Odcięcie gazu w wynajmowanym mieszkaniu – prawa najemcy

Co oznacza odcięcie gazu dla najemcy?

Jeżeli wynajmują Państwo mieszkanie lub dom, a dostawa gazu została wstrzymana z powodu zaległości właściciela, podstawowy problem nie polega tylko na rachunkach. Chodzi o to, że lokal może przestać nadawać się do umówionego użytku, np. do ogrzewania, gotowania lub podgrzewania wody.

Zgodnie z art. 662 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Jeżeli więc lokal był wynajęty jako wyposażony w sprawną instalację gazową i dostęp do paliwa gazowego, brak tej usługi może oznaczać niewykonanie albo nienależyte wykonanie obowiązków wynajmującego.

To, jakie uprawnienia będą Państwu przysługiwać, zależy od stanu faktycznego: od treści umowy, tego, czy gaz jest niezbędny do normalnego korzystania z lokalu, jak długo trwa przerwa i czy powoduje ona zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa.

Czy najemca odpowiada za dług za gaz?

Co do zasady nie. Za zapłatę za paliwo gazowe wobec przedsiębiorstwa energetycznego odpowiada strona umowy o dostarczanie paliwa gazowego. Jeżeli umowę z dostawcą zawarła właścicielka lokalu, a nie Państwo, dostawca kieruje roszczenia do niej, a nie do najemcy.

W praktyce warto jednak sprawdzić umowę najmu. Zdarza się, że najemca zobowiązuje się wobec wynajmującego do ponoszenia kosztów mediów. Taki zapis nie musi oznaczać, że najemca stał się stroną umowy z gazownią, ale może tworzyć obowiązek rozliczenia się z wynajmującym na zasadach umownych.

Jeżeli rachunki dostaje wyłącznie właściciel, a Państwo regularnie płacą czynsz i opłaty zgodnie z umową, należy zachować potwierdzenia przelewów. To ważny dowód, że wywiązali się Państwo ze swoich obowiązków.

Jakie przepisy chronią najemcę?

W takiej sytuacji kluczowe znaczenie mają przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego o najmie:

• art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego – obowiązek wynajmującego utrzymywania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku,
• art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego – możliwość żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad ograniczających przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku,
• art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego – możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady są nieusuwalne albo gdy wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunie wad w odpowiednim czasie, a wady uniemożliwiają używanie rzeczy zgodnie z umową,
• art. 471 Kodeksu cywilnego – odpowiedzialność odszkodowawcza za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,
• art. 682 Kodeksu cywilnego – możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów, jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników.

Jeżeli problem dotyczy lokalu mieszkalnego, znaczenie ma także ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 6a ust. 1 tej ustawy wynajmujący jest obowiązany zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie m.in. z paliw gazowych, ciepła, energii elektrycznej oraz wody, o ile przepisy szczególne lub umowa nie stanowią inaczej. Powiązanym zagadnieniem jest odłączenie gazu przez właściciela a wypowiedzenie najmu.

Oznacza to, że przy lokalu mieszkalnym argumentacja najemcy jest jeszcze mocniejsza.

Co zrobić od razu po informacji o demontażu gazomierza lub wstrzymaniu dostaw?

Najlepiej działać równolegle na kilku polach:

1. Zażądać informacji od wynajmującego lub agencji na piśmie – czy istnieje zadłużenie, kto jest stroną umowy z dostawcą, kiedy gaz zostanie przywrócony.
2. Wezwać wynajmującego do usunięcia problemu – najlepiej e-mailem i listem, z wyznaczeniem krótkiego terminu.
3. Zebrać dowody – umowę najmu, potwierdzenia wpłat, zdjęcia liczników, notatki z interwencji pogotowia gazowego, korespondencję z agencją.
4. Ustalić skutki braku gazu – czy nie ma ogrzewania, ciepłej wody, możliwości gotowania, czy trzeba było ponieść dodatkowe koszty.

Jeżeli pośrednik zapewnia, że wszystko jest opłacone, warto poprosić o dokument potwierdzający zapłatę albo o pisemne wyjaśnienie. Samo ustne uspokojenie sprawy zwykle nie wystarcza.

Czy można żądać obniżenia czynszu?

Tak, jeżeli brak gazu ogranicza przydatność lokalu do umówionego użytku. Podstawą jest art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady.

Nie ma jednego ustawowego procentu obniżki. Jej wysokość zależy od tego, jak istotna jest wada. Jeżeli gaz służy wyłącznie do gotowania, obniżka może być mniejsza. Jeżeli bez gazu nie ma ogrzewania lub ciepłej wody, ograniczenie korzystania z lokalu jest znacznie poważniejsze.

W praktyce warto opisać konkretnie, czego nie da się używać i od kiedy problem trwa. Im dokładniej wykażą Państwo realne utrudnienia, tym łatwiej uzasadnić obniżenie czynszu.

Kiedy można wypowiedzieć najem bez zachowania terminów?

Takie uprawnienie może wynikać z dwóch różnych podstaw prawnych.

Po pierwsze, art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy wada uniemożliwia przewidziane w umowie używanie rzeczy, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunie jej w odpowiednim czasie, albo gdy wada jest nieusuwalna.

Po drugie, art. 682 Kodeksu cywilnego daje najemcy prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów, jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników. Ten przepis ma zastosowanie tylko wtedy, gdy wada wiąże się z zagrożeniem zdrowotnym, nie zaś przy każdej niedogodności.

Sam brak gazu z powodu zadłużenia nie zawsze automatycznie oznacza zagrożenie zdrowia. Może jednak uzasadniać wypowiedzenie na podstawie art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli lokal nie nadaje się do normalnego używania zgodnie z umową. Gdy dodatkowo problem powoduje np. wychłodzenie lokalu zimą albo brak możliwości przygotowania posiłków dla małych dzieci lub osób chorych, ocena może być jeszcze bardziej korzystna dla najemcy.

Jeżeli problem dotyczy także innych wad lokalu, pomocne mogą być materiały o tym, kiedy zagrzybienie mieszkania zakończyć najem oraz czy grzyb ścianach jako powód rozwiązania umowy najmu może uzasadniać szybkie zakończenie najmu.

Czy można żądać zwrotu zapłaconego z góry czynszu?

Tak, ale zakres roszczenia zależy od tego, czy najem będzie dalej trwał.

Jeżeli lokal przez pewien czas miał wadę, lecz nadal chcą Państwo w nim mieszkać, można domagać się obniżenia czynszu za okres, w którym lokal miał ograniczoną przydatność – na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli natomiast dojdzie do skutecznego wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów albo strony rozwiążą umowę, można żądać zwrotu części czynszu zapłaconego z góry za okres przypadający po ustaniu najmu. Podstawą będzie wtedy brak podstawy do zatrzymania świadczenia za okres, w którym wynajmujący nie świadczy już najmu zgodnie z umową, a w razie sporu także przepisy o odpowiedzialności kontraktowej z art. 471 Kodeksu cywilnego lub o bezpodstawnym wzbogaceniu, zależnie od konstrukcji roszczenia.

Jeżeli czynsz zapłacono za pół roku z góry, nie oznacza to, że wynajmujący może zachować całość tej kwoty niezależnie od tego, czy lokal nadaje się do używania.

Czy przysługuje odszkodowanie?

Może przysługiwać, jeżeli poniosą Państwo konkretną szkodę wskutek niewykonania obowiązków przez wynajmującego. Podstawą jest art. 471 Kodeksu cywilnego. Trzeba wtedy wykazać:

• istnienie obowiązku po stronie wynajmującego,
• jego niewykonanie lub nienależyte wykonanie,
• szkodę,
• związek przyczynowy między naruszeniem a szkodą.

Przykładowo mogą to być koszty:

• tymczasowego zakwaterowania,
• dodatkowego ogrzewania elektrycznego,
• wyższych rachunków za prąd spowodowanych zastępczym korzystaniem z innych urządzeń,
• transportu lub organizacji przeprowadzki, jeżeli była konieczna.

Samo zdenerwowanie lub dyskomfort zwykle nie wystarczy do uzyskania odszkodowania majątkowego. Trzeba wykazać realny, policzalny uszczerbek.

Czy najemca może sam zawrzeć umowę z dostawcą gazu?

Czasem jest to możliwe, ale nie zawsze. Zależy to od wymogów danego sprzedawcy lub operatora systemu dystrybucyjnego, tytułu prawnego do lokalu, zgody właściciela oraz stanu zadłużenia i warunków technicznych. W praktyce przy istniejących zaległościach właściciela i toczącym się procesie windykacji szybkie „przepisanie” licznika na najemcę może być utrudnione albo niemożliwe.

Dlatego nie należy zakładać, że najemca sam „załatwi” sprawę z gazownią. Podstawowy obowiązek wobec najemcy nadal spoczywa na wynajmującym.

Jak powinno wyglądać wezwanie do wynajmującego?

W piśmie warto:

• wskazać datę zawarcia umowy najmu i adres lokalu,
• opisać problem z gazem i daty interwencji,
• powołać art. 662 § 1 oraz art. 664 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, a przy lokalu mieszkalnym także art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów,
• wezwać do niezwłocznego przywrócenia dostaw gazu w konkretnym terminie,
• zapowiedzieć żądanie obniżenia czynszu, odszkodowania albo wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów, jeśli wada nie zostanie usunięta.

Wezwanie najlepiej wysłać w sposób pozwalający udowodnić doręczenie: e-mail plus list polecony lub wiadomość przez pośrednika, jeżeli tak przebiegała dotychczasowa komunikacja.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak różne mogą być skutki prawne braku gazu w zależności od treści umowy i skali problemu.

FAQ

Czy mogę przestać płacić czynsz od razu po odcięciu gazu?

Nie warto robić tego samowolnie bez jasnego rozliczenia. Bezpieczniejsze jest wezwanie do usunięcia wady i zgłoszenie żądania obniżenia czynszu na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Samowolne wstrzymanie całego czynszu może wywołać dodatkowy spór.

Czy agencja pośrednicząca odpowiada wobec najemcy?

To zależy od jej roli. Jeżeli działała tylko jako pośrednik, głównym kontrahentem najemcy zwykle pozostaje wynajmujący. Jeżeli jednak przejęła obowiązki zarządzania lub podpisywała umowę w cudzym imieniu, zakres jej odpowiedzialności trzeba ocenić na podstawie umowy i pełnomocnictwa.

Czy brak gazu zawsze pozwala rozwiązać umowę natychmiast?

Nie zawsze. Zależy to od tego, czy wada uniemożliwia używanie lokalu zgodnie z umową i czy wynajmujący usunął ją po zawiadomieniu. Podstawą jest art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, a w razie zagrożenia zdrowia także art. 682 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę żądać zwrotu kosztów hotelu lub innego mieszkania?

Tak, jeżeli przeprowadzka lub nocleg zastępczy były konieczne, a koszt pozostaje w związku z niewykonaniem obowiązków przez wynajmującego. Roszczenie opiera się co do zasady na art. 471 Kodeksu cywilnego i wymaga udokumentowania wydatków.

Czy powinienem kontaktować się także z dostawcą gazu?

Tak, przynajmniej w celu ustalenia, czy doszło do wstrzymania dostaw, kto jest stroną umowy i jaka jest przyczyna problemu. Nie zastąpi to jednak działań wobec wynajmującego.

Źródła

• art. 471, art. 662 § 1, art. 664 § 1 i § 2, art. 682 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 6a ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• wyrok Sądu Najwyższego z 21 maja 1974 r., sygn. akt II CR 199/74