Sprzedaż mieszkania, gdy współwłaściciel ma komornika

Czy można sprzedać mieszkanie, gdy jeden współwłaściciel ma komornika?

Co do zasady tak, ale odpowiedź zależy od tego, czy ma być sprzedane całe mieszkanie, czy tylko udział należący do zadłużonego współwłaściciela, oraz czy komornik zdążył już zająć ten udział. Zgodnie z art. 198 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że brat może sprzedać swój udział, a Pan może rozporządzać swoim udziałem.

Inaczej wygląda sprzedaż całego lokalu. Zbycie całej nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, dlatego zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli brat przebywa za granicą, może ustanowić pełnomocnika. Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości powinno mieć formę aktu notarialnego, ponieważ zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo do czynności, dla której ustawa wymaga formy szczególnej, powinno być udzielone w tej samej formie.

W praktyce przed jakąkolwiek transakcją trzeba sprawdzić aktualny odpis księgi wieczystej, w tym dział III i IV oraz wzmianki o złożonych wnioskach. W dziale III może pojawić się wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości lub udziału, a w dziale IV hipoteki. Jeżeli w księdze widnieje wzmianka, notariusz i kupujący powinni wyjaśnić jej treść przed podpisaniem aktu.

Egzekucja z udziału w nieruchomości współwłaściciela

Jeżeli dłużnikiem jest tylko brat, wierzyciel nie może prowadzić egzekucji z Pana udziału, o ile nie ma tytułu wykonawczego także przeciwko Panu. Może natomiast złożyć do komornika wniosek o egzekucję z udziału brata. Do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości, co wynika z art. 1004 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Zgodnie z art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego, po wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jednocześnie, na podstawie art. 924 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, komornik przesyła do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej albo o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.

Moment zajęcia reguluje art. 925 Kodeksu postępowania cywilnego. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, oraz wobec osób trzecich zajęcie powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej albo złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Zgodnie z art. 925 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, wobec osoby, która wiedziała o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają już z chwilą uzyskania tej wiadomości.

Dlatego sama informacja, że komornik prawdopodobnie nie wie o mieszkaniu, nie jest wystarczającym zabezpieczeniem. Istotne jest, czy wierzyciel złożył wniosek o egzekucję z udziału, czy brat otrzymał wezwanie oraz czy w księdze wieczystej pojawił się wpis lub wzmianka.

Skutki sprzedaży po zajęciu udziału przez komornika

Najważniejszy jest art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, a czynności egzekucyjne są ważne zarówno wobec dłużnika, jak i wobec nabywcy.

W praktyce oznacza to, że jeżeli udział brata został już zajęty, późniejsza sprzedaż tego udziału nie blokuje egzekucji. Kupujący może zapłacić cenę, zostać właścicielem udziału, a mimo to wierzyciel nadal będzie mógł prowadzić egzekucję z tego udziału. To bardzo poważne ryzyko transakcyjne.

Art. 930 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje dodatkowo, że obciążenie nieruchomości przez dłużnika po zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. Z kolei art. 930 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Skarga pauliańska po sprzedaży udziału w mieszkaniu

Nawet jeżeli komornik nie zajął jeszcze udziału, wierzyciel brata może rozważyć skargę pauliańską. Podstawą jest art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną wobec siebie, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała albo przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Art. 527 § 2 Kodeksu cywilnego wyjaśnia, że czynność jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu. Jeżeli udział zostanie sprzedany za realną cenę, a brat przeznaczy pieniądze na spłatę wierzycieli, ryzyko skargi pauliańskiej jest mniejsze. Jeżeli natomiast pieniądze zostaną ukryte, wydane albo przekazane osobom trzecim, wierzyciel może twierdzić, że sprzedaż pozbawiła go realnej możliwości egzekucji z nieruchomości.

W relacjach rodzinnych istotny jest art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli korzyść uzyskała osoba będąca w bliskim stosunku z dłużnikiem, domniemywa się, że wiedziała ona o świadomości pokrzywdzenia wierzycieli. Zakup udziału od brata przez Pana będzie więc bardziej ryzykowny niż sprzedaż udziału osobie obcej, która zapłaci cenę rynkową i nie ma wiedzy o zadłużeniu.

Jeżeli czynność jest nieodpłatna, zastosowanie ma art. 528 Kodeksu cywilnego. Wierzyciel może wtedy żądać uznania czynności za bezskuteczną, nawet gdy osoba trzecia nie wiedziała i przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć o pokrzywdzeniu wierzycieli. Przy darowiźnie dodatkowo działa art. 529 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli w chwili darowizny dłużnik był niewypłacalny albo stał się niewypłacalny wskutek darowizny, domniemywa się jego świadomość pokrzywdzenia wierzycieli.

Skargę pauliańską wnosi się przeciwko osobie trzeciej, która uzyskała korzyść majątkową, co wynika z art. 531 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli ta osoba rozporządziła korzyścią dalej, wierzyciel może w określonych przypadkach wystąpić przeciwko kolejnej osobie na podstawie art. 531 § 2 Kodeksu cywilnego. Termin jest ograniczony: zgodnie z art. 534 Kodeksu cywilnego uznania czynności za bezskuteczną nie można żądać po upływie pięciu lat od daty tej czynności.

Więcej o podobnych ryzykach opisują sprawy: darowizna dla dzieci a skarga pauliańska oraz zobowiązania obdarowanego - skarga.

Czy sprzedaż może być przestępstwem udaremniania egzekucji?

W typowej transakcji sprzedaży za cenę rynkową sama sprzedaż nie jest automatycznie przestępstwem. Trzeba jednak pamiętać o art. 300 § 2 ustawy z 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny. Przepis ten penalizuje między innymi usuwanie, ukrywanie, zbywanie, darowanie, niszczenie, rzeczywiście lub pozornie obciążanie albo uszkadzanie składników majątku zajętych lub zagrożonych zajęciem, jeżeli działanie zmierza do udaremnienia lub uszczuplenia zaspokojenia wierzyciela.

Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego: czy udział był już zajęty lub realnie zagrożony zajęciem, czy dłużnik znał sytuację egzekucyjną, jaka była cena, gdzie trafiły pieniądze i czy wierzyciel został pozbawiony możliwości zaspokojenia. Szczególnie ryzykowne są pozorne transakcje rodzinne, darowizny oraz szybkie wyzbywanie się majątku przez dłużnika. Ten problem szerzej pokazuje przykład wyzbywanie się majątku przez dłużnika.

Remont mieszkania a rozliczenia między współwłaścicielami

Przed generalnym remontem trzeba zabezpieczyć rozliczenia z bratem. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli udziały są równe, co do zasady każdy powinien ponosić połowę ciężarów dotyczących nieruchomości.

Wydatki na czynsz administracyjny, fundusz remontowy, podatki, konieczne naprawy czy utrzymanie części wspólnych można rozliczać między współwłaścicielami. Przy dużym remoncie warto jednak mieć pisemną zgodę brata, ustalić zakres prac, sposób finansowania i sposób późniejszego rozliczenia. Samodzielne inwestowanie dużych kwot w lokal, którego połowa należy do zadłużonego brata, jest ryzykowne, ponieważ podnosi wartość całego mieszkania, w tym również udziału, z którego może prowadzić egzekucję wierzyciel brata.

Jeżeli remont ma być wykonany przed sprzedażą, bezpieczniejszym rozwiązaniem jest najpierw uregulowanie własności, rozliczeń albo sprzedaż lokalu w obecnym stanie. Można też rozważyć zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Sposoby zniesienia współwłasności określa art. 212 Kodeksu cywilnego, w tym podział rzeczy, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą albo sprzedaż rzeczy i podział ceny.

Czy brat może zostać pominięty przy sprzedaży mieszkania?

Nie. Jeżeli brat jest współwłaścicielem, nie można skutecznie sprzedać całego mieszkania bez jego udziału albo prawidłowo ustanowionego pełnomocnika. Notariusz będzie wymagał udziału wszystkich współwłaścicieli lub pełnomocnictw obejmujących sprzedaż. Jeżeli brat nie współpracuje, pozostaje negocjacja, sprzedaż własnego udziału albo sądowe zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego.

Sprzedaż wyłącznie Pana udziału jest formalnie możliwa na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ale w praktyce trudniejsza, bo kupujący nabywa tylko udział we współwłasności, a nie samodzielne prawo do konkretnej części lokalu. Cena udziału bywa niższa niż proporcjonalna część wartości całego mieszkania.

Co sprawdzić przed decyzją o sprzedaży albo remoncie?

• aktualny odpis księgi wieczystej, w szczególności dział III, dział IV i wzmianki,
• czy brat otrzymał od komornika wezwanie dotyczące egzekucji z udziału w nieruchomości, o którym mowa w art. 923 i art. 925 Kodeksu postępowania cywilnego,
• wysokość zadłużenia brata i to, czy wierzyciele są znani,
• czy cena ze sprzedaży udziału ma trafić do wierzycieli, czy do brata,
• czy planowany remont został zaakceptowany przez brata i jak zostanie rozliczony zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego,
• czy korzystniejsze będzie zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

W opisanej sytuacji najrozsądniej nie rozpoczynać kosztownego remontu przed sprawdzeniem księgi wieczystej, ustaleniem stanu egzekucji i podpisaniem z bratem jasnego porozumienia. Jeżeli celem jest sprzedaż, najpierw należy ustalić, czy brat zgodzi się na sprzedaż całego lokalu i czy cena przypadająca na jego udział zostanie przeznaczona na spłatę wierzycieli. Taki sposób działania zmniejsza ryzyko późniejszej skargi pauliańskiej.

FAQ

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania jest możliwa, ale bezpieczny sposób działania zależy od stanu księgi wieczystej, etapu egzekucji i planu rozliczenia ceny przypadającej na zadłużonego brata. Jeżeli komornik zajął udział, sprzedaż nie zatrzyma egzekucji na podstawie art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli zajęcia jeszcze nie ma, nadal trzeba uwzględnić skargę pauliańską z art. 527 i następnych Kodeksu cywilnego.

Przed remontem należy szczególnie ostrożnie ocenić ryzyko. Nakłady poniesione z Pana środków mogą zwiększyć wartość udziału brata, a tym samym atrakcyjność egzekucji dla jego wierzycieli. Najpierw warto ustalić stan zadłużenia, uzyskać aktualny odpis księgi wieczystej, zawrzeć porozumienie z bratem albo przeprowadzić zniesienie współwłasności.

Źródła

• Art. 99 § 1, art. 158, art. 198, art. 199, art. 207, art. 210 § 1, art. 212, art. 527-534 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 923, art. 924, art. 925, art. 930, art. 976 § 1, art. 1004 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 300 § 2 ustawy z 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 20 października 2011 r., sygn. IV CSK 39/11.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 7 marca 2013 r., sygn. IV CSK 452/12.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 17 lipca 2013 r., sygn. I ACa 222/13.