Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dzierżawa udziału we współwłasności nieruchomości rolnej

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 12.07.2015

Mam przyznane prawo do emerytury rolniczej z zawieszoną częścią uzupełniającą świadczenia. Powodem zawieszenia jest niezaprzestanie prowadzenia działalności rolniczej. Dla uzyskania całości świadczenia chciałabym wydzierżawić mój udział (czyli połowę) we współwłasności gruntów rolnych drugiemu współwłaścicielowi na 10 lat. Drugim współwłaścicielem jest mój mąż, z którym nie mamy podziału gospodarstwa rolnego. Jesteśmy jedynymi właścicielami tych gruntów, położonych w dwóch miejscowościach – w jednej i drugiej po ok. 2,5 ha. Uzgodniliśmy między sobą osobne użytkowanie tych gruntów. Urzędnicy z KRUS wprawdzie nie dają gwarancji, że taka umowa zostanie przyjęta pozytywnie, ale ponoć warto spróbować. Problem pojawił się jednak w wydziale ewidencji gruntów, gdzie stwierdzono (w rozmowie telefonicznej), że gdybym zgłosiła taką umowę, z przyczyn technicznych nie będą mogli jej zaewidencjonować, gdyż muszą oznaczyć konkretny ułamek konkretnych działek w systemie. Jeśli nie ma żadnych prawnych przeciwwskazań do zawarcia takiej umowy, czy wydział ewidencji gruntów może odmówić jej uwzględnienia bez podania podstaw prawnych?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Organa władzy publicznej mają obowiązek (konstytucyjny) działać na podstawie i w granicach prawa; chodzi o wyrażoną w artykule 7 Konstytucji RP zasadę praworządności (legalizmu). Można, co oczywiste, dążyć do załatwienia określonych spraw na drodze instancyjnej, ale to trwa, zaś każdy miesiąc przerwy w otrzymywaniu przez Panią części uzupełniającej świadczenia stanowi stratę (zwłaszcza w domowym budżecie). Dlatego proszę na każdym etapie planowania uwzględniać aspekt czasowy oraz – zwłaszcza w tym kontekście – związane z nim zagadnienia finansowe. Zachęcam do opracowania strategii działania – proszę przy jej układaniu ustalić priorytety: odpowiednio szybkie i jednocześnie bez zbędnych kosztów uzyskanie całego świadczenia lub „pokazanie” urzędnikom, że powinni działać na podstawie i w granicach prawa (droga instancyjna w administracji może być kontynuowana przed sądami administracyjnymi).

 

Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników przewiduje sporo szczegółowych rozwiązań – wiele przepisów jest kazuistycznych. Nie wiem, wypłata jakiego świadczenia została zawieszona; Pani to wie, więc proponuję sprawdzić, czy zawieszenie wypłaty owego świadczenia było zgodne z prawem – oby była jeszcze szansa na zaskarżenie decyzji o wypłacaniu jedynie części tegoż świadczenia. Proszę zwrócić uwagę na ostatni ustęp artykułu 28 tejże ustawy, według którego różne rygory nie dotyczą emerytury częściowej (z artykułu 19a).

 

Według art. 28 ust. 11 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników prowadzenie gospodarstwa rolnego przez emeryta (uprawnionego do świadczenia z artykułu 19 ust. 1) nie ulega zawieszeniu w przypadku prowadzenia gospodarstwa rolnego wspólnie z małżonkiem, jeżeli ten małżonek z ustawy podlega ubezpieczeniu emerytalno-rentowemu. W przypadku takiego świadczenia duże znaczenie może mieć sprawdzenie, czy Pani mąż podlega takiemu ubezpieczeniu z ustawy, czy też na wniosek.

 

Gdyby się okazało, że decyzja była wadliwa, to należy dążyć do jej weryfikacji albo do wydania nowej decyzji. Dla możliwości zaskarżenia decyzji stosowania prawa duże znaczenie ma terminowość wniesienia środka zaskarżenia (np. odwołania od decyzji administracyjnej). Bez wchodzenia w szczegóły chodzi o przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.a.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); ostatni z tych kodeksów ma duże znaczenie w przypadku zaskarżania decyzji z zakresu ubezpieczeń społecznych. Zdarza się niekiedy przekroczenie terminu do dokonania jakiejś czynności proceduralnej (np. wniesienia środka zaskarżenia). Można (zwłaszcza w przypadku nieznacznego przekroczenia terminu) wnioskować o przywrócenie terminu do dokonania określonej czynności proceduralnej – ogólne reguły są takie, że należy jednocześnie (zapewne w jednym piśmie) nie tylko wnioskować (prosić) o przywrócenie terminu, ale również dokonać czynności spóźnionej (np. wnieść środek zaskarżenia). Warto zwracać uwagę na wszelkie objaśnienia (a zwłaszcza pouczenia) – np. na decyzjach lub pismach (w tym „druczkach) przysyłanych wraz z pismami „właściwymi” (np. decyzją lub postanowieniem).

 

W swej odpowiedzi bazuję tylko na wskazanych przez Panią informacjach o sytuacji. Podobnie jest również w przypadku urzędników oraz sędziów, ponieważ – zwłaszcza w warunkach stawiania na inicjatywę indywidualną – ograniczony jest zakres poszukiwania dowodów lub dążenia do wyjaśnienia sprawy przez same organy stosowania prawa (urzędy, sądy). Organowi stosującemu prawo oraz ludziom w nim czynnym należy przedstawić dowody. W każdej procedurze jest sporo przepisów o dowodach, w tym każda z nich duże znaczenie daje dowodom z dokumentów; w ogóle forma pisemna ma duże znaczenie dowodowe – art. 74 Kodeksu cywilnego (K.c.). Dowody z dokumentów (o ile są lub mogą być dostępne) zazwyczaj są łatwe w korzystaniu – często wystarczy dokument albo jego odpis (niekiedy nawet kopię) załączyć do pisma, kierowanego do jakiejś instytucji (najlepiej jest dosłownie wnioskować o przeprowadzenie dowodu, czyli sformułować wniosek dowodowy, aby wykluczyć wątpliwości co do roli załącznika).

 

Jeżeli rzeczywiście jest to (jak Pani napisała) emerytura rolnicza, to proszę sprawdzić, czy chodzi o emeryturę na podstawie artykułu 19 ust. 1 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników oraz zasady podlegania ubezpieczeniu emerytalno-rentowemu przez Panu męża (z ustawy albo na wniosek). To powinno ułatwić zbadanie, czy ograniczenie zakresu wypłacania Pani świadczenia miało podstawy prawne (art. 28 ust. 11 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników).

 

Zdarzają się różnice w stosowaniu prawa; wiele opracowań na ten temat napisano. Niekiedy w ramach tej samej instytucji – czasami nawet mniej rozbudowanej strukturalnie niż Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, więc trudno jest się dziwić różnicom w KRUS.

 

Pani w opisie sytuacji nie polemizuje z samą decyzją, więc dalsza część tej wypowiedzi oparta jest na przyjęciu wskazanego przez Panią stanu rzeczy – spora część uwag powyższych miała na celu zachęcenie Pani do refleksji nad zasadnością samej decyzji, którą wstrzymano wypłacanie części uzupełniającej świadczenia.

 

Dla Pani byłaby dobrze (zwłaszcza z uwagi na czas oraz koszty), gdyby została uznana przez KRUS umowa między współwłaścicielami (czyli Pani umowa z mężem) o podział rzeczy wspólnej do korzystania; chodzi o przewidzianą artykułem 206 K.c. umowę, do której często stosuje się łacińskie określenie: quoad usum. Taka umowa może zostać ujawniona w księdze wieczystej; według ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do wpisania prawa w księdze wieczystej wystarczy forma pisemna z podpisami notarialnie potwierdzonymi – o ile nie ma wymogów szczególnych, jak np. wymóg formy aktu notarialnego dla przeniesienia własności nieruchomości lub umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 K.c.).

 

Dla współwłasności (art. 195 i następne K.c.) właściwa jest umowa o podział rzeczy wspólnej do korzystania, a nie umowa właściwa relacjom między właścicielem a osobą trzecią. Podkreślam to, ponieważ Pani rozważa zawarcia umowy dzierżawy (art. 693 i następne K.c.) między Panią a mężem. Pani mogłaby komukolwiek (w tym swemu mężowi) wydzierżawić składniki swego majątku osobistego (z drobnym zastrzeżeniem poniżej), ale nie składnik współwłasności – czy to współwłasności zwykłej (ułamkowej), czy to wspólności majątkowej małżeńskiej. Za takim stanowiskiem przemawia również to, że dzierżawca został przez ustawodawcę wprost zaliczony (w artykule 336 K.c.) do posiadaczy zależnych. Można być – w odniesieniu do jednej rzeczy, w tym jednej nieruchomości (art. 46) – albo posiadaczem samoistnym, albo posiadaczem zależnym; wykluczone jest łączenie w jednej osobie statusu posiadacza samoistnego i posiadacza zależnego tej samej rzeczy. Skoro Pani mąż jest współwłaścicielem danych nieruchomości rolnych (art. 461 K.c.), to należy zakładać, że jest ich posiadaczem (albo współposiadaczem) samoistnym; za tym przemawia nie tylko przysługiwanie mu udziałów w prawie własności (art. 140 K.c.), ale również przedstawiony przez Panią opis sytuacji (uprawianie stanowiących przedmiot Państwa współwłasności gruntów rolnych przez Pani męża). Niekiedy zdarza się utrata posiadania samoistnego przez (przynajmniej) jednego ze współwłaścicieli; wtedy może dojść nawet do utraty własności (albo udziałów we współwłasności) wskutek upływu czasu – chodzi o zasiedzenie (art. 172 i następne K.c.). Pani jednak zależy na możliwości wykazania tego, że Pani nie włada danymi gruntami (zwłaszcza ich nie uprawia), zaś mąż zapewne wolałby unikać udawania, że utracił (również na Pani rzecz) status (współ)posiadacza samoistnego i „zszedł” na poziom posiadacza zależnego (jako dzierżawca). Poza tym takie szczegóły są poza KRUS.

 

O wiele ważniejsze jest jednak to, że w ustawie o ubezpieczeniu społecznym rolników (zwłaszcza w artykule 28) wykluczono skuteczność – w zakresie wysokości świadczeń – zawarcia umowy dzierżawy z małżonkiem świadczeniobiorcy; przypominam wcześniej zasygnalizowaną potrzebę zwrócenia uwagi na rodzaj przyznanego Pani świadczenia (co wiąże się szczególnie z ostatnimi dwoma ustępami artykułu 28 tejże ustawy).

 

Są dwa rodzaje współwłasności: współwłasność ułamkowa oraz wspólność majątkowa – w tym wspólność majątkowa małżeńska, na której ustawodawca skoncentrował się w artykule 31 i następnych Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Pani napisała o współwłasności bez precyzowania jej rodzaju, a ten może mieć znaczenie, zwłaszcza w przypadku doprowadzenia do zniesienia współwłasności. Każdy rodzaj współwłasności można znieść (czy to umownie, czy to w postępowaniu sądowym), ale prostsze jest to w odniesieniu do współwłasności ułamkowej, ponieważ ona dotyczy poszczególnych rzeczy, zaś wspólność majątkowa to masa majątkowa, czyli określona całość, na którą składa się wiele rzeczy oraz praw majątkowych.

 

Jeżeli odnośne nieruchomości stanowią przedmiot współwłasności ułamkowej, to zniesienie współwłasności (art. 210 i następne K.c.) mogłoby zostać przeprowadzone w umownie (obowiązkowo w formie aktu notarialnego, ponieważ chodzi o nieruchomości) albo w postępowaniu sądowym (art. 617 i następne K.p.c.). Skoro istnieje między Państwem zgoda (przynajmniej co do rzeczonych nieruchomości), to przedstawienie sądowi (najlepiej we wniosku o zniesienie współwłasności) zgodnego projektu podziału skutkowałoby znacznie niższą opłatą sądową (od rozpoznania sprawy) – opłata sądowa byłaby niższa również w przypadku skierowania do sądu zgodnego projektu podziału wspólności majątkowej małżeńskiej. Jednakże w kancelarii notarialnej byłoby to szybsze – zarówno w przypadku zniesienia współwłasności, jak i w przypadku intercyzy (czyli umowy majątkowej małżeńskiej). Forma aktu notarialnego wymagana jest dla umowy majątkowej małżeńskiej (art. 47 K.r.o.) niezależnie od tego, czy umowa taka odnosi się do nieruchomości.

 

Po zniesieniu współwłasności albo po zawarciu intercyzy (najlepiej wraz z dokonaniem podziału majątku) Pani swe nieruchomości mogłaby wydzierżawić wybranej przez siebie osobie – w tym swemu mężowi. To w aspekcie cywilistycznym, ale trzeba brać pod uwagę również aspekt administracyjny – w art. 28 ust. 3 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników zawarto jednoznaczne zastrzeżenie, że wydzierżawienie gruntów rolnych przez świadczeniobiorcę swemu małżonkowi nie wywołuje skutku, którego oczekiwanie Pani zaakcentowała, również w przypadku zawarcia umowy dzierżawy na odpowiednio wiele lat oraz ujawnienia takiej umowy w ewidencji gruntów i budynków.

 

Wyżej zasygnalizowane różnice (w tym niekonsekwencje) w stosowaniu prawa nie wykluczają tego, że w ewidencji gruntów i budynków uwzględniono by umowę dzierżawy – nawet w przypadku współwłasności (co wydaje się kontrowersyjne w aspekcie cywilistycznym). Jednakże zawarcie takiej umowy między małżonkami – bez orzeczonej separacji – pozwala przypuszczać, że również w przypadku zarejestrowania takowej umowy w ewidencji gruntów i budynków nie doszłoby do wypłacania Pani części uzupełniającej świadczenia.

 

Według artykułu 614 K.r.o. separacja – a orzeka ją sąd (okręgowy, w pierwszej instancji) – wywołuje bardzo wiele skutków właściwych rozwodowi. Ten przepis – odpowiednio zaakcentowany w KRUS (w instytucji tej urzędnicy specjalizują się w innym zakresie prawa) – dawałby szansę zakwalifikowania dzierżawy między małżonkami w separacji jako umowy skutecznej w zakresie wypłacania części uzupełniającej świadczenia (art. 28 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników). Rozważając wystąpienie o orzeczenie separacji, proszę jednak pamiętać o tym, że separacja wywołuje również wiele innych skutków prawnych typowych dla rozwodu – w tym brak możliwości korzystania z renty rodzinnej oraz brak możliwości dziedziczenia z ustawy (co stało się bezdyskusyjne po dodaniu artykułu 9351 K.c.).

 

Jak widzimy, samo prawo prywatne przemawia przeciwko możliwości zawarcia umowy dzierżawy między współwłaścicielami tej samej rzeczy poza sytuacją, w której jeden z nich zgodziłby się sprowadzić do roli posiadacza zależnego (a przecież dla współwłaściciela właściwe jest posiadanie samoistne). Ponadto prawo administracyjne (w tym art. 28 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników) stanowi tamę dla skuteczności zawierania umów dzierżawy między małżonkami w przypadku dążenia do uzyskiwania części uzupełniającej świadczenia; przypominam potrzebę sprawdzenia rodzaju świadczenia oraz zwrócenia uwagi na dwa ostatnie ustępy tegoż art. 28).

 

Sytuacja jest bardziej złożona niż może wynikać z dość rozpowszechnionych opinii, jakoby sama umowa dzierżawy „załatwiała” problem z uzyskiwaniem świadczenia uzupełniającego z KRUS. Ewidencja gruntów i budynków bazuje na działkach ewidencyjnych. W tej ewidencji takie działki są czymś ogromnie ważnym. Poza zakresem tej ewidencji jest zajmowanie się zagadnieniami współwłasności różnych nieruchomości, a zwłaszcza wspólności majątkowej (w tym wspólności majątkowej małżeńskiej). Chodzi nie tylko o to, że w Polsce jest podwójny (swoiście równoległy) system ewidencjonowania nieruchomości – księgi wieczyste oraz ewidencja gruntów i budynków – ponieważ (występujący w różnych państwach) system jednolity (który można nazwać „katastrem”) również dotyczy poszczególnych nieruchomości, a nie spraw z innego zakresu; ponadto uregulowania zagraniczne nie mają tu zastosowania. Nie sposób jest rozważać podstaw prawnych na podstawie rozmowy telefonicznej zwłaszcza jeśli tych podstaw nie wskazano. Proponowałbym zapytać (najlepiej podczas wizyty w urzędzie) o szanse na uwzględnienie w ewidencji gruntów i budynków umów dzierżawy poszczególnych nieruchomości (choć sama dzierżawa między współwłaścicielami wydaje się kontrowersyjna) – niemniej jednak proszę pamiętać o artykule 28 ust. 3 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników (z uwagi na wyłączenie umów dzierżawy z małżonkiem świadczeniobiorcy).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 plus VII =

»Podobne materiały

Umowa o pracę a dotacja z programu „Ułatwianie startu młodym rolnikom”

Rodzice zapiszą mi za dwa miesiące ziemię uprawną, więc jakiś czas temu złożyłem wniosek do ARiMR o przyznanie pomocy z tytułu „Ułatwiania startu młodym rolnikom”. Wniosek został rozpatrzony pozytywnie i zostałem zobowiązany do złożenia odpowiednich dokumentów. Obecnie jestem zatrudniony

 

Gospodarstwo agroturystyczne – czy może je prowadzić dzierżawca?

Czy można korzystać z uregulowań prawnych związanych z agroturystyką, dzierżawiąc gospodarstwo rolne? Jeśli tak, to jak powinna wyglądać umowa dzierżawy i gdzie należy ją zarejestrować? Czy istnieje sposób na sprzedaż alkoholu w takim gospodarstwie (np. umowa z jakąś firmą)?

 

Wykreślenie kółka rolniczego z rejestru

Kółko rolnicze straciło charakter organizacji zawodowej rolników. Oto istotne informacje odnośnie kółka:   8 osób będących członkami kółka nie jest rolnikami, kółko nie prowadzi żadnej działalności statutowej, gospodarczej, nie ma zobowiązań finansowych, wobec kółka nie toczą się postępo

 

Dzierżawa gruntów otrzymanych w spadku

Nabyłem w spadku grunty rolne wraz z zabudowaniami o powierzchni 0,87 ha. Nie jestem rolnikiem. Nie zamieszkuję na terenie ww. gospodarstwa. Czy mogę wydzierżawić te grunty rolne siostrze (jest rolnikiem) na okres mniej niż 10 lat? Czy taka dzierżawa może być zarejestrowana w starostwie w rejestrze

 

Przekazanie gospodarstwa na rzecz Skarbu Państwa

Mama kilkanaście lat temu przeszła na emeryturę, przekazała swoje gospodarstwo najstarszemu z braci, reszta rodzeństwa zrzekła się praw do majątku. Obecnie mama jest starsza i schorowana, a brat nie radzi sobie z uprawą. Czy może gospodarstwo przekazać na rzecz Skarbu Państwa, uzyskując rentę? A moż

 

Ekwiwalent za zalesienie gruntów rolnych

Otrzymuję ekwiwalent za zalesienie gruntów rolnych. Niedługo nabędę prawo do emerytury pracowniczej. Czy stracę ekwiwalent? Ktoś mi mówił, że w takiej sytuacji współmałżonek uzyskuje ekwiwalent należny małżonkom, ale zmniejszony o 25%. Czy to prawda?  

 

Licytacja nieruchomości spółki a podatek dochodowy

Jesteśmy spółką jawną dwuosobową w likwidacji. Zlicytowano naszą nieruchomość. Pani komornik wystawiła w naszym imieniu fakturę sprzedaży, od której powinniśmy zapłacić podatek dochodowy. Ponieważ nie mamy już pieniędzy, liczyliśmy, że z kwoty, która jest do podziału między wierzycieli, zostanie zap

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »