Odłączenie gazu przez właściciela a wypowiedzenie najmu

Odłączenie gazu przez właściciela – czy to jest legalne?

Co do zasady nie. Jeżeli lokal został wynajęty jako mieszkalny i wyposażony w instalację gazową, wynajmujący ma obowiązek zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych, ciepła i energii elektrycznej. Wynika to wprost z art. 6a ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Samowolne odcięcie gazu tylko po to, aby wymusić zapłatę spornej należności, co do zasady narusza obowiązki wynajmującego. W praktyce właściciel nie powinien stosować takiej formy nacisku zamiast normalnego dochodzenia należności.

Jeżeli dodatkowo rozliczenie gazu było niejasne, bo w budynku brakowało odrębnych liczników, a z instalacji korzystały także inne osoby, tym bardziej zasadna jest weryfikacja podstaw naliczenia opłaty. W takim układzie spór o rachunek nie daje właścicielowi prawa do pozbawienia najemcy dostępu do mediów.

Jakie przepisy chronią najemcę?

Poza art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów znaczenie mają również przepisy Kodeksu cywilnego o wadach rzeczy najętej. Zgodnie z art. 664 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli zaś w chwili wydania rzecz miała wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymania zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia; to samo dotyczy sytuacji, gdy wady są takiego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników – art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego. Podobne uprawnienia najemcy mogą powstać przy innych poważnych wadach lokalu; przykładem jest brak wentylacji w mieszkaniu jako podstawa wypowiedzenia najmu.

Odłączenie gazu nie zawsze automatycznie oznacza, że wypowiedzenie natychmiastowe będzie skuteczne w każdej sprawie. Trzeba ocenić, czy brak gazu realnie uniemożliwiał albo istotnie ograniczał normalne korzystanie z lokalu zgodnie z umową, jak długo trwał i czy wynajmujący został skutecznie wezwany do usunięcia problemu.

Czy można wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym?

Tak, ale tylko wtedy, gdy są spełnione ustawowe przesłanki. Najczęściej podstawą będzie art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego. Dla skuteczności takiego wypowiedzenia duże znaczenie mają dowody, że:

• brak gazu był rzeczywistą wadą lokalu lub skutkiem bezprawnego działania wynajmującego,
• wynajmujący został zawiadomiony o problemie,
• miał możliwość przywrócenia dostaw, ale tego nie zrobił,
• wada istotnie utrudniała albo uniemożliwiała korzystanie z lokalu zgodnie z umową.

Jeżeli najem był zawarty na czas oznaczony, nie wyklucza to zastosowania art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego. Jest to odrębna podstawa ustawowa wypowiedzenia. Niezależnie od tego warto sprawdzić, czy sama umowa przewidywała dodatkowe przypadki wcześniejszego rozwiązania.

To, że właściciel „nie podpisał” wypowiedzenia, nie przesądza jeszcze o jego nieskuteczności. Wypowiedzenie jest co do zasady jednostronnym oświadczeniem woli. Liczy się to, czy zostało doręczone drugiej stronie w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią, zgodnie z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego. Z punktu widzenia dowodowego lepsza od SMS-a jest forma pisemna z potwierdzeniem doręczenia lub wiadomość e-mail, jeśli strony faktycznie tak się komunikowały i można wykazać doręczenie.

Czy trzeba zapłacić ostatni czynsz?

Najczęściej tak – przynajmniej do czasu prawidłowego rozliczenia roszczeń. Sam fakt, że właściciel zachował się bezprawnie, nie daje automatycznie prawa do jednostronnego „zaliczenia” ostatniego czynszu na poczet szkody czy krzywdy.

Jeżeli lokal miał wady ograniczające jego przydatność, można powołać się na art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego i żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. To jednak nie zawsze oznacza, że wolno po prostu nic nie zapłacić. Bezpieczniej jest:

• wezwać właściciela do uznania obniżki czynszu i rozliczenia należności,
• wskazać konkretną kwotę i okres, za który żądacie obniżki,
• przy potrąceniu upewnić się, że spełnione są przesłanki z art. 498 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Potrącenie jest możliwe tylko wtedy, gdy dwie osoby są względem siebie jednocześnie dłużnikami i wierzycielami, a wierzytelności są jednorodzajowe, wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym. W wielu sprawach najemcy mają roszczenie sporne co do wysokości, więc jednostronne potrącenie może być ryzykowne.

W praktyce bezpieczniejszym rozwiązaniem bywa zapłata bezspornej części czynszu i równoczesne pisemne dochodzenie obniżki czynszu, odszkodowania albo zwrotu nadpłat. Jeżeli sytuacja była skrajna i lokal przez pewien czas nie nadawał się do normalnego używania, można argumentować za znaczną obniżką czynszu, a w wyjątkowych okolicznościach nawet za obniżką do zera za konkretny okres – ale zawsze zależy to od stanu faktycznego i dowodów.

Jakich roszczeń może dochodzić najemca?

W zależności od okoliczności sprawy najemca może rozważyć:

• żądanie przywrócenia dostaw gazu i usunięcia naruszenia,
• żądanie obniżenia czynszu na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego,
• wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów na podstawie art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego,
• odszkodowanie za poniesioną szkodę na zasadach ogólnych, jeżeli da się wykazać szkodę, związek przyczynowy i odpowiedzialność wynajmującego – art. 471 Kodeksu cywilnego albo art. 415 Kodeksu cywilnego, zależnie od podstawy odpowiedzialności,
• ewentualnie zadośćuczynienie za naruszenie dóbr osobistych, ale tylko wtedy, gdy okoliczności rzeczywiście to uzasadniają i da się wykazać bezprawne naruszenie dobra osobistego – art. 23, art. 24 § 1 oraz art. 448 Kodeksu cywilnego.

Nie w każdej sprawie realne będzie zadośćuczynienie. Częściej podstawowym i bardziej praktycznym roszczeniem jest obniżenie czynszu oraz odszkodowanie za konkretne koszty, np. konieczność korzystania z innego źródła przygotowania posiłków, noclegu lub wcześniejszej przeprowadzki.

Czy odłączenie gazu może mieć także skutki karne?

Może, ale zależy to od sposobu działania właściciela. W praktyce przy sporach lokatorskich analizuje się art. 191 § 1a ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, zgodnie z którym kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Nie każda awaria czy każde odłączenie mediów automatycznie wypełnia znamiona tego czynu. Jeżeli jednak właściciel celowo odłączył gaz po to, aby wymusić zapłatę, a najemca ma na to dowody, można rozważyć zawiadomienie organów ścigania.

Jak postąpić praktycznie krok po kroku?

Co z kaucją i rozliczeniem po wyprowadzce?

Jeżeli była wpłacona kaucja, wynajmujący powinien ją zwrócić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego posiadania przez najemcę, po potrąceniu należności z tytułu najmu lokalu. Wynika to z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli właściciel twierdzi, że istnieją zaległości, powinien je skonkretyzować i rozliczyć.

Warto odróżnić trzy kwestie: czynsz, media oraz kaucję. To, że istnieje spór o rozliczenie gazu, nie oznacza jeszcze automatycznie prawa właściciela do zatrzymania całej kaucji. Z drugiej strony najemca powinien liczyć się z tym, że właściciel może próbować potrącić z kaucji zaległości, które uważa za należne. Dlatego tak ważna jest pełna dokumentacja rozliczeń.

Kiedy stanowisko najemcy będzie najsilniejsze?

Najemca ma szczególnie mocną pozycję, gdy potrafi wykazać łącznie, że:

• gaz został odłączony celowo przez właściciela, a nie z powodu awarii technicznej lub działania dostawcy,
• lokal bez gazu nie nadawał się do normalnego używania w uzgodniony sposób,
• wynajmujący odmówił przywrócenia dostaw mimo wezwania,
• rozliczenie za gaz było niewiarygodne albo nieprzejrzyste,
• najemca działał na piśmie i zachował dowody.

Jeżeli natomiast gaz został odłączony przez przedsiębiorstwo z przyczyn niezależnych od właściciela, ocena może być inna. Wtedy trzeba oddzielić odpowiedzialność za wadę lokalu od odpowiedzialności za samo zachowanie wynajmującego.

FAQ

Czy SMS z wypowiedzeniem najmu wystarczy?

Może mieć znaczenie dowodowe, ale najbezpieczniejsza jest forma pisemna lub e-mail pozwalający wykazać doręczenie. Kluczowe jest, aby oświadczenie doszło do właściciela zgodnie z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę nie zapłacić ostatniego czynszu, skoro właściciel odciął gaz?

Nie automatycznie. Zwykle najpierw należy dochodzić obniżenia czynszu albo prawidłowo złożyć oświadczenie o potrąceniu, jeśli spełnione są przesłanki z art. 498 Kodeksu cywilnego.

Czy brak podpisu właściciela pod wypowiedzeniem oznacza, że umowa trwa dalej?

Nie. Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem woli. Istotne jest doręczenie, a nie podpis drugiej strony pod pismem.

Czy można zgłosić sprawę na policję lub do prokuratury?

Tak, jeżeli właściciel celowo odłączył media, by zmusić najemcę do określonego zachowania. W zależności od okoliczności może wchodzić w grę art. 191 § 1a Kodeksu karnego.

Ile czasu ma właściciel na zwrot kaucji?

Miesiąc od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności z tytułu najmu, zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Źródła

• art. 6 ust. 4, art. 6a ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 61 § 1, art. 23, art. 24 § 1, art. 415, art. 471, art. 498 § 1 i § 2, art. 664 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 191 § 1a ustawy z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny