Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie najmu mieszkania w Niemczech

Autor: Grzegorz Gęborek • Opublikowane: 16.08.2013

Czy istnieje możliwość skrócenia 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia najmu mieszkania w Niemczech, w sytuacji gdy właściciel nie wywiązuje się ze swoich obowiązków? Właściciel posiada budynek liczący 14 mieszkań. Jest to budynek nowo wybudowany, niewykończony. Wszystkie mieszkania mają być tak samo wyposażone, stąd w umowie zawarty jest zakaz np. samodzielnego montażu kabiny prysznicowej, uchwytów w łazience. Od 6 miesięcy nie możemy się doprosić zamontowania choćby tej właśnie kabiny prysznicowej – jej brak jest dość uciążliwy. Wielokrotnie kontaktowaliśmy się z właścicielem, za każdym razem otrzymywaliśmy odpowiedź, iż montaż nastąpi w ciągu 2 tygodni. Do dziś nic nie zostało zrobione. Chcielibyśmy się wyprowadzić, dlatego pytam o możliwość skrócenia okresu wypowiedzenia. W załączniku przesyłam umowę najmu.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z przesłanej przez Panią umowy najmu wynika, że przedmiotem najmu jest mieszkanie w Niemczech, najemcą jest osoba fizyczna, która nie wynajmuje mieszkania dla celów działalności gospodarczej, umowa została zawarta na czas nieoznaczony od 1.09.2012 r.

 

W § 2 ust. 3 umowy najmu zawarto zapis, iż stosunek najmu może być wypowiedziany przez każdą ze stron z zachowaniem przepisów ustawy, w domyśle z zachowaniem przepisów niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB; dostępny na stronach niemieckiego Ministerstwa Sprawiedliwości), dotyczących najmu mieszkania, a w szczególności możliwości rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia (§ 543 BGB w zw. z § 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung).

 

Każda ze stron umowy najmu może wypowiedzieć stosunek najmu z ważnej przyczyny bez zachowania okresu wypowiedzenia. W orzecznictwie podkreśla się, że jest ono możliwe, jeżeli od najemcy nie można wymagać, by pozostawał w lokalu do upłynięcia okresu wypowiedzenia. Ważna przyczyna w rozumieniu BGB występuje w szczególności, jeżeli najemcy nie zagwarantowano w terminie w całości lub w części możliwości używania lokalu w zakresie przewidzianym umową. W takiej sytuacji najemca jest uprawniony do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia (§ 543 ust. 2 pkt 1 BGB). Jednakże rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia jest możliwe po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego wynajmującemu do usunięcia stanu niezgodnego z umową (§ 543 ust. 3 BGB). Zatem w pierwszej kolejności powinno się wezwać wynajmującego na piśmie do usunięcia wad przedmiotu najmu i wyznaczyć mu termin do ich usunięcia (nie dotyczy to sytuacji, w których korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu, o czym będzie mowa poniżej).

 

Przepisy dotyczące wezwania do usunięcia wad nie znajdują zastosowania, jeżeli wyznaczenie bądź upomnienie nie zapowiada pozytywnego rezultatu albo natychmiastowe rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia z uwagi na obopólne interesy jest usprawiedliwione.

 

§ 569 BGB stanowi uzupełnienie § 543 BGB. I tak, w szczególności przewiduje możliwość rozwiązania umowy bez wypowiedzenia, jeżeli lokal istotnie zagraża zdrowiu najemcy lub domownika. Taka sytuacja ma miejsce przykładowo, gdy w lokalu są niekompletne instalacje (np. kable bez gniazdek), a wynajmujący nie odpowiada na wezwania najemcy do usunięcia wad lokalu.

 

Rozwiązanie umowy najmu bez wypowiedzenia z tej przyczyny jest możliwe nawet, jeżeli wiedzieli Państwo o wadach lokalu w trakcie podpisywania umowy albo zrzekli się Państwo roszczeń z tego tytułu.

 

Przyczyna rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia musi być prawdziwa i koniecznie musi być podana w piśmie skierowanym do wynajmującego (§ 569 ust. 4 BGB). Pismo musi zawierać uzasadnienie, które wskazuje przyczyny pozwalające na rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia.

 

Powyższych uprawnień najemcy nie można wyłączyć w umowie najmu, taki zapis jest nieważny.

 

Podpisana przez Państwa umowa najmu dotyczy mieszkania (w Niemczech) nieposiadającego wad w postaci braku instalacji sanitarnych (brodzika), które uniemożliwiają korzystanie z mieszkania w całości. Mieszkanie powinno zostać przekazane do używania w całości, a z braku instalacji, których Państwo sami nie mogą zamontować, niemożliwe jest korzystanie z mieszkania jako całości przedmiotu najmu. Dodatkowo na stronie 20 umowy najmu wskazano, iż przekazano Państwu mieszkanie całkowicie odnowione. Jeżeli zatem w mieszkaniu nie ma instalacji bądź nie są one całkowicie wykończone, w tym m.in. kabina prysznicowa, to nie można uznać, że przedmiot najmu został przekazany do używania w całości. Co więcej, jeżeli brak instalacji wpływa na bezpieczeństwo, to jest to solidna podstawa do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia.

 

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania wymaga formy pisemnej (§ 568 ust. 1 BGB). Wysłanie pisma faxem, mailem czy SMS-em nie spełnia tego wymogu. Pismo powinno zostać doręczone wynajmującemu listem poleconym lub osobiście za potwierdzeniem odbioru na kopii. Wypowiedzenie staje się skuteczne z chwilą, w której dotrze do wynajmującego (§ 130 ust. 1 BGB).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden plus dwa =

»Podobne materiały

Sposób na pokojowe rozstanie, czyli rozwód bez orzekania o winie

Chcę wnieść wniosek o rozwód po 14 latach małżeństwa. Mimo że moje życie z mężem było pełne bólu i cierpienia, to jednak nie chciałabym pogrążać męża i wolałabym otrzymać rozwód bez orzekania o winie. Czy we wniosku muszę opisywać, jak wyglądało nasze małżeństwo?

 

Wniosek o przywrócenie pełnej władzy rodzicielskiej

Mam troje dzieci w wieku od 5 do 11 lat. W zeszłym roku ograniczono mi prawa rodzicielskie (mojemu partnerowi również). Dzieci trafiły do rodziny zastępczej, tj. do mojej cioci. Aby odzyskać władzę rodzicielską, mieliśmy znaleźć pracę i odpowiednie mieszkanie. Obecnie przebywam za granicą. Mam już p

 

Dziedziczenie przez córkę po zrzeczeniu się praw rodzicielskich

Czy moja biologiczna córka może po mnie dziedziczyć? Zrzekłem się praw rodzicielskich kiedy miała 7 lat, teraz córka jest pełnoletnia.

 

Odwieszenie wyroku po niepełnym naprawieniu szkody

W 2003 r. sąd skazał mnie na pół roku więzienia w zawieszeniu na dwa lata oraz nakazał naprawienie szkody (spłata długu). Szkodę naprawiłam częściowo, ale już od dłuższego czasu nie spłacam rat. Co mi obecnie grozi poza komornikiem? Czy sąd może odwiesić wyrok?

 

Oskarżenie o grożenie przez telefon

Niedawno pod wpływem emocji „groziłem” przez telefon pewnej osobie. Sprawa wiąże się ze zleceniem robót budowlanych przez firmę mojej żony. Po wykonanych pracach i ich odbiorach oraz wypłacie wynagrodzenia zamawiający uznał, że wykonane roboty są warte mniej niż przewidywała umowa. Od ta

 

Wyrok w Polsce a złożenie wniosku o paszport w ambasadzie

Przebywam w pewnym kraju UE. Kończy się ważność mojego paszportu. Mam wyrok w Polsce (3 lata więzienia), nie stawiałem się na odbycie kary i wydano list gończy. Czy gdy złożę np. w ambasadzie wniosek o paszport, zostanę aresztowany i deportowany do kraju?

 

Dzierżawa udziału we współwłasności nieruchomości rolnej

Mam przyznane prawo do emerytury rolniczej z zawieszoną częścią uzupełniającą świadczenia. Powodem zawieszenia jest niezaprzestanie prowadzenia działalności rolniczej. Dla uzyskania całości świadczenia chciałabym wydzierżawić mój udział (czyli połowę) we współwłasności gruntów rolnych drugiemu współ

 

Kara za niezgłoszenie wynajmu mieszkania w urzędzie skarbowym

Przez rok wynajmowałem dwóm studentkom mieszkanie (wykupiłem to mieszkanie od spółdzielni 20 lat temu). Umowa zawarta była jednak tylko pomiędzy mną a jedną z wynajmujących (opłaty dziewczęta dzieliły między sobą). We wrześniu zadzwonili do mnie rodzicie tej drugiej studentki z żądaniem zw

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »