Natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego

Jak rozumieć zapis „na czas nieokreślony, nie krócej niż 10 lat”?

Możliwość natychmiastowego zakończenia stosunku prawnego zależy od podstawy wypowiedzenia, dlatego trzeba sprawdzić wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego i konkretne postanowienia zawartej umowy. W opisanej sytuacji chodzi o umowę najmu lokalu użytkowego, który ma być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Z umowy wynika, że została zawarta na czas nieokreślony, przewiduje 12-miesięczny okres wypowiedzenia, dopuszcza rozwiązanie za porozumieniem stron, a dodatkowo pozwala wynajmującemu rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia w razie naruszenia istotnych postanowień umowy przez najemcę.

Problem pojawia się dlatego, że aneks dodaje sformułowanie: „umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony, nie krócej niż 10 lat”, przy jednoczesnym zachowaniu pozostałych postanowień umowy. Taki zapis nie jest modelowy. Łączy bowiem cechę najmu bezterminowego z elementem minimalnego czasu trwania umowy.

W praktyce możliwe są dwie interpretacje. Pierwsza: umowa pozostaje umową na czas nieoznaczony, ale strony chciały ograniczyć możliwość jej swobodnego wypowiedzenia przed upływem 10 lat. Druga: przez pierwsze 10 lat strony chciały nadać umowie stabilność zbliżoną do najmu na czas oznaczony, a dopiero potem miała ona działać jak klasyczny najem bezterminowy. Ostateczna ocena zależy od pełnej treści umowy, aneksu, korespondencji stron oraz celu gospodarczego umowy.

Jeżeli aneks wyraźnie odsyła do punktu przewidującego 12-miesięczne wypowiedzenie, można bronić stanowiska, że wypowiedzenie za tym okresem nadal jest dopuszczalne. Trzeba jednak liczyć się z ryzykiem sporu, bo druga strona może twierdzić, że zwrot „nie krócej niż 10 lat” miał wyłączyć zwykłe wypowiedzenie przed upływem tego okresu.

Jakie przepisy stosuje się do najmu lokalu użytkowego?

Do najmu lokalu użytkowego stosuje się przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego o najmie, czyli art. 659-679 Kodeksu cywilnego, oraz przepisy o najmie lokali, czyli art. 680-692 Kodeksu cywilnego. Ustawa o ochronie praw lokatorów dotyczy zasadniczo lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, dlatego nie jest właściwą podstawą oceny typowego najmu lokalu użytkowego.

Ważne znaczenie ma art. 660 Kodeksu cywilnego. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli tej formy nie zachowano, umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.

Znaczenie może mieć również art. 661 Kodeksu cywilnego. Najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat co do zasady poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Jeżeli jednak umowa jest zawarta między przedsiębiorcami, granicą jest 30 lat. To ważna różnica przy lokalach użytkowych, bo często obie strony działają jako przedsiębiorcy.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieoznaczony

Jeżeli umowę uznamy za zawartą na czas nieoznaczony, zastosowanie ma art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim każda ze stron może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a dopiero w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

W opisanej umowie termin umowny wynosi 12 miesięcy. Oznacza to, że przy interpretacji korzystnej dla swobodnego wypowiedzenia umowy strona może zakończyć najem z zachowaniem takiego terminu. Jeżeli jednak druga strona powoła się na zapis „nie krócej niż 10 lat”, może powstać spór o to, czy zwykłe wypowiedzenie przed upływem 10 lat jest skuteczne.

Gdyby w umowie lokalu nie określono terminu wypowiedzenia, a czynsz byłby płatny miesięcznie, zastosowanie miałby art. 688 Kodeksu cywilnego: najem lokalu zawarty na czas nieoznaczony można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jest to przepis szczególny wobec ogólnych terminów z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony

Jeżeli sąd lub druga strona przyjęliby, że przez pierwszych 10 lat umowa ma charakter najmu na czas oznaczony, znaczenie ma art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że przy najmie na czas oznaczony wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie.

Nie wystarczy zatem samo ogólne zdanie, że „umowę można wypowiedzieć z zachowaniem 12-miesięcznego okresu wypowiedzenia”, jeżeli z całej umowy wynikałby najem terminowy i nie wskazano żadnych okoliczności, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne. Bezpieczniejsze są klauzule wskazujące konkretne wypadki, np. utrata wymaganych zgód administracyjnych, zmiana przeznaczenia nieruchomości, planowana przebudowa, zaległości płatnicze, naruszenie regulaminu obiektu, utrata koncesji albo inne ważne przyczyny.

W uchwale z 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06, Sąd Najwyższy uznał, że w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego mieści się także postanowienie pozwalające wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony „z ważnych przyczyn”. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Ważność przyczyny ocenia się obiektywnie, z uwzględnieniem interesów obu stron i charakteru umowy.

Kiedy możliwe jest natychmiastowe wypowiedzenie najmu?

Natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu oznacza rozwiązanie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Nie można go jednak stosować dowolnie. Musi istnieć podstawa ustawowa albo wyraźna podstawa umowna, a oświadczenie o wypowiedzeniu powinno wskazywać konkretną przyczynę.

Po stronie najemcy podstawą natychmiastowego wypowiedzenia może być m.in. art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi o sytuację, gdy rzecz ma wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie, wady powstały później i nie zostały usunięte w odpowiednim czasie po zawiadomieniu albo wad usunąć się nie da. W odniesieniu do lokalu ważny jest też art. 682 Kodeksu cywilnego: jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, nawet jeżeli wiedział o wadach przy zawarciu umowy.

Po stronie wynajmującego podstawą może być art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem i mimo upomnienia nie zaprzestaje takiego używania albo zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że naraża ją na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Wynajmujący lokal może też powołać się na art. 685 Kodeksu cywilnego, gdy najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo swoim niewłaściwym zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

Zaległość czynszowa a wypowiedzenie bez zachowania terminu

Przy lokalu użytkowym szczególnie ważne są zaległości czynszowe. Ogólny art. 672 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

Dla lokali działa jednak przepis szczególny - art. 687 Kodeksu cywilnego. Jeżeli najemca lokalu zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący chce wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, powinien najpierw uprzedzić najemcę na piśmie i udzielić mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległości. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu otwiera drogę do wypowiedzenia natychmiastowego z powodu zaległości.

W praktyce oznacza to, że samo powstanie dwumiesięcznej zaległości nie zawsze wystarczy do skutecznego natychmiastowego wypowiedzenia najmu lokalu. Trzeba prawidłowo doręczyć pisemne uprzedzenie, wskazać wysokość zaległości, dać dodatkowy miesiąc na zapłatę i zachować dowód doręczenia.

Jak złożyć wypowiedzenie, aby ograniczyć ryzyko sporu?

Wypowiedzenie powinno być jednoznaczne. Należy wskazać strony umowy, lokal, datę umowy, podstawę wypowiedzenia, termin zakończenia najmu albo informację, że wypowiedzenie następuje bez zachowania terminu. Przy wypowiedzeniu natychmiastowym warto dokładnie opisać naruszenie i powołać właściwy przepis albo paragraf umowy.

Jeżeli umowa przewiduje formę pisemną, list polecony, doręczenie osobiste, e-mail z kwalifikowanym podpisem albo inny sposób komunikacji, trzeba sprawdzić, czy wypowiedzenie spełnia te wymagania. Dla bezpieczeństwa w sprawach najmu lokali użytkowych najczęściej stosuje się formę pisemną z potwierdzeniem odbioru albo doręczenie przez pełnomocnika, kuriera lub notariusza.

Wypowiedzenie wysłane e-mailem może być sporne, jeżeli umowa wymaga formy pisemnej albo szczególnego sposobu doręczenia. Warto więc przed wysłaniem oświadczenia sprawdzić klauzule dotyczące adresów do doręczeń, reprezentacji stron i formy zmian oraz wypowiedzenia umowy.

Co oznacza to dla opisanej umowy?

Jeżeli umowę potraktować jako najem na czas nieoznaczony, zachowany pozostaje 12-miesięczny okres wypowiedzenia, o ile tak wynika z umowy i aneks nie wyłączył tego uprawnienia. W takim wariancie możliwe jest również wypowiedzenie bez zachowania terminu, jeżeli zaistnieje podstawa ustawowa albo umowna, np. istotne naruszenie postanowień umowy przez najemcę.

Jeżeli natomiast przyjąć, że przez pierwsze 10 lat strony chciały stworzyć najem stabilny jak umowa na czas oznaczony, zwykłe wypowiedzenie może być skuteczne tylko wtedy, gdy umowa wskazuje wypadki, w których można z niego skorzystać. Sama ogólna klauzula wypowiedzenia bez określenia przyczyny może zostać zakwestionowana.

Natychmiastowe wypowiedzenie pozostaje możliwe niezależnie od sporu o minimalny czas trwania umowy, jeżeli doszło do naruszeń przewidzianych w ustawie albo w umowie. Trzeba jednak dochować procedury, zwłaszcza przy zaległościach czynszowych, gdzie w najmie lokalu konieczne jest pisemne uprzedzenie i miesięczny termin dodatkowy do zapłaty.

Najczęstsze pytania

Czy umowę najmu lokalu użytkowego można zawsze wypowiedzieć natychmiast?

Nie. Wypowiedzenie natychmiastowe wymaga podstawy w ustawie albo w umowie. Sam fakt, że jedna ze stron chce szybciej zakończyć najem, nie wystarczy.

Czy zapis „nie krócej niż 10 lat” wyklucza każde wypowiedzenie?

Nie zawsze. Jeżeli umowa jednocześnie zachowuje 12-miesięczny okres wypowiedzenia, powstaje pole do interpretacji. Trzeba ocenić całą umowę, aneks i cel stron. Taki zapis może jednak utrudniać zwykłe wypowiedzenie przed upływem 10 lat.

Czy zaległość za dwa miesiące wystarczy do natychmiastowego wypowiedzenia lokalu?

Przy najmie lokalu wynajmujący powinien najpierw pisemnie uprzedzić najemcę i dać mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległego czynszu. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu wypowiedzenie bez zachowania terminów jest zasadniczo bezpieczniejsze prawnie.

Czy najemca lokalu użytkowego może wypowiedzieć umowę natychmiast z powodu wad lokalu?

Tak, jeżeli wady uniemożliwiają umówione korzystanie z lokalu, wynajmujący ich nie usuwa w odpowiednim czasie albo usunięcie wad jest niemożliwe. Dodatkowo, jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu osób przebywających w lokalu, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów.

Czy umowę można zakończyć za porozumieniem mimo zapisu o 10 latach?

Tak. Porozumienie stron może zakończyć najem w dowolnym uzgodnionym terminie. Dla bezpieczeństwa powinno regulować datę wydania lokalu, rozliczenie czynszu, kaucji, nakładów, mediów i ewentualnych kar umownych.

Podsumowanie

Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta „na czas nieokreślony, nie krócej niż 10 lat” może budzić istotne wątpliwości. Jeżeli potraktować ją jako najem na czas nieoznaczony, zastosowanie mają terminy umowne, w tym 12-miesięczny okres wypowiedzenia, o ile nie został skutecznie ograniczony przez aneks. Jeżeli jednak pierwsze 10 lat ma być traktowane jak najem terminowy, wypowiedzenie zwykłe wymaga wypadków określonych w umowie. Natychmiastowe wypowiedzenie jest możliwe przy podstawach ustawowych lub umownych, ale musi być dobrze udokumentowane i zgodne z wymaganą procedurą.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności art. 659-673 oraz art. 680-688 - tekst aktu.
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06 - dotycząca wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony z ważnych przyczyn.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2006 r., sygn. akt V CSK 230/06 - dotyczący stosowania przepisów o najmie lokali do powierzchni użytkowej.
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006 r., sygn. akt I ACa 833/05 - dotyczący określania przyczyn wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony.