Odrolnienie działki z glebami II klasy

Zaczynając od końca wyjaśniam, że mimo iż – na podstawie art. 106 § 5 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) – przysługuje Panu zażalenie na postanowienie starosty w terminie 7 dni od dnia jego doręczenia, to in meriti to zażalenie nie będzie miało podstaw prawnych. Postanowienie starosty jest bowiem zgodne z przepisami stanowiącymi podstawę prawną jego wydania.

W Pańskiej sytuacji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Aby zatem zrealizować dane zamierzenie budowlane, musi zostać wydana – w stosunku do danego terenu inwestycyjnego – decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja ta jest jednak wydawana, gdy spełnione są łącznie (koniunkcja) następujące warunki (art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), tj.:

1. „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”.

W analizowanym przypadku o odmowie przesądził art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy. Jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest bowiem brak obowiązku uzyskiwania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W analizowanym przypadku ten warunek nie został spełniony. Zgodnie bowiem z treścią art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (j.t. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.): „przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne: gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha – wymaga uzyskania zgody Ministra Rolnictwa

i Gospodarki Żywnościowej” (aktualnie jest to minister rolnictwa i rozwoju wsi).

Wyjściem z sytuacji jest uzyskanie zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi albo geodezyjny podział działki przeznaczonej pod zabudowę z jednoczesnym wyodrębnieniem takiej działki, której powierzchnia nie będzie przekraczała 0,5 ha. Wtedy – zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie będzie wymagało zgody ministra.

W obu jednak przypadkach należy postarać się o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej. Materię regulują przepisy art. 11 i następnych ustawy o ochronie.