Wywiad środowiskowy a prawo do mieszkania komunalnego

Wstąpienie w najem mieszkania komunalnego po śmierci najemcy

Podstawową regulacją jest art. 691 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

W przypadku dziecka najemcy kluczowy jest art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis wymaga, aby osoba uprawniona stale zamieszkiwała z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Nie wystarczy samo pokrewieństwo ani samo zameldowanie. Trzeba wykazać realny, trwały związek z lokalem.

Jeżeli warunki z art. 691 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego są spełnione, wstąpienie w najem następuje z mocy prawa, czyli automatycznie w chwili śmierci najemcy. Gmina nie przyznaje wtedy prawa decyzją administracyjną. Jej stanowisko ma znaczenie praktyczne, ale nie tworzy ani nie odbiera prawa wynikającego z art. 691 Kodeksu cywilnego. Dalsze formalności po śmierci głównego najemcy, w tym przejęcie najmu i późniejszy wykup, opisujemy w materiale o przejęciu i wykupie mieszkania komunalnego po śmierci najemcy.

Jeżeli nie ma osób spełniających przesłanki z art. 691 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, stosunek najmu wygasa na podstawie art. 691 § 3 Kodeksu cywilnego.

Czy meldunek wystarczy, aby zachować mieszkanie?

Nie. Zameldowanie jest ważnym dowodem, ale nie przesądza o prawie do mieszkania komunalnego. Z art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności wynika, że zameldowanie ma charakter rejestracyjny. Oznacza to, że służy ewidencji pobytu, a nie ustanawia tytułu prawnego do lokalu.

W sprawie o wstąpienie w najem liczy się przede wszystkim faktyczne stałe zamieszkiwanie. Gmina i ewentualnie sąd będą badały, czy lokal był centrum spraw życiowych osoby ubiegającej się o potwierdzenie najmu: gdzie przechowywała rzeczy osobiste, gdzie wracała po pracy, gdzie prowadziła gospodarstwo domowe, gdzie odbierała korespondencję, czy uczestniczyła w kosztach utrzymania mieszkania i czy nie przeniosła życia do innego lokalu.

Praca w innym mieście a stałe zamieszkiwanie

Sama praca w innym mieście nie wyklucza stałego zamieszkiwania w lokalu komunalnym. Decydujące znaczenie ma to, czy wyjazdy miały charakter zawodowy albo czasowy, czy też doszło do faktycznego przeniesienia centrum życiowego do innej miejscowości.

Jeżeli osoba pracuje poza miejscem położenia mieszkania, ale w lokalu ma swoje rzeczy, wraca do niego, ponosi opłaty, odbiera korespondencję, korzysta z opieki lekarskiej w danej miejscowości albo nie ma innego trwałego miejsca zamieszkania, są to argumenty przemawiające za spełnieniem warunku z art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego.

Pomocniczo warto odwołać się do poglądu wyrażonego w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20 listopada 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 634/13. Sąd wskazał, że opuszczenie lokalu to nie tylko fizyczne nieprzebywanie w nim, ale także zamiar opuszczenia danego lokalu, zerwanie związków z dotychczasowym lokalem i założenie w nowym miejscu ośrodka osobistych oraz majątkowych interesów. Orzeczenie dotyczyło sprawy administracyjnej, ale dobrze pokazuje, że sam fakt rzadszej obecności w mieszkaniu nie musi oznaczać jego opuszczenia.

Podobnie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 11 września 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 669/13, wskazano, że opuszczenie miejsca pobytu stałego wymaga nie tylko fizycznego przebywania w innym miejscu, lecz także woli opuszczenia dotychczasowego miejsca pobytu i zamiaru trwałego związania się z nowym miejscem.

Jak traktować wywiad środowiskowy przeprowadzony przez gminę?

Gmina, jako właściciel albo zarządca mieszkaniowego zasobu, może weryfikować stan faktyczny, w tym zbierać informacje o tym, kto faktycznie mieszka w lokalu. Zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz warunki wynajmowania lokali są określane w uchwale rady gminy na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Trzeba jednak odróżnić wywiad środowiskowy od rozstrzygnięcia o prawie do najmu. Wstąpienie w najem wynika z art. 691 Kodeksu cywilnego. Jeżeli gmina sporządzi niekorzystną notatkę albo uzyska sprzeczne wypowiedzi sąsiadów, nie oznacza to automatycznie utraty prawa do lokalu. Taki materiał można i należy uzupełnić własnymi dowodami.

Jakie dowody warto złożyć do gminy?

Jeżeli sąsiedzi podali sprzeczne informacje, warto działać szybko i złożyć do gminy pisemne stanowisko. W piśmie należy wyjaśnić, od kiedy mieszka się w lokalu, jaki był charakter relacji z najemcą, dlaczego przebywanie poza lokalem było okresowe oraz gdzie faktycznie znajdowało się centrum życia.

Warto także poprosić gminę o możliwość osobistego obejrzenia lokalu, jeżeli w mieszkaniu znajdują się rzeczy osobiste, dokumenty, ubrania, sprzęty i inne elementy potwierdzające stałe zamieszkiwanie. Dobrze jest złożyć pismo za potwierdzeniem wpływu albo wysłać je listem poleconym.

Co zrobić, gdy gmina odmawia uznania prawa do lokalu?

Najpierw warto zażądać od gminy pisemnego stanowiska i wskazania, jakie okoliczności uznano za niewykazane. Następnie można przedstawić dodatkowe dowody i ponowić wniosek o potwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu oraz o zawarcie aneksu albo nowej umowy potwierdzającej stan wynikający z art. 691 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli gmina nadal kwestionuje prawo do lokalu, właściwą drogą jest zwykle postępowanie cywilne. Osoba zainteresowana może wnieść pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Interes prawny polega na tym, że gmina kwestionuje status najemcy, a rozstrzygnięcie sądu usuwa niepewność co do prawa do lokalu.

Jeżeli gmina wystąpiłaby z pozwem o opróżnienie lokalu, można bronić się w tym postępowaniu, wykazując, że do wstąpienia w najem doszło z mocy art. 691 Kodeksu cywilnego. Do czasu wyjaśnienia sprawy należy unikać działań, które mogłyby zostać potraktowane jako dobrowolne opuszczenie mieszkania, na przykład zdania kluczy bez pisemnego zastrzeżenia swoich praw.

Praktyczny plan działania

1. Uzyskaj z urzędu informację, jakie dokładnie ustalenia wynikają z wywiadu środowiskowego.
2. Złóż pisemne wyjaśnienia, że lokal był centrum Twoich spraw życiowych, a pobyty poza nim wynikały z pracy albo innych przejściowych okoliczności.
3. Dołącz dokumenty potwierdzające stałe zamieszkiwanie, w szczególności dowody opłat, korespondencję, dokumenty pracownicze i oświadczenia osób, które rzeczywiście znały sytuację.
4. Wskaż, że zameldowanie ma znaczenie dowodowe, ale podstawą prawną wstąpienia w najem jest art. 691 Kodeksu cywilnego.
5. W razie odmowy rozważ pozew o ustalenie stosunku najmu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego.

FAQ

Czy urząd może odebrać mieszkanie tylko na podstawie negatywnego wywiadu środowiskowego?

Nie powinien traktować wywiadu jako jedynej podstawy. Dla wstąpienia w najem decydują przesłanki z art. 691 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Wywiad jest dowodem, który można kwestionować i uzupełniać innymi dowodami.

Czy od stanowiska gminy przysługuje odwołanie administracyjne?

Co do zasady spór o wstąpienie w najem lokalu po zmarłym najemcy ma charakter cywilny, ponieważ wynika z art. 691 Kodeksu cywilnego. Jeżeli gmina tylko odmawia uznania najmu, typową drogą nie jest odwołanie administracyjne, lecz pozew do sądu cywilnego o ustalenie na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Inaczej może być przy odrębnych sprawach administracyjnych, na przykład dotyczących meldunku.

Czy muszę mieszkać w lokalu codziennie?

Nie zawsze. Stałe zamieszkiwanie nie oznacza konieczności nieprzerwanej obecności w lokalu każdego dnia. Liczy się to, czy lokal był rzeczywistym centrum spraw życiowych do chwili śmierci najemcy. Wyjazdy do pracy, leczenie, studia albo delegacje trzeba jednak dobrze udokumentować.

Czy warto składać oświadczenia sąsiadów?

Tak, ale najlepiej od osób, które rzeczywiście mogły obserwować codzienne korzystanie z lokalu, na przykład sąsiadów z tego samego piętra, administratora budynku albo osób regularnie odwiedzających zmarłego najemcę. Oświadczenia ogólne i lakoniczne mają mniejszą wartość dowodową.

Co zrobić, jeżeli gmina żąda opuszczenia lokalu?

Nie należy ignorować pism z gminy. Warto odpowiedzieć na piśmie, powołać się na art. 691 Kodeksu cywilnego, przedstawić dowody stałego zamieszkiwania i zażądać potwierdzenia wstąpienia w najem. Jeżeli gmina podtrzymuje żądanie, należy rozważyć pozew o ustalenie stosunku najmu albo przygotować obronę w sprawie o eksmisję.

Źródła

• Art. 691 § 1, § 2, § 3 i § 4 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 21 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20 listopada 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 634/13.
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 11 września 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 669/13.