Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą i jego sprzedaż

Podstawą prawną jest przede wszystkim ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.), dalej: u.g.n.

Czy rodzina może wykupić mieszkanie komunalne z bonifikatą?

Tak, ale tylko wtedy, gdy gmina przeznaczy lokal do sprzedaży i przewidzi bonifikatę. Sama trudna sytuacja życiowa, w tym opieka nad dzieckiem z niepełnosprawnością, nie daje jeszcze automatycznego prawa do wykupu ani do określonej wysokości obniżki ceny.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 u.g.n. cenę nieruchomości ustala się co do zasady na podstawie jej wartości. Wyjątek dopuszczający bonifikatę przewiduje art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n., zgodnie z którym właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej m.in. przy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W praktyce o tym, czy bonifikata jest możliwa, komu przysługuje i w jakiej wysokości, decydują najczęściej:

• uchwała rady gminy określająca zasady sprzedaży lokali komunalnych,
• zarządzenie lub decyzja wykonawcza organu gminy,
• sytuacja prawna lokalu i najemcy,
• brak zaległości czynszowych i spełnienie warunków formalnych wymaganych przez gminę.

Dlatego w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić lokalne przepisy obowiązujące w danej gminie. W jednej gminie bonifikata może wynosić np. 50%, a w innej 90% albo nie być przewidziana wcale.

Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie wykupione z bonifikatą?

Dla lokalu mieszkalnego kluczowy jest termin 5 lat od dnia nabycia. Wynika to wprost z art. 68 ust. 2 u.g.n.. Jeżeli nabywca sprzeda lokal albo wykorzysta go na inne cele niż te, które uzasadniały udzielenie bonifikaty, przed upływem 5 lat, gmina może zażądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po waloryzacji.

Jeżeli natomiast sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od dnia nabycia, co do zasady obowiązek zwrotu bonifikaty już nie powstaje na podstawie tego przepisu.

Trzeba przy tym liczyć termin od dnia nabycia własności lokalu, czyli zasadniczo od dnia zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność, a nie od dnia złożenia wniosku o wykup czy od dnia wpłaty ceny.

Kiedy sprzedaż przed upływem 5 lat nie powoduje zwrotu bonifikaty?

Najważniejszy dla opisanej sytuacji jest art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.. Przepis ten wyłącza obowiązek zwrotu bonifikaty przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży zostały w ciągu 12 miesięcy przeznaczone na nabycie:

• innego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo
• nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe, będącej przedmiotem prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego.

To właśnie ten wyjątek może mieć zastosowanie wtedy, gdy rodzina chce sprzedać wykupione mieszkanie i kupić inne – np. położone na parterze, lepiej dostosowane do potrzeb dziecka z niepełnosprawnością.

Warto też pamiętać, że ustawa przewiduje inne wyjątki, m.in. przy zamianie lokalu lub zbyciu na rzecz osoby bliskiej, ale ich zastosowanie zależy od konkretnego stanu faktycznego i nie zawsze rozwiązuje problem definitywnie.

Co oznacza „przeznaczenie środków na nabycie innego lokalu”?

Ten punkt jest bardzo istotny w praktyce. Z przepisu wynika, że pieniądze mają zostać przeznaczone na nabycie innego lokalu lub nieruchomości mieszkaniowej. Oznacza to, że najbezpieczniej jest przeznaczyć środki bezpośrednio na cenę zakupu nowego mieszkania, domu albo działki przeznaczonej na cele mieszkaniowe.

W orzecznictwie przyjmuje się ścisłą wykładnię tego wyjątku. Nadal aktualne znaczenie ma uchwała Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2012 r., III CZP 87/11, zgodnie z którą nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który sprzedał go przed upływem 5 lat, ma obowiązek zwrotu części bonifikaty proporcjonalnie do tej części ceny uzyskanej ze sprzedaży, która nie została przeznaczona na nabycie innego lokalu mieszkalnego.

W praktyce oznacza to, że:

• jeżeli cała kwota ze sprzedaży zostanie przeznaczona na zakup nowego lokalu – co do zasady można uniknąć zwrotu bonifikaty,
• jeżeli tylko część środków zostanie przeznaczona na nabycie – gmina może żądać zwrotu odpowiedniej części bonifikaty po waloryzacji,
• wydatki na remont, wykończenie, meble, sprzęt czy likwidację barier architektonicznych nie zawsze będą uznane za „nabycie” w rozumieniu art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.

Dlatego jeśli nowe mieszkanie ma wymagać większego dostosowania do potrzeb osoby z niepełnosprawnością, nie należy zakładać, że same koszty adaptacji zastąpią warunek nabycia nowego lokalu.

Czy można kupić mieszkanie na parterze i nie zwracać bonifikaty?

Tak, co do zasady jest to możliwe, jeżeli spełnione zostaną warunki z art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. Najbezpieczniejszy model wygląda następująco:

1. rodzina wykupuje lokal komunalny z bonifikatą,
2. przed upływem 5 lat sprzedaje ten lokal,
3. środki uzyskane ze sprzedaży przeznacza w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego mieszkania – np. lokalu na parterze.

Jeżeli nowy lokal ma lepiej służyć potrzebom rodziny, w tym potrzebom dziecka z niepełnosprawnością, to z życiowego punktu widzenia jest to racjonalne. Jednak z punktu widzenia ustawy najważniejsze jest nie uzasadnienie zdrowotne samo w sobie, ale prawidłowe spełnienie ustawowych przesłanek dotyczących wydatkowania środków.

Znaczenie może mieć także to, czy sprzedaż i zakup są odpowiednio udokumentowane: aktami notarialnymi, potwierdzeniami płatności, ewentualnie umowami przedwstępnymi i harmonogramem rozliczeń.

Czy gmina może przyznać wyższą bonifikatę ze względu na trudną sytuację rodziny?

Może, ale tylko jeżeli pozwalają na to lokalne przepisy i praktyka danej gminy. Art. 68 ust. 1 u.g.n. daje podstawę do udzielania bonifikat, natomiast szczegółowe zasady zwykle określa rada gminy w uchwale.

To oznacza, że:

• nie ma jednego ogólnopolskiego poziomu bonifikaty dla rodzin z dzieckiem z niepełnosprawnością,
• gmina może przewidywać określone preferencje albo w ogóle ich nie przewidywać,
• warto złożyć do gminy wniosek o informację lub o zastosowanie bonifikaty wraz z dokumentami potwierdzającymi sytuację rodzinną i zdrowotną.

Jeżeli rodzina nadal jest najemcą lokalu komunalnego, warto też sprawdzić zasady dotyczące samego statusu najemcy, w tym wstąpienia w najem komunalny, bo ma to wpływ na możliwość późniejszego wykupu.

Jakie dokumenty warto zgromadzić przed sprzedażą i zakupem nowego lokalu?

W praktyce warto przygotować:

• uchwałę rady gminy lub informację z gminy o zasadach bonifikaty,
• akt notarialny wykupu lokalu komunalnego,
• dokument wskazujący wysokość udzielonej bonifikaty,
• projekt lub warunki planowanej sprzedaży,
• dokumenty dotyczące nowego lokalu, który ma zostać kupiony,
• potwierdzenia zapłaty ceny i przepływu środków.

Jeżeli transakcje mają być rozłożone w czasie albo finansowane częściowo kredytem, trzeba szczególnie pilnować, aby dało się wykazać, jaka część ceny ze sprzedaży starego lokalu została rzeczywiście przeznaczona na nabycie nowego.

Tabela: kiedy grozi zwrot bonifikaty?

FAQ

Czy bonifikata przy wykupie mieszkania komunalnego należy się z urzędu?

Nie. Podstawę do bonifikaty daje art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n., ale jej przyznanie i wysokość zależą od zasad obowiązujących w danej gminie.

Czy można sprzedać mieszkanie od razu po wykupie?

Tak, ale sprzedaż przed upływem 5 lat od nabycia może uruchomić obowiązek zwrotu bonifikaty na podstawie art. 68 ust. 2 u.g.n., chyba że zachodzi ustawowy wyjątek.

Czy zakup mieszkania na parterze pozwala uniknąć zwrotu bonifikaty?

Może pozwolić, jeśli środki ze sprzedaży dotychczasowego lokalu zostaną w ciągu 12 miesięcy przeznaczone na nabycie nowego lokalu lub nieruchomości mieszkaniowej zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.

Czy remont nowego mieszkania liczy się tak samo jak jego zakup?

Nie zawsze. Przepis mówi o nabyciu lokalu lub nieruchomości, dlatego same wydatki remontowe mogą nie wystarczyć do skorzystania z wyjątku od zwrotu bonifikaty.

Od kiedy liczy się 5-letni termin?

Co do zasady od dnia nabycia własności lokalu, czyli od zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność.

Źródła

• art. 67 ust. 1, art. 68 ust. 1 pkt 7, art. 68 ust. 2 i art. 68 ust. 2a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.),
• uchwała Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2012 r., III CZP 87/11.