Wykup mieszkania komunalnego a inne mieszkanie

Czy najemca ma prawo wykupu mieszkania komunalnego?

Podstawowe zasady sprzedaży mieszkań komunalnych wynikają z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, przy zbywaniu nieruchomości pierwszeństwo w nabyciu przysługuje najemcy lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Oznacza to pierwszeństwo w zakupie, a nie bezwarunkowe roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży. Gmina jako właściciel sama decyduje, czy dany lokal, budynek albo grupa lokali zostaną przeznaczone do sprzedaży. Jeżeli lokal nie został przeznaczony do zbycia albo nie spełnia warunków wynikających z uchwał lokalnych, najemca nie może skutecznie wymusić sprzedaży tylko dlatego, że mieszka w lokalu od wielu lat.

Art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy przewiduje, że nieruchomość może być zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu. W praktyce dotyczy to właśnie sprzedaży lokalu mieszkalnego dotychczasowemu najemcy.

Czy posiadanie innego mieszkania blokuje wykup lokalu komunalnego?

Nie ma jednej ogólnopolskiej zasady, według której każdy najemca posiadający inne mieszkanie automatycznie traci możliwość wykupu mieszkania komunalnego. W ustawie o gospodarce nieruchomościami podstawowym warunkiem pierwszeństwa jest najem lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony. Szczegółowe ograniczenia mogą jednak wynikać z uchwały rady gminy albo z procedury sprzedaży obowiązującej w danej miejscowości.

W wielu gminach uchwały przewidują, że sprzedaż z bonifikatą albo sprzedaż bezprzetargowa nie przysługuje osobie, która sama lub której małżonek ma tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego. Czasem chodzi tylko o lokal w tej samej gminie, czasem o lokal w miejscowości pobliskiej, a czasem o jakikolwiek lokal umożliwiający zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Dlatego zawsze trzeba sprawdzić konkretną uchwałę obowiązującą w danej gminie.

Istotne jest też brzmienie oświadczenia składanego w urzędzie. Oświadczenie, że kupujący nie jest najemcą innego lokalu, dotyczy najmu. Nie jest to to samo co oświadczenie o nieposiadaniu żadnego tytułu prawnego do innego mieszkania. Własność odziedziczonego mieszkania, udział w lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to inne tytuły prawne niż najem.

Sprzedaż lokalu komunalnego w Warszawie

W opisanej sprawie ważne jest to, że chodzi o lokal komunalny w Warszawie. Obecnie sprzedaż lokali z mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy należy analizować przede wszystkim na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o własności lokali, uchwały nr XXIX/615/2011 Rady m.st. Warszawy z dnia 15 grudnia 2011 r. w sprawie zasad obrotu lokalami mieszkalnymi m.st. Warszawy oraz zarządzenia nr 5719/2014 Prezydenta m.st. Warszawy w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz najemców.

Aktualna informacja Warszawa 19115 podkreśla, że najemcy przysługuje prawo pierwszeństwa, jeżeli najem został zawarty na czas nieoznaczony, ale miasto nie jest zobligowane do sprzedaży lokali. O przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży, kolejności sprzedaży i możliwości prowadzenia procedury decyduje właściciel, czyli gmina. Znaczenie mają też stan prawny nieruchomości, samodzielność lokalu i zasady prawidłowej gospodarki.

Warto również zauważyć, że dawna uchwała warszawska z 2004 r., przywoływana w starszych opracowaniach, nie jest już właściwą podstawą aktualnej procedury. Jeżeli sprawa jest prowadzona dziś, trzeba żądać od urzędu wskazania aktualnej podstawy prawnej żądanych dokumentów i ewentualnych ograniczeń.

Odziedziczone mieszkanie żony i darowizna na rzecz syna

Jeżeli żona najemcy odziedziczyła mieszkanie, to przez pewien czas miała tytuł własności do innego lokalu. Samo to nie oznacza jeszcze automatycznie, że doszło do naruszenia prawa albo że gmina może natychmiast żądać opróżnienia lokalu komunalnego. Znaczenie ma przede wszystkim to, czy lokal ten znajdował się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, czy realnie nadawał się do zamieszkania, czy spełniał warunki lokalu zamiennego oraz jakie oświadczenia zostały złożone w procedurze wykupu.

Darowizna odziedziczonego mieszkania na rzecz syna może zostać ujawniona urzędowi, jeżeli urząd żąda dokumentów dotyczących stanu majątkowego albo tytułów prawnych do lokali. Nie należy jednak składać dokumentów bezrefleksyjnie. Warto poprosić urząd o pisemne wskazanie, na jakiej podstawie prawnej żąda aktu poświadczenia dziedziczenia, postanowienia spadkowego albo aktu notarialnego darowizny.

Jeżeli złożone oświadczenie dotyczyło wyłącznie tego, że kupujący nie jest najemcą innego lokalu w tej samej miejscowości, a żona była właścicielem odziedziczonego mieszkania, to nie jest to ta sama sytuacja. Bycie właścicielem mieszkania nie oznacza bycia jego najemcą. Inaczej byłoby, gdyby oświadczenie obejmowało szerzej nieposiadanie jakiegokolwiek tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.

Czy trzeba wymeldować syna?

Samo zameldowanie syna w mieszkaniu komunalnym nie powoduje, że syn staje się najemcą lokalu. Meldunek jest czynnością ewidencyjną i co do zasady potwierdza fakt pobytu pod danym adresem, ale nie tworzy prawa najmu ani prawa własności.

Jeżeli syn nie jest stroną umowy najmu, to nie on korzysta z pierwszeństwa wykupu lokalu. W niektórych procedurach gminy mogą badać, kto faktycznie zamieszkuje w lokalu, albo wymagać określonych oświadczeń osób pełnoletnich zamieszkujących w mieszkaniu. Nie oznacza to jednak, że wymeldowanie syna automatycznie poprawi sytuację prawną rodziców. Wymeldowanie powinno odpowiadać rzeczywistemu miejscu pobytu, a nie służyć jedynie ukryciu stanu faktycznego przed urzędem.

Czy gmina może wypowiedzieć najem z powodu innego mieszkania?

Warunki wypowiadania umowy najmu lokalu mieszkalnego określa ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 11 ust. 1 wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w tej ustawie, musi być dokonane na piśmie i musi określać przyczynę wypowiedzenia.

Obecne brzmienie art. 11 ust. 3 pkt 2 przewiduje, że właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu z miesięcznym terminem wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokator może używać tego lokalu i jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

To oznacza, że samo formalne posiadanie tytułu do innego lokalu nie zawsze wystarczy. Gmina musiałaby wykazać, że lokator może realnie używać tego lokalu oraz że lokal spełnia standard lokalu zamiennego. Jeżeli mieszkanie zostało już skutecznie darowane synowi, żona co do zasady nie jest już jego właścicielem. Trzeba jednak liczyć się z tym, że gmina może badać chronologię zdarzeń, cel darowizny oraz to, czy wcześniejsze oświadczenia były zgodne z prawdą.

Czym jest lokal zamienny?

Lokal zamienny to lokal położony w tej samej miejscowości co lokal dotychczasowy, wyposażony co najmniej w takie urządzenia techniczne, jakie miał lokal dotychczas używany, oraz o odpowiedniej powierzchni pokoi. Ustawa uznaje warunek powierzchni za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a przy gospodarstwie jednoosobowym 20 m².

Definicja lokalu zamiennego jest ważna przy ocenie, czy posiadanie innego mieszkania może uzasadniać wypowiedzenie najmu. Nie każdy odziedziczony albo nabyty lokal spełni te wymagania. Znaczenie mogą mieć między innymi powierzchnia, stan techniczny, możliwość faktycznego zamieszkania, położenie oraz to, czy lokal nie jest obciążony prawami innych osób.

Co zrobić w opisanej sytuacji?

W opisanym stanie faktycznym nie ma podstaw, aby automatycznie rezygnować z wykupu tylko dlatego, że żona wcześniej odziedziczyła mieszkanie i następnie darowała je synowi. Rezygnacja z wniosku może nie poprawić sytuacji, bo urząd nadal może pytać o wcześniejsze tytuły prawne do lokali i o przyczynę darowizny.

Najbezpieczniej jest:

• sprawdzić aktualną uchwałę i procedurę obowiązującą dla danej gminy lub dzielnicy,
• ustalić, czy ograniczenie dotyczy najmu innego lokalu, czy każdego tytułu prawnego do innego mieszkania,
• poprosić urząd o pisemne wskazanie podstawy prawnej żądania dokumentów dotyczących spadku i darowizny,
• nie składać oświadczeń szerszych niż wymagane ani nie podpisywać dokumentów bez sprawdzenia ich treści,
• w razie odmowy sprzedaży żądać pisemnego stanowiska wraz z uzasadnieniem.

Jeżeli urząd wyda odmowę albo będzie sugerował ryzyko wypowiedzenia najmu, sprawę trzeba ocenić na podstawie kompletu dokumentów: umowy najmu, uchwały lokalnej, wezwania z urzędu, treści oświadczeń, dokumentów spadkowych i aktu darowizny.

FAQ

Czy można wykupić mieszkanie komunalne, jeśli ma się inne mieszkanie?

To zależy od gminy i treści lokalnej uchwały. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje pierwszeństwo najemcy lokalu na czas nieoznaczony, ale gmina może określić dodatkowe warunki sprzedaży albo bonifikaty.

Czy własność mieszkania to to samo co najem innego lokalu?

Nie. Najem i własność to różne tytuły prawne. Jeżeli oświadczenie dotyczy wyłącznie tego, że dana osoba nie jest najemcą innego lokalu, nie należy automatycznie utożsamiać go z oświadczeniem o braku własności mieszkania.

Czy darowizna odziedziczonego mieszkania rozwiązuje problem?

Nie zawsze. Po darowiźnie darczyńca nie jest już właścicielem lokalu, ale urząd może badać, kiedy i dlaczego doszło do darowizny oraz czy lokalna uchwała nie obejmuje także wcześniejszego zbycia innego mieszkania.

Czy gmina może eksmitować najemcę, bo ma inne mieszkanie?

Gmina może rozważać wypowiedzenie najmu tylko w przypadkach przewidzianych ustawą. Przy innym lokalu ważne jest, czy najemca ma do niego tytuł prawny, czy może go używać i czy lokal spełnia warunki lokalu zamiennego.

Czy zameldowanie syna przeszkadza w wykupie mieszkania?

Samo zameldowanie syna nie czyni go najemcą i co do zasady nie daje mu prawa wykupu lokalu. Może jednak mieć znaczenie przy ustalaniu składu gospodarstwa domowego albo przy wymaganych oświadczeniach.

Czy warto wycofać wniosek o wykup i złożyć go ponownie później?

Najczęściej nie należy robić tego pochopnie. Wycofanie wniosku nie usuwa faktu wcześniejszego nabycia lub zbycia innego mieszkania. Przed decyzją warto sprawdzić aktualną podstawę prawną i dokumenty złożone w urzędzie.

Podsumowanie

Wykup mieszkania komunalnego przez najemcę zależy od ustawy o gospodarce nieruchomościami, decyzji gminy o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży oraz lokalnych zasad sprzedaży. W Warszawie należy opierać się na aktualnych aktach wskazywanych w procedurze Warszawa 19115, a nie na dawnej uchwale z 2004 r.

Posiadanie albo wcześniejsze odziedziczenie innego mieszkania przez małżonka może mieć znaczenie, ale nie zawsze automatycznie wyklucza wykup. Kluczowe jest brzmienie uchwały, treść oświadczeń, możliwość faktycznego używania innego lokalu oraz to, czy lokal spełnia warunki lokalu zamiennego. Zameldowanie syna samo w sobie nie powinno być traktowane jako przeszkoda do wykupu przez rodziców.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 1145.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. 2023 poz. 725.

3. Informacja Warszawa 19115: Sprzedaż lokali komunalnych.

4. Uchwała nr XXIX/615/2011 Rady m.st. Warszawy z dnia 15 grudnia 2011 r. w sprawie zasad obrotu lokalami mieszkalnymi m.st. Warszawy: Dz.Urz.Woj.Maz. 2011 nr 239 poz. 8502.