Użyczenie mieszkania znajomym a zasiedzenie

Czy znajomi korzystający z mieszkania mogą je zasiedzieć?

Przy typowej umowie użyczenia mieszkania odpowiedź brzmi: nie. Osoba, której właściciel pozwolił bezpłatnie korzystać z lokalu, włada mieszkaniem na podstawie cudzego prawa i za zgodą właściciela. Taki sposób korzystania z rzeczy jest posiadaniem zależnym, a nie posiadaniem samoistnym.

Zasiedzenie wymaga czegoś więcej niż samego mieszkania w cudzym lokalu przez długi czas. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego nieruchomość może zasiedzieć tylko posiadacz samoistny, czyli osoba, która faktycznie włada rzeczą jak właściciel i robi to nieprzerwanie przez ustawowy okres. Jeżeli posiadanie zostało uzyskane w dobrej wierze, termin wynosi 20 lat. Jeżeli w złej wierze, termin wynosi 30 lat.

W opisanej sytuacji znajomi wiedzą, że mieszkanie należy do właściciela, korzystają z niego dlatego, że właściciel im na to pozwolił, a podstawą ich pobytu jest umowa. To zasadniczo wyklucza traktowanie ich jako posiadaczy samoistnych od początku korzystania z lokalu.

Użyczenie mieszkania a najem i opłaty eksploatacyjne

Umowa użyczenia została uregulowana w art. 710 Kodeksu cywilnego. Przez użyczenie użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. W przypadku mieszkania oznacza to, że właściciel nie pobiera czynszu jako swojego wynagrodzenia za udostępnienie lokalu.

Użyczenia nie przekreśla to, że znajomi pokrywają opłaty za wodę, prąd, gaz, Internet, telewizję, wywóz śmieci albo inne bieżące koszty związane z korzystaniem z lokalu. Art. 713 Kodeksu cywilnego stanowi, że biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Takie rozliczenia są więc typowe dla użyczenia.

Inaczej należałoby ocenić sytuację, w której oprócz kosztów eksploatacyjnych właściciel pobiera od korzystających z lokalu stałą kwotę stanowiącą jego wynagrodzenie za udostępnienie mieszkania. Wtedy trzeba rozważyć, czy strony w rzeczywistości nie zawarły umowy najmu. Jednak także najemca jest posiadaczem zależnym, więc sam najem również nie prowadzi do zasiedzenia lokalu.

Posiadanie zależne a posiadanie samoistne

Kluczowe znaczenie ma art. 336 Kodeksu cywilnego. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Posiadaczem zależnym jest natomiast ten, kto włada rzeczą jak najemca, dzierżawca, użytkownik albo osoba mająca inne prawo do korzystania z cudzej rzeczy.

Biorący mieszkanie w użyczenie korzysta z lokalu dlatego, że właściciel mu na to zezwolił. Uznaje więc cudze prawo własności. To odróżnia go od osoby, która zachowuje się jak właściciel: decyduje o nieruchomości we własnym imieniu, nie pyta właściciela o zgodę, ponosi ciężary jak właściciel i na zewnątrz manifestuje, że lokal traktuje jako swój.

Samo wewnętrzne przekonanie osoby korzystającej z mieszkania nie wystarczy. Zmiana posiadania zależnego w samoistne musiałaby zostać ujawniona na zewnątrz, w sposób czytelny również dla właściciela. Dlatego w sporach o zasiedzenie tak ważne są dokumenty: umowa, aneksy, potwierdzenia opłat, wiadomości, wezwania do zwrotu lokalu i dowody, że właściciel nadal wykonuje swoje prawa.

Kiedy ryzyko sporu o zasiedzenie może się pojawić?

Największe ryzyko nie polega na tym, że znajomi po roku czy kilku latach automatycznie zasiedzą mieszkanie. Tak się nie dzieje. Ryzyko praktyczne pojawia się dopiero wtedy, gdy relacja z właścicielem przestaje być jasna, umowa nie jest odnawiana, właściciel przez wiele lat nie interesuje się lokalem, a osoby mieszkające zaczynają twierdzić, że władają nim dla siebie, jak właściciele.

W takiej sytuacji sąd badałby całokształt okoliczności. Znaczenie mogą mieć między innymi: treść umowy, sposób rozliczania opłat, remonty, zgoda właściciela na zamieszkanie, korespondencja stron, reakcje właściciela na naruszenia umowy, zeznania świadków oraz to, czy osoby zajmujące lokal w jakikolwiek sposób jawnie zakwestionowały prawo właściciela.

Jeżeli znajomi weszli do mieszkania na podstawie użyczenia, ewentualny termin zasiedzenia nie powinien być liczony automatycznie od dnia przekazania im kluczy. Dla zasiedzenia musiałaby nastąpić wyraźna, udowodniona zmiana charakteru posiadania z zależnego na samoistne.

Jak właściciel może zabezpieczyć się przed sporem?

Najlepszym zabezpieczeniem jest pisemna umowa użyczenia. Powinna wskazywać właściciela, osoby uprawnione do korzystania z lokalu, czas trwania umowy, zasady wypowiedzenia, obowiązek ponoszenia opłat eksploatacyjnych, zakaz oddawania lokalu innym osobom bez zgody właściciela oraz obowiązek zwrotu mieszkania po zakończeniu umowy.

Warto także zachowywać dowody, że opłaty uiszczane przez znajomych są tylko rozliczeniem kosztów, a nie czynszem dla właściciela. Przy dłuższym użyczeniu praktyczne jest podpisywanie aneksów, okresowe potwierdzanie zasad korzystania z mieszkania oraz dokumentowanie większych remontów lub nakładów, zwłaszcza jeżeli wykonuje je właściciel.

Jeżeli umowa zostaje wypowiedziana, wypowiedzenie najlepiej złożyć na piśmie i zachować dowód doręczenia. Po upływie okresu wypowiedzenia osoby zajmujące lokal powinny go zwrócić. Gdy tego nie robią, właściciel może dochodzić wydania lokalu na drodze sądowej. Sam fakt odmowy wyprowadzki nie oznacza jeszcze zasiedzenia, ale takiej sytuacji nie należy pozostawiać bez reakcji.

Czy osoby mieszkające na podstawie użyczenia są lokatorami?

W języku potocznym takie osoby często nazywa się lokatorami. Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie: charakter posiadania dla zasiedzenia oraz ochronę osób zajmujących lokal mieszkalny. Dla zasiedzenia najważniejsze jest to, że osoba korzystająca z mieszkania za zgodą właściciela jest posiadaczem zależnym.

Jednocześnie przy ewentualnym opróżnieniu mieszkania trzeba sprawdzić przepisy o ochronie praw lokatorów. Ustawa szeroko rozumie pojęcie lokatora jako najemcę albo osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. To nie zmienia oceny zasiedzenia, ale może mieć znaczenie dla sposobu dochodzenia zwrotu lokalu.

Czy można zasiedzieć lokal mieszkalny?

Zasiedzenie może dotyczyć nieruchomości. W przypadku mieszkania najczęściej chodzi o samodzielny lokal stanowiący odrębną nieruchomość, ujawniony w księdze wieczystej. Samo korzystanie z mieszkania na podstawie użyczenia albo najmu nie spełnia jednak podstawowej przesłanki zasiedzenia, czyli posiadania samoistnego.

W praktyce oznacza to, że w pierwszej kolejności trzeba ustalić, jaki jest status prawny lokalu, jaki tytuł do korzystania miały osoby mieszkające oraz czy kiedykolwiek doszło do wyraźnej, jawnej i udowodnionej zmiany sposobu władania lokalem.

Podsumowanie

Znajomi korzystający z mieszkania na podstawie umowy użyczenia, którzy płacą jedynie bieżące koszty utrzymania lokalu, co do zasady nie mogą zasiedzieć mieszkania. Nie są posiadaczami samoistnymi, lecz zależnymi, ponieważ ich pobyt opiera się na zgodzie właściciela.

Dla bezpieczeństwa właściciel powinien mieć pisemną umowę, jasno rozdzielać opłaty eksploatacyjne od czynszu, reagować na naruszenia i dokumentować, że nadal wykonuje prawa właścicielskie. Dopiero długotrwałe, jawne i udowodnione zachowywanie się przez korzystających jak właściciele mogłoby prowadzić do sporu o zasiedzenie, a nie samo użyczenie lokalu.

FAQ

Czy umowa użyczenia mieszkania powinna być pisemna?

Przepisy nie wymagają dla zwykłego użyczenia mieszkania formy pisemnej, ale z praktycznego punktu widzenia jest ona bardzo zalecana. Pisemna umowa ułatwia wykazanie, że korzystający z lokalu uznaje prawo właściciela i jest posiadaczem zależnym.

Czy płacenie rachunków za mieszkanie pomaga w zasiedzeniu?

Samo płacenie rachunków za media, Internet, telewizję, czynsz administracyjny czy wywóz śmieci nie wystarczy do zasiedzenia. Przy użyczeniu są to zwykłe koszty utrzymania rzeczy i nie świadczą jeszcze o posiadaniu samoistnym.

Czy po 30 latach użyczenia mieszkanie przechodzi na korzystającego?

Nie automatycznie. Termin 30 lat dotyczy posiadania samoistnego w złej wierze. Jeżeli przez cały czas dana osoba korzystała z mieszkania jako biorący w użyczenie, czyli uznawała prawo właściciela, nie spełnia podstawowej przesłanki zasiedzenia.

Co zrobić, gdy znajomi nie chcą opuścić mieszkania po wypowiedzeniu?

Należy zachować dowód wypowiedzenia, wezwać ich do wydania lokalu i nie zwlekać z dalszymi krokami. W razie odmowy właściciel może dochodzić wydania lokalu w sądzie. Przy lokalu mieszkalnym trzeba też uwzględnić przepisy dotyczące ochrony lokatorów i eksmisji.

Czy można zasiedzieć mieszkanie bez księgi wieczystej?

Ocena zależy od statusu prawnego mieszkania. Zasiedzenie dotyczy nieruchomości, więc inaczej ocenia się lokal stanowiący odrębną nieruchomość, a inaczej korzystanie z lokalu na podstawie prawa obligacyjnego albo spółdzielczego tytułu. W razie wątpliwości trzeba sprawdzić dokumenty lokalu i księgę wieczystą, jeżeli została założona.

Czy remont mieszkania przez biorącego w użyczenie zmienia go w posiadacza samoistnego?

Sam remont zwykle nie wystarczy. Znaczenie ma to, czy remont był uzgodniony z właścicielem, kto ponosił koszty, jak strony rozumiały nakłady i czy korzystający jawnie zakwestionował prawo właściciela. Przy użyczeniu nakłady mogą rodzić osobne roszczenia rozliczeniowe, ale nie oznaczają automatycznie zasiedzenia.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny: art. 172, art. 336, art. 710, art. 713.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: art. 2 ust. 1 pkt 1.