Zamiana nieruchomości w rodzinie a darowizna

Zamiana nieruchomości w rodzinie czy darowizna?

W opisanej sytuacji wchodzą w grę dwa podstawowe warianty: klasyczna umowa zamiany albo kilka czynności rodzinnych, najczęściej darowizny połączone z umową majątkową małżeńską. Oba rozwiązania wymagają aktu notarialnego, ponieważ dotyczą przeniesienia własności nieruchomości.

Umowa zamiany została uregulowana w art. 603 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, dlatego w praktyce jest to czynność odpłatna i podatkowo bliższa sprzedaży niż darowiźnie.

Darowizna jest uregulowana w art. 888 i następnych Kodeksu cywilnego. Polega na nieodpłatnym przysporzeniu na rzecz obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, oświadczenie darczyńcy musi być złożone w akcie notarialnym, a w praktyce cały akt przenoszący własność sporządza notariusz.

Kiedy wariant darowizn może być tańszy?

W rodzinie najważniejsze znaczenie ma zwolnienie przewidziane w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obejmuje ono nabycie własności rzeczy i praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. W praktyce oznacza to, że darowizna między małżonkami, rodzicami i dziećmi może być wolna od podatku od spadków i darowizn.

Trzeba jednak poprawnie ustalić, kto komu daruje nieruchomość. Zięć, synowa i teściowie należą co prawda do I grupy podatkowej, ale nie są objęci zwolnieniem z art. 4a. Dlatego prosta darowizna udziału w nieruchomości przez oboje małżonków na rodziców tylko jednego z nich może wywołać podatek w części przypadającej na darowiznę od osoby niespełniającej warunków zwolnienia z art. 4a.

Z tego powodu w podobnych sprawach rozważa się najpierw uporządkowanie majątku małżeńskiego. Małżonkowie mogą zawrzeć umowę majątkową małżeńską, np. ustanowić rozdzielność majątkową, a następnie dokonać darowizny udziału między sobą. Po takim uporządkowaniu właścicielem całej nieruchomości może zostać dziecko, które następnie daruje nieruchomość swoim rodzicom. Analogicznie rodzice mogą darować swoje mieszkanie dziecku, a małżonkowie mogą później rozszerzyć wspólność majątkową, jeżeli chcą, aby lokal wszedł do majątku wspólnego.

Takie rozwiązanie wymaga dokładnego zaplanowania u notariusza. Nie należy traktować go jako automatycznego sposobu „obejścia” podatku, tylko jako dopuszczalne ułożenie czynności zgodnie z rzeczywistą wolą stron i przepisami o majątku małżeńskim oraz darowiznach w najbliższej rodzinie.

Podatek od darowizny w rodzinie

Jeżeli darowizna jest dokonywana między osobami z najbliższej rodziny objętymi art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatek nie powinien wystąpić, o ile spełnione są warunki zwolnienia. Przy darowiźnie nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego notariusz przekazuje wymagane informacje organowi podatkowemu, więc obdarowany co do zasady nie składa osobnego zgłoszenia SD-Z2 dla tej czynności.

Inaczej trzeba ocenić darowiznę między osobami, które nie mieszczą się w katalogu art. 4a, nawet jeśli są rodziną w potocznym rozumieniu. Dotyczy to przede wszystkim relacji z teściami, zięciem i synową. Wtedy należy badać grupę podatkową, kwotę wolną, wcześniejsze darowizny od tej samej osoby z ostatnich lat oraz wartość darowanej części nieruchomości.

Jeżeli w darowiźnie obdarowany przejmuje długi, ciężary albo zobowiązania darczyńcy, może pojawić się również podatek od czynności cywilnoprawnych w części dotyczącej przejętych zobowiązań. Ma to szczególne znaczenie przy nieruchomości obciążonej kredytem, gdy obdarowany ma przejąć odpowiedzialność za spłatę długu wobec banku.

Podatek PCC przy zamianie nieruchomości

Umowa zamiany nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Przy przeniesieniu własności nieruchomości stawka wynosi 2%. Obowiązek zapłaty PCC ciąży solidarnie na stronach czynności, a przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz jako płatnik.

Podstawę opodatkowania przy zamianie ustala się według art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o PCC. Szczególna zasada opodatkowania samej różnicy wartości dotyczy zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal albo takie prawo. W pozostałych przypadkach podstawą jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa, od którego przypada wyższy podatek.

Jeżeli zatem zamieniany jest dom jednorodzinny o wartości 450 000 zł na mieszkanie o wartości 250 000 zł, należy liczyć się z PCC od wartości 450 000 zł, czyli z podatkiem 9000 zł. Gdyby przedmiotem zamiany były dwa lokale mieszkalne objęte szczególną regułą z art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o PCC, podstawą mogłaby być sama różnica ich wartości.

Dopłata nie jest warunkiem opodatkowania zamiany. Nawet jeśli strony ustalą zamianę bez spłat i dopłat, PCC nadal może być należny, ponieważ decyduje sama czynność zamiany oraz wartość rynkowa zamienianych praw.

Taksa notarialna i przykładowe koszty

Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza i jest limitowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Są to stawki maksymalne, dlatego w praktyce można zapytać notariusza o niższą stawkę, zwłaszcza gdy w jednej sprawie wykonywanych jest kilka aktów.

Przy wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna stawka wynosi 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Dla wartości 450 000 zł daje to 2570 zł netto, a dla wartości 225 000 zł - 1670 zł netto. Do taksy dolicza się VAT. Osobno płaci się za wypisy, odpisy i wyciągi, zwykle według stawki do 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę.

Przy umowie zamiany podstawą określenia maksymalnej taksy jest najwyższa wartość zamienianego przedmiotu umowy. W przykładzie domu za 450 000 zł i mieszkania za 250 000 zł maksymalna taksa za samą zamianę wyniesie więc 2570 zł netto plus VAT, do czego dochodzi PCC 9000 zł, opłaty sądowe i koszty wypisów.

Przy wariancie darowizn koszty zależą od liczby aktów. Umowa majątkowa małżeńska, np. ustanowienie rozdzielności albo rozszerzenie wspólności, ma maksymalną taksę 400 zł netto plus VAT. Do tego należy doliczyć PCC od umowy majątkowej małżeńskiej w wysokości 38 zł. Darowizna udziału w nieruchomości o wartości 225 000 zł może oznaczać maksymalną taksę 1670 zł netto plus VAT, a darowizna nieruchomości o wartości 450 000 zł - 2570 zł netto plus VAT.

W przypadku mieszkania o wartości 250 000 zł maksymalna stawka liczona według ogólnego wzoru wynosi 1770 zł netto plus VAT. W niektórych czynnościach dotyczących lokali albo praw spółdzielczych rozporządzenie przewiduje połowę stawki, dlatego końcową kalkulację powinien wykonać notariusz po sprawdzeniu rodzaju prawa do lokalu oraz treści czynności.

Opłaty sądowe w księdze wieczystej

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej. Co do zasady opłata sądowa za wpis własności w księdze wieczystej wynosi 200 zł. Przy dwóch nieruchomościach należy liczyć co najmniej dwa wpisy prawa własności, czyli łącznie 400 zł.

Jeżeli w sprawie trzeba wykreślić hipotekę, ustanowić nową hipotekę albo sprostować wpisy, pojawią się dodatkowe opłaty. Za wykreślenie hipoteki pobiera się zasadniczo 100 zł, za wpis hipoteki 200 zł, a za sprostowanie działu I-O księgi wieczystej 100 zł. Konkretna suma zależy od aktualnej treści ksiąg wieczystych i liczby wniosków składanych przez notariusza.

Hipoteka i zgoda banku

Sama hipoteka nie blokuje przeniesienia własności nieruchomości. Nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać, darować albo zamienić, chyba że z konkretnej umowy kredytowej wynikają dodatkowe obowiązki informacyjne lub ograniczenia wobec banku. Nabywca musi jednak wiedzieć, że hipoteka pozostanie wpisana w księdze wieczystej i będzie obciążała nieruchomość także po zmianie właściciela.

Inną sprawą jest przeniesienie hipoteki z jednej nieruchomości na drugą. Bank jako wierzyciel hipoteczny musi wyrazić zgodę na zwolnienie dotychczasowego zabezpieczenia i ustanowienie nowego. W praktyce bank bada wartość nowej nieruchomości, stan prawny księgi wieczystej, zdolność kredytową dłużników oraz ryzyko transakcji.

Nie należy utożsamiać przeniesienia własności z przejęciem długu. Jeżeli kredytobiorcami pozostają dotychczasowe osoby, nadal odpowiadają wobec banku za kredyt, nawet gdy własność nieruchomości zostanie przeniesiona. Przejęcie długu przez inną osobę wymaga zgody wierzyciela, czyli banku.

Darowizna a możliwość odwołania

Darowizna różni się od zamiany także tym, że w określonych sytuacjach może zostać odwołana. Zgodnie z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Nie oznacza to, że każda rodzinna kłótnia pozwala odwołać darowiznę. Rażąca niewdzięczność musi mieć poważny charakter, a oświadczenie o odwołaniu darowizny trzeba złożyć w odpowiednim terminie. Przy nieruchomości samo odwołanie darowizny zwykle nie wystarcza do zmiany wpisu w księdze wieczystej, jeżeli obdarowany nie chce dobrowolnie przenieść własności z powrotem.

Umowy zamiany nie odwołuje się z powodu niewdzięczności, ponieważ jest to czynność odpłatna. Można ją kwestionować tylko na innych podstawach, np. z powodu wad oświadczenia woli, nieważności czynności albo niewykonania zobowiązań, jeżeli zachodzą ustawowe przesłanki.

Ryzyko podatku dochodowego przy zamianie

Przy zamianie nieruchomości trzeba sprawdzić także podatek dochodowy. Dla celów PIT zamiana jest formą odpłatnego zbycia. Jeżeli któraś ze stron zbywa nieruchomość przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, może powstać obowiązek rozliczenia PIT, chyba że zastosowanie znajdzie np. ulga mieszkaniowa.

Darowizna co do zasady nie jest odpłatnym zbyciem po stronie darczyńcy, ale może mieć znaczenie przy późniejszej sprzedaży przez obdarowanego. Dlatego przed wyborem wariantu warto sprawdzić daty nabycia obu nieruchomości oraz to, czy strony planują ich dalszą sprzedaż.

Co wybrać w opisanej sytuacji?

Jeżeli celem jest przeniesienie domu na rodziców jednego z małżonków oraz mieszkania rodziców na dziecko i jego małżonka bez spłat, wariant darowizn może być tańszy od zamiany, zwłaszcza ze względu na PCC przy zamianie. Warunkiem jest jednak poprawne ułożenie własności i relacji rodzinnych, aby darowizny faktycznie mieściły się w zwolnieniu dla najbliższej rodziny.

W praktyce należy przejść przez kilka kroków: sprawdzić księgi wieczyste obu nieruchomości, ustalić rodzaj prawa do mieszkania, uzyskać informację z banku o warunkach zmiany zabezpieczenia, porównać koszt zamiany i darowizn u notariusza, a na końcu ocenić PIT po obu stronach. Dopiero wtedy można bezpiecznie wskazać wariant najkorzystniejszy.

Przy wartościach 450 000 zł i 250 000 zł sama zamiana jest prostsza konstrukcyjnie, ale może być droższa podatkowo, bo PCC może wynieść 9000 zł. Wariant darowizn wymaga większej liczby czynności, ale w rodzinie najbliższej pozwala często uniknąć podatku od spadków i darowizn oraz ograniczyć koszt PCC do czynności majątkowych małżeńskich, o ile nie dochodzi do przejęcia długu.

FAQ

Czy zamiana nieruchomości zawsze jest droższa od darowizny?

Nie zawsze, ale w rodzinie najbliższej darowizna często bywa korzystniejsza podatkowo. Przy zamianie trzeba liczyć PCC, a przy darowiźnie między małżonkami, rodzicami i dziećmi można zwykle skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.

Czy można darować nieruchomość obciążoną hipoteką?

Tak, ale hipoteka pozostaje na nieruchomości. Obdarowany nabywa własność z obciążeniem hipotecznym, natomiast przejęcie kredytu albo zmiana zabezpieczenia wymaga uzgodnienia z bankiem.

Czy bank musi zgodzić się na przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość?

Tak, w praktyce wymaga to zgody banku. Bank nie ma obowiązku zaakceptować nowego zabezpieczenia, jeżeli uzna je za niewystarczające albo niezgodne z warunkami kredytu.

Czy przy darowiźnie u notariusza trzeba składać SD-Z2?

Przy darowiźnie nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego notariusz przekazuje dane organowi podatkowemu. W typowej sytuacji obdarowany nie składa osobnego SD-Z2 dla tej darowizny, ale warto potwierdzić to u notariusza przy podpisywaniu aktu.

Czy darowizna między synową albo zięciem a teściami jest całkowicie zwolniona z podatku?

Nie korzysta z automatycznego zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Takie osoby należą do I grupy podatkowej, ale trzeba sprawdzić kwotę wolną, wcześniejsze nabycia i wartość darowizny.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 57, art. 603-604, art. 888-890 i art. 898.
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a, art. 9 i art. 14.
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 1, art. 4-7 i art. 10.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, w szczególności § 2, § 3, § 6, § 8 i § 12.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności przepisy dotyczące opłat w postępowaniu wieczystoksięgowym.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności przepisy dotyczące hipoteki i skutków wpisu w księdze wieczystej.