.
Udzieliliśmy ponad 131,7 tys. porad prawnych i mamy 14 830 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Kara umowna za opóźnienie odbioru mieszkania, jak liczyć termin wobec nieukończonych prac?

• Data: 01-11-2024 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska

W umowie deweloperskiej mamy zapis takiej treści: „Deweloper zobowiązany będzie zapłacić na rzecz nabywcy karę umowną w wysokości odsetek ustawowych od ceny za każdy dzień opóźnienia w przypadku opóźnienia w wyznaczeniu odbioru”. Odbiór lokalu został wyznaczony z 14-dniowym opóźnieniem, jednak nie obejmował balkonu, który nie został ukończony. Deweloper zobowiązał się do dokończenia balkonów do konkretnej daty i umieścił taki wpis w protokole odbioru. Dokończył znowu z opóźnieniem prawie 2-miesięcznym i wyznaczył datę odbioru balkonu. Zamierzam żądać od dewelopera uiszczenia kary umownej. Czy karę za opóźnienie w wyznaczeniu odbioru powinienem liczyć do daty wyznaczenia pierwszego odbioru lokalu czy do wyznaczenia odbioru balkonu? Przesyłam tę część umowy z deweloperem, w której jest zdefiniowany „odbiór” oraz część z karami umownymi.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Kara umowna za opóźnienie odbioru mieszkania, jak liczyć termin wobec nieukończonych prac?

Kara umowna za opóźnienie w wyznaczeniu terminu odbioru – analiza umowy z deweloperem

Zastrzeżona kara umowna jest za każdy dzień opóźnienia w wyznaczeniu terminu odbioru. Jest to kluczowe, bowiem chodzi o niedotrzymanie terminu ustalonego na wyłącznie wyznaczenie odbioru; nie jest to kara za niedotrzymanie terminu dokonania odbioru.

 

Umowa nie definiuje, czy ów termin wyznaczony na odbiór ma dotyczyć odbioru całej czy części inwestycji. Wobec tego, kierując się wykładnią literalną zacytowanego fragmentu umowy dotyczącego kary, uznać należy, że owa kara powinna być co do zasady liczona od dnia wskazanego w umowie, do którego deweloper zobowiązał się wyznaczyć odbiór – do dnia, w którym został dokonany akt (czynność) wyznaczenia terminu odbioru. Nie ma zatem znaczenia, kiedy doszło do odbioru lokalu, bo kara jest za opóźnienie w wyznaczeniu terminu odbioru, a nie za opóźnienie w dokonaniu odbioru.

 

Skoro zatem odbiór lokalu został wyznaczony z opóźnieniem 14 dni ponad termin, w którym deweloper zgodnie z umową miał go wyznaczyć, to kara umowna winna być liczona od dnia następującego po dacie, do której deweloper miał wyznaczyć termin odbioru, do dnia, w którym doszło do pierwszego wyznaczenia terminu odbioru (nie ma zaś dla tej kary znaczenia, czego ów odbiór dotyczył i jak się skończył), bo kara dotyczy wyłącznie opóźnienia w wyznaczeniu Państwu terminu odbioru (nie opóźnienia w przystąpieniu do odbioru).

 

Oczywiście, ma Pan prawo wnosić o naliczenie kary do wyznaczenia terminu odbioru (tego drugiego), ale gdyby deweloper to zakwestionował i wskazał jak wyżej, tj. powołał się na wykładnię literalną, zaś Pan stałby na swoim stanowisku i skierował sprawę do sądu, forsując, że kara jest należna do wyznaczenia terminu odbioru po raz drugi, tylko sąd władny byłby rozstrzygnąć, która strona ma rację.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Jak interpretować oświadczenie woli?

Sama wykładnia literalna wskazuje, że chodzi o pierwszą czynność prawidłowego wyznaczenia daty odbioru, ale zgodnie z art. 65 Kodeksu cywilnego:

 

§ 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

 

Nie jest więc wykluczone, że sąd przychyliłby się do opcji drugiej, korzystniejszej dla nabywcy lokalu.

 

Słowem, nie ma jednej odpowiedzi na Pana pytanie, zaś prawnie – skupiając się na treści umowy z deweloperem – przyjąć należałoby, że karę liczymy od dnia, który miał być ostatnim dniem dla wyznaczenia terminu odbioru do dnia, kiedy doszło do czynności wyznaczenia terminu odbioru.

Przykłady

Pani Anna zawarła umowę z deweloperem, w której ustalono, że termin odbioru mieszkania powinien być wyznaczony do 31 marca. Deweloper wyznaczył termin odbioru dopiero 15 kwietnia, co oznaczało opóźnienie o 15 dni. Mimo że mieszkanie zostało odebrane, balkon był niewykończony, a jego dokończenie zostało wyznaczone na kolejne 30 dni. Pani Anna domaga się kary umownej za każdy dzień opóźnienia od 31 marca do 15 kwietnia, zgodnie z literalnym brzmieniem umowy, która wskazuje na karę za opóźnienie w wyznaczeniu odbioru, a nie jego faktycznym przeprowadzeniu.

 

Pan Robert kupił mieszkanie od dewelopera, który w umowie zobowiązał się wyznaczyć odbiór lokalu do końca września. Odbiór został jednak wyznaczony dopiero 20 października, co skutkowało opóźnieniem o 20 dni. Deweloper nie ukończył na czas tarasów, dlatego zaplanowano osobny odbiór na listopad. Pan Robert, zgodnie z zapisami umowy, naliczył karę umowną za 20 dni opóźnienia w wyznaczeniu odbioru mieszkania, niezależnie od odbioru tarasów.

 

Państwo Kowalscy zakupili dom od dewelopera, który miał wyznaczyć termin odbioru na koniec czerwca. Deweloper wyznaczył odbiór w połowie lipca, a dodatkowo garaż nie został ukończony. W protokole odbioru wpisano zobowiązanie dewelopera do zakończenia prac w garażu do połowy sierpnia. Kowalscy postanowili domagać się kary umownej za każdy dzień opóźnienia od końca czerwca do wyznaczenia terminu odbioru w połowie lipca, ponieważ opóźnienie to dotyczyło wyznaczenia pierwszego odbioru, nie zaś zakończenia wszystkich prac.

Podsumowanie

Opóźnienie w wyznaczeniu terminu odbioru lokalu może rodzić prawo do naliczania kar umownych, zgodnie z literalnym brzmieniem umowy deweloperskiej. W przypadku sporu, kluczowe jest zrozumienie, czy kara dotyczy wyłącznie terminu wyznaczenia odbioru, czy także jego faktycznego przeprowadzenia, co może wymagać wykładni sądowej.

Oferta porad prawnych

Jeśli masz problem z naliczaniem kar umownych w umowie deweloperskiej lub potrzebujesz pomocy w interpretacji zapisów, oferujemy profesjonalne doradztwo prawne i przygotowanie odpowiednich pism. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy prawnika »

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu