Kara umowna za opóźnienie w wyznaczeniu terminu odbioru – analiza umowy z deweloperem
Zastrzeżona kara umowna jest za każdy dzień opóźnienia w wyznaczeniu terminu odbioru. Jest to kluczowe, bowiem chodzi o niedotrzymanie terminu ustalonego na wyłącznie wyznaczenie odbioru; nie jest to kara za niedotrzymanie terminu dokonania odbioru.
Umowa nie definiuje, czy ów termin wyznaczony na odbiór ma dotyczyć odbioru całej czy części inwestycji. Wobec tego, kierując się wykładnią literalną zacytowanego fragmentu umowy dotyczącego kary, uznać należy, że owa kara powinna być co do zasady liczona od dnia wskazanego w umowie, do którego deweloper zobowiązał się wyznaczyć odbiór – do dnia, w którym został dokonany akt (czynność) wyznaczenia terminu odbioru. Nie ma zatem znaczenia, kiedy doszło do odbioru lokalu, bo kara jest za opóźnienie w wyznaczeniu terminu odbioru, a nie za opóźnienie w dokonaniu odbioru.
Skoro zatem odbiór lokalu został wyznaczony z opóźnieniem 14 dni ponad termin, w którym deweloper zgodnie z umową miał go wyznaczyć, to kara umowna winna być liczona od dnia następującego po dacie, do której deweloper miał wyznaczyć termin odbioru, do dnia, w którym doszło do pierwszego wyznaczenia terminu odbioru (nie ma zaś dla tej kary znaczenia, czego ów odbiór dotyczył i jak się skończył), bo kara dotyczy wyłącznie opóźnienia w wyznaczeniu Państwu terminu odbioru (nie opóźnienia w przystąpieniu do odbioru).
Oczywiście, ma Pan prawo wnosić o naliczenie kary do wyznaczenia terminu odbioru (tego drugiego), ale gdyby deweloper to zakwestionował i wskazał jak wyżej, tj. powołał się na wykładnię literalną, zaś Pan stałby na swoim stanowisku i skierował sprawę do sądu, forsując, że kara jest należna do wyznaczenia terminu odbioru po raz drugi, tylko sąd władny byłby rozstrzygnąć, która strona ma rację.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Jak interpretować oświadczenie woli?
Sama wykładnia literalna wskazuje, że chodzi o pierwszą czynność prawidłowego wyznaczenia daty odbioru, ale zgodnie z art. 65 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.
§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
Nie jest więc wykluczone, że sąd przychyliłby się do opcji drugiej, korzystniejszej dla nabywcy lokalu.
Słowem, nie ma jednej odpowiedzi na Pana pytanie, zaś prawnie – skupiając się na treści umowy z deweloperem – przyjąć należałoby, że karę liczymy od dnia, który miał być ostatnim dniem dla wyznaczenia terminu odbioru do dnia, kiedy doszło do czynności wyznaczenia terminu odbioru.
Przykłady
Pani Anna zawarła umowę z deweloperem, w której ustalono, że termin odbioru mieszkania powinien być wyznaczony do 31 marca. Deweloper wyznaczył termin odbioru dopiero 15 kwietnia, co oznaczało opóźnienie o 15 dni. Mimo że mieszkanie zostało odebrane, balkon był niewykończony, a jego dokończenie zostało wyznaczone na kolejne 30 dni. Pani Anna domaga się kary umownej za każdy dzień opóźnienia od 31 marca do 15 kwietnia, zgodnie z literalnym brzmieniem umowy, która wskazuje na karę za opóźnienie w wyznaczeniu odbioru, a nie jego faktycznym przeprowadzeniu.
Pan Robert kupił mieszkanie od dewelopera, który w umowie zobowiązał się wyznaczyć odbiór lokalu do końca września. Odbiór został jednak wyznaczony dopiero 20 października, co skutkowało opóźnieniem o 20 dni. Deweloper nie ukończył na czas tarasów, dlatego zaplanowano osobny odbiór na listopad. Pan Robert, zgodnie z zapisami umowy, naliczył karę umowną za 20 dni opóźnienia w wyznaczeniu odbioru mieszkania, niezależnie od odbioru tarasów.
Państwo Kowalscy zakupili dom od dewelopera, który miał wyznaczyć termin odbioru na koniec czerwca. Deweloper wyznaczył odbiór w połowie lipca, a dodatkowo garaż nie został ukończony. W protokole odbioru wpisano zobowiązanie dewelopera do zakończenia prac w garażu do połowy sierpnia. Kowalscy postanowili domagać się kary umownej za każdy dzień opóźnienia od końca czerwca do wyznaczenia terminu odbioru w połowie lipca, ponieważ opóźnienie to dotyczyło wyznaczenia pierwszego odbioru, nie zaś zakończenia wszystkich prac.
Podsumowanie
Opóźnienie w wyznaczeniu terminu odbioru lokalu może rodzić prawo do naliczania kar umownych, zgodnie z literalnym brzmieniem umowy deweloperskiej. W przypadku sporu, kluczowe jest zrozumienie, czy kara dotyczy wyłącznie terminu wyznaczenia odbioru, czy także jego faktycznego przeprowadzenia, co może wymagać wykładni sądowej.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz problem z naliczaniem kar umownych w umowie deweloperskiej lub potrzebujesz pomocy w interpretacji zapisów, oferujemy profesjonalne doradztwo prawne i przygotowanie odpowiednich pism. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
