Odmowa wykupu mieszkania komunalnego – co może zrobić najemca?

Czy najemca ma prawo żądać sprzedaży mieszkania komunalnego?

Podstawowym przepisem jest art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku zbywania nieruchomości osobie fizycznej lub prawnej pierwszeństwo w jej nabyciu przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

To pierwszeństwo nie oznacza jednak, że najemca może wymusić na gminie sprzedaż mieszkania. Art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami działa dopiero wtedy, gdy właściciel, czyli gmina, podejmie decyzję o zbyciu lokalu. Dopóki gmina nie przeznaczy konkretnego mieszkania do sprzedaży, najemca ma uprawnienie do ubiegania się o wykup, ale nie ma roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży.

Jeżeli lokal jest sprzedawany najemcy korzystającemu z pierwszeństwa, zastosowanie ma art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej, jeżeli nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu stosownie do art. 34 tej ustawy.

Co oznaczają zasady prawidłowej gospodarki?

Organ gminy może powołać się na zasady prawidłowej gospodarki, ponieważ art. 12 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nakłada na organy działające za jednostki samorządu terytorialnego obowiązek gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z tymi zasadami.

W praktyce oznacza to, że gmina może brać pod uwagę między innymi: potrzebę zachowania odpowiedniej liczby lokali komunalnych, plany remontowe, plany inwestycyjne, stan prawny budynku, koszty utrzymania nieruchomości, interes wspólnoty samorządowej oraz zasady przyjęte w lokalnych uchwałach. Samo hasłowe powołanie się na zasady prawidłowej gospodarki jest jednak dla najemcy mało czytelne. Dlatego warto zażądać wskazania, jakie konkretne okoliczności dotyczą danego lokalu lub budynku.

W Warszawie szczegółowe zasady sprzedaży lokali komunalnych wynikają z uchwał Rady m.st. Warszawy dotyczących obrotu lokalami mieszkalnymi oraz z wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta. Ponieważ akty te są zmieniane, najemca powinien sprawdzić aktualne brzmienie uchwał w Biuletynie Informacji Publicznej m.st. Warszawy i porównać je z treścią odmowy.

Czy odmowa wykupu mieszkania komunalnego musi mieć uzasadnienie?

odmowa wykupu mieszkania komunalnego nie zawsze ma formę decyzji administracyjnej, dlatego najpierw trzeba ustalić charakter prawny stanowiska gminy. Trzeba odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli organ wydaje decyzję administracyjną, zastosowanie ma art. 107 § 1 pkt 6 oraz art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, które wymagają uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji. Odmowa sprzedaży lokalu komunalnego najczęściej nie ma jednak formy decyzji administracyjnej, ponieważ sprzedaż nieruchomości przez gminę jest czynnością z zakresu gospodarowania mieniem i kończy się ewentualnie umową cywilnoprawną.

Nie oznacza to, że gmina może całkowicie odmówić wyjaśnień. Jeżeli najemca złożył wniosek, a organ odpowiada tylko ogólnym sformułowaniem, warto wystąpić o:

• wskazanie konkretnej podstawy prawnej odmowy, w tym uchwały rady gminy lub zarządzenia, na które powołuje się organ,
• wyjaśnienie, czy lokal albo budynek znajduje się w wykazie lokali przeznaczonych do sprzedaży,
• podanie, czy nieruchomość jest objęta planem remontowym, inwestycyjnym, reprywatyzacyjnym albo innymi ograniczeniami,
• udostępnienie informacji publicznej na podstawie art. 2 ust. 1 i art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej, jeżeli chodzi o dokumenty dotyczące zasad zbywania lokali lub wykazów nieruchomości.

Kiedy gmina może odmówić sprzedaży lokalu?

Konkretne przesłanki odmowy zależą od uchwał obowiązujących w danej gminie. W dużych miastach, w tym w Warszawie, uchwały często przewidują, że nie sprzedaje się określonych kategorii lokali albo budynków. Poniższa tabela pokazuje najczęstsze przyczyny odmowy i sposób ich weryfikacji.

Czy można odwołać się od odmowy sprzedaży mieszkania komunalnego?

Jeżeli odmowa ma formę zwykłego pisma, a nie decyzji administracyjnej, nie stosuje się typowego odwołania z art. 127 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Ten przepis dotyczy odwołań od decyzji administracyjnych wydanych w pierwszej instancji.

Najemca może jednak podjąć kilka praktycznych działań:

1. Złożyć wniosek o ponowne przeanalizowanie sprawy – należy wskazać, że lokal był wcześniej przewidziany do sprzedaży, że w budynku sprzedano inne lokale, a odmowa nie zawiera konkretnych przyczyn.
2. Zażądać pełnego wyjaśnienia podstaw odmowy – warto powołać art. 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami i poprosić o wskazanie, jak rozumiane są zasady prawidłowej gospodarki w odniesieniu do konkretnego budynku.
3. Złożyć wniosek o udostępnienie informacji publicznej – na podstawie art. 2 ust. 1 i art. 10 ust. 1 ustawy o dostępie do informacji publicznej można żądać dokumentów, wykazów i uchwał dotyczących sprzedaży lokali w danym budynku.
4. Złożyć skargę lub wniosek w trybie działu VIII Kodeksu postępowania administracyjnego – art. 227 Kodeksu postępowania administracyjnego pozwala składać skargi między innymi na zaniedbanie, nienależyte wykonywanie zadań albo naruszenie praworządności przez organy lub ich pracowników.
5. Rozważyć skargę do sądu administracyjnego – ale tylko wtedy, gdy istnieje zaskarżalny akt lub czynność oraz indywidualny interes prawny, o czym niżej.

Skarga do sądu administracyjnego – kiedy jest możliwa?

Art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym stanowi, że każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.

Ten przepis nie zawsze pomoże przy odmowie wykupu mieszkania. Najemca musi wykazać, że zaskarża uchwałę lub zarządzenie organu gminy, a nie tylko pismo informujące, że gmina jako właściciel nie chce zawrzeć umowy sprzedaży. Musi też wykazać interes prawny, czyli własne, indywidualne i aktualne uprawnienie wynikające z konkretnego przepisu. Sam interes faktyczny, na przykład wieloletnie zamieszkiwanie, wykonane remonty lub przekonanie, że odmowa jest niesprawiedliwa, może być niewystarczający.

Jeżeli skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego jest dopuszczalna, stosuje się przepisy ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Terminy zależą od rodzaju zaskarżanego aktu i sposobu jego doręczenia albo ogłoszenia. W praktyce przed wniesieniem skargi należy ustalić, czy przedmiotem zaskarżenia jest akt prawa miejscowego, inna uchwała, zarządzenie czy bezczynność w zakresie dostępu do informacji publicznej.

Co zrobić krok po kroku po otrzymaniu odmowy?

Po otrzymaniu odmowy wykupu mieszkania komunalnego warto działać pisemnie i zachowywać potwierdzenia nadania oraz odbioru. Najemca powinien przede wszystkim ustalić, czy odmowa wynika z aktualnych przepisów lokalnych, czy jest jedynie ogólnym stanowiskiem urzędu.

1. Sprawdź formę pisma – czy jest to decyzja administracyjna, uchwała, zarządzenie, informacja czy zwykłe pismo.
2. Poproś o doprecyzowanie podstawy odmowy – wskaż, że samo powołanie się na art. 12 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wyjaśnia, dlaczego lokal nie może zostać sprzedany.
3. Zweryfikuj lokalne uchwały – sprawdź, czy w dacie rozpoznawania wniosku obowiązywały przesłanki wyłączające sprzedaż danego lokalu.
4. Ustal sytuację budynku – czy inne lokale sprzedano, jaki udział ma gmina, czy budynek znajduje się w planie remontowym albo inwestycyjnym.
5. Złóż wniosek o informację publiczną – jeżeli urząd nie chce podać dokumentów, możesz korzystać z ustawy o dostępie do informacji publicznej.
6. Rozważ skargę lub wniosek do organów gminy – w szczególności gdy odmowa jest lakoniczna, sprzeczna z wcześniejszymi informacjami albo nierówno traktuje najemców z tego samego budynku.

Czy sprzedaż innych lokali w budynku pomaga najemcy?

Sprzedaż części mieszkań w budynku może być ważnym argumentem, ale nie przesądza sprawy. Jeżeli w tym samym budynku sprzedano już znaczną liczbę lokali, najemca może wskazywać, że odmowa wobec niego wymaga szczegółowego wyjaśnienia. Może też pytać, czy gmina konsekwentnie realizuje politykę prywatyzacji budynku, czy zmieniła zasady i z jakich przyczyn.

Nie można jednak przyjąć, że sprzedaż lokalu sąsiadowi automatycznie daje prawo do wykupu kolejnego mieszkania. Odpowiedź zależy od aktualnego stanu prawnego nieruchomości, uchwał gminy, daty złożenia wniosku, daty rozpoznania sprawy oraz ewentualnych zmian w programie gospodarowania zasobem mieszkaniowym.

FAQ

Podsumowanie

Odmowa sprzedaży mieszkania komunalnego bywa dla najemcy trudna do zaakceptowania, zwłaszcza gdy w budynku wcześniej sprzedano wiele lokali. Aktualne przepisy nie dają jednak najemcy automatycznego prawa żądania wykupu. Najważniejsze jest ustalenie, czy lokal został przeznaczony do sprzedaży, jakie uchwały obowiązują w danej gminie i czy odmowa ma konkretną, sprawdzalną podstawę.

Jeżeli pismo urzędu jest lakoniczne, warto działać etapami: żądać uzasadnienia, wnioskować o informację publiczną, analizować uchwały lokalne i dopiero po ustaleniu formy aktu rozważać skargę do sądu administracyjnego albo inne środki prawne.

Źródła

• Art. 12, art. 34 ust. 1 pkt 3 oraz art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.
• Art. 107 § 1 pkt 6, art. 107 § 3, art. 127 § 1 oraz art. 227 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego.
• Art. 2 ust. 1 i art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej.
• Uchwały Rady m.st. Warszawy dotyczące obrotu lokalami mieszkalnymi i gospodarowania mieszkaniowym zasobem m.st. Warszawy – aktualne brzmienie należy każdorazowo sprawdzić w Biuletynie Informacji Publicznej m.st. Warszawy.