Odrolnienie działki z glebami II klasy

Czy odmowa starosty przy działce z glebami II klasy może być zgodna z prawem?

Tak, może być zgodna z prawem. Jeżeli działka ma gleby II klasy i nie obowiązuje dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczający teren pod zabudowę, organ prowadzący sprawę o warunki zabudowy musi sprawdzić, czy teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cel nierolniczy.

Podstawowe znaczenie ma art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten wymaga, aby teren nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo aby był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowego planu, który utracił moc na podstawie przepisów przejściowych.

W sprawach o warunki zabudowy uzgodnienia dokonuje m.in. organ właściwy w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych. Wynika to z art. 64 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli starosta uzna, że inwestycja narusza zasady ochrony gruntów rolnych, może wydać negatywne postanowienie uzgodnieniowe.

Warunki zabudowy a ochrona gruntów rolnych klas I-III

Jeżeli dla terenu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana tylko przy łącznym spełnieniu warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dla działki rolnej z glebami II klasy kluczowe są zwłaszcza:

• art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli tzw. dobre sąsiedztwo;
• art. 61 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, czyli dostęp do drogi publicznej;
• art. 61 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, czyli wystarczające uzbrojenie terenu;
• art. 61 ust. 1 pkt 4 tej ustawy, czyli brak obowiązku uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego albo wcześniejsze objęcie terenu taką zgodą;
• art. 61 ust. 1 pkt 5 tej ustawy, czyli zgodność z przepisami odrębnymi;
• przy nowych sprawach także warunki wynikające z aktualnego brzmienia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące powiązania decyzji WZ z planem ogólnym gminy i obszarem uzupełnienia zabudowy, o ile mają zastosowanie do danej sprawy.

To oznacza, że nawet jeżeli działka sąsiednia jest zabudowana, teren ma dojazd i media, decyzja WZ może zostać odmówiona z powodu ochrony gruntów rolnych.

Kiedy grunty klasy II wymagają zgody ministra rolnictwa?

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z kolei art. 7 ust. 2 pkt 1 tej ustawy stanowi, że przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

W praktyce właściciel działki nie składa samodzielnie wniosku do ministra o zgodę na odrolnienie konkretnej działki pod dom. Procedura jest związana z uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek do ministra jest elementem procedury planistycznej prowadzonej przez gminę.

Istotny wyjątek przewiduje art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgoda ministra nie jest wymagana, jeżeli grunty rolne klas I-III spełniają łącznie warunki wskazane w tym przepisie, m.in. dotyczące położenia w obszarze zwartej zabudowy, odległości od najbliższej działki budowlanej, odległości od drogi publicznej oraz powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha. Jeżeli choć jeden z tych warunków nie jest spełniony, organ może uznać, że zgoda jest konieczna.

Czy podział działki na mniejszą część rozwiązuje problem?

Nie zawsze. W starszej praktyce często wskazywano, że wydzielenie działki o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha może ułatwić uzyskanie warunków zabudowy. Obecnie trzeba być znacznie ostrożniejszym. Sam podział geodezyjny nie wystarczy, jeżeli teren nie spełnia łącznie warunków z art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Podział może mieć sens wtedy, gdy wydzielana część rzeczywiście znajduje się w zwartym obszarze zabudowy, ma wymagane powiązanie z działką budowlaną i drogą publiczną oraz nie przekracza ustawowego limitu powierzchni. Jeżeli działka leży poza zwartą zabudową, ma charakter typowo rolny albo stanowi większy kompleks gruntów wysokiej klasy, podział może nie doprowadzić do pozytywnego uzgodnienia.

Trzeba też pamiętać, że podział nieruchomości rolnych podlega odrębnym regułom. W zależności od stanu faktycznego znaczenie mogą mieć przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, miejscowy plan, przepisy o drogach publicznych, dostęp do drogi oraz ograniczenia z księgi wieczystej.

Zażalenie na postanowienie starosty

Jeżeli starosta wydał negatywne postanowienie uzgodnieniowe w toku sprawy o warunki zabudowy, stronie przysługuje zażalenie. Podstawą jest art. 106 § 5 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, zgodnie z którym zajęcie stanowiska przez organ współdziałający następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie. Termin na wniesienie zażalenia wynosi 7 dni od doręczenia postanowienia, co wynika z art. 141 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Zażalenie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał postanowienie. W pouczeniu powinien być wskazany właściwy organ odwoławczy. W zażaleniu warto odnieść się nie tylko do ogólnej chęci budowy domu, ale przede wszystkim do konkretnych przesłanek prawnych: klasy gruntu, powierzchni, położenia względem zwartej zabudowy, drogi publicznej, najbliższej działki budowlanej oraz do tego, czy teren był wcześniej objęty zgodą planistyczną.

Jeżeli negatywne postanowienie starosty jest prawidłowe, samo zażalenie nie zmieni sytuacji. Może jednak być zasadne, gdy starosta błędnie ustalił klasę gruntu, powierzchnię zwartego obszaru, odległości, istnienie dostępu do drogi publicznej albo pominął wcześniejsze zgody planistyczne.

Co można zrobić, gdy działka klasy II nie może otrzymać WZ?

Możliwe działania zależą od położenia i dokumentów planistycznych. Najczęściej wchodzą w grę następujące warianty:

Zmiana przeznaczenia gruntu a wyłączenie z produkcji rolnej

W praktyce pojęcie odrolnienia jest używane dla dwóch różnych etapów. Pierwszy etap to przeznaczenie gruntu na cel nierolniczy w planie miejscowym albo możliwość wydania decyzji WZ. Drugi etap to wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej.

Decyzja o wyłączeniu z produkcji rolniczej wynika z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepis ten obejmuje m.in. użytki rolne klas I-III wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego oraz grunty rolne wskazane w ustawie. Bez takiej decyzji rozpoczęcie inwestycji na chronionym gruncie może naruszać przepisy o ochronie gruntów rolnych.

W przypadku budowy domu jednorodzinnego znaczenie ma art. 12a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepis ten przewiduje, że obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie powstaje przy wyłączeniu gruntów z produkcji na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego. Zwolnienie z opłat nie oznacza jednak automatycznego zwolnienia z obowiązku uzyskania decyzji, jeżeli decyzja jest wymagana.

Czy w opisanej sytuacji warto się odwoływać?

Jeżeli działka ma 0,8 ha, obejmuje gleby II klasy i nie spełnia warunków wyjątku z art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zażalenie może mieć niewielkie szanse powodzenia. Starosta może prawidłowo odmówić uzgodnienia, ponieważ organ wydający WZ nie może pominąć art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zażalenie warto rozważyć, jeżeli istnieją konkretne argumenty prawne lub dowodowe, np. działka znajduje się w zwartej zabudowie, planowana część inwestycyjna nie przekracza 0,5 ha, teren jest odpowiednio położony względem drogi publicznej i działki budowlanej, a starosta nie przeanalizował tych okoliczności. W takiej sytuacji zażalenie powinno precyzyjnie wykazywać spełnienie przesłanek ustawowych.

Jeżeli przesłanek nie da się wykazać, praktyczniejszą drogą może być wniosek do gminy o zmianę polityki planistycznej i uchwalenie planu miejscowego z przeznaczeniem części gruntu pod zabudowę. Trzeba jednak liczyć się z tym, że gmina nie ma obowiązku uwzględnienia takiego wniosku, a procedura planistyczna może trwać długo.

FAQ

Podsumowanie

Przy działce rolnej z glebami II klasy najważniejsze jest ustalenie, czy grunt wymaga zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze. Jeżeli tak, a dla terenu nie ma planu miejscowego obejmującego taką zgodę, organ może odmówić wydania warunków zabudowy. Podstawą jest art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Zażalenie na postanowienie starosty jest możliwe, ale powinno opierać się na konkretnych argumentach prawnych i dowodowych. Jeżeli działka nie spełnia warunków ustawowych, skuteczniejszą drogą może być procedura planistyczna w gminie, choć jej wynik nie jest gwarantowany.

Źródła

• art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 4, art. 64 ust. 1 oraz art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
• art. 7 ust. 1, art. 7 ust. 2 pkt 1, art. 7 ust. 2a, art. 11 ust. 1 oraz art. 12a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
• art. 106 § 5 oraz art. 141 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego;
• ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
• ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.