrajnych przypadkach powoływać się na naruszenie obowiązków najemcy. Ocena zależy od treści umowy, rodzaju prac, dokumentacji technicznej i tego, czy instalacja została wykonana zgodnie z prawem.

Jak rozlicza się ulepszenia po zakończeniu najmu?

Jeżeli strony nie zawarły pisemnego porozumienia o rozliczeniu ulepszeń, zastosowanie może mieć art. 676 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący może według swego wyboru zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu rzeczy albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

W praktyce oznacza to, że najemca co do zasady nie żąda zwrotu ceny zakupu z dnia montażu, lecz wartości ulepszenia z chwili zwrotu lokalu. Piec lub okna po kilku latach używania mogą mieć niższą wartość niż w dniu zakupu. Jeżeli prace zwiększyły wartość lokalu, ale urządzenia są już częściowo zużyte, rozliczenie powinno uwzględniać ten stan.

Przy lokalach mieszkalnych znaczenie ma również art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 6e ust. 1 tej ustawy po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca powinien odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw. Natomiast art. 6e ust. 2 tej ustawy przewiduje, że jeżeli najemca dokonał wymiany elementów wyposażenia technicznego należących do zakresu jego rozliczenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz dniu jego opróżnienia, a należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Roszczenie najemcy o zwrot nakładów przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu. Wynika to wprost z art. 677 Kodeksu cywilnego. Ten termin jest krótki, dlatego po zakończeniu najmu warto niezwłocznie sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, zachować faktury, zdjęcia, korespondencję z właścicielem i wezwać go do rozliczenia.

Czy można potrącić koszt pieca albo okien z czynszu?

Sam fakt poniesienia wydatku przez najemcę nie oznacza jeszcze prawa do samodzielnego obniżenia czynszu. Potrącenie jest możliwe tylko wtedy, gdy spełnione są warunki z art. 498 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem albo innym organem państwowym.

W przypadku ulepszeń rozliczanych na podstawie art. 676 Kodeksu cywilnego roszczenie najemcy powstaje zwykle dopiero przy zwrocie lokalu. W czasie trwania najmu najemca nie powinien więc jednostronnie pomniejszać czynszu o koszt pieca albo okien, jeżeli właściciel nie wyraził na to zgody.

Inaczej może wyglądać sytuacja przy naprawach koniecznych. Zgodnie z art. 663 Kodeksu cywilnego, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw obciążających wynajmującego, a bez których nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do ich wykonania. Po bezskutecznym upływie terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. W takiej sytuacji trzeba jednak mieć dowody, że naprawa rzeczywiście obciążała właściciela, była konieczna i że właściciel został wcześniej wezwany do działania.

Co zrobić przed wymianą okien albo montażem pieca?

Najemca powinien zacząć od sprawdzenia umowy najmu, protokołu zdawczo-odbiorczego i dokumentów dotyczących stanu technicznego lokalu. Jeżeli lokal miał stare, ale sprawne okna, a najemca wymienił je wyłącznie dla wygody lub oszczędności energii, właściciel może twierdzić, że było to ulepszenie wymagające uzgodnienia. Jeżeli jednak okna były nieszczelne, zniszczone i nienaprawialne, a właściciel mimo zgłoszeń nie reagował, najemca ma mocniejszą podstawę do żądania rozliczenia jako nakładu koniecznego. Jeżeli wymiana dotyczy własnego lokalu i właściciel ma książeczkę mieszkaniową, warto dodatkowo sprawdzić możliwość uzyskania premii gwarancyjnej przy wymianie okien.

Przed rozpoczęciem prac warto wysłać do właściciela pisemne zgłoszenie problemu, opisać stan lokalu, dołączyć zdjęcia, opinię fachowca i wyznaczyć termin na podjęcie działań. Przy większych pracach najlepiej zawrzeć aneks do umowy najmu, w którym strony określą: zakres prac, koszt, wykonawcę, wymagane zgody, sposób rozliczenia, ewentualne obniżenie czynszu oraz zasady postępowania po zakończeniu najmu.

Jeżeli w czasie trwania najmu zmieni się właściciel kamienicy albo lokalu, rozliczenie nakładów może wymagać dodatkowej analizy. Pomocny może być materiał o tym, jak wygląda zmiana właściciela budynku zwrot nakładów na nieruchomość.

FAQ

Czy mogę sam odliczyć koszt pieca od czynszu?

Nie powinno się tego robić bez zgody właściciela albo bez wymagalnej wierzytelności nadającej się do potrącenia. Wynika to z art. 498 § 1 Kodeksu cywilnego. Przy ulepszeniach roszczenie najemcy zwykle powstaje dopiero przy zwrocie lokalu, zgodnie z art. 676 Kodeksu cywilnego.

Czy właściciel musi zwrócić pełną cenę zakupu okien?

Nie zawsze. Przy ulepszeniach art. 676 Kodeksu cywilnego mówi o wartości ulepszeń w chwili zwrotu rzeczy, a nie o pełnej cenie zakupu. Przy lokalach mieszkalnych trzeba także uwzględnić art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, który przewiduje rozliczenie według wartości i cen z dnia rozliczenia.

Czy wymiana okien zawsze jest obowiązkiem właściciela?

W lokalach mieszkalnych art. 6a ust. 3 pkt 3 lit. b ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje wymianę stolarki okiennej jako obowiązek wynajmującego. Najemcę obciąża natomiast naprawa i konserwacja okien, co wynika z art. 6b ust. 2 pkt 1 tej ustawy. Spór zwykle dotyczy tego, czy okna wymagały jedynie naprawy, czy pełnej wymiany.

Czy brak centralnego ogrzewania oznacza, że lokal nie nadaje się do najmu?

Niekoniecznie. Decyduje to, czy lokal można bezpiecznie i skutecznie ogrzać w sposób zgodny z umową oraz przepisami technicznymi. Jeżeli ogrzewanie jest faktycznie niemożliwe albo niebezpieczne, najemca może powoływać się na art. 662 § 1 oraz art. 664 Kodeksu cywilnego.

Ile czasu mam na dochodzenie zwrotu nakładów?

Zgodnie z art. 677 Kodeksu cywilnego roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu. Warto więc działać szybko po zakończeniu najmu i mieć dowody poniesionych kosztów.

Podsumowanie

Zwrot pieniędzy za piec, instalację ogrzewania lub wymianę okien zależy przede wszystkim od tego, czy wydatek był konieczny do korzystania z lokalu, czy jedynie podnosił jego standard. Nakłady konieczne mogą być rozliczane szybciej, zwłaszcza po wezwaniu właściciela na podstawie art. 663 Kodeksu cywilnego. Ulepszenia powinny być wcześniej uzgodnione z właścicielem w pisemnej umowie, zgodnie z art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli prace zostały już wykonane, najemca powinien zebrać dokumenty, faktury, zdjęcia i korespondencję z właścicielem. Bez zgody właściciela nie należy samowolnie obniżać czynszu, bo może to doprowadzić do zaległości czynszowych i sporu o wypowiedzenie umowy najmu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 498 § 1, art. 659-692, art. 662, art. 663, art. 664, art. 676 i art. 677 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6a, art. 6b, art. 6d i art. 6e - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w szczególności art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690
5. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 1949 r., sygn. C 1928/48
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1971 r., sygn. III CRN 375/71