Brak wentylacji w mieszkaniu a wypowiedzenie najmu

Dostęp do protokołu kontroli kominiarskiej

Kontrole okresowe przewodów kominowych są elementem obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu wynikających z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Od 18 września 2023 r. protokoły z kontroli przewodów kominowych są wprowadzane do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków zgodnie z przepisami rozdziału 5aa ustawy z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków.

Co do zasady bezpośredni dostęp do pełnego protokołu ma właściciel albo zarządca budynku. Przepisy nie przyznają najemcy odrębnego, automatycznego prawa do pobrania dokumentu z systemu, ale najemca może żądać od wynajmującego informacji o stanie lokalu i usunięcia wad, ponieważ wynajmujący ma obowiązek utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku na podstawie art. 662 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

W praktyce warto jednocześnie:

• wystąpić do wynajmującego o udostępnienie kopii protokołu albo przynajmniej części dotyczącej lokalu,
• zwrócić się do administracji lub zarządcy o potwierdzenie, jakie nieprawidłowości stwierdzono,
• zażądać odpowiedzi na piśmie lub e-mailem, aby pozostawić ślad dowodowy.

Jeżeli problem dotyczy bezpieczeństwa lokalu, takie żądanie jest w pełni racjonalne i może mieć znaczenie później przy sporze o rozwiązanie umowy.

Brak wentylacji jako wada lokalu

Wynajmujący ma obowiązek wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu – tak stanowi art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli lokal ma wady ograniczające zwykłe używanie, najemca może korzystać z uprawnień opisanych w art. 664 Kodeksu cywilnego.

Od strony technicznej wymagania dotyczące wentylacji wynikają przede wszystkim z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności z przepisów rozdziału dotyczącego wentylacji i jakości powietrza wewnętrznego. Lokal mieszkalny powinien zapewniać skuteczną wymianę powietrza. Samo okno nie zawsze zastępuje prawidłową wentylację grawitacyjną lub mechaniczną, zwłaszcza w kuchni, aneksie kuchennym albo łazience.

Brak wentylacji może być wadą lokalu szczególnie wtedy, gdy powoduje:

• duszność i uciążliwe zaduchy,
• nadmierną wilgoć, skraplanie pary wodnej i pleśń,
• niespełnianie wymagań technicznych lokalu,
• realne zagrożenie dla zdrowia mieszkańców.

To, czy w danej sprawie chodzi tylko o wadę użytkową, czy już o wadę zagrażającą zdrowiu, zależy od konkretnych okoliczności i dowodów. Sam subiektywny dyskomfort może nie wystarczyć, jeżeli nie da się wykazać rzeczywistego naruszenia wymagań technicznych albo wpływu na zdrowie.

Kiedy można żądać obniżenia czynszu

Zgodnie z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. To rozwiązanie jest przydatne wtedy, gdy brak wentylacji utrudnia korzystanie z lokalu, ale sytuacja nie uzasadnia jeszcze natychmiastowego wyprowadzenia się.

Obniżka czynszu nie następuje automatycznie. Najemca powinien zgłosić wadę wynajmującemu, opisać jej skutki i wskazać, od kiedy wada występuje. W razie sporu trzeba będzie wykazać zarówno samą wadę, jak i to, że ograniczała korzystanie z mieszkania zgodnie z umową.

Jeżeli problem wiąże się również z zakończeniem najmu i rozliczeniami finansowymi, warto zobaczyć materiał o rozliczenie kaucji najmu.

Wypowiedzenie najmu na podstawie art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego

Art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli w chwili wydania rzeczy najętej najemcy wada istniała i nie da się jej usunąć, albo jeżeli wada powstała później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął jej w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W praktyce oznacza to, że przy wadzie usuwalnej najbezpieczniej jest najpierw:

1. zawiadomić wynajmującego o wadzie na piśmie,
2. opisać, na czym polega problem i jakie są jego skutki,
3. wyznaczyć rozsądny termin na usunięcie wady,
4. uprzedzić, że brak reakcji spowoduje skorzystanie z uprawnień z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego.

Rozsądny termin zależy od rodzaju problemu. Przy kwestiach technicznych związanych z wentylacją zwykle powinien on umożliwiać przynajmniej oględziny, zamówienie fachowca i podjęcie prac. Jeżeli jednak wada ma charakter pilny i może powodować zagrożenie dla zdrowia, termin może być krótszy.

Natychmiastowe wypowiedzenie na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego

Zgodnie z art. 682 Kodeksu cywilnego, jeżeli wady najętej rzeczy zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

To przepis dalej obowiązujący i bardzo istotny, ale jego zastosowanie wymaga ostrożności. Nie każda wada lokalu daje podstawę do natychmiastowego zakończenia najmu. Trzeba wykazać realne zagrożenie dla zdrowia, a nie jedynie niewygodę czy niższy standard mieszkania.

Przy braku wentylacji znaczenie mogą mieć zwłaszcza:

• protokół kominiarski wskazujący nieprawidłowości,
• stwierdzona pleśń lub zawilgocenie,
• opinia specjalisty potwierdzająca nieprawidłową wymianę powietrza,
• dokumentacja medyczna, jeżeli problem wpływał na stan zdrowia.

W praktyce bezpieczniej jest przed wypowiedzeniem wezwać wynajmującego do pilnego usunięcia problemu, chyba że sytuacja jest na tyle poważna, iż dalsze pozostawanie w lokalu byłoby nierozsądne. Sam art. 682 Kodeksu cywilnego nie uzależnia skuteczności wypowiedzenia od wcześniejszego wezwania, ale jego brak może utrudnić późniejszą obronę stanowiska w sporze sądowym.

Jeżeli wada łączy się z zawilgoceniem i pleśnią, pomocny może być także materiał: zagrzybienie mieszkania zakończyć najem.

Jakie dowody warto zgromadzić

Zdjęcia są przydatne, ale zwykle nie wystarczają, jeżeli spór ma dotyczyć natychmiastowego wypowiedzenia najmu albo odmowy zapłaty dalszego czynszu. Najlepiej zebrać kilka rodzajów dowodów jednocześnie.

Umowa na czas określony a wcześniejsze zakończenie najmu

Przy najmie zawartym na czas oznaczony nie można co do zasady wypowiedzieć umowy w dowolnym momencie. Wynika to z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

To oznacza, że zwykłe wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony jest możliwe tylko wtedy, gdy:

• umowa wyraźnie przewiduje taką możliwość i określa przypadki wypowiedzenia, albo
• podstawa rozwiązania wynika bezpośrednio z ustawy, na przykład z art. 664 § 2 albo art. 682 Kodeksu cywilnego.

Niejasny zapis typu „1-miesięczny okres wypowiedzenia, możliwy miesiąc przed końcem umowy” najczęściej będzie interpretowany zawężająco, czyli jako możliwość złożenia wypowiedzenia dopiero pod koniec obowiązywania umowy. Ostateczna ocena zależy jednak od pełnego brzmienia umowy, całego kontekstu postanowień oraz tego, czy najemca jest konsumentem.

Kara umowna i dodatkowe opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umowy

Trzeba odróżnić dwie kwestie: skuteczność samego wypowiedzenia i ewentualną odpowiedzialność finansową za przedterminowe zakończenie umowy. Jeżeli umowa przewiduje określoną opłatę lub karę za wcześniejsze rozwiązanie, jej ocena zależy od treści konkretnego postanowienia.

W relacjach z konsumentem można badać takie postanowienie pod kątem niedozwolonych postanowień umownych na podstawie art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Klauzula może być kwestionowana zwłaszcza wtedy, gdy rażąco narusza interesy najemcy i kształtuje jego prawa lub obowiązki sprzecznie z dobrymi obyczajami.

Warto jednak doprecyzować: klasyczna „kara umowna” w rozumieniu art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego może zabezpieczać wyłącznie zobowiązanie niepieniężne. Jeżeli zapis został nazwany karą umowną, ale w istocie ma być sankcją za wcześniejsze rozwiązanie stosunku najmu, jego skuteczność trzeba oceniać według rzeczywistej treści postanowienia, a nie tylko jego nazwy. W sporze sąd może badać, czy chodzi o dopuszczalne odszkodowanie ryczałtowe, odstępne, opłatę umowną czy niedozwoloną klauzulę.

Jeżeli rozwiązanie umowy następuje z powodu wady lokalu, która obciąża wynajmującego, żądanie zapłaty takiej opłaty przez właściciela może być znacznie trudniejsze do obrony.

Jak bezpiecznie postąpić krok po kroku

1. Poproś wynajmującego i administrację o kopię protokołu albo pisemną informację o stwierdzonych nieprawidłowościach.
2. Zbierz własne dowody: zdjęcia, daty zdarzeń, objawy wilgoci, korespondencję, ewentualne zaświadczenia lekarskie.
3. Wyślij do wynajmującego pisemne zgłoszenie wady z żądaniem jej usunięcia i z wyznaczeniem terminu.
4. Jeżeli problem jest poważny, zleć opinię kominiarza lub innego specjalisty.
5. Gdy wada utrudnia korzystanie z lokalu, rozważ żądanie obniżenia czynszu na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego.
6. Gdy wada nie zostanie usunięta w odpowiednim czasie, rozważ wypowiedzenie na podstawie art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego.
7. Gdy wada zagraża zdrowiu, możesz rozważyć natychmiastowe wypowiedzenie na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego.

Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy najemca wyprowadza się i przestaje płacić czynsz bez wyraźnej podstawy ustawowej albo bez dostatecznych dowodów. W takiej sytuacji właściciel może twierdzić, że umowa nadal trwa, a wypowiedzenie było bezskuteczne.

FAQ

Czy najemca ma prawo dostać protokół kontroli kominiarskiej?

Przepisy nie dają najemcy automatycznego prawa do pobrania protokołu z CEEB, ale może on żądać od wynajmującego informacji o stanie lokalu i udostępnienia dokumentu lub jego części, jeśli dotyczy bezpieczeństwa mieszkania.

Czy brak wentylacji zawsze pozwala zerwać umowę od razu?

Nie. Natychmiastowe wypowiedzenie na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego wymaga wykazania zagrożenia dla zdrowia. Jeżeli wada tylko utrudnia korzystanie z lokalu, częściej stosuje się art. 664 § 1 albo § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy trzeba najpierw wezwać właściciela do naprawy?

Przy wypowiedzeniu opartym na art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego co do zasady tak, jeżeli wada jest usuwalna. Przy art. 682 Kodeksu cywilnego wcześniejsze wezwanie nie jest wprost wymagane, ale zwykle wzmacnia sytuację dowodową najemcy.

Czy zdjęcia wystarczą jako dowód?

Zwykle nie. Najlepiej połączyć zdjęcia z protokołem, korespondencją, opinią specjalisty i innymi dokumentami potwierdzającymi, że wentylacja jest niesprawna albo nie spełnia wymagań.

Czy można żądać obniżki czynszu?

Tak, jeżeli wada ogranicza przydatność lokalu do umówionego użytku. Podstawą jest art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Obniżka powinna być odpowiednia do skali utrudnień i czasu ich trwania.

Czy przy umowie na czas określony można wypowiedzieć najem wcześniej?

Tylko w przypadkach wskazanych w umowie albo przewidzianych przez ustawę, na przykład w art. 664 § 2 lub art. 682 Kodeksu cywilnego. Sama chęć wyprowadzki zwykle nie wystarcza.

Czy właściciel może zatrzymać kaucję po takim wypowiedzeniu?

To zależy od przyczyny rozwiązania umowy, treści umowy i rozliczeń między stronami. Jeżeli wypowiedzenie było zasadne, właściciel nie ma automatycznie prawa zatrzymać całej kaucji bez wykazania swoich należności.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 662 § 1, art. 664 § 1 i § 2, art. 673 § 3, art. 682, art. 385¹ § 1 oraz art. 483 § 1 – ISAP.

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c – ISAP.

3. Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków – przepisy dotyczące CEEB i e-protokołów – ISAP.

4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – przepisy dotyczące wentylacji pomieszczeń – ISAP.