Dopuszczenie współwłaściciela do korzystania z nieruchomości

Prawo współwłaściciela do korzystania z nieruchomości

Podstawową zasadą jest to, że współwłasność nie oznacza podziału nieruchomości na niewidzialne części odpowiadające udziałom. Udział 1/4 nie oznacza więc, że współwłaściciel może korzystać wyłącznie z jednej czwartej budynku, a udział 3/4 nie daje drugiemu współwłaścicielowi prawa do samodzielnego zajęcia całej nieruchomości.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że brat nie może twierdzić, iż nieruchomość jest wyłącznie jego tylko dlatego, że ma większy udział.

Jeżeli budynek stoi pusty, niszczeje, a jeden ze współwłaścicieli zajął jego część, zamknął dostęp do nieruchomości albo uniemożliwia realne korzystanie drugiemu współwłaścicielowi, dochodzi do naruszenia prawa współposiadania. W takiej sytuacji można żądać nie tylko dopuszczenia do korzystania, lecz także uporządkowania zasad korzystania z nieruchomości na przyszłość.

Czy zameldowanie albo większy udział zmieniają sytuację?

Samo zameldowanie w budynku nie tworzy prawa własności ani nie odbiera uprawnień pozostałym współwłaścicielom. Meldunek potwierdza określony fakt administracyjny, ale nie przesądza o tym, kto może korzystać z nieruchomości i w jakim zakresie.

Również większy udział nie pozwala na dowolne wyłączenie współwłaściciela mniejszościowego. Współwłaściciel większościowy może mieć silniejszy głos przy niektórych czynnościach zwykłego zarządu, ale nadal musi respektować prawo drugiej osoby do współposiadania. Jeżeli potrzebny jest trwały podział sposobu korzystania, najbezpieczniej ustalić go pisemnie albo uzyskać rozstrzygnięcie sądu.

Wezwanie do dopuszczenia do współposiadania

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto wysłać współwłaścicielowi pisemne wezwanie. Powinno ono jasno wskazywać, czego żądamy: wydania kompletu kluczy, umożliwienia wejścia na teren nieruchomości, zaprzestania utrudniania dostępu, ustalenia harmonogramu korzystania albo podjęcia rozmów o podziale nieruchomości do korzystania.

W wezwaniu dobrze jest wyznaczyć konkretny termin, np. 7 albo 14 dni, oraz zastrzec, że brak reakcji spowoduje skierowanie sprawy do sądu. Pismo warto wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo doręczyć w sposób pozwalający później wykazać jego treść i datę doręczenia.

Jeżeli nieruchomość przynosi dochody, np. z najmu, reklam, dzierżawy lub działalności usługowej, trzeba dodatkowo zażądać rozliczenia pożytków. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Pozew o dopuszczenie do współposiadania

Jeżeli współwłaściciel nadal nie dopuszcza drugiego współwłaściciela do nieruchomości, podstawowym środkiem jest pozew o dopuszczenie do współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej. Nie należy mylić go z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Sprawy o dopuszczenie do współposiadania są co do zasady rozpoznawane w procesie, natomiast sprawy o zniesienie współwłasności prowadzi się w postępowaniu nieprocesowym.

W pozwie trzeba opisać stan współwłasności, wskazać wysokość udziałów, przedstawić sposób naruszania prawa do korzystania z nieruchomości oraz sformułować konkretne żądanie. Może ono obejmować np. nakazanie dopuszczenia powoda do współposiadania przez wydanie kluczy, umożliwienie wejścia do budynku, zaprzestanie blokowania dostępu albo usunięcie przeszkód w korzystaniu.

Dowodami mogą być odpis księgi wieczystej, akty notarialne, korespondencja, zdjęcia zamków, ogrodzenia lub zajętych pomieszczeń, nagrania, potwierdzenia nadania wezwań oraz zeznania świadków. Im bardziej precyzyjnie zostanie pokazane, na czym polega wyłączenie z posiadania, tym łatwiej dobrać właściwe żądanie.

Wynagrodzenie za wyłączne korzystanie z rzeczy wspólnej

Jeżeli jeden współwłaściciel korzysta z nieruchomości z naruszeniem art. 206 Kodeksu cywilnego i faktycznie wyłącza drugiego współwłaściciela z posiadania, może powstać roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej. Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z 19 marca 2013 r., sygn. III CZP 88/12, wskazał, że współwłaściciel pozbawiony współposiadania może dochodzić takiego wynagrodzenia na podstawie art. 224 § 2 albo art. 225 Kodeksu cywilnego.

Nie w każdej sprawie wynagrodzenie będzie należne automatycznie. Trzeba wykazać, że korzystanie przez drugiego współwłaściciela przekraczało dopuszczalny zakres, wyłączało lub realnie ograniczało prawa pozostałych współwłaścicieli oraz miało charakter bezprawny. Znaczenie mają również wcześniejsze ustalenia stron, sposób korzystania z nieruchomości w przeszłości i to, czy współwłaściciel domagał się dopuszczenia do korzystania.

Podział do korzystania albo zniesienie współwłasności

W wielu konfliktach samo dopuszczenie do współposiadania rozwiązuje tylko część problemu. Jeżeli nieruchomość można praktycznie podzielić do korzystania, współwłaściciele mogą zawrzeć umowę określającą, kto korzysta z których pomieszczeń, części działki, miejsc parkingowych, piwnic, budynków gospodarczych albo pomieszczeń usługowych. Taki podział do korzystania bywa określany jako podział quoad usum.

Gdy porozumienie nie jest możliwe, trzeba rozważyć sądowe uregulowanie sposobu korzystania albo zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być czasowo wyłączone przez czynność prawną, ale nie dłużej niż na pięć lat, z możliwością dalszego przedłużenia na warunkach przewidzianych w ustawie.

Zniesienie współwłasności może polegać na fizycznym podziale rzeczy, przyznaniu nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo sprzedaży nieruchomości i podziale ceny. Fizyczny podział nie jest dopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo prowadziłby do istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości.

Czy grozi zasiedzenie udziału?

Długotrwała bierność współwłaściciela może być ryzykowna, ale zasiedzenie udziału przez innego współwłaściciela nie następuje automatycznie tylko dlatego, że jeden z nich faktycznie korzysta z nieruchomości sam. Do zasiedzenia nieruchomości potrzebne jest posiadanie samoistne przez 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. Przy współwłasności osoba powołująca się na zasiedzenie cudzego udziału musi wykazać, że posiadała ten udział jak wyłączny właściciel i w sposób dostatecznie widoczny zamanifestowała to wobec pozostałych współwłaścicieli.

Mimo to nie warto pozostawać biernym przez wiele lat. Wezwanie do dopuszczenia do współposiadania, próby ugodowe, pozew albo wniosek o zniesienie współwłasności pomagają pokazać, że współwłaściciel nie godzi się na wyłączne zawłaszczenie nieruchomości przez drugą osobę.

Co zrobić krok po kroku?

Najpierw należy zebrać dokumenty potwierdzające współwłasność: odpis księgi wieczystej, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, umowę sprzedaży albo darowizny. Następnie warto opisać, na czym polega blokowanie dostępu: brak kluczy, zmiana zamków, odmowa wejścia, zajęcie wszystkich pomieszczeń, pobieranie pożytków bez rozliczenia albo uniemożliwianie remontu.

Kolejnym krokiem jest pisemne wezwanie. Jeżeli nie przyniesie skutku, trzeba dobrać właściwą drogę sądową. W zależności od celu może to być pozew o dopuszczenie do współposiadania, roszczenie o zapłatę za bezprawne wyłączne korzystanie, żądanie rozliczenia pożytków, sprawa o ustalenie sposobu korzystania albo wniosek o zniesienie współwłasności.

FAQ

Czy współwłaściciel większościowy może zająć całą nieruchomość?

Nie, sam większy udział nie daje prawa do całkowitego odsunięcia drugiego współwłaściciela od nieruchomości. Każdy współwłaściciel ma prawo korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych.

Czy mniejszościowy współwłaściciel ma prawo do kluczy?

Jeżeli bez kluczy nie może realnie korzystać z nieruchomości, żądanie ich wydania może być elementem roszczenia o dopuszczenie do współposiadania. Znaczenie ma jednak konkretny układ nieruchomości i wcześniejsze ustalenia współwłaścicieli.

Czy zameldowanie brata w budynku daje mu pierwszeństwo?

Nie. Meldunek nie tworzy prawa własności ani nie znosi praw pozostałych współwłaścicieli. Może mieć znaczenie dowodowe, ale nie pozwala na zawłaszczenie całej nieruchomości.

Czy trzeba od razu składać pozew?

Nie zawsze. Zwykle warto zacząć od pisemnego wezwania i próby ustalenia zasad korzystania. Pozew jest zasadny wtedy, gdy współwłaściciel odmawia dostępu, ignoruje wezwania albo konflikt jest na tyle poważny, że porozumienie nie jest realne.

Czy można żądać pieniędzy za wyłączne korzystanie z nieruchomości?

Tak, ale trzeba wykazać, że drugi współwłaściciel korzystał z rzeczy w sposób naruszający art. 206 Kodeksu cywilnego i wyłączał albo istotnie ograniczał współposiadanie. W takich sprawach istotne są dowody oraz okres, za który żądane jest wynagrodzenie.

Czy lepsze jest dopuszczenie do współposiadania czy zniesienie współwłasności?

To zależy od celu. Dopuszczenie do współposiadania służy odzyskaniu dostępu do rzeczy wspólnej. Zniesienie współwłasności prowadzi do zakończenia wspólnego prawa, np. przez podział, przyznanie nieruchomości jednej osobie ze spłatą albo sprzedaż.

Czy współwłaściciel może zasiedzieć mój udział?

Teoretycznie tak, ale wymaga to spełnienia surowych warunków. Nie wystarczy samo korzystanie z nieruchomości. Współwłaściciel musiałby wykazać posiadanie cudzego udziału jak właściciel przez wymagany ustawą czas oraz wyraźne zamanifestowanie takiego zamiaru wobec pozostałych.

Podsumowanie

Współwłaściciel nie może być pozbawiony realnego dostępu do nieruchomości tylko dlatego, że ma mniejszy udział. Jeżeli drugi współwłaściciel zajmuje budynek, wymienił zamki, nie rozlicza pożytków albo odmawia jakichkolwiek zasad korzystania, warto działać pisemnie i konsekwentnie. Najczęściej pierwszym krokiem jest wezwanie do dopuszczenia do współposiadania, a kolejnym pozew lub inne postępowanie dobrane do celu sprawy.

W sprawach współwłasności najważniejsze jest precyzyjne określenie żądania. Inaczej formułuje się sprawę o wydanie kluczy i dostęp do budynku, inaczej o wynagrodzenie za wyłączne korzystanie, a jeszcze inaczej o zniesienie współwłasności. Dlatego przed rozpoczęciem sporu warto przeanalizować dokumenty i wybrać rozwiązanie, które faktycznie uporządkuje sytuację.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 172, art. 206, art. 207, art. 210-212, art. 224 § 2 i art. 225.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
3. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r., III CZP 88/12 - orzeczenie SN.
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1973 r., III CRN 421/72.