Wstąpienie w najem mieszkania komunalnego po śmierci ojca

Czy córka najemcy dziedziczy prawo najmu lokalu komunalnego?

Nie. Najem lokalu mieszkalnego nie wchodzi do spadku po zmarłym najemcy. Wynika to z konstrukcji art. 691 § 1-3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, który przewiduje odrębny mechanizm wstąpienia w stosunek najmu, a nie dziedziczenia tego prawa.

To oznacza, że córka zmarłego nie przejmuje najmu jako spadkobierczyni. Może jednak stać się najemcą z mocy prawa, jeżeli spełnia warunki z art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.

Kto może wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy?

Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunek dodatkowy wynika z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego: te osoby muszą stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Jeżeli ten warunek nie był spełniony, stosunek najmu wygasa na podstawie art. 691 § 3 Kodeksu cywilnego.

Co oznacza stałe zamieszkiwanie?

Ustawa nie definiuje tego pojęcia wprost. W praktyce i orzecznictwie chodzi o to, czy lokal był rzeczywistym centrum życiowym danej osoby. Sąd ocenia całokształt okoliczności, a nie tylko meldunek.

Znaczenie mogą mieć w szczególności:

• faktyczne codzienne przebywanie w lokalu,
• przechowywanie tam rzeczy osobistych,
• odbiór korespondencji,
• adres wskazywany w szkole, pracy, przychodni, banku,
• rachunki, dokumenty, oświadczenia świadków,
• to, czy dana osoba miała realnie inne miejsce stałego pobytu.

Samo zameldowanie nie przesądza sprawy. Meldunek jest tylko dowodem pomocniczym. Tak samo jego brak nie przekreśla wstąpienia w najem, jeśli faktyczne stałe zamieszkiwanie da się udowodnić innymi środkami.

Czy odmowa urzędu miasta zamyka sprawę?

Nie. Pismo gminy odmawiające uznania wstąpienia w stosunek najmu najczęściej nie jest decyzją administracyjną w rozumieniu art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego. Spór o to, czy ktoś wstąpił w najem z mocy art. 691 Kodeksu cywilnego, ma co do zasady charakter cywilny.

Dlatego co do zasady nie składa się tu klasycznego odwołania administracyjnego do samorządowego kolegium odwoławczego, lecz występuje do sądu cywilnego z pozwem o ustalenie.

Jaki pozew należy złożyć?

Właściwą drogą jest pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. W pozwie trzeba żądać ustalenia, że powódka wstąpiła w stosunek najmu lokalu po zmarłym najemcy na podstawie art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.

Taki pozew jest zasadny wtedy, gdy istnieje interes prawny, czyli np. gmina nie uznaje prawa do lokalu, odmawia podpisania aneksu lub nowej umowy, traktuje mieszkańca jako osobę bez tytułu prawnego albo zapowiada eksmisję.

W praktyce pozew kieruje się przeciwko gminie jako właścicielowi lokalu. Sąd będzie badał nie nazwę pisma z urzędu, lecz to, czy rzeczywiście zostały spełnione przesłanki z art. 691 Kodeksu cywilnego.

Jakie dowody są najważniejsze w sprawie sądowej?

Najczęściej potrzebne są:

• zaświadczenie meldunkowe, jeśli istnieje,
• akty stanu cywilnego potwierdzające pokrewieństwo,
• dokumenty medyczne, szkolne, urzędowe lub bankowe z adresem lokalu,
• rachunki i potwierdzenia opłat,
• korespondencja odbierana pod tym adresem,
• zeznania sąsiadów, członków rodziny, administratora budynku,
• dowody wskazujące, że powódka nie mieszkała faktycznie gdzie indziej.

Jeżeli zameldowanie nastąpiło niedługo przed śmiercią najemcy, nie przekreśla to sprawy, ale zwykle wymaga mocniejszego materiału dowodowego pokazującego rzeczywiste zamieszkiwanie.

Czy przewlekłość urzędu przy wykupie mieszkania ma znaczenie?

Może mieć znaczenie uboczne, ale nie zastępuje spełnienia przesłanek z art. 691 Kodeksu cywilnego. Sam fakt, że zmarły wcześniej złożył dokumenty dotyczące wykupu lokalu, nie powoduje przejścia prawa najmu ani „dziedziczenia” uprawnienia do wykupu.

Jeżeli jednak córka skutecznie wykaże, że wstąpiła w stosunek najmu, będzie oceniana już jako najemca. Dopiero wtedy można analizować, czy spełnia warunki do nabycia lokalu na zasadach obowiązujących w danej gminie.

W przypadku rażącej bezczynności lub przewlekłości gminy w innej sprawie możliwe bywają odrębne środki prawne, ale co do samego wstąpienia w najem najważniejsze pozostaje udowodnienie stałego wspólnego zamieszkiwania do dnia śmierci najemcy.

Czy po wstąpieniu w najem można wykupić mieszkanie komunalne?

Potencjalnie tak, ale nie automatycznie. Zasady sprzedaży lokali gminnych wynikają przede wszystkim z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz z uchwał właściwej rady gminy.

Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pierwszeństwo w nabyciu lokalu mieszkalnego przysługuje jego najemcy, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Z kolei art. 37 ust. 2 pkt 1 tej ustawy pozwala na sprzedaż w trybie bezprzetargowym na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo.

W praktyce trzeba jednak sprawdzić także lokalną uchwałę gminy, bo to ona zwykle określa dodatkowe warunki, np.:

• brak zaległości czynszowych,
• brak tytułu prawnego do innego lokalu lub domu,
• odpowiedni czas trwania najmu,
• brak wcześniejszego korzystania z preferencyjnego wykupu,
• wyłączenie sprzedaży określonych lokali z zasobu gminy.

Inaczej mówiąc: najpierw trzeba skutecznie zostać najemcą, a dopiero potem badać możliwość wykupu.

Czy nakłady poniesione przez ojca na remont mieszkania pomagają uzyskać najem?

Co do zasady nie. Remont, modernizacja czy sfinansowanie nakładów na lokal nie tworzą prawa do najmu ani nie zastępują przesłanek z art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.

Nakłady mogą mieć znaczenie w odrębnych rozliczeniach, ale zależy to od tego:

• na jakiej podstawie były wykonywane,
• czy gmina wyraziła zgodę,
• czy istnieją faktury, umowy i protokoły,
• czy roszczenie o ich zwrot przysługiwało najemcy i przeszło na spadkobierców.

To jednak osobna kwestia niż samo wstąpienie w najem.

Co grozi, jeśli sąd nie potwierdzi prawa do najmu?

Jeżeli sąd uzna, że córka nie spełniła przesłanek z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego, to nie będzie miała tytułu prawnego do lokalu. Wtedy gmina może żądać jego opróżnienia, zwykle po uprzednim wezwaniu do dobrowolnego opuszczenia mieszkania.

Jeżeli lokal nie zostanie wydany dobrowolnie, gmina musi wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję. Samodzielne usunięcie lokatora przez właściciela bez wyroku byłoby niedopuszczalne.

Czy w razie eksmisji przysługuje lokal socjalny?

W sprawie o opróżnienie lokalu sąd bada również, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Obecnie właściwe przepisy znajdują się w art. 14 ust. 1-7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 tej ustawy, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu albo o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Na podstawie art. 14 ust. 3 sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osoby pozwanej.

Zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy, sąd co do zasady nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu wobec:

• kobiety w ciąży,
• małoletniego, osoby z niepełnosprawnością lub ubezwłasnowolnionej oraz sprawującego nad nią opiekę i wspólnie zamieszkałej,
• obłożnie chorego,
• emeryta i rencisty spełniającego kryteria do świadczeń z pomocy społecznej,
• osoby posiadającej status bezrobotnego,
• osoby spełniającej przesłanki określone w uchwale rady gminy,

chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, na podstawie art. 14 ust. 6 ustawy wstrzymuje wykonanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia odpowiedniej umowy.

Czy możliwa jest eksmisja „na bruk”?

Co do zasady nie. Zasady wykonania eksmisji reguluje ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046 § 4-9. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje najem socjalny lokalu, komornik nie może po prostu usunąć go bez zachowania ustawowych wymogów. W grę wchodzi m.in. pomieszczenie tymczasowe albo inne rozwiązanie przewidziane w przepisach egzekucyjnych.

Zakres ochrony zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego, treści wyroku eksmisyjnego i sposobu prowadzenia egzekucji.

Jak praktycznie przygotować się do sporu z gminą?

Najrozsądniej działać równolegle na dwóch poziomach:

1. zebrać wszystkie dowody stałego zamieszkiwania z ojcem do dnia jego śmierci,
2. wystąpić do gminy o udostępnienie akt sprawy dotyczącej najmu i ewentualnego wykupu lokalu oraz o wskazanie podstaw odmowy.

Warto też zachować:

• pisma z urzędu,
• wezwania do opuszczenia lokalu, jeśli już zostały doręczone,
• potwierdzenia opłat za lokal,
• dokumenty potwierdzające brak innego miejsca zamieszkania.

Jeżeli gmina już traktuje córkę jako osobę bez tytułu prawnego, nie warto zwlekać z pozwem o ustalenie. Im wcześniej zostanie wyjaśniony status prawny lokalu, tym mniejsze ryzyko kolejnych sporów.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak podobne sprawy są oceniane w praktyce. O wyniku zawsze decydują konkretne dowody.

FAQ

Czy samo zameldowanie córki w mieszkaniu komunalnym wystarczy?

Nie. Meldunek jest tylko jednym z dowodów. Najważniejsze jest wykazanie stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili jego śmierci, zgodnie z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy trzeba czekać na pozew o eksmisję, żeby bronić swoich praw?

Nie. Można wcześniej samodzielnie wnieść pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy prawo wykupu mieszkania przechodzi po śmierci ojca na dziecko?

Nie jako odrębne uprawnienie spadkowe. Najpierw trzeba wykazać, że dziecko stało się najemcą. Dopiero wtedy bada się warunki wykupu z ustawy o gospodarce nieruchomościami i uchwały gminy.

Czy gmina musi od razu podpisać nową umowę najmu?

Jeżeli przesłanki z art. 691 Kodeksu cywilnego zostały spełnione, wstąpienie następuje z mocy prawa. W praktyce jednak przy sporze często potrzebne jest orzeczenie sądu, które potwierdzi ten stan.

Czy brak innego mieszkania ma znaczenie?

Dla samego wstąpienia w najem zwykle nie jest to warunek ustawowy. Może jednak mieć znaczenie dowodowe i później wpływać na możliwość wykupu albo na ocenę prawa do najmu socjalnego lokalu.

Źródła

• art. 691 § 1-3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 189 oraz art. 27 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 14 ust. 1-7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 34 ust. 1 pkt 3 oraz art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• art. 1046 § 4-9 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego