Darowizna udziału w nieruchomości – koszty, podatek i formalności

Darowizna udziału w nieruchomości – kiedy jest właściwym rozwiązaniem?

Jeżeli współwłaściciel chce nieodpłatnie wyjść ze współwłasności mieszkania, garażu, domu albo działki i przekazać swój udział konkretnej osobie, najczęściej stosuje się umowę darowizny. Darczyńca przenosi udział bez zapłaty ceny, a obdarowany staje się właścicielem tego udziału po podpisaniu aktu notarialnego.

Takie rozwiązanie ma sens zwłaszcza w rodzinie, gdy strony nie chcą przeprowadzać sprzedaży ani rozliczeń pieniężnych. Jeżeli jednak między współwłaścicielami istnieje spór, nieruchomość jest obciążona kredytem, hipoteką albo trzeba dokonać rozliczeń nakładów, warto rozważyć także inne rozwiązania, np. umowne lub sądowe zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości wymagają formy aktu notarialnego. Oznacza to, że darowizna udziału w mieszkaniu, garażu, domu albo działce nie może być skutecznie dokonana zwykłą umową pisemną, e-mailem ani oświadczeniem z podpisami poświadczonymi.

Jak przekazać udział siostrze, żeby nie figurować już jako współwłaściciel?

Przekazanie udziału siostrze następuje u notariusza. W akcie notarialnym trzeba dokładnie oznaczyć nieruchomość, księgę wieczystą, wysokość darowanego udziału, wartość udziału oraz strony umowy. Jeżeli darowizna obejmuje zarówno mieszkanie, jak i garaż, notariusz ustala, czy można ująć obie nieruchomości albo oba prawa w jednym akcie, czy ze względów technicznych lub księgowych potrzebne będą odrębne czynności.

Po podpisaniu aktu notariusz składa wniosek o wpis zmiany właściciela w księdze wieczystej. Sam akt przenosi własność, natomiast wpis w księdze wieczystej ujawnia aktualny stan prawny. Z perspektywy darczyńcy ważne jest, aby po dokonaniu czynności sprawdzić, czy w dziale II księgi wieczystej nie figuruje już jako współwłaściciel darowanego udziału.

Jeżeli udział jest obciążony hipoteką, służebnością, roszczeniem, prawem dożywocia albo związany z kredytem, trzeba uprzednio ustalić skutki takiej darowizny. Samo przekazanie udziału nie zawsze zwalnia darczyńcę z odpowiedzialności wobec banku lub innych osób. Przy nieruchomości kupionej za gotówkę i wolnej od obciążeń procedura jest zwykle prostsza.

Koszty notarialne darowizny udziału w nieruchomości

Koszty darowizny zależą przede wszystkim od wartości darowanego udziału, a nie od wartości całej nieruchomości, jeżeli przekazywany jest tylko udział. Notariusz pobiera taksę notarialną, podatek VAT od taksy, opłaty za wypisy aktu oraz opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej. Jeżeli występuje podatek od spadków i darowizn, przy akcie notarialnym pobiera go notariusz jako płatnik.

Maksymalne stawki taksy notarialnej wynikają z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Według § 3 rozporządzenia maksymalna stawka wynosi:

1. do 3000 zł – 100 zł,
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a przy czynnościach między osobami z I grupy podatkowej – nie więcej niż 7500 zł.

Są to stawki maksymalne, więc w praktyce warto zapytać kilku notariuszy o wycenę. Do taksy notarialnej dolicza się 23% VAT. Za wpis własności w księdze wieczystej pobiera się co do zasady 200 zł, a gdy wpis dotyczy udziału w prawie – część tej opłaty proporcjonalnie do udziału, nie mniej niż 100 zł. W praktyce notariusz może doliczyć również opłatę za elektroniczne złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz wypisy aktu.

Jeżeli przedmiotem darowizny jest gospodarstwo lub nieruchomość rolna, warto dodatkowo sprawdzić zasady opisane przy kosztach przekazania gospodarstwa rolnego, ponieważ poza opłatami notarialnymi znaczenie mogą mieć ograniczenia w obrocie ziemią rolną.

Podatek od darowizny dla siostry

Siostra należy do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, czyli do tzw. grupy zerowej. Zwolnienie obejmuje m.in. małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

Przy darowiźnie nieruchomości dokonanej w formie aktu notarialnego obdarowana siostra nie musi samodzielnie składać zgłoszenia SD-Z2, ponieważ czynność odbywa się przed notariuszem. Inaczej wygląda sytuacja przy darowiznach nieobjętych aktem notarialnym, np. pieniężnych – wtedy dla zachowania zwolnienia zasadniczo trzeba zgłosić darowiznę w terminie 6 miesięcy i spełnić warunki dokumentacyjne.

W praktyce przy darowiźnie udziału w mieszkaniu lub garażu na rzecz siostry główne koszty to zwykle koszty notarialne, VAT, wypisy i opłaty sądowe, a nie podatek od darowizny. Warto jednak wcześniej przekazać notariuszowi informacje o wcześniejszych darowiznach między tymi samymi osobami oraz o wartości udziału.

Darowizna udziału siostrzenicy albo innej osobie spoza grupy zerowej

Przekazanie udziału niepełnoletniej córce siostry jest co do zasady możliwe, ale skutki podatkowe są inne niż przy darowiźnie dla siostry. Siostrzenica, jako zstępna rodzeństwa, należy do II grupy podatkowej, a nie do grupy zerowej. Oznacza to, że nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego dla rodzeństwa, rodziców, dzieci czy małżonka.

W II grupie podatkowej znaczenie ma kwota wolna od podatku oraz łączna wartość darowizn otrzymanych od tej samej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok ostatniego nabycia. Jeżeli wartość darowanego udziału przekracza kwotę wolną, podatek oblicza się według skali dla II grupy. Przy darowiźnie w akcie notarialnym formalności podatkowe i pobór należnego podatku wykonuje notariusz.

Podobny problem pojawia się przy przekazaniu nieruchomości partnerowi dziecka, narzeczonemu, konkubentowi albo innej osobie niespokrewnionej. Osoba taka najczęściej nie korzysta ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, dlatego podatek może być istotnym kosztem transakcji. Więcej o zasadach opodatkowania takich nabyć można przeczytać w dziale dotyczącym podatku od spadków i darowizn.

Darowizna udziału na rzecz małoletniego

Małoletni może być właścicielem nieruchomości lub udziału w nieruchomości, ale nie działa samodzielnie przy zawarciu umowy. Reprezentują go rodzice albo opiekun prawny. W praktyce notariusz będzie badał, kto może działać w imieniu dziecka i czy nie zachodzi konflikt interesów.

Zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na dokonanie takich czynności przez dziecko. W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że przyjęcie na rzecz dziecka darowizny nieruchomości wolnej od obciążeń i bez obowiązków wobec darczyńcy lub osób trzecich może nie wymagać zgody sądu opiekuńczego. Inaczej będzie, gdy darowizna wiąże się z hipoteką, służebnością, długiem, poleceniem, dożywociem, obowiązkiem spłaty albo innym realnym ciężarem.

Dlatego przy darowiźnie dla małoletniej siostrzenicy trzeba najpierw ustalić, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń oraz czy akt nie nakłada na dziecko żadnych zobowiązań. Jeżeli występują obciążenia, notariusz może wymagać wcześniejszego postanowienia sądu opiekuńczego. Dodatkowo po nabyciu udziału rodzice zarządzają majątkiem dziecka, ale późniejsza sprzedaż, obciążenie lub istotne rozporządzenie tym udziałem najczęściej będzie wymagać zgody sądu.

Przy nieruchomości zadłużonej lub obciążonej hipoteką warto przeanalizować konsekwencje wcześniej; podobne problemy występują przy darowiźnie działki z hipoteką.

Nieruchomość rolna, działka siedliskowa i ograniczenia KOWR

Jeżeli darowany udział dotyczy nieruchomości rolnej, działki siedliskowej albo gruntu oznaczonego w ewidencji jako rolny, trzeba dodatkowo sprawdzić ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Ustawa nie ma jednak zastosowania do wszystkich gruntów – znaczenie ma m.in. powierzchnia, przeznaczenie nieruchomości i szczególne wyłączenia.

Istotny wyjątek dotyczy nabycia przez osobę bliską zbywcy. Do osób bliskich w rozumieniu ustawy zalicza się m.in. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, a także inne osoby wskazane w ustawie. Dlatego córka, siostra albo siostrzenica mogą korzystać z preferencji przewidzianych dla osób bliskich, choć siostrzenica nie korzysta z podatkowej grupy zerowej.

Inaczej należy ocenić darowiznę na rzecz partnera córki, narzeczonego albo konkubenta. Taka osoba nie jest osobą bliską zbywcy tylko dlatego, że pozostaje w nieformalnym związku z dzieckiem darczyńcy. Przy nieruchomości rolnej może być potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR albo inna konstrukcja transakcji. Często bezpieczniejsze jest najpierw przekazanie nieruchomości osobie bliskiej, a dopiero później rozważenie dalszych czynności, np. po zawarciu małżeństwa, ale każdorazowo wymaga to oceny podatkowej i rolnej.

Jak przygotować się do aktu darowizny?

Przed wizytą u notariusza warto zebrać numer księgi wieczystej, podstawę nabycia udziału, dane stron, informacje o wartości udziału, zaświadczenia wymagane przy danej nieruchomości oraz dokumenty dotyczące ewentualnych obciążeń. Przy lokalu potrzebne mogą być dokumenty ze wspólnoty albo spółdzielni, przy działce – wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, wypis z miejscowego planu albo zaświadczenie o jego braku.

Jeżeli darowizna ma obejmować kilka składników, np. udział w mieszkaniu i udział w garażu, trzeba ustalić, czy są ujawnione w jednej księdze wieczystej, czy w osobnych księgach, oraz czy stanowią odrębne prawa. Od tego zależy treść aktu, liczba wniosków wieczystoksięgowych i część kosztów.

Warto też zawczasu ustalić, czy darczyńca chce zachować jakieś uprawnienia, np. prawo do korzystania z nieruchomości. Takie postanowienia mogą zmienić skutki prawne i podatkowe darowizny, zwłaszcza gdy obdarowanym jest małoletni. W niektórych sytuacjach zamiast darowizny lepsza może być umowa dożywocia, służebność osobista albo darowizna z dodatkowymi zastrzeżeniami, np. podobna do darowizny z zastrzeżeniem pierwokupu.

FAQ

Podsumowanie

Przekazanie udziału w nieruchomości siostrze najczęściej odbywa się przez umowę darowizny w formie aktu notarialnego. Przy darowiźnie dla rodzeństwa zasadniczo można skorzystać ze zwolnienia podatkowego, a przy akcie notarialnym formalności podatkowe obsługuje notariusz. Koszty zależą głównie od wartości udziału, liczby ksiąg wieczystych, wypisów i stawek przyjętych przez kancelarię notarialną.

Inaczej należy oceniać darowiznę dla siostrzenicy, osoby małoletniej, partnera członka rodziny albo przy nieruchomości rolnej. Wtedy znaczenie mogą mieć podatek od spadków i darowizn, zgoda sądu opiekuńczego, obciążenia nieruchomości oraz przepisy o obrocie ziemią rolną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie – Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91
4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564
5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
6. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
7. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398