Brak wentylacji w mieszkaniu a wypowiedzenie najmu – prawa najemcy i możliwe działania

Dostęp do protokołu kontroli kominiarskiej

Od 18.09.2023 r. protokoły kontroli przewodów kominowych sporządzane są elektronicznie w systemie CEEB. Co do zasady dostęp do nich mają właściciele lub zarządcy nieruchomości.

Nie istnieje przepis, który wprost przyznaje najemcy prawo do otrzymania protokołu, jednak najemca ma uzasadniony interes w uzyskaniu informacji dotyczących bezpieczeństwa lokalu. W praktyce możliwe jest uzyskanie przynajmniej części dokumentu lub informacji o stwierdzonych nieprawidłowościach.

Najlepszym rozwiązaniem jest złożenie wniosku do administracji oraz równoległe zwrócenie się do wynajmującego o udostępnienie protokołu.

Brak wentylacji jako wada lokalu

Zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, w lokalu mieszkalnym musi być zapewniona odpowiednia wymiana powietrza, w szczególności w kuchni lub aneksie kuchennym.

Nawet przy zastosowaniu płyty indukcyjnej wentylacja jest konieczna ze względu na wilgoć, zapachy oraz ryzyko powstawania pleśni.

Z punktu widzenia prawa najmu brak wentylacji może być uznany za wadę lokalu, ponieważ wynajmujący ma obowiązek:

• wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku,
• utrzymywać go w takim stanie przez cały okres najmu.

Wypowiedzenie umowy na podstawie art. 682 k.c.

Zgodnie z art. 682 k.c.:
„Jeżeli wady najętej rzeczy zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

Kluczowe znaczenie ma wykazanie, że wada rzeczywiście zagraża zdrowiu. Sam dyskomfort może być niewystarczający.

W praktyce konieczne jest posiadanie dowodów, takich jak:

• protokół kominiarski,
• opinia specjalisty,
• dokumentacja wskazująca na zagrożenie.

Dodatkowo zaleca się wcześniejsze wezwanie wynajmującego do usunięcia wady, co wynika z obowiązku współdziałania stron.

Alternatywa – art. 664 § 2 k.c.

Jeżeli wada istotnie utrudnia korzystanie z lokalu, a wynajmujący jej nie usuwa, można skorzystać z uprawnień wynikających z art. 664 § 2 k.c.

W takim przypadku najemca powinien:

1. zawiadomić wynajmującego o wadzie,
2. wyznaczyć termin na jej usunięcie,
3. w razie braku reakcji rozważyć zakończenie umowy.

Wypowiedzenie umowy na czas określony

Przy umowie na czas oznaczony wypowiedzenie jest możliwe tylko w przypadkach wskazanych w umowie.

Zapis: „1 miesięczny okres wypowiedzenia, możliwy miesiąc przed końcem umowy” jest niejednoznaczny. Najczęściej oznacza możliwość wypowiedzenia dopiero w ostatnim miesiącu trwania umowy.

Wcześniejsze wypowiedzenie może zostać uznane za bezskuteczne.

Kara umowna

Zapis o karze umownej w wysokości określonej kwoty za wcześniejsze rozwiązanie umowy jest co do zasady dopuszczalny.

Możliwe jest jednak:

• kwestionowanie jej zasadności,
• żądanie jej zmniejszenia (miarkowanie),
• podnoszenie zarzutu klauzuli abuzywnej (art. 385¹ k.c.).

Jak bezpiecznie postąpić

Najbezpieczniejszy schemat działania to:

• uzyskanie protokołu lub opinii,
• wezwanie wynajmującego do usunięcia wady,
• dopiero potem ewentualne wypowiedzenie umowy.

Zdjęcia mogą być pomocne, ale zwykle nie są wystarczającym dowodem.

FAQ

Czy najemca ma prawo do protokołu kontroli kominiarskiej?
Nie ma przepisu, który wprost daje najemcy prawo do protokołu, ale ma on uzasadniony interes w uzyskaniu informacji o stanie lokalu. W praktyce można zwrócić się do administracji lub właściciela o udostępnienie dokumentu lub jego części.

Czy brak wentylacji w mieszkaniu jest niezgodny z przepisami?
Tak, przepisy techniczno-budowlane wymagają zapewnienia odpowiedniej wymiany powietrza, szczególnie w kuchni lub aneksie kuchennym. Brak wentylacji może stanowić wadę lokalu.

Czy brak wentylacji pozwala na natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu?
Tylko jeśli wada zagraża zdrowiu najemcy lub domowników (art. 682 k.c.). Sam dyskomfort może być niewystarczający – konieczne są dowody, np. opinia specjalisty lub protokół.

Czy wystarczą zdjęcia jako dowód braku wentylacji?
Zdjęcia mogą być pomocne, ale zazwyczaj niewystarczające. Kluczowe znaczenie ma dokumentacja techniczna lub opinia fachowca potwierdzająca zagrożenie.

Czy trzeba najpierw wezwać właściciela do usunięcia wady?
Tak, to najbezpieczniejsze rozwiązanie. Wynika to z obowiązku współdziałania stron oraz jest wymagane przy korzystaniu z uprawnień z art. 664 § 2 k.c.

Czy można wypowiedzieć umowę na czas określony wcześniej?
Tylko jeśli umowa przewiduje taką możliwość. W przeciwnym razie wcześniejsze wypowiedzenie może być bezskuteczne.

Co oznacza zapis o wypowiedzeniu „miesiąc przed końcem umowy”?
Najczęściej oznacza możliwość wypowiedzenia dopiero w ostatnim miesiącu obowiązywania umowy, a nie w dowolnym momencie.

Czy kara umowna za wcześniejsze rozwiązanie najmu jest legalna?
Tak, co do zasady jest dopuszczalna. Można jednak próbować ją podważyć, zmniejszyć (miarkowanie) lub zakwestionować jako klauzulę abuzywną.

Jak najbezpieczniej zakończyć najem w takiej sytuacji?
Najpierw należy zgromadzić dowody, wezwać właściciela do usunięcia wady, a dopiero w razie braku reakcji rozważyć wypowiedzenie umowy.

Czy brak wentylacji może uzasadniać obniżenie czynszu?
Tak, jeśli wada ogranicza możliwość korzystania z lokalu, najemca może domagać się obniżenia czynszu zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93