.
Mamy 12 225 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie najmu mieszkania w Niemczech

Autor: Grzegorz Gęborek • Opublikowane: 16.08.2013

Czy istnieje możliwość skrócenia 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia najmu mieszkania w Niemczech, w sytuacji gdy właściciel nie wywiązuje się ze swoich obowiązków? Właściciel posiada budynek liczący 14 mieszkań. Jest to budynek nowo wybudowany, niewykończony. Wszystkie mieszkania mają być tak samo wyposażone, stąd w umowie zawarty jest zakaz np. samodzielnego montażu kabiny prysznicowej, uchwytów w łazience. Od 6 miesięcy nie możemy się doprosić zamontowania choćby tej właśnie kabiny prysznicowej – jej brak jest dość uciążliwy. Wielokrotnie kontaktowaliśmy się z właścicielem, za każdym razem otrzymywaliśmy odpowiedź, iż montaż nastąpi w ciągu 2 tygodni. Do dziś nic nie zostało zrobione. Chcielibyśmy się wyprowadzić, dlatego pytam o możliwość skrócenia okresu wypowiedzenia. W załączniku przesyłam umowę najmu.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z przesłanej przez Panią umowy najmu wynika, że przedmiotem najmu jest mieszkanie w Niemczech, najemcą jest osoba fizyczna, która nie wynajmuje mieszkania dla celów działalności gospodarczej, umowa została zawarta na czas nieoznaczony od 1.09.2012 r.

 

W § 2 ust. 3 umowy najmu zawarto zapis, iż stosunek najmu może być wypowiedziany przez każdą ze stron z zachowaniem przepisów ustawy, w domyśle z zachowaniem przepisów niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB; dostępny na stronach niemieckiego Ministerstwa Sprawiedliwości), dotyczących najmu mieszkania, a w szczególności możliwości rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia (§ 543 BGB w zw. z § 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung).

 

Każda ze stron umowy najmu może wypowiedzieć stosunek najmu z ważnej przyczyny bez zachowania okresu wypowiedzenia. W orzecznictwie podkreśla się, że jest ono możliwe, jeżeli od najemcy nie można wymagać, by pozostawał w lokalu do upłynięcia okresu wypowiedzenia. Ważna przyczyna w rozumieniu BGB występuje w szczególności, jeżeli najemcy nie zagwarantowano w terminie w całości lub w części możliwości używania lokalu w zakresie przewidzianym umową. W takiej sytuacji najemca jest uprawniony do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia (§ 543 ust. 2 pkt 1 BGB). Jednakże rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia jest możliwe po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego wynajmującemu do usunięcia stanu niezgodnego z umową (§ 543 ust. 3 BGB). Zatem w pierwszej kolejności powinno się wezwać wynajmującego na piśmie do usunięcia wad przedmiotu najmu i wyznaczyć mu termin do ich usunięcia (nie dotyczy to sytuacji, w których korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu, o czym będzie mowa poniżej).

 

Przepisy dotyczące wezwania do usunięcia wad nie znajdują zastosowania, jeżeli wyznaczenie bądź upomnienie nie zapowiada pozytywnego rezultatu albo natychmiastowe rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia z uwagi na obopólne interesy jest usprawiedliwione.

 

§ 569 BGB stanowi uzupełnienie § 543 BGB. I tak, w szczególności przewiduje możliwość rozwiązania umowy bez wypowiedzenia, jeżeli lokal istotnie zagraża zdrowiu najemcy lub domownika. Taka sytuacja ma miejsce przykładowo, gdy w lokalu są niekompletne instalacje (np. kable bez gniazdek), a wynajmujący nie odpowiada na wezwania najemcy do usunięcia wad lokalu.

 

Rozwiązanie umowy najmu bez wypowiedzenia z tej przyczyny jest możliwe nawet, jeżeli wiedzieli Państwo o wadach lokalu w trakcie podpisywania umowy albo zrzekli się Państwo roszczeń z tego tytułu.

 

Przyczyna rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia musi być prawdziwa i koniecznie musi być podana w piśmie skierowanym do wynajmującego (§ 569 ust. 4 BGB). Pismo musi zawierać uzasadnienie, które wskazuje przyczyny pozwalające na rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia.

 

Powyższych uprawnień najemcy nie można wyłączyć w umowie najmu, taki zapis jest nieważny.

 

Podpisana przez Państwa umowa najmu dotyczy mieszkania (w Niemczech) nieposiadającego wad w postaci braku instalacji sanitarnych (brodzika), które uniemożliwiają korzystanie z mieszkania w całości. Mieszkanie powinno zostać przekazane do używania w całości, a z braku instalacji, których Państwo sami nie mogą zamontować, niemożliwe jest korzystanie z mieszkania jako całości przedmiotu najmu. Dodatkowo na stronie 20 umowy najmu wskazano, iż przekazano Państwu mieszkanie całkowicie odnowione. Jeżeli zatem w mieszkaniu nie ma instalacji bądź nie są one całkowicie wykończone, w tym m.in. kabina prysznicowa, to nie można uznać, że przedmiot najmu został przekazany do używania w całości. Co więcej, jeżeli brak instalacji wpływa na bezpieczeństwo, to jest to solidna podstawa do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia.

 

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania wymaga formy pisemnej (§ 568 ust. 1 BGB). Wysłanie pisma faxem, mailem czy SMS-em nie spełnia tego wymogu. Pismo powinno zostać doręczone wynajmującemu listem poleconym lub osobiście za potwierdzeniem odbioru na kopii. Wypowiedzenie staje się skuteczne z chwilą, w której dotrze do wynajmującego (§ 130 ust. 1 BGB).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 10 minus I =

19.02.2021

Mam pytanie... Wynajmujący zawarł w umowie zapis o treści "zwolnienie z najmu nie ma zastosowania". Umowa jest zawarta na rok. Mieszkanie znajduje się 9 km od mojej pracy, a kiedy się wprowadzałam, okazało się, że nie ma nawet łóżka. Wynajmujący najpierw zgodził się na rozwiązanie umowy, po czym zmienił zdanie... Co mogę zrobić?

Rozi

.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton