Czy można przepisać połowę mieszkania na dziecko przy podziale majątku?

Stan prawny: 15 czerwca 2026 r.

Czy mąż może sam przepisać połowę wspólnego mieszkania dziecku?

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte do majątku wspólnego małżonków i między małżonkami nadal trwa wspólność ustawowa, odpowiedź brzmi: nie, mąż nie może samodzielnie przepisać swojej połowy mieszkania na dziecko. Wspólność ustawowa jest wspólnością łączną, a nie współwłasnością w częściach ułamkowych. To oznacza, że dopóki wspólność trwa, żaden z małżonków nie ma określonego udziału w mieszkaniu, na przykład 1/2, którym mógłby swobodnie rozporządzać.

Wynika to przede wszystkim z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten stanowi, że w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który przypadnie mu po ustaniu wspólności w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach tego majątku.

Dodatkowo art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zgody drugiego małżonka między innymi na czynności prowadzące do zbycia, obciążenia albo odpłatnego nabycia nieruchomości. W praktyce notariusz nie powinien sporządzić umowy, w której jeden małżonek sam rozporządza mieszkaniem należącym do majątku wspólnego. Inaczej wygląda sytuacja, gdy oboje małżonkowie zgodnie chcą darować dziecku całe mieszkanie albo ustalony udział w mieszkaniu. Wtedy nie jest to darowizna tylko części jednego z małżonków, lecz wspólna czynność obojga małżonków.

Kiedy powstaje udział w mieszkaniu po ustaniu wspólności?

Udziały w majątku wspólnym powstają dopiero po ustaniu wspólności majątkowej. Może to nastąpić między innymi przez prawomocny rozwód, prawomocną separację, umowę majątkową małżeńską ustanawiającą rozdzielność majątkową albo orzeczenie sądu ustanawiające rozdzielność majątkową z ważnych powodów. Umowa majątkowa małżeńska wymaga aktu notarialnego.

Zasadą wynikającą z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego jest równość udziałów małżonków w majątku wspólnym. Nie zawsze oznacza to jednak, że każdy spór kończy się prostym podziałem po połowie. Z ważnych powodów można żądać ustalenia nierównych udziałów, z uwzględnieniem stopnia przyczynienia się każdego z małżonków do powstania majątku. Przy ocenie bierze się pod uwagę także osobistą pracę przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym.

Trzeba odróżnić samo ustanie wspólności od podziału majątku. Po rozwodzie albo po ustanowieniu rozdzielności majątkowej majątek nie jest jeszcze automatycznie przydzielony konkretnym osobom składnik po składniku. Jeżeli mieszkanie było elementem majątku wspólnego, a małżonkowie nie dokonali jeszcze podziału, rozporządzenie udziałem w konkretnym mieszkaniu bez zgody drugiego małżonka może być wobec niego bezskuteczne w takim zakresie, w jakim naruszałoby jego prawa przy późniejszym podziale majątku. Wynika to z odpowiedniego stosowania art. 1036 Kodeksu cywilnego na podstawie art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to: najpierw ustalić rozdzielność majątkową albo poczekać na prawomocny rozwód, następnie dokonać umownego lub sądowego podziału majątku, a dopiero później przekazać dziecku udział, który rzeczywiście przypadł danemu rodzicowi. Jeżeli małżonkowie są zgodni, wiele czynności można zaplanować u notariusza. Jeżeli jest spór, konieczne może być postępowanie sądowe o podział majątku.

Jak przeprowadzić darowiznę udziału w mieszkaniu na rzecz dziecka?

Darowizna nieruchomości albo udziału w nieruchomości musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, który wymaga aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, oraz z art. 890 Kodeksu cywilnego dotyczącego darowizny. Bez zachowania formy aktu notarialnego przeniesienie własności udziału w mieszkaniu nie dojdzie do skutku.

W praktyce przed wizytą u notariusza trzeba ustalić, kto jest właścicielem mieszkania, jaki jest ustrój majątkowy małżonków, czy istnieje prawomocny wyrok rozwodowy albo umowa rozdzielności majątkowej, czy przeprowadzono podział majątku oraz czy w księdze wieczystej ujawniono aktualny stan prawny. Notariusz może poprosić między innymi o numer księgi wieczystej, dokument nabycia mieszkania, odpis aktu małżeństwa, wyrok rozwodowy albo akt notarialny ustanawiający rozdzielność majątkową.

Jeżeli obdarowanym ma być 15-letni syn, trzeba pamiętać, że małoletni może być właścicielem nieruchomości, ale nie działa w pełni samodzielnie. Dziecko, które ukończyło 13 lat, ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych. W umowie notarialnej będzie więc działało przez przedstawiciela ustawowego albo w sposób zaakceptowany przez notariusza i zgodny z przepisami o reprezentacji dziecka.

Przy darowiźnie warto przeanalizować nie tylko samą możliwość przekazania udziału, ale też skutki późniejsze: kto będzie płacił koszty utrzymania mieszkania, czy dziecko ma tylko nabyć udział, czy również mieszkać w lokalu, czy nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym oraz czy planowany jest dalszy podział majątku między rodzicami.

Małoletni jako obdarowany i zgoda sądu opiekuńczego

Rodzice wykonują zarząd majątkiem dziecka, ale zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Nabycie wartościowego udziału w nieruchomości, późniejsze jego zbycie, obciążenie hipoteką, ustanowienie służebności albo zawarcie umowy, która nakłada na dziecko istotne zobowiązania, może wymagać takiego zezwolenia.

Sama nieodpłatna darowizna na rzecz dziecka, która nie wiąże się z ciężarami, długami ani obowiązkami po stronie dziecka, bywa traktowana jako czynność korzystna dla małoletniego. W praktyce notarialnej ocena zależy jednak od treści konkretnej umowy. Jeżeli darowizna ma być obciążona, dotyczy zadłużonego lokalu, ma ustanawiać służebność, dożywocie, obowiązek spłaty albo inne zobowiązania, trzeba liczyć się z koniecznością wcześniejszego uzyskania zezwolenia sądu opiekuńczego.

Istotna jest także reprezentacja dziecka. Co do zasady rodzice nie mogą reprezentować dziecka przy czynnościach między dzieckiem a jednym z rodziców, ale przepisy przewidują wyjątek dla czynności polegających na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz dziecka. Jeżeli jednak umowa nie jest wyłącznie korzystna albo pojawia się konflikt interesów, konieczne może być ustanowienie reprezentanta dziecka lub uzyskanie rozstrzygnięcia sądu.

Wniosek o zezwolenie na czynność przekraczającą zwykły zarząd składa się do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i nieletnich, właściwego zasadniczo według miejsca zamieszkania dziecka. We wniosku trzeba opisać planowaną czynność, wykazać, dlaczego jest zgodna z dobrem dziecka, i dołączyć dokumenty dotyczące nieruchomości. Opłata stała od takiego wniosku wynosi obecnie 100 zł.

Podatek, księga wieczysta i koszty notarialne

Dziecko należy do najbliższej rodziny darczyńcy, czyli do tak zwanej grupy zerowej w podatku od spadków i darowizn. Darowizna od rodzica na rzecz dziecka co do zasady korzysta ze zwolnienia z podatku, jeżeli spełnione są warunki z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie nieruchomości w formie aktu notarialnego obdarowany nie składa zwykle odrębnego formularza SD-Z2, ponieważ czynność jest dokumentowana przez notariusza.

Nie oznacza to jednak, że czynność jest całkowicie bezkosztowa. Należy uwzględnić taksę notarialną, VAT od taksy, koszt wypisów aktu notarialnego oraz opłaty sądowe związane z wpisem w księdze wieczystej. Wysokość taksy zależy od wartości darowanego udziału. Jeżeli lokal jest obciążony kredytem, hipoteką albo innymi prawami, notariusz powinien dodatkowo ocenić skutki cywilne i podatkowe konkretnej konstrukcji umowy.

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz składa wniosek o wpis nowego właściciela lub współwłaściciela do księgi wieczystej. W księdze wieczystej zostanie ujawnione, że dziecko jest właścicielem udziału w mieszkaniu. Od tego momentu każda poważniejsza czynność dotycząca tego udziału, na przykład sprzedaż, obciążenie hipoteką czy niektóre czynności związane z korzystaniem z lokalu, może wymagać oceny z punktu widzenia dobra dziecka i ewentualnej zgody sądu opiekuńczego.

Co zrobić, jeżeli żona nie zgadza się na darowiznę?

Jeżeli wspólność majątkowa nadal trwa, brak zgody żony zasadniczo blokuje samodzielne rozporządzenie wspólnym mieszkaniem przez męża. Nie można obejść tego problemu przez sformułowanie, że mąż przepisuje tylko swoją przyszłą połowę. Taki udział nie istnieje jeszcze jako samodzielny przedmiot obrotu.

Jeżeli wspólność już ustała, ale nie było podziału majątku, sprzeciw żony również ma znaczenie. Darowizna udziału w konkretnym mieszkaniu może komplikować późniejszy podział, zwłaszcza gdy żona żąda przyznania całego mieszkania jej ze spłatą męża albo kwestionuje równe udziały. Sąd w sprawie o podział majątku może rozliczać sprawę tak, aby ochrona drugiego małżonka nie została pozbawiona znaczenia przez wcześniejsze rozporządzenie.

Jeżeli małżonkowie chcą uniknąć sporu, najlepiej zawrzeć porozumienie obejmujące rozdzielność majątkową, podział majątku i dopiero późniejszą darowiznę udziału dziecku. Jeżeli porozumienia nie ma, właściwą drogą jest zwykle sądowy podział majątku. W jego ramach można rozstrzygnąć, komu przypadnie mieszkanie, czy należą się spłaty, jak rozliczyć nakłady oraz czy udziały małżonków powinny być równe czy nierówne.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, t.j. Dz.U. 2026 poz. 236, w szczególności art. 35, 37, 43, 46, 47, 52, 98 i 101: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1071 ze zm., w szczególności art. 15, 17, 158, 890 i 1036: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, t.j. Dz.U. 2026 poz. 478, w szczególności art. 4a: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 ze zm., w szczególności art. 23: tekst aktu w ELI.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2017 r., I CSK 458/15, dotyczące skutków rozporządzenia udziałem w przedmiocie należącym do majątku wspólnego po ustaniu wspólności: orzeczenie SN.